Interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.218.2024.4.BD

Sprzedaż prawie własności nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 wraz z niesieniami jest:

- w części dotyczącej sprzedaży garażu wraz z częścią działki, na której został on posadowiony - nieprawidłowe,

- w pozostałym zakresie - prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 10 lipca 2024 r. (wpływ 10 lipca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący)NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani A. A. (dalej jako: Sprzedająca) NIP: (…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania - Pani A. A. (dalej: Sprzedająca) jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedająca jest od 1993 r. (…) wykonującym wolny zawód, obecnie jako wspólnik transparentnej podatkowo spółki jawnej.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiada statusu przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy - Prawo przedsiębiorców oraz Kodeksu Cywilnego, a w konsekwencji nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG”). Sprzedająca nigdy też nie rejestrowała działalności gospodarczej.

Sprzedająca, z uwagi na dawny obowiązek rozliczania spraw z urzędu z racji wykonywania zawodu (…) (nierealizowany od ok. 15 lat) oraz ze względu na rozliczenie najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (począwszy od 31 sierpnia 2005 r.).

Sprzedająca oraz jej matka Pani A. B. (dalej: „Sprzedająca 2”) zawarły warunkową przedwstępną umowę przeniesienia prawa własności (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z Zainteresowanym będącym stroną postępowania - A. sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”), dalej łącznie jako „Strony”. Sprzedająca oraz Kupujący określani będą dalej łącznie jako „Zainteresowani”.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej:

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,1217 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), (dalej: „Nieruchomość 1”); a także

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia (…) udziału Sprzedającej w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”);

- Sprzedająca 2 zobowiązała się do przeniesienia (…) udziału Sprzedającej 2 w Nieruchomości 2;

- Strony zobowiązały się do złożenia w Umowie Przyrzeczonej wspólnego oświadczenie, w którym dokonają wyboru opodatkowania dokonania dostawy Nieruchomości 1, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (w przypadku uzyskania interpretacji indywidualnej wskazującej, że sprzedaż Nieruchomości 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zwane będą dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

Przyrzeczona umowa sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Przedwstępnej.

W Umowie Przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego Zainteresowani, stosownie do uzyskanej interpretacji podatkowej, złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków i Budowli podlegających zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, które to oświadczenie będzie zawierało elementy wskazane w treści art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj.:

- nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Zainteresowanych,

- adres Budynku.

Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. „(…)”, uchwalonego (…) uchwałą Rady (…) (dalej: „Uchwała MPZP”) i położone są na terenie oznaczonym symbolem (…) - przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (…).

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 celem realizacji inwestycji deweloperskiej, w której to występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zaś efekty realizacji tej działalności będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych). Kupujący zarówno obecnie, jak i w momencie nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedająca będzie posiadać status czynnego podatnika podatku od towarów i usług również na moment zbycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Nieruchomość 1 została nabyta przez Sprzedającą (…) na podstawie zasiedzenia – stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) z (…) (sygn. akt: (…)) stwierdzającego zasiedzenie własności nieruchomości położonej w (…) o powierzchni 1 230 m², stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym (…) z obrębu (…), która to działka następnie została podzielona decyzją (…) nr (…) zezwalającą na realizację inwestycji drogowej pn. „(…)”, zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, tj. działki numer ewidencyjny (…), na działkę numer ewidencyjny (…) o pow. 13 m² (pod drogę) i działkę numer ewidencyjny (…) o pow. 1217 m².

Nieruchomość 1 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy wynoszącej 155 m² (dalej: „Budynek”) oraz garażem o jednej kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy wynoszącej 63 m².

Budynek posadowiony obecnie na Nieruchomości 1 jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundament oraz dach.

Na Nieruchomości 1 Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej.

Budynek został wzniesiony na Nieruchomości 1 w (…) przez wstępnych (dziadków) Sprzedającej i stanowił zawsze budynek mieszkalny wykorzystywany przez kolejne pokolenia rodziny Sprzedającej.

Sprzedająca mieszkała w Budynku znajdującym się na Nieruchomości 1 od (…) do (…), natomiast rodzice Sprzedającej mieszkali w przedmiotowym Budynku do (…).

Nieruchomość 1 nie wchodziła i nie wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, jak i również nie stanowiła, jak i nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalności gospodarczej.

Obecnie Budynek, nieprzerwanie od (…), oddany jest w odpłatny najem, tj.:

- od (…) do (…) Sprzedającą łączyła umowa najmu z podmiotem trzecim, którego działalność polegała na świadczeniu usług z zakresu medycyny estetycznej,

- od (…) na czas określony Sprzedająca zawarła umowę najmu z podmiotem trzecim prowadzącym działalność edukacyjną.

Z tytułu najmu Sprzedająca wystawia faktury VAT.

Kupujący w razie nabycia Nieruchomości 1 wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Sprzedającej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do kontynuowania do (…) umowy najmu zawartej (…) przez Sprzedającą.

Sprzedająca nie ponosiła nakładów na Budynek posadowiony na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – Sprzedająca w powyższym zakresie ponosiła jedynie nakłady w postaci bieżących napraw, które to nie przekraczały 30% wartości Budynku. Nakłady na Budynek przekraczające 30% wartości Budynku mogły zostać dokonane przez rodziców Sprzedającej, jednakże od daty dokonania tychże ulepszeń (…) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Nieruchomość 2 zabudowana jest znajdującym się w złym stanie technicznym (w ruinie) budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 61 m² (dalej: „Budynek 2”). Od momentu wejścia Nieruchomości 2 w skład majątku rodziny Sprzedającej Budynek 2 stanowi ruinę i stoi pusty, przy czym posiada on fundamenty, ściany i dach w złym stanie technicznym. Ponadto Nieruchomość 2 przez cały okres jej posiadania nie była wynajmowana odpłatnie/nieodpłatnie przez Sprzedającą oraz członków jej rodziny. Zgodnie z posiadaną przez Sprzedającą wiedzą, Budynek 2 był zamieszkiwany w przeszłości do ok. (…), tj. przed datą nabycia jego własności przez rodzinę Sprzedającej.

Sprzedająca w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym –  nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i w innych mediach itp.), ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, podwykonawców. Z inicjatywą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wyszedł Kupujący (złożył on korzystną dla Sprzedającej oraz jej matki ofertę), bowiem jako deweloper realizujący inwestycję mieszkaniową na działkach sąsiadujących z Nieruchomościami, w celu uzyskania efektu synergii, zainteresowany był ich włączeniem w realizowaną przez siebie inwestycję deweloperską.

Sprzedająca nie podejmowała ponadto żadnych profesjonalnych działań, mających na celu ulepszenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które zwiększyłyby jej wartość (np. uzbrojenie terenu, wydzielanie dodatkowych dróg wewnętrznych czy ogrodzenie). W szczególności Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, ich remont lub uzyskanie względem nich odpowiednich decyzji/pozwoleń administracyjnych pozwalających na zmianę ich użytkowania.

Podział, który miał miejsce w odniesieniu do Nieruchomości 1 został przeprowadzony z urzędu, decyzją (…) (wywłaszczenie części – działki numer (…) pod drogę – ul. (…) i pogorszył walory Nieruchomości 1 (zmniejszył ją).

Oprócz Nieruchomości objętych Umową Przedwstępną Sprzedająca była lub jest właścicielką innych nieruchomości.

Sprzedająca w całym swoim życiu, tj. na przestrzeni (…) lat dokonała sprzedaży włącznie czterech z posiadanych przez siebie nieruchomości, mianowicie:

- w (…) Sprzedająca sprzedała lokal mieszkalny w (…), który został zakupiony w (…) – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na własne cele mieszkaniowe. Powodem sprzedaży lokalu była mała powierzchnia lokalu mieszkalnego (39,8 m²) oraz niebezpieczna okolica – mieszkanie w trakcie okresu użytkowania przez Sprzedającą zostało bowiem okradzione. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) domu mieszkalnego, w którym Sprzedająca mieszkała do końca (…);

- w (…) Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (…), który został zakupiony (…) (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 1”) – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania Wakacyjnego 1 zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) większego i ładniejszego lokalu wykorzystywanego przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne, również w (…) (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 2”);

- w (…) Sprzedająca sprzedała dom mieszkalny w (…), który został zakupiony (…) od ojca Sprzedającej i jego braci. Był to dom rodzinny ojca Sprzedającej, który został odzyskany przez babcię Sprzedającej jako bezpodstawnie wywłaszczony. Zamiarem Sprzedającej było przeprowadzenie remontu nieruchomości i pozostawienie jej w majątku rodzinnym jako nieruchomości po zmarłej babci, jednakże z uwagi na nieprecyzyjne określenie granic (…) i powstałą w związku z tym „dziurą prawną” oraz z uwagi na długotrwały proces planistyczny, Sprzedająca nie mogła ani zamieszkać w nieruchomości ani dokonać jej zagospodarowania (brak wszystkich wymaganych pozwoleń na remont). Z uwagi zatem na ww. problemy administracyjne oraz z uwagi na wysokie koszty utrzymania nieruchomości, Sprzedająca zdecydowała się na jej sprzedaż.

Zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości był stosunkowo niewielki, przy czym w praktyce został on w całości zużyty na pokrycie poniesionych przez Sprzedającą kosztów postępowań administracyjnych mających na celu umożliwienie użytkowania nieruchomości, a także koszty notarialne oraz podatki związane z nabyciem prawa użytkowania nieruchomości. Środki uzyskane zaś ze sprzedaży nieruchomości w całości zostały przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w 2015 r. domu mieszkalnego (w którym Sprzedająca mieszka obecnie);

- w (…) Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (…), który został zakupiony (…), tj. Mieszkanie Wakacyjne 2 – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Sprzedaż wskazanej nieruchomości została przez Sprzedającą dokonana z uwagi na rezygnację z idei posiadania mieszkania wakacyjnego, gdyż w rzeczywistości Sprzedająca korzystała z niego w stopniu znikomym oraz z uwagi na znudzenie miejscem, w którym mieszkania wakacyjne były usytuowane (przez 15 lat mieszkania wakacyjne znajdowały się bowiem w tym samym miejscu, tj. w (…)). Ponadto na decyzję o sprzedaży lokalu wypłynęły zwiększenie ruchu turystycznego w okolicy, który sprzeczny był z celem wypoczynkowym Sprzedającej oraz zniszczenie okolicy nieruchomości przez turystów i deweloperów (lasu oraz plaży mieszczących się w sąsiedztwie nieruchomości).

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) lokalu mieszkalnego, który obecnie zamieszkuje syn Sprzedającej. Sprzedająca w niedalekiej przyszłości (w latach (…)) rozważa dokonanie darowizny ww. lokalu mieszkalnego na rzecz swojego syna.

Przy sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości Sprzedająca nie korzystała zasadniczo z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomości – przedmiotowe nieruchomości zostały bowiem sprzedane przez Sprzedającą we własnym zakresie. Jedynie Mieszkanie Wakacyjne 2 zostało incydentalnie sprzedane za pośrednictwem pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami, bowiem Sprzedająca nie znała nikogo, kto byłby zainteresowany zakupem przedmiotowego lokalu – deweloper, który był odpowiedzialny za wybudowanie Mieszkania Wakacyjnego 2 dowiedział się, że Sprzedająca chce sprzedać ww. lokal i zaoferował pośrednictwo (koszty przedmiotowego pośrednika zostały poniesione przez nabywcę Mieszkania Wakacyjnego 2).

Oprócz Sprzedanych Nieruchomości, na przestrzeni lat (…) (a więc w ciągu (…) lat), do majątku prywatnego Sprzedającej weszło kilka innych nieruchomości w postaci domów mieszkalnych, lokali mieszkalnych, nieruchomości gruntowych oraz udziałów w lokalach użytkowych. Nabycie przedmiotowych nieruchomości w większości przypadków było niezależne od Sprzedającej (weszła w ich posiadanie w drodze spadku, zasiedzenia, rozwiązania spółki, w której miała udziały, a będącej właścicielem lokalu), zaś w pozostałej części miało na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Sprzedającej lub lokatę zgromadzonego przez nią kapitału.

Sprzedająca nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Sprzedająca:

 a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości,

 b) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe,

 c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości,

 d) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami,

 e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Sprzedająca nie ma ani kontrahentów, ani klientów),

f) nie posiada strony internetowej, ani też

 g) systemu organizacji pracy,

 h) nie posiada żadnego zespołu pracowników (aparatu) zajmującego się ulepszaniem nieruchomości.

Celem zapobieżeniu pogorszenia sytuacji prawnej oraz faktycznej majątku prywatnego Sprzedającej, działając w imieniu własnym (bez udziału pełnomocników, jak i innych podmiotów trzecich), Sprzedająca (…) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) skargę na MPZP i (…) uzyskała wyrok (sygn. akt (…)) uchylający części zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz sąsiadujących z nimi działek, które są przedmiotem roszczeń dekretowych Sprzedającej i członków jej rodziny (dalej: „Działki Dekretowe”).

Przeprowadzone postępowanie było skierowane na zabezpieczenie sytuacji prawnej Sprzedającej w odniesieniu do Działek Dekretowych, bowiem (…) wskazało, że ewentualne rozpoznanie wniosku dekretowego w postępowaniu administracyjnym, w którym Sprzedająca jest stroną wiązać się będzie, ze względu na zapisy MPZP, z obowiązkiem ustanowienia kosztownej służebności drogowej po gruntach należących do osób trzecich. MPZP przewidywało bowiem komunikację Działek Dekretowych nie od strony ul. (…), do której przedmiotowe nieruchomości miały bezpośrednio dostęp, a od strony drogi (…), która na moment złożenia skargi nie istniała i której powstanie było wątpliwe w świetle prowadzonych prac planistycznych (droga ta do dziś nie powstała), a która i tak nie dochodziła do przedmiotowych działek. Sytuacja prawna Działek Dekretowych w postępowaniu dekretowym była zatem głównym powodem złożenia skargi do WSA, bowiem tak określony MPZP oznaczał dla Sprzedającej planistyczne odcięcie Działek Dekretowych od dojazdu do drogi publicznej co mogło stanowić podstawę do odmowy wydania decyzji administracyjnej o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania do Działek Dekretowych na rzecz Sprzedającej w ramach toczącego się postępowania.

Objęcie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, było działaniem „przy okazji”, tak aby zapewnić odzwierciedlenie stanu faktycznego w przepisach MPZP, bowiem wszystkie Nieruchomości mają faktyczny dojazd (wraz z wjazdami/wyjazdami) od ul. (…) oraz możliwość podłączenia do mediów. Z powyższego powodu skarga do WSA dotyczyła dostępu do drogi jak i mediów od ul. (…) zarówno Działek Dekretowych, jak i Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Podjęte przez Sprzedającą czynności nie skutkowały zmianą przeznaczenia Nieruchomości. Zgodnie z MPZP, Nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne ((…)), zarówno przed złożeniem skargi na MPZP, jak i po uzyskaniu orzeczenia w powyższym zakresie Nieruchomości były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

W celu uargumentowania skargi do WSA w (…) na MPZP Sprzedająca uzyskała ponadto na piśmie od dostawców mediów (…)potwierdzenie możliwości przyłączenia wody, kanalizacji i wód deszczowych, sieci ciepłowniczej oraz sieci energetycznej do Nieruchomości od ul. (…) a nie planowanej ulicy (…). Przedmiotowe dokumenty zostały przez Sprzedającą uzyskane wyłącznie w celu uargumentowania składanej do WSA w (…) skargi na MPZP (uzyskane dokumenty stanowiły załączniki do skargi), gdyż ww. dostawcy mediów bezpośrednio wskazywali na możliwość przyłączy mediów od strony ul. (…) oraz niemożność przyłączy mediów od strony nieistniejącej drogi.

Sprzedająca (jak i Sprzedająca 2) nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw dotyczących Nieruchomości, w szczególności pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do Nieruchomości, np. w celu uzyskania jakichkolwiek decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym, w tym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomościach.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w sytuacji skorzystania przez Strony z prawa rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości 1, dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 6)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku skorzystania przez Strony z prawa rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, umowa sprzedaży Nieruchomości 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, albowiem będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu co do zasady podlegają m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży nieruchomości.

W Państwa ocenie, z powyższego wynika, że aby umowa zbycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, musi być ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług według jednej ze stawek podatku (tj. nie może być zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

Jak wyżej wskazano, w odpowiedzi na pytanie 4 (dotyczące podatku od towarów i usług), transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona, bowiem, mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości 1. Skoro zaś umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona, w tej sprawie na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1.

Podsumowując, w odpowiedzi na pytanie nr 6, wskazują Państwo, że planowana dostawa Nieruchomości 1 przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo fragmenty interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Zatem w tej części, w której czynność (np. umowa sprzedaży) nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług (bo np. czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającą) zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, której przedmiotem będzie działka nr (…) wraz z naniesieniami, tj. z budynkiem mieszkalnym oraz garażem (określona we wniosku jako Nieruchomość 1).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.183.2024.3.AW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż przez Sprzedającą budynku mieszkalnego i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu, posadowionego na Nieruchomości 1 będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ww. ustawy,

- sprzedaży budynku mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług,

- dostawa ww. budynku mieszkalnego, który posadowiony jest na Nieruchomości 1 oraz przynależnego do niego gruntem - z uwagi na wybór przez Strony opodatkowania – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki,

- Sprzedająca w ramach transakcji sprzedaży budynku garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, nie będzie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług; tym samym sprzedaż garażu wraz z przypisanym do niego gruntem uznano za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania,

- zatem sprzedaż garażu posadowionego na Nieruchomości 1 wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym nie podlega zwolnieniu z tego podatku.

Z analizy interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż przez Sprzedającą w części dotyczącej budynku mieszkalnego i proporcjonalnie przypisanego do niego gruntu (działki), posadowionego na Nieruchomości 1 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w tej części, w której im przysługuje). Zatem do tej części sprzedaży Nieruchomości 1 znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana umowa sprzedaży w części dotyczącej budynku mieszkalnego i przypisanego do niego gruntu (działki) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W tej części Państwa stanowisko uznaliśmy za prawidłowe.

Natomiast, jak wynika z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, Sprzedająca w części dotyczącej sprzedaży budynku garażu wraz z przypisanym do niego proporcjonalnie gruntem nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Omawiana transakcja sprzedaży w ww. części nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem skoro, omawiana we wniosku sprzedaż w części dotyczącej sprzedaży garażu wraz z przynależnym do niego gruntem nie będzie podlegała opodatkowana podatkiem od towarów i usług (unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają do tej części transakcji zastosowania), to w takim przypadku umowa sprzedaży w tej części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu tej części transakcji dotyczącej Nieruchomości 1.

Tym samym Państwa stanowisko w tej części uznaliśmy za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.183.2024.3.AW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.