Interpretacja indywidualna z dnia 19 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.289.2024.2.JSU

Uznanie dostawy Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT bez wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT; uznania, że Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 28 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że dostawa Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT; uznania, że Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT, wpłynął 28 czerwca 2024 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

a. X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

b. Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

c. Sprzedający wraz z Kupującym zwani są dalej łącznie „Wnioskodawcami”.

d. Kupujący planuje nabyć nieruchomość zlokalizowaną w (...) przy ul. (...) (dalej: „Nieruchomość”), której użytkownikiem wieczystym jest Sprzedający (dalej: „Transakcja”). Na moment składania niniejszego wniosku nie doszło do zawarcia w tym przedmiocie umowy (przedwstępnej lub warunkowej).

e. Sprzedający nabył Nieruchomość od podmiotu trzeciego na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) r. Dostawa była opodatkowana VAT i Sprzedającemu (jako nabywcy) przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego VAT z tytułu jej nabycia.

 f. Wnioskodawcy pozostaną czynnymi podatnikami VAT na dzień dokonania Transakcji.

g. W skład Nieruchomości wchodzić będzie prawo użytkowania wieczystego gruntów, wpisanych do:

i. księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...), Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...), obejmującej:

- działkę nr A, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę nr B, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę nr C, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

ii. księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...), Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...), obejmującej:

- działkę nr D położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę E, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę F, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę G, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę H, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę I położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

iii. księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...), Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...) obejmującej:

- działkę J, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

- działkę K, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...),

iv. księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...), Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...) obejmującej:

- działkę nr L, położoną w obrębie ewidencyjnym nr (...).

h. Nieruchomość nie jest i nie będzie zabudowana na moment dokonania Transakcji.

 i. Na Nieruchomości (z wyjątkiem działek nr D, J oraz I) znajdują się obiekty liniowe w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 7D z późn. zm.) (dalej: „Prawo budowlane”), tj. nieczynna sieć wodociągowa niebędąca własnością Sprzedającego (dalej: „Wodociąg”). Zgodnie z oświadczeniem właściciela Wodociągu, zostanie on docelowo zlikwidowany. Nawet jeżeli Wodociąg nie zostanie zlikwidowany do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie on jej przedmiotem.

 j. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony na podstawie uchwały Rady (dalej: „MPZP”).

k. Przeznaczenia według MPZP w odniesieniu do każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji są następujące:

i. działki nr B, C, G, H, I znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem C4.ZP - zieleń urządzona,

 ii. działki nr A, D, E, K, F, L znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem C4.ZP - zieleń urządzona oraz symbolem 16.KD-L - drogi publiczne klasy lokalnej,

iii. działka nr J znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolem 16.KD-L - drogi publiczne klasy lokalnej.

 l. W odniesieniu do terenów oznaczonych jako C4.ZP, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie terenu: zieleń urządzona. W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z treścią MPZP:

i. zakazuje się realizacji obiektów kubaturowych poza obiektami małej architektury;

 ii. ustala się realizację ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych;

iii. ustala się realizację głównych ciągów pieszo-rowerowych w rejonach oznaczonych na rysunku planu MPZP;

iv. dla terenu jako przestrzeni publicznej:

a) nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2 MPZP,

b) nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2 MPZP;

v. ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 70%;

vi. nakazuje się zachowanie zwartych grup zadrzewień na B% powierzchni terenu;

 vii. dopuszcza się częściowo rekompozycję istniejących drzew, po spełnieniu przepisów odrębnych;

viii. nakazuje się kształtowanie zwartych grup zieleni od strony dróg publicznych 1.1. KD-GP, 16 KD-L;

ix. zakazuje się grodzenia terenu;

x. zakazuje się rozmieszczenia reklam;

xi. zakazuje się rozmieszczenia szyldów;

 xii. ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9 MPZP.

m. W odniesieniu do terenów oznaczonych jako 16.KD-L, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej. W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z treścią MPZP:

i. ustala się linie rozgraniczające o szerokości minimum 12,0 m na odcinku od 13.KD-L ul. (...) do północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U;

 ii. ustala się południowo-wschodnią linię rozgraniczającą drogi na odcinku od rejonu północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U do 4.KD-L projektowanej 1;

iii. ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;

iv. ustala się powiązania poprzez skrzyżowania następującymi drogami:

a) 4.KD-L projektowaną 1,

b) 13.KD-L ul. (...),

c) 17.KD-D projektowaną 4;

 v. ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni;

vi. dopuszcza się parkowanie przyuliczne, w formie zatok postojowych, po północno-zachodniej stronie jezdni.

n. Po nabyciu Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

o. Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

p. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

q. Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie dotychczasowej działalności. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

i. umowa o przygotowanie projektu komercyjnego;

ii. umowa zlecenia dotycząca m.in. koordynacji oraz zarządzania pracami projektowymi i budowlanymi, pozyskiwania klientów na najem powierzchni komercyjnych, doradztwa finansowego, obsługi księgowej, obsługi obowiązków sprawozdawczych, wsparcia procesu pozyskiwania finansowania, prowadzenie rozliczeń podatkowych oraz sporządzanie zeznań i deklaracji podatkowych dla Sprzedającego;

iii. umowy na obsługę prawną, czy też umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego;

iv. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

v. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

vi. know-how Sprzedającego;

vii. księgi rachunkowe Sprzedającego;

viii. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego związanego z Nieruchomością.

 r. Niezależnie od powyższego, przedmiotem Transakcji nie będą żadne wierzytelności, jak i zobowiązania Sprzedającego.

s. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

 t. Sprzedający i Kupujący nie są przedsiębiorcami przesyłowymi w rozumieniu art. 3051 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1C0 ze zm.; dalej: Kodeks cywilny).

u. Dla działek będących przedmiotem Transakcji została wydana interpretacja indywidulana Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z (...) r., sygn. (...) dla Sprzedającego przy ich nabyciu, potwierdzająca opodatkowanie ich podatkiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT?

3. Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawców

1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

3. Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Ad 1

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b. Jednakże, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP").

c. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

d. Ze względu na brak definicji przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, należy odwołać się do definicji zawartej w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którą przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

e. Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

iii. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

iv. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

v. koncesje, licencje i zezwolenia;

vi. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

viii. tajemnice przedsiębiorstwa;

ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

 f. Jednocześnie, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Wchodzące w jego skład składniki materialne i niematerialne powinny tworzyć zespół składników, a nie jedynie zbiór elementów.

g. Ponadto, aby zbywane składniki stanowiły przedsiębiorstwo, należy zachować funkcjonalne związki pomiędzy składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Definicja ZCP

h. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

i. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

i. jest wyodrębniony organizacyjnie,

 ii. jest wyodrębniony finansowo,

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

j. Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: …).

k. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Zatem podstawowym wymogiem jest, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

 l. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

m. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

n. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa. zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

o. Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

p. Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

q. Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

r. Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

s. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

t. Mając na uwadze powyższe oraz zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie spełni definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

u. W szczególności Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

v. Zarazem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą, wskazane w treści Objaśnień:

 i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego związanego z Nieruchomością;

ii. należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością.

w. Ponadto, jak wynika bowiem z opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będą, w szczególności:

i. umowa o przygotowanie projektu komercyjnego;

ii. umowa zlecenia dotycząca m.in. koordynacji oraz zarządzania pracami projektowymi i budowlanymi, pozyskiwania klientów na najem powierzchni komercyjnych, doradztwa finansowego, obsługi księgowej, obsługi obowiązków sprawozdawczych, wsparcia procesu pozyskiwania finansowania, prowadzenie rozliczeń podatkowych oraz sporządzanie zeznań i deklaracji podatkowych dla Sprzedającego;

iii. umowy na obsługę prawną, czy też umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego;

iv. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

v. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

vi. know-how Sprzedającego;

vii. księgi rachunkowe Sprzedającego;

viii. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego związanego z Nieruchomością;

 x. Dodatkowo, przedmiotem Transakcji nie będą również wierzytelności oraz zobowiązania Sprzedającego.

 y. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT. Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

z. Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

 i. angażowania przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

aa. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w myśl art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

bb. W związku z tym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

cc. Należy zaznaczyć, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji spełniać będzie definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Nie rodzi bowiem żadnych wątpliwości fakt, że zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości należy traktować jako dostawę towaru (przykładowo interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z … r., znak …).

dd. Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miał zatem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości będzie zatem stanowiła dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

 a. Dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniu z VAT jako dostawa terenów niezabudowanych, o której mowa w art. 43. ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

 b. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

 c. Natomiast przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

 d. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość objęta jest MPZP. Zatem, w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenów składających się na Nieruchomość w kontekście zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, będzie miał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

 e. Przez Nieruchomość (z wyjątkiem działek nr D, J oraz I) na moment Transakcji może przebiegać Wodociąg, który nie stanowi własności Sprzedającego i nie będzie przedmiotem Transakcji.

f. Tym samym, w tym przypadku nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, która byłaby związana z którymkolwiek z gruntów, składających się na Nieruchomość.

 g. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców Nieruchomość stanowi nieruchomość niezabudowaną i Transakcja będzie opodatkowana VAT jeżeli Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP.

 h. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami MPZP, Nieruchomość znajduje się na terenach objętych następującymi symbolami:

i. C4.ZP - zieleń urządzona;

ii. 16.KD-L - droga publiczna klasy lokalnej.

i. Zdaniem Wnioskodawców, przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane różnego typu, np. drogi, chodniki, budynki mieszkaniowe, budynki magazynowe.

j. Ustawa o VAT, definiując pojęcie „terenów budowlanych”, używa pojęcia „gruntów przeznaczonych pod zabudowę”, którego jednocześnie nie definiuje. W związku z tym, w celu dokonania całościowej wykładni ww. przepisów, niezbędne jest odwołanie się do definicji zawartych w Prawie budowlanym.

k. Zatem, ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „obiekcie budowlanym” - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego).

l. Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „budynku” - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

m.Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „budowli” - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego).

 n. Przez obiekty małej architektury, Prawo budowlane rozumie natomiast niewielkie obiekty, a w szczególności (art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego):

i. obiekty kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury;

 ii. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej;

iii. obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

 o. Część działek w ramach Nieruchomości, znajdujących się w granicach terenów oznaczonych symbolem 16.KD-L jest przeznaczona pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na nich wybudowane m.in. drogi oraz chodniki, będące „budowlami” w rozumieniu Prawa budowlanego.

 p. Pozostałe działki w ramach Nieruchomości, w zakresie w jakim znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem C4.ZP również są przeznaczone pod zabudowę. Mimo, że zgodnie z treścią MPZP w odniesieniu do tych terenów wyłączono możliwość realizacji „obiektów kubaturowych”, zezwolono zarazem na możliwość realizacji na tych terenach „obiektów małej architektury”. Ponadto, zgodnie z treścią MPZP, na terenach tych mogą być wybudowane ciągi piesze w formie alejek parkowych i placyków pieszych, ciągi pieszo-rowerowe, chodniki, pochylnie czy schody. W praktyce zatem również te tereny, z uwagi na możliwość wybudowania na nim obiektów, które mogą stanowić „obiekty budowlane” w rozumieniu Prawa budowlanego, należy uznać za przeznaczone pod zabudowę.

 q. Stanowisko, że oznaczenie terenu w ramach MPZP jako „zieleń urządzona” (w niniejszym przypadku oznaczone symbolem C4.ZP), należy traktować jako tereny przeznaczone pod zabudowę, zostało potwierdzone w szeregu interpretacji indywidualnych wydawanych w przeszłości przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Przykładowo, w interpretacji z (...) r., znak (...). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał że:

„Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę (zieleń urządzoną i drogę publiczną klasy lokalnej, w ramach których mogą zostać wybudowane ciągi piesze w formie alej parkowych i placyków pieszych, ciągi pieszo-rowerowe, chodniki, pochylnie, schody, droga publiczna). A zatem przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

r. Analogiczne stanowisko w powyższym zakresie wyrażane było również w szeregu innych interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym przykładowo z (…).

s. Mając na uwadze powyższe, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość stanowiąca grunty niezabudowane. Zgodnie zaś z MPZP, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości należy uznać za tereny przeznaczone pod zabudowę w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

t. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 3

 a. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

 b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

 c. Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i docelowo zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT.

 d. Jak wskazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

 e. Jednocześnie Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

f. Dodatkowo, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako niemieszcząca się w katalogu zwolnień, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

 g. Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT, zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

 h. W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, jeżeli będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

i. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

j. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

 k. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.

l. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, będzie docelowo wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy, w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 3C), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powyższych uregulowań grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy.

Z przytoczonych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie Kodeks cywilny.

Na mocy art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 10C):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 55² ustawy Kodeks cywilny, ustawodawca wprowadza zasadę, że:

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Kupujący planuje nabyć nieruchomość, w skład której wchodzić będzie prawo użytkowania wieczystego gruntów, wpisanych do:

1)księgi wieczystej nr (...), obejmującej działkę nr A, B i C,

2) księgi wieczystej nr (...), obejmującej działkę nr D, E, F, G, H i I

3) księgi wieczystej nr (...) obejmującej działkę nr J i K,

4) księgi wieczystej nr (...) obejmującej działkę nr L.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość nie jest i nie będzie zabudowana na moment dokonania Transakcji.

Natomiast na Nieruchomości (z wyjątkiem działek nr D, J oraz I) znajdują się obiekty liniowe w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj. nieczynna sieć wodociągowa niebędąca własnością Sprzedającego (Wodociąg). Zgodnie z oświadczeniem właściciela Wodociągu, zostanie on docelowo zlikwidowany. Nawet jeżeli Wodociąg nie zostanie zlikwidowany do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie on jej przedmiotem.

Podali Państwo, że przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych a także nie zatrudnia żadnych pracowników.

Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie dotychczasowej działalności. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

- umowa o przygotowanie projektu komercyjnego;

- umowa zlecenia dotycząca m.in. koordynacji oraz zarządzania pracami projektowymi i budowlanymi, pozyskiwania klientów na najem powierzchni komercyjnych, doradztwa finansowego, obsługi księgowej, obsługi obowiązków sprawozdawczych, wsparcia procesu pozyskiwania finansowania, prowadzenie rozliczeń podatkowych oraz sporządzanie zeznań i deklaracji podatkowych dla Sprzedającego;

- umowy na obsługę prawną, czy też umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego;

- środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

- know-how Sprzedającego;

- księgi rachunkowe Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego związanego z Nieruchomością.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne wierzytelności, jak i zobowiązania Sprzedającego.

W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności kwestii ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na definicję przedsiębiorstwa. Poza zakresem opisanej transakcji pozostaną wierzytelności i zobowiązania Sprzedającego a także umowy: o przygotowanie projektu komercyjnego; zlecenia dotycząca m.in. koordynacji oraz zarządzania pracami projektowymi i budowlanymi, pozyskiwania klientów na najem powierzchni komercyjnych, doradztwa finansowego, obsługi księgowej, obsługi obowiązków sprawozdawczych, wsparcia procesu pozyskiwania finansowania, prowadzenie rozliczeń podatkowych oraz sporządzanie zeznań i deklaracji podatkowych dla Sprzedającego; umowy na obsługę prawną, czy też umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego związanego z Nieruchomością. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, bowiem Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Należy więc stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z tym, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie nieruchomość (składająca się z działek gruntu) bez pozostałych składników majątkowych Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, czy też kontynuację działalności przez przyszłego Nabywcę bez dodatkowych nakładów.

Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe (działki gruntu) nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku opisany przedmiot Transakcji, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii ustalenia czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

W związku z tym, że jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1 wniosku, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, to należy ją opodatkować właściwą stawką podatku VAT.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia L marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 7D ze zm.):

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W opisie zdarzenia przyszłego, podali Państwo, że Nieruchomość nie jest i nie będzie zabudowana na moment dokonania Transakcji. Wskazali Państwo również, że na Nieruchomości (z wyjątkiem działek nr D, J oraz I) znajdują się obiekty liniowe w rozumieniu Prawo budowlane tj. nieczynna sieć wodociągowa niebędąca własnością Sprzedającego (Wodociąg), który zgodnie z oświadczeniem właściciela Wodociągu, zostanie docelowo zlikwidowany. Podali Państwo także, że nawet jeżeli Wodociąg nie zostanie zlikwidowany do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie on jej przedmiotem.

W tym przypadku istotne jest to, że wszystkie działki - zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę, w tym również działki przeznaczone pod zieleń urządzaną (na działkach tych dopuszcza się budowę ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych, ciągów pieszo-rowerowe, chodników pochylni, schodów).

Zatem niezależnie od tego czy w momencie sprzedaży na działkach będzie znajdować się sieć wodociągowa (która nie należy do sprzedającego i nie będzie przedmiotem transakcji) czy też nie, przedmiotem transakcji - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania - będą działki pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

- towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);

- nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Sprzedający nabył Nieruchomość od podmiotu trzeciego na podstawie umowy sprzedaży. Dostawa była opodatkowana VAT i Sprzedającemu (jako nabywcy) przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego VAT z tytułu jej nabycia. Tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Ponadto wskazali Państwo, że po nabyciu Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Należy zatem stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie są spełnione warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości, składającej się z działek nr D, J E, K, L, A, F, G, B, C, H oraz I będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów przeznaczonych (zgodnie z MPZP) pod zabudowę, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 oceniono prawidłowo.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku.

Jak wyżej wyjaśniono, sprzedaż Nieruchomości (działek nr D, E, J, K, L, A, F, G, B, C, H oraz I) na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Kupującego.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (działek nr D, E, J, K, L, A, F, G, B, C, H oraz I. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3), natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. F § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. F § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).