Interpretacja indywidualna z dnia 20 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.306.2024.2.JS

Skoro – w świetle powyższych interpretacji w zakresie VAT i opisu wniosku – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Opisana umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 19 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planowana transakcja (dalej: „Transakcja”) dotyczy nabycia przez Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością od Pana A.A., będącego osobą fizyczną (dalej: „Sprzedający”), niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) m² ((…) ha) stanowiącej działkę A. położoną w miejscowości X. (dalej: „Grunt” lub „Nieruchomość”).

(…).2024 r. Sprzedający i Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), która określiła warunki i termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Gruntu (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Zgodnie z Umową Przedwstępną i zmianami do niej, dostawa Nieruchomości i podpisanie Umowy Sprzedaży (dalej: „Transakcja”) nastąpić ma do (…).2024 r. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oraz Kupujący ustalili łączną cenę sprzedaży Nieruchomości bez wyszczególnienia, jaka część ceny odpowiada powierzchni Gruntu objętej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a jaki element ceny dotyczy fragmentu Nieruchomości nieobjętej tym planem. Zgodnie z Umową Przedwstępną, w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z tego podatku, cena podana w Umowie Przedwstępnej jest ceną netto.

Zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej zawartej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym przyrzeczona Umowa Sprzedaży ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu się lub zrzeczeniu się przez Kupującego następujących warunków („Warunki Zawieszające”):

a) przeprowadzenie przez Kupującego na jego własny koszt badania stanu prawnego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość nie posiada wad prawnych, ani nie istnieją inne przeszkody do nabycia Nieruchomości przez Kupującego oraz, że stan prawny i stan faktyczny Nieruchomości umożliwia realizację przez Kupującego inwestycji budowlanej planowanej przez niego na Nieruchomości;

b) przeprowadzenie przez Kupującego na jego własny koszt badania technicznego Nieruchomości, którego wyniki potwierdzą możliwość realizacji na Nieruchomości inwestycji budowlanej, zgodnie z założeniami Kupującego (opisanej w pkt a) powyżej), w tym uzyskanie przez Kupującego ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację wyżej wymienionej inwestycji na Nieruchomości;

c) przeprowadzenie przez Kupującego na jego własny koszt pomiarów granic Nieruchomości, których wynik potwierdzi, że rzeczywista powierzchnia i granice nie odbiegają od stanu, wynikającego z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej powołanego powyżej, o więcej niż 5 (pięć)%;

d) w przypadku, gdy w wyniku przeprowadzonego badania stanu prawnego okazałoby się, że faktycznie niecała Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nabycie Nieruchomości podlega ograniczeniom, wynikającym z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, to jest wymaga uzyskania uprzedniej zgody (…) – uzyskanie zgody (…) na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która nie będzie zawierała jakichkolwiek nakazów/zakazów/obowiązków ograniczających w jakimkolwiek stopniu użytkowanie po nabyciu całej Nieruchomości przez Kupującego dla celów planowanych przez Kupującego albo uzyskanie decyzji umarzającej postępowanie dotyczące wystąpienia o wydanie powyższej zgody (…), z uwagi na uznanie przez (…) braku konieczności uzyskania zgody (…) na nabycie Nieruchomości przez Kupującego, a postępowanie za bezprzedmiotowe;

e) w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym praw i roszczeń osób trzecich i w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak będzie jakichkolwiek wzmianek o wnioskach oraz wpisów jakichkolwiek obciążeń.

Sprzedający i Kupujący ustalili, że Warunki Zawieszające są zastrzeżone na rzecz (na korzyść) Kupującego, stąd Kupujący jest uprawniony, według własnego uznania, do zrzeczenia się któregokolwiek z Warunków Zawieszających w każdym czasie do daty zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem Warunku Zawieszającego, o którym mowa w punkcie d) powyżej jako warunku ustawowego w sytuacji tam przewidzianej. W przypadku zrzeczenia się przez Kupującego któregokolwiek z Warunków Zawieszających, taki Warunek Zawieszający strony uznawać będą za niezastrzeżony.

Opis Nieruchomości

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi działkę gruntu o numerze (…) (identyfikator działki: (…)) położoną (…), jednostka ewidencyjna (…), w obrębie ewidencyjnym (…). Powierzchnia Gruntu wynosi (…) ha. Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zgodnie z ewidencją gruntów, Nieruchomość stanowi: na obszarze (…) ha grunty orne (Rlllb), na obszarze (…) ha grunty orne (RIVa), a na obszarze (…) ha grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-RIVa), jednakże na nieruchomości nie znajdują się drzewa.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp (faktyczny i prawny) do drogi publicznej, to jest drogi gminnej, przylegającej do Nieruchomości od strony wschodniej; nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ponadto nie znajduje się w obszarze wydobywania kopalin, nie leży w obszarze/terenie górniczym.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Y. (dalej: „MPZP”) w części odnoszącej się do wsi X. stanowiącym treść uchwały Rady Miejskiej  nr (…) z (…) 2007 r. (dalej: „MPZP”), grunty działki nr (…) o powierzchni (…) ha objęte MPZP oznaczone są jako UP – teren zabudowy usługowej produkcyjnej; oraz KUL – teren drogi lokalnej (droga gminna) i dopuszczają na tym terenie możliwość zabudowy zgodnie z przeznaczeniem tych terenów i warunkami MPZP. Niemniej, część działki o powierzchni (…) ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie działki A. wyznacza linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu (UP oraz KUL). Natomiast, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie wskazuje linii rozgraniczającej część objętą MPZP od części nieobjętej MPZP. Kupujący, na mocy pełnomocnictwa i zgody wyrażonej przez Sprzedającego zlecił geodecie dokonania pomiarów Nieruchomości w celu potwierdzenia granic działki A. i na podstawie mapy sporządzonej przez geodetę zidentyfikowany został obszar Nieruchomości nieobjętej MPZP.

Z uwagi na występowanie w Gruncie obszaru, nieobjętego MPZP, w odniesieniu do nabycia Gruntu strony Transakcji wystąpiły o zgodę (…) i uzyskały ją (…).2024 r.

Na moment sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji opisanej we wniosku, nie zostanie wydana decyzja o warunkach jej zabudowy w odniesieniu do części działki A., nieobjętej MPZP, ani też strony Transakcji nie zabiegały o wydanie takiej decyzji.

W granicach Nieruchomości (w części nieobjętej MPZP) znajduje się słup energetyczny, a przez Grunt przebiega linia energetyczna napowietrzna. Słup oraz linia napowietrzna, oryginalnie postawione w latach sześćdziesiątych XX wieku, były przedmiotem modernizacji przeprowadzonej w 2013 r. przez (…) na koszt przedsiębiorstwa przesyłowego będącego właścicielem tej infrastruktury (tj. …S.A.)). Sprzedający nie uczestniczył i nie partycypował w kosztach modernizacji linii energetycznej, nie wykonał również przyłączy energetycznych na działce, stąd brak jest przydziału mocy do Nieruchomości. W granicach Gruntu przebiega także instalacja wodociągowa należąca do (…) sp. z o.o. Sprzedający nie dokonał, jednakże przyłączy wodociągowych do Nieruchomości. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej, niemniej na Gruncie nie wybudowano utwardzonych dróg i podjazdów ani zjazdów do drogi gminnej. Ponadto, Kupujący powziął informację, że w części nieruchomości nieobjętej MPZP znajduje się instalacja telefoniczna, niemniej, podobnie jak instalacja wodociągowa i linia energetyczna nie należy ona do Sprzedającego.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, budowla definiowana jest jako: „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową".

Zgodnie z powyższą definicją, znajdujące się w granicach Gruntu instalacja wodociągowa, linia energetyczna i instalacja telefoniczna stanowią budowle. Niemniej, w odniesieniu do budowli posadowionych na Gruncie: instalacja wodociągowa należy do (…) sp. z o.o., słup energetyczny i linia energetyczna napowietrzna należy do (…) S.A., natomiast instalacja telefoniczna należy do przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego. Stąd, wyżej wymienione budowle nie należą do Sprzedającego i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość od momentu nabycia nie podlegała ulepszeniom, w szczególności takim jak: doprowadzenie wody, prądu, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych i tego rodzaju ulepszenia nie będą przeprowadzane do momentu sprzedaży Gruntu. Nieruchomość na żadnym etapie nie była również ogradzana ani dzielona. Nie były też podejmowane czynności w zakresie podziału Gruntu.

W stosunku do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania marketingowe. Sprzedający nie podejmował czynności mających na celu pozyskanie nabywcy Gruntu. To Kupujący dotarł i skontaktował się ze Sprzedającym bezpośrednio w wyniku zainteresowania Spółki i prowadzonych przez nią poszukiwań działki inwestycyjnej na terenie Gminy, na której znajduje się działka A.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w drodze umowy darowizny od osób fizycznych (rodziców) na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) 1998 r. Grunt został nabyty do majątku osobistego Sprzedającego i Sprzedający nadal pozostaje jedynym właścicielem Nieruchomości. Od momentu nabycia prawa własności grunt nie był udostępniany innym osobom ani podmiotom, w tym działka A. nie była, nie jest i do dnia jej sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość stanowi część gospodarstwa rolnego Sprzedającego i do daty planowanej transakcji jest użytkowany przez Sprzedającego na cele rolnicze. Sprzedający nie wyłączył Nieruchomości spod produkcji rolnej.

Charakterystyka Sprzedającego

Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, rozliczającym się na podstawie art. 115 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający jest również ubezpieczony w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz jest podatnikiem podatku rolnego.

Sprzedający nie jest zobowiązany do prowadzenia ksiąg rachunkowych i nie jest zarejestrowany w zakresie prowadzonej działalności rolniczej jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W zakresie sprzedaży produktów rolnych Sprzedający korzysta ze zwolnienia o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku sprzedaży produktów rolnych na rzecz czynnych podatników podatku od towarów i usług, nabywcy wystawiają na Sprzedającego faktury VAT RR.

Sprzedający, w związku z planowaną Transakcją udzielił pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przez pełnomocnika Kupującego, w tym do reprezentowania Sprzedającego przed organami administracji w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży. W szczególności, Sprzedający upoważnił pełnomocnika Kupującego w poniższym zakresie:

- do zapoznania się z aktami ww. księgi wieczystej Nr (…)w Sądzie Rejonowym oraz uzyskiwania wszelkich odpisów z ww. akt;

- do występowania przed (…), (…) oraz wszystkimi innymi organami władzy publicznej – państwowej i samorządowej w celu zapoznania się z aktami lub/i uzyskania wszelkich informacji, dokumentów lub zaświadczeń dotyczących powyższej nieruchomości;

- do reprezentowania Sprzedającego przed geodetami i innymi podmiotami w zakresie dokonania pomiarów powyższej nieruchomości, potwierdzenia granic oraz przeprowadzenia analiz glebowo-środowiskowych.

Dodatkowo, zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, Sprzedający wyraził zgodę na dokonywanie przez Kupującego niezbędnych czynności technicznych zmierzających do potwierdzenia Warunków Zawieszających, w tym zwłaszcza dokonywania wszelkich pomiarów, odwiertów oraz dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w celu prowadzenia przez Kupującego postępowań administracyjnych oraz zapytań dla przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane pod warunkiem doprowadzenia Nieruchomości przez Kupującego na żądanie Sprzedającego do stanu poprzedniego (zwłaszcza po dokonaniu przez Kupującego odwiertów). Prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie uprawnia Kupującego do zaciągania w imieniu Sprzedającego żadnych zobowiązań finansowych.

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający (…) wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w celu uzyskania odpowiedzi, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z (…) o sygnaturze (…) oraz z (…) o sygnaturze (…) uznał, że Sprzedający w zakresie planowanej Transakcji będzie działał w charakterze podatnika o podatku od towarów i usług. Dodatkowo, w interpretacji z (…) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygnął, że dostawa Gruntu nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ani też na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym Sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

W związku z uzyskaniem ww. interpretacji podatkowych, Sprzedający zamierza przed datą Transakcji zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Tym samym, Sprzedający dla celów działalności rolniczej nadal korzystał będzie ze statusu rolnika ryczałtowego, podczas gdy dla celów sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości będzie działał jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W związku z dostawą przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający wystawi fakturę VAT.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy Sprzedającego. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, Sprzedający wskaże do realizacji Transakcji wyłącznie osobisty rachunek bankowy w banku posiadającym siedzibę w Polsce. Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają więc tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, zważywszy na powyższe, płatność ceny wynikającej z Umowy Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

Charakterystyka Kupującego i jego działalność

Kupujący jest spółką celową, powołaną do realizacji Transakcji. Spółka działa w branży nieruchomościowej, przedmiotem jej przeważającej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupujący zamierza nabyć przedmiotową Nieruchomość w celach realizacji inwestycji, po czym wynajmować pełne zaplecze biurowo-warsztatowe na rzecz podmiotów powiązanych zajmujących się wynajmem sprzętu chłodniczego, a w szczególności pojazdów-chłodni.

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego planowana inwestycja na zakupionym Gruncie polegać ma na wybudowaniu:

- budynku warsztatowego służącego do naprawy pojazdów, w tym (…), składającego się z (…) m² powierzchni warsztatowej w (…) zatokach oraz (…) m² powierzchni biurowej (w tym pomieszczeń socjalnych), jak również około (...) miejsc parkingowych dla lekkich i ciężkich pojazdów, który to obiekt zostanie wyposażony w (…);

- centralnego budynku warsztatowego do poważnych napraw mechanicznych pojazdów, w tym (…), składającego się z: (…) m² powierzchni warsztatowej w (…) zatokach wraz z (…) oraz z (…) m² powierzchni biurowej (w tym pomieszczenia socjalne) jak również około (…) miejsc parkingowych dla lekkich i ciężkich pojazdów, który to obiekt zostanie wyposażony w (…);

- budynku przeznaczonego do przechowywania urządzeń (…), składającego się z: (…) m² powierzchni użytkowej, (…) m² powierzchni biurowej (w tym pomieszczeń socjalnych) o wysokości (…) do (…) m w celu pomieszczenia kilka poziomów (…) magazynowych na (…), który to obiekt zostanie wyposażony w (…);

- terenów zielonych i parkingów dla jak największej liczby pojazdów, z miejscami na stacje ładowania i (…) oraz z miejscem na strefę tankowania paliwa.

Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w świetle interpretacji podatkowych otrzymanych przez Sprzedającego, z których wynika że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z (…) 2008 r., sygn. (…)), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej z (…) 2014 r., sygn. (…) oraz z (…) 2015 r., sygn. (…)) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatkowaniu podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jednakże, stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to taka transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z podatku od towarów i usług lub przedmiotowo dostawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w odniesieniu do dostawy Gruntu, jaka w Państwa opinii oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem tej Nieruchomości.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z ytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) niezabudowaną działkę gruntu (określoną we wniosku jako Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że Sprzedającym jest Pan A.A. Według opisu zawartego we wniosku, w związku z planowaną transakcją dwukrotnie wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w celu uzyskania odpowiedzi, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z (…) r. o sygnaturze (…) oraz z (…)r. o sygnaturze (…) uznał, że Sprzedający w zakresie planowanej Transakcji będzie działał w charakterze podatnika o podatku od towarów i usług. Dodatkowo, w interpretacji z (…) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygnął, że dostawa Gruntu nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ani też na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym Sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Zgodnie z Państwa wyjaśnieniami zawartymi we wniosku, w związku z uzyskaniem ww. interpretacji podatkowych w zakresie podatku od towarów i usług, Sprzedający zamierza przed datą Transakcji zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Tym samym, Sprzedający dla celów sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości będzie działał jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro – w świetle powyższych interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług i opisu wniosku – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Zauważamy, że wskazali Państwo w pełnomocnictwie PPS-1 adres mailowy pełnomocnika, który nie jest jego adresem elektronicznym (ePUAP lub e-US) w rozumieniu odrębnych przepisów. W danych adresowych zawartych we wniosku wskazali Państwo jego adres ePUAP jako adres do doręczeń i na ten adres kierujemy korespondencję.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało/zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli Państwo skorzystać, jeżeli zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.