Interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.298.2024.1.BZ

Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości (działek).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka Akcyjna (Kupujący)

NIP (...)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.A. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A (dalej jako: Sprzedająca) jest współwłaścicielem:

a)w udziale wynoszącym 1/36 części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) m², położonej przy ulicy A.1 w (…), w dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako Nieruchomość 1);

b)w udziale wynoszącym 1/36 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) m², położonej przy ulicy A.1 w (…), w dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako Nieruchomość 2);

c)w udziale wynoszącym 1/36 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) m², położonej przy ulicy B.1, w dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako Nieruchomość 3);

d)Sprzedająca jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/36 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) m², położonej przy ulicy B.1, w dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako Nieruchomość 4).

Działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) stanowią od prawie 100 lat jedną funkcjonalną i gospodarczą całość, tj. gospodarstwo rolne o powierzchni łącznej (…) ha.

Wszystkie te działki sąsiadują ze sobą. 95% gruntów stanowią użytki rolne. Pierwszymi właścicielami tego gospodarstwa rolnego byli małżonkowie (…), którzy prowadzili je i posiadali nieprzerwanie od czasów przed II wojny światowej i pomimo wejścia w życie dekretu z 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na terenie (…) (tzw. (…)) ich posiadanie trwało nieprzerwanie do ich śmierci w latach 80-tych XX wieku. Następnie posiadanie tego gospodarstwa rolnego przeszło, w drodze dziedziczenia ustawowego, na córkę A.B. oraz w miejsce zmarłych wcześniej:

a)drugiej córki – A.C., na rzecz jej dzieci: A.D. A.E., A.F., A.G., A.H. i A.I-I.,

b)syna – B.A. na rzecz jego dzieci: B.B. i B.C.

W 2011 roku wymienieni spadkobiercy rozpoczęli starania o uregulowanie stanu prawnego gospodarstwa na swoją rzecz i w tym celu rozpoczęto postępowania o stwierdzenie nabycia własności wskutek zasiedzenia.

Z wniosku spadkobierców Pani A. i Pana A.A. prowadzone były postępowania o stwierdzenie zasiedzenia działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…), wskutek których, postanowieniami wydanymi w latach 2020-2022, Sąd Rejonowy dla (…) w sprawach o sygnaturach akt (…), (…) i (…), prawomocnie stwierdził nabycie własności działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) stanowiących gospodarstwo rolne w całości z dniem 1 października 2005 roku na rzecz: A.B. w udziale 1/3 (córka A.B), B.B i B.C. w udziałach po 1/6 (dzieci B.A., tj. wnuki A.A.A.), C.A., C.B., C.D., C.E. w udziałach po 1/18 każde z nich (dzieci D.A. tj. wnuki A.A.A.), E.A. w udziale 1/8 (syna E.B., tj. prawnuk A. i A.A) oraz F.A. i F.A w udziałach po 1/36 (dzieci (…), tj. prawnuki A. i A.A).

Nabycie własności działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) przez zasiedzenie nastąpiło z mocy prawa, wskutek spełnienia przesłanek ustawowych, a w postępowaniach sądowych, o których mowa powyżej, doszło do wydania postanowień potwierdzających zasiedzenie. Nabycie nie miało charakteru odpłatnego, a prowadzenie postępowań sądowych innego celu, jak potwierdzenie nabycia własności z mocy prawa przez zasiedzenie.

Ponieważ działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) stanowią gospodarstwo rolne to nabycie własności przez zasiedzenie tego gospodarstwa rolnego zostało zwolnione w całości od podatku od spadków i darowizn z tytułu zasiedzenia (z wyjątkiem budynku mieszkalnego i gruntu budowlanego pod nim, gdzie podatek ten został uregulowany w całości).

A.A. nabyła udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w wyniku dziedziczenia po swojej zmarłej 6 sierpnia 2023 r., matce A.E., która nabyła te udziały w drodze zasiedzenia 1 października 2005 r. i stwierdzenia przez Sąd Rejonowy dla (…) w sprawach o sygnaturach akt (…) , (…) i (…), nabycia własności działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) (czyli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) stanowiących gospodarstwo rolne.

Nieruchomość 1 jest:

a)zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (…) m² oraz jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) m². Budynek mieszkalny został wybudowany w 1960 r. i od tego roku był zamieszkały, jednak obecnie nie jest zamieszkiwany. Budynek gospodarczy został wybudowany około 1930 r. jako budynek mieszkalno-gospodarczy a w 2005 r. nastąpiło dostosowanie tego budynku na cele tylko gospodarcze i od tego roku budynek był wykorzystywany jako budynek gospodarczy. W obu budynkach nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: B tereny mieszkaniowe oraz RIVb grunty orne;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) (…) roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), część w rejonie ul. A.1., zgodnie z którym dla Nieruchomości 1 przewidziano: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną.

Nieruchomość 1 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej: ulicy A.

Nieruchomość 2 jest:

a)niezabudowana, przy czym na Nieruchomości 2 znajdują się naniesienia w postaci tymczasowego zadaszenia, które nie jest trwale związane z gruntem;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: RIVb grunty orne;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) (...) marca 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), część w rejonie ul. A., zgodnie z którym dla Nieruchomości 2 przewidziano: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną.

Nieruchomość 2 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej: ulicy A.

Nieruchomość 3 jest:

a)niezabudowana, przy czym na gruncie znajdują się naniesienia w postaci tymczasowego namiotu, który nie jest trwale związany z gruntem;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: RIIIb, RIVa i RIVb grunty orne oraz Lzr-RIVb grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) (…) roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), część I w rejonie ul. A., zgodnie z którym dla Nieruchomości 3 przewidziano: 1 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej.

Nieruchomość 3 posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działki, które stanowią własność Miasta (…) i które w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako działki drogowe.

Nieruchomość 4 jest:

a)niezabudowana;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: RIIIb, RIVa i RIVb grunty orne;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) (…) roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), część I w rejonie ul. A., zgodnie z którym dla Nieruchomości 4 przewidziano: 1 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej.

Nieruchomość 4 posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działki, które stanowią własność Miasta (…) i które w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako działki drogowe.

Zgodnie z planem miejscowego zagospodarowania, tereny oznaczone symbolem 6 ZP teren zieleni parkowej przeznaczony jest:

a)przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej,

b)dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe.

Nie są to tereny przeznaczone pod zabudowę. Zgodnie z zapisami MPZP na terenie 6 ZP obowiązuje zakaz nowej zabudowy, istniejąca zabudowa nie występuje.

Dla Nieruchomości 3 miejscowy plan zagospodarowania przewiduje:

a)1 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

b)2 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

c)37 KD-D - teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa),

d)1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna),

e)6 ZP teren zieleni parkowej.

Dla Nieruchomości 4 miejscowy plan zagospodarowania przewiduje:

a)1 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

b)2 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

c)37 KD-D - teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa),

d)1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna),

e)6 ZP teren zieleni parkowej.

Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podjęli wspólnie decyzje o bezpłatnym użyczeniu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na potrzeby rolne (pastwisko i stajnie w budynkach gospodarczych) na rzecz bezpośrednich sąsiadów. W związku z tym, Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 jest stroną umowy użyczenia tych nieruchomości na rzecz czterech osób fizycznych (dalej jako: Biorący). Biorący używają Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nieodpłatnie.

Umowa użyczenia zawarta jest na czas oznaczony, do 16 grudnia 2024 r.

Umowa użyczenia wygaśnie przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziałów posiadanych w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Sprzedająca nie czerpała żadnych pożytków z umowy bezpłatnego użyczenia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Wszystkie podatki od użyczanych nieruchomości, czyli od Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 opłaca wyłącznie Sprzedająca.

Zgodnie z postanowieniami tej umowy użyczenia, wszelkie naniesienia, jakich Biorący dokonali na Nieruchomości 2 w postaci tymczasowego zadaszenia, które nie jest trwale związane z gruntem oraz na Nieruchomości 3 w postaci tymczasowego namiotu, który nie jest trwale związany z gruntem zostaną przez Biorących usunięte do 16 grudnia 2024 r. czyli jeszcze przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 4 widnieje wzmianka z (...) października 2023 r. o wniosku wierzyciela, z prezentatą jego złożenia (...) października 2023 roku w Sądzie Rejonowym dla (…) w (…) VII Wydział Ksiąg Wieczystych, o: wpis hipoteki przymusowej na udziale 1/18 należącym do (…) w księdze wieczystej o numerze (…) w wysokości (…) zł na rzecz (…) w celu zabezpieczenia wierzytelności zasądzonej prawomocnym nakazem zapłaty wydanym przez Sąd Rejonowy (…) w (…) VI Wydział Cywilny (...) sierpnia 2019 r. o sygn. akt (…) wraz z postanowieniem w przedmiocie klauzuli wykonalności z (...) lutego 2020 r. ( dalej jako: Hipoteka Przymusowa).

Biorąc powyższe pod uwagę, na dzień zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4:

1.Nieruchomość 1 będzie nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1960 r., który od tego roku był zamieszkały, jednak obecnie nie jest zamieszkiwany oraz budynkiem gospodarczym wybudowanym około 1930 roku jako budynek mieszkalno-gospodarczy, który w 2005 r. dostosowano tylko na cele gospodarcze, który od tego roku był wykorzystywany jako budynek gospodarczy;

2.Budynek gospodarczy oraz budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr (…) (Nieruchomość nr 1), był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jego posiadania;

3.Budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr (…) (Nieruchomość nr 1), był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jego posiadania;

4.Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 będą nieruchomościami niezabudowanymi;

5.Niezabudowana działka stanowiąca Nieruchomość 2 była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jej posiadania;

6.Niezabudowana działka stanowiąca Nieruchomość 3 była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jej posiadania;

7.Niezabudowana działka stanowiąca Nieruchomość 4 była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jej posiadania;

8.Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczone pod zabudowę, przy czym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla:

-Nieruchomości 1: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną,

-Nieruchomości 2: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną,

-Nieruchomości 3: 1 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej,

-Nieruchomości 4: 1 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej.

Sprzedająca:

a)w odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się na działce nr (…) (Nieruchomość nr 1), nie poniosła wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej;

b)w odniesieniu do budynku mieszkalnego, znajdującego się na działce nr (…) (Nieruchomość nr 1), Sprzedająca nie poniosła wydatków na jego ulepszenie,

 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej;

c)nie prowadziła w przeszłości działalności gospodarczej i nie prowadzi działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d)nie była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

e)nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f)nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

g)nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

h)nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i)nie podjęła żadnych działań w celu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, w szczególności nie zawarła umowy pośrednictwa, nie zamieszczała ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczała na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywała żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

j)nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

k)nie podejmowała jakiekolwiek działań, od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, zmierzających do zwiększenia wartości udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, w szczególności:

-nie występowała samodzielnie o decyzje o zgodzie na wycinkę i pielęgnacje istniejącej zieleni,

-nie zlecała samodzielnie przeprowadzenie badan gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

-nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

-nie występowała samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

l)nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Kupujący uzyskał, we własnym zakresie i na własną rzecz, do czego nie było konieczne pełnomocnictwo Sprzedającej, które zresztą nie obejmowało umocowania w tym zakresie, wyłącznie informacje odnośnie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na podstawie:

a)zleconych przez Kupującego i przeprowadzonych badań gruntowych,

b)zleconej przez Kupującego i przeprowadzonej inwentaryzacji zieleni.

Zatem na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego nikt nie będzie występował o:

a)decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

b)zlecenie przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych,

c)wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

d)wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Kupujący uzyskał, we własnym zakresie i na własną rzecz, do czego nie było konieczne pełnomocnictwo Sprzedającej, które zresztą nie obejmowało umocowania w tym zakresie, wyłącznie informacje odnośnie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na podstawie:

a)zleconych przez Kupującego i przeprowadzonych badań gruntowych,

b)zleconej przez Kupującego i przeprowadzonej inwentaryzacji zieleni.

Udział Sprzedającej w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4:

a)nie był wykorzystywany przez Sprzedającą, od momentu nabycia tego udziału, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

b)od momentu nabycia tego udziału nie był przez Sprzedającą wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

c)od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Jak już wspominano, nabycie przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT w związku z czym Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, te nieruchomości nie były przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie. Jak już wspominano, obecnie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 jest przedmiotem użyczenia na rzecz Biorących jednak na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, umowa ta już nie będzie obowiązywać.

(...) lutego 2024 r. Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w zakresie posiadanych przez nich udziałów w tych nieruchomościach) zawarł, w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…), przedwstępną umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz A. Spółka Akcyjna (dalej jako: Kupujący).

Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…), inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, posadowionych na jednokondygnacyjnym garażu podziemnym (dalej jako: Planowana Inwestycja).

W przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) oraz Kupujący ustalili cenę, za którą Sprzedająca sprzeda udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 (i za jaką pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 sprzedadzą swoje udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)), Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny koszt, w terminie do 17 maja 2024 r., badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, pod względem faktycznym, prawnym, technicznym, ekonomicznym, środowiskowym oraz urbanistycznym, w celu weryfikacji możliwości realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4; przy czym ocena wyniku przeprowadzonego badania przysługuje wyłącznie Kupującemu i nie będzie podważana przez Sprzedającą. Ponadto Kupujący zobowiązał się w terminie do 17 czerwca 2024 r. poinformować Sprzedającą, czy wynik badania jest dla Kupującego pozytywny czy negatywny.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedająca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 postanowili, że w przypadku uzyskania przez Kupującego negatywnego, w ocenie Kupującego, wyniku przeprowadzonego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży, w terminie najpóźniej do 17 czerwca 2024 r, przy czym oświadczenie Kupującego o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży powinno zostać doręczone Sprzedającej oraz pozostałym właścicielom udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w terminie do 17 lipca 2024 r.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedająca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 postanowili, że od 18 lipca 2024 r., to jest od dnia bezskutecznego upływu terminu na odstąpienie przez Kupującego od przedwstępnej umowy sprzedaży zgodnie ze wskazanymi powyżej zasadami w przypadku uzyskania przez Kupującego negatywnego, w ocenie Kupującego, wyniku przeprowadzonego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Sprzedająca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wyrażają zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością 1, Nieruchomością 2, Nieruchomością 3 oraz Nieruchomością 4, na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne.

Do dnia transakcji sprzedaży udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, na podstawie wyrażonej zgody na dysponowanie nieruchomościami, Kupujący nie wystąpi o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz usunięcia kolizji sieci. Wynika to z faktu, że pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do wystąpienia przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej do czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci.

Natomiast Kupujący wystąpi, we własnym imieniu i na własną rzecz, do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące możliwości podłączenia do sieci w zakresie przedmiotowych nieruchomości. Uzyskanie przez Kupującego tych informacji technicznych jest niezbędnym działaniem w ramach badania przez Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4. Wystąpienie o takie informacje może dokonać każdy podmiot, nawet taki niezwiązany żadną umową ze Sprzedającymi.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

1)Kupujący nabędzie, sąsiadującą w stosunku do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, działkę nr (…) albo zawarta zostanie, w formie aktu notarialnego, przedwstępna umowa sprzedaży umożliwiająca nabycie działki nr (…) przez Kupującego, a w przypadku gdy zawarta zostanie, w formie aktu notarialnego, obowiązująca w dniu zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, przedwstępna umowa sprzedaży umożliwiająca Kupującemu nabycie działki nr (…), po uzyskaniu pozytywnego wyniku badania przez Kupującego działki nr (…) i bezskutecznym upływie terminu na odstąpienie przez Kupującego od przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr (…), nie dłuższego jednak niż 4,5 miesiąca od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży umożliwiającej Kupującemu nabycie działki nr (…);

2)na wniosek Sprzedającej i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i Kupującego wydana zostanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacja podatkowa potwierdzająca, że sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz przez pozostałych właścicieli udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

3)Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wpisani zostaną w działach II ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w udziałach wskazanych w przedwstępnej umowie sprzedaży;

4)Hipoteka Przymusowa w przypadku jej wpisania zostanie wykreślona z działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 4 i wygaśnie wierzytelność zabezpieczona Hipoteką Przymusową;

5)Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wolne będą od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym lub bez tytułu prawnego, a działy I, II, III i IV ksiąg wieczystych tych nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży;

6)nie będą się toczyły żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do pozbawienia lub zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4;

7)wszystkie oświadczenia Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia umowy sprzedaży przy czym Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i Kupujący postanawiają, że przypadek naruszenia niniejszego warunku nie występuje w przypadku, gdy w wyniku przeprowadzonego przez Kupującego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Kupujący ustalił, że dane oświadczenie bądź oświadczenia Sprzedającej lub pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 są nieprawdziwe lub niezgodne ze stanem rzeczywistym lub prawnym i Kupujący nie zawiadomił o tym fakcie Sprzedających wraz z oświadczeniem o pozytywnym lub negatywnym wyniku badania;

8)nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) ustanowił pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do:

a)wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości objętych umową oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości;

b)występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów;

c)uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową;

d)uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do dokonywania przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej czynności związanych z wystąpieniem o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, w szczególności o wystąpienie o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci.

Zatem, udzielone w umowie Kupującemu pełnomocnictwo obejmuje jedynie czynności sprawdzające w zakresie nabycia prawa własności przez Sprzedającą i pozostałych właścicieli udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, którzy są stroną przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z Kupującym 1 lutego 2024 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)), uzyskania dokumentów dotyczących stanu obecnego nieruchomości (wypisy i wyrysy) oraz weryfikacje stanu obecnego w zakresie istnienia roszczeń tzw. dekretowych.

Umowa w żadnym zapisie nie upoważnia Kupującego do dokonywania w imieniu sprzedających lub na ich rzecz jakichkolwiek czynności, które zmieniałby stan nieruchomości, czy też podnosiły jej walory inwestycyjne lub przygotowywałby nieruchomości do planowanej przez Kupującego inwestycji.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz Kupującego, w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)).

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie podatnikiem tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest Nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Ponieważ sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy odpłatnej dostawie – sprzedaży prawa własności udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, to nie zajdą okoliczności wyłączające opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o których mowa jest w powołanym wyżej art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o podatku czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych, w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, wynosi 2%, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnych a podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych jest kupujący, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% tego podatku a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości będzie podatnikiem tego podatku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży udziału w nieruchomościach gruntowych (4 działkach), określanych we wniosku jako Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4,na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającej) udział w ww. Nieruchomościach. Nieruchomość 1 jest zabudowana. Pozostałe Nieruchomości 2, 3 i 4 są niezabudowane.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-Sprzedająca nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4,

-transakcja zbycia udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z rozstrzygnięcia zawartego w ww. interpretacji wynika, że Sprzedająca w analizowanej sprawie nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług a omawiana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro, omawiana we wniosku sprzedaż udziału w Nieruchomości 1 (działki zabudowanej) oraz Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości (działek niezabudowanych), nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży udziału w ww. Nieruchomościach 1, 2, 3 i 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych,

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stnu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.