Interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.219.2024.4.BD

Zawarcie umowy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 10 lipca 2024 r. (wpływ 10 lipca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani A. A. (Sprzedająca) NIP: (…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A. A. (dalej: „Sprzedająca”) jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedająca jest (…) wykonującym zawód jako wspólnik w ramach spółki jawnej.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie posiada statusu przedsiębiorcy  w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców oraz Kodeksu cywilnego,  a w konsekwencji nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji  o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG”). Sprzedająca nigdy też nie rejestrowała działalności gospodarczej.

Sprzedająca, z uwagi na dawny obowiązek rozliczania spraw z urzędu z racji wykonywania zawodu (…) (nierealizowany od ok. 15 lat) oraz ze względu na rozliczenie najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (począwszy od (…)).

Sprzedająca oraz jej matka A. B. (dalej: „Sprzedająca 2”) zawarły warunkową przedwstępną umowę przeniesienia prawa własności (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z A. sp. z o.o. z siedzibą w A. (dalej: „Kupujący”), dalej łącznie jako „Strony”. Sprzedająca oraz Kupujący określani będą dalej łącznie jako „Zainteresowani”.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej:

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia udziału Sprzedającej w wysokości (…) w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), (dalej: „Nieruchomość 1”);

- Sprzedająca 2 zobowiązała się do przeniesienia udziału Sprzedającej 2 w wysokości (…) w zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 8, o obszarze 0,0731 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…); nadto

- Sprzedająca zobowiązała się do przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o obszarze 0,1217 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), (dalej: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zwane będą dalej łącznie: „Nieruchomości”.

Przyrzeczona umowa sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), zostanie zawarta  w wykonaniu Umowy Przedwstępnej.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 celem realizacji inwestycji deweloperskiej, w której to występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zaś efekty realizacji tej działalności będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych). Kupujący zarówno obecnie, jak i w momencie nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Udział w wysokości (…) w Nieruchomości 1 został nabyty przez Sprzedającą (…) w drodze spadku po zmarłym B. B. – ojcu Sprzedającej, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z (…), sporządzonego przez notariusza. Nieruchomość 1 została nabyta przez rodziców Sprzedającej (…) na podstawie zasiedzenia – stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) z (…) stwierdzającego, iż B. B. i C. C. (rodzice Sprzedającej) na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej nabyli przez zasiedzenie (…) prawo własności nieruchomości położonej w (…) o powierzchni 731 m², stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym (…) w obrębie (…).

Nieruchomość 1 zabudowana jest znajdującym się w złym stanie technicznym (w ruinie) budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 61 m² (dalej: „Budynek 1”).

Nieruchomość 2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy wynoszącej 155 m² (dalej: „Budynek 2”) oraz garażem o jednej kondygnacji nadziemnej i powierzchni zabudowy wynoszącej 63 m².

Na Nieruchomości 1 nigdy nie była prowadzona przez Sprzedającą żadna działalność. Budynek 1 usytuowany na Nieruchomości 1 nigdy nie był zamieszkiwany przez Sprzedającą, ani też przez członków jej rodziny. Od momentu wejścia Nieruchomości 1  w skład majątku rodziny Sprzedającej Budynek 1 stanowi ruinę i stoi pusty, przy czym posiada on fundamenty, ściany i dach w złym stanie technicznym. Ponadto Nieruchomość 1 przez cały okres jej posiadania nie była wynajmowana odpłatnie/nieodpłatnie przez Sprzedającą oraz członków jej rodziny. Zgodnie z posiadaną przez Sprzedającą wiedzą, Budynek 1 był zamieszkiwany w przeszłości do ok. 2002 roku, tj. przed datą nabycia jego własności przez rodzinę Sprzedającej.

Nieruchomość 1 nie wchodziła i nie wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, jak również nie stanowiła, jak i nie stanowi składnika majątkowego lub towaru handlowego  w działalności gospodarczej.

Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. (…), uchwalonego (…) uchwałą (…) (dalej: „Uchwała MPZP”) i położone są na terenie oznaczonym symbolem (…) – przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (…).

Sprzedająca w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym – nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, i w innych mediach itp.), ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, podwykonawców.  Z inicjatywą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wyszedł Kupujący (złożył on korzystną dla Sprzedającej oraz jej matki ofertę), bowiem jako deweloper realizujący inwestycję mieszkaniową na działkach sąsiadujących  z Nieruchomościami, w celu uzyskania efektu synergii, zainteresowany był ich włączeniem w realizowaną przez siebie inwestycję deweloperską.

Sprzedająca nie podejmowała ponadto żadnych profesjonalnych działań, mających na celu ulepszenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które zwiększyłyby jej wartość (np. uzbrojenie terenu, wydzielanie dodatkowych dróg wewnętrznych czy ogrodzenie).  W szczególności Sprzedająca nie podejmowała czynności mających na celu podział lub połączenie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, ich remont lub uzyskanie względem nich odpowiednich decyzji/pozwoleń administracyjnych pozwalających na zmianę ich użytkowania.

Ponadto Sprzedająca w okresie posiadania Nieruchomości 1 nie poniosła żadnych nakładów na ulepszenie Budynku 1 posadowionego na Nieruchomości 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Podział, który miał miejsce w odniesieniu do Nieruchomości 2 został przeprowadzony z urzędu decyzją (…) (wywłaszczenie części – działki numer (…) pod drogę – ul. (…)) i pogorszył walory Nieruchomości 2 (zmniejszył ją).

Na Nieruchomości 2 Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej. Budynek na Nieruchomości 2 był zamieszkały przez rodzinę Sprzedającej od (…), Sprzedająca mieszkała w Budynku 2 znajdującym się na Nieruchomości 2 od urodzenia w (…) do (…), natomiast rodzice Sprzedającej mieszkali w przedmiotowym budynku do (…).

Obecnie Budynek 2 nieprzerwanie od (…) oddany jest w najem na cele niemieszkalne, tj.:

- od (…) do (…) Sprzedającą łączyła umowa najmu z podmiotem, którego działalność polegała na świadczeniu usług z zakresu medycyny estetycznej;

- od (…) na czas określony Sprzedająca zawarła umowę najmu z podmiotem prowadzącym działalność edukacyjną.

Z tytułu najmu Sprzedająca wystawia faktury VAT.

Kupujący w razie nabycia Nieruchomości 2 w ramach Umowy Przyrzeczonej wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Sprzedającej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do kontynuowania do (…) umowy najmu Nieruchomości 2 zawartej (…) przez Sprzedającą.

Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie Budynku 2 posadowionego na Nieruchomości 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości Budynku 2 – Sprzedająca w powyższym zakresie ponosiła jedynie nakłady w postaci bieżących napraw, które to nie przekraczały 30% wartości Budynku 2, które to nie miały charakteru ulepszeń. Nakłady na Budynek 2 przekraczające 30% wartości Budynku 2 zostały dokonane przez rodziców Sprzedającej, jednakże od daty dokonania tychże ulepszeń (…) upłynął okres dłuższy niż 2 lata, przy czym Budynek 2 nie był środkiem trwałym, a zatem nie miał wartości początkowej, co oznacza, iż przedmiotowe nakłady nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oprócz Nieruchomości objętych Umową Przedwstępną Sprzedająca była lub jest właścicielką innych nieruchomości.

Sprzedająca w całym swoim życiu, tj. na przestrzeni (…) lat dokonała sprzedaży włącznie czterech z posiadanych przez siebie nieruchomości, mianowicie:

- w (…) Sprzedająca sprzedała lokal mieszkalny w (…), który został zakupiony w (…) – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na własne cele mieszkaniowe. Powodem sprzedaży lokalu była mała powierzchnia lokalu mieszkalnego (39,8 m²) oraz niebezpieczna okolica – mieszkanie w trakcie okresu użytkowania przez Sprzedającą zostało bowiem okradzione. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) domu mieszkalnego, w którym Sprzedająca mieszkała do końca (…);

- w (…) Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (…), który został zakupiony (…) (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 1”) – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania Wakacyjnego 1 zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) większego i ładniejszego lokalu wykorzystywanego przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne, również w (…) (dalej: „Mieszkanie Wakacyjne 2”);

- w (…) Sprzedająca sprzedała dom mieszkalny w (…), który został zakupiony (…) od ojca Sprzedającej i jego braci. Był to dom rodzinny ojca Sprzedającej, który został odzyskany przez babcię Sprzedającej jako bezpodstawnie wywłaszczony. Zamiarem Sprzedającej było przeprowadzenie remontu nieruchomości i pozostawienie jej w majątku rodzinnym jako nieruchomości po zmarłej babci, jednakże z uwagi na nieprecyzyjne określenie granic (…) i powstałą w związku z tym „dziurą prawną” oraz z uwagi na długotrwały proces planistyczny, Sprzedająca nie mogła ani zamieszkać w nieruchomości ani dokonać jej zagospodarowania (brak wszystkich wymaganych pozwoleń na remont). Z uwagi zatem na ww. problemy administracyjne oraz z uwagi na wysokie koszty utrzymania nieruchomości, Sprzedająca zdecydowała się na jej sprzedaż.

Zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości był stosunkowo niewielki, przy czym w praktyce został on w całości zużyty na pokrycie poniesionych przez Sprzedającą kosztów postępowań administracyjnych mających na celu umożliwienie użytkowania nieruchomości, a także koszty notarialne oraz podatki związane z nabyciem prawa użytkowania nieruchomości. Środki uzyskane zaś ze sprzedaży nieruchomości w całości zostały przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) domu mieszkalnego (w którym Sprzedająca mieszka obecnie);

- w (…) Sprzedająca sprzedała lokal mieszczący się w (…), który został zakupiony (…), tj. Mieszkanie Wakacyjne 2 – przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele osobiste jako mieszkanie wakacyjne. Sprzedaż wskazanej nieruchomości została przez Sprzedającą dokonana z uwagi na rezygnację z idei posiadania mieszkania wakacyjnego, gdyż w rzeczywistości Sprzedająca korzystała z niego w stopniu znikomym oraz z uwagi na znudzenie miejscem, w którym mieszkania wakacyjne były usytuowane (przez 15 lat mieszkania wakacyjne znajdowały się bowiem w tym samym miejscu, tj. w (…)). Ponadto na decyzję o sprzedaży lokalu wypłynęły zwiększenie ruchu turystycznego w okolicy, który sprzeczny był z celem wypoczynkowym Sprzedającej oraz zniszczenie okolicy nieruchomości przez turystów i deweloperów (lasu oraz plaży mieszczących się w sąsiedztwie nieruchomości).

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zastały w całości przeznaczone przez Sprzedającą na zakup w (…) lokalu mieszkalnego, który obecnie zamieszkuje syn Sprzedającej. Sprzedająca w niedalekiej przyszłości (w latach (…)) rozważa dokonanie darowizny ww. lokalu mieszkalnego na rzecz swojego syna.

Przy sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości Sprzedająca nie korzystała zasadniczo z usług podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomości – przedmiotowe nieruchomości zostały bowiem sprzedane przez Sprzedającą we własnym zakresie. Jedynie Mieszkanie Wakacyjne 2 zostało incydentalnie sprzedane za pośrednictwem pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami, bowiem Sprzedająca nie znała nikogo, kto byłby zainteresowany zakupem przedmiotowego lokalu – deweloper, który był odpowiedzialny za wybudowanie Mieszkania Wakacyjnego 2 dowiedział się, że Sprzedająca chce sprzedać ww. lokal i zaoferował pośrednictwo (koszty przedmiotowego pośrednika zostały poniesione przez nabywcę Mieszkania Wakacyjnego 2).

Oprócz Sprzedanych Nieruchomości, na przestrzeni lat (…) (a więc w ciągu 28 lat), do majątku prywatnego Sprzedającej weszło kilka innych nieruchomości w postaci domów mieszkalnych, lokali mieszkalnych, nieruchomości gruntowych oraz udziałów w lokalach użytkowych. Nabycie przedmiotowych nieruchomości w większości przypadków było niezależne od Sprzedającej (weszła w ich posiadanie w drodze spadku, zasiedzenia, rozwiązania spółki, w której miała udziały, a będącej właścicielem lokalu), zaś w pozostałej części miało na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Sprzedającej lub lokatę zgromadzonego przez nią kapitału.

Sprzedająca nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości. Co więcej, Sprzedająca:

 a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

 b) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

 c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

 d) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

 e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Sprzedająca nie ma ani kontrahentów, ani klientów);

f) nie posiada strony internetowej, ani też

 g) systemu organizacji pracy;

 h) nie posiada żadnego zespołu pracowników (aparatu) zajmującego się ulepszaniem nieruchomości.

Celem zapobieżenia pogorszenia sytuacji prawnej oraz faktycznej majątku prywatnego Sprzedającej, działając w imieniu własnym (bez udziału pełnomocników, jak i innych podmiotów trzecich), Sprzedająca (…) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) skargę na MPZP i (…) uzyskała wyrok (sygn., akt. (…)) uchylający części zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz sąsiadujących z nimi działek, które są przedmiotem roszczeń dekretowych Sprzedającej i członków jej rodziny (dalej: „Działki Dekretowe”). Przeprowadzone postępowanie było skierowane na zabezpieczenie sytuacji prawnej Sprzedającej w odniesieniu do Działek Dekretowych, bowiem (…) wskazało, że ewentualne rozpoznanie wniosku dekretowego w postępowaniu administracyjnym, w którym Sprzedająca jest stroną, wiązać się będzie, ze względu na zapisy MPZP, z obowiązkiem ustanowienia kosztownej służebności drogowej po gruntach należących do osób trzecich. MPZP przewidywało bowiem komunikację Działek Dekretowych nie od strony ul. (…), do której przedmiotowe nieruchomości miały bezpośrednio dostęp, a od strony drogi (…), która na moment złożenia skargi nie istniała i której powstanie było wątpliwe w świetle prowadzonych prac planistycznych (droga ta do dziś nie powstała), a która i tak nie dochodziła do przedmiotowych działek. Sytuacja prawna Działek Dekretowych w postępowaniu dekretowym była zatem głównym powodem złożenia skargi do WSA, bowiem tak określony MPZP oznaczał dla Sprzedającej planistyczne odcięcie Działek Dekretowych od dojazdu do drogi publicznej co mogło stanowić podstawę do odmowy wydania decyzji administracyjnej o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania do Działek Dekretowych na rzecz Sprzedającej w ramach toczącego się postępowania.

Objęcie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 skargą do WSA, było działaniem „przy okazji”, tak aby zapewnić odzwierciedlenie stanu faktycznego w przepisach MPZP, bowiem wszystkie Nieruchomości mają faktyczny dojazd (wraz z wjazdami/wyjazdami) od ul. (…) oraz możliwość podłączenia do mediów. Z powyższego powodu skarga do WSA dotyczyła dostępu do drogi jak i mediów od ul. (…) zarówno Działek Dekretowych, jak i Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Podjęte przez Sprzedającą czynności nie skutkowały zmianą przeznaczenia Nieruchomości. Zgodnie z MPZP, Nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi ponadlokalne i lokalne (…), zarówno przed złożeniem skargi na MPZP, jak i po uzyskaniu orzeczenia w powyższym zakresie Nieruchomości były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

W celu uargumentowania skargi do WSA (…) na MPZP Sprzedająca uzyskała ponadto na piśmie od dostawców mediów (…) potwierdzenie możliwości przyłączenia wody, kanalizacji i wód deszczowych, sieci ciepłowniczej oraz sieci energetycznej do Nieruchomości od ul. (…) a nie planowanej ulicy (…). Przedmiotowe dokumenty zostały przez Sprzedającą uzyskane wyłącznie w celu uargumentowania składanej do WSA w (…) skargi na MPZP (uzyskane dokumenty stanowiły załączniki do skargi), gdyż ww. dostawcy mediów bezpośrednio wskazywali na możliwość przyłączy mediów od strony  ul. (…) oraz niemożność przyłączy mediów od strony nieistniejącej drogi.

Sprzedająca (jak i Sprzedająca 2) nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw dotyczących Nieruchomości, w szczególności pełnomocnictw do dokonywania czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do Nieruchomości 1,  np. w celu uzyskania decyzji w przedmiocie rozbiórki, ani też zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomości 1.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług, Sprzedająca z tytułu planowanej transakcji powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy dostawa Nieruchomości 1 przez Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 2)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości 1 przez Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, wobec brak uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów  i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,  a w konsekwencji braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 w ramach Umowy Przyrzeczonej, przeniesienie własności Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego przez Sprzedającą będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wyjaśniając powyższe, wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 4  ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych co do zasady podlegają m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce. Stosowanie zaś do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje  z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy, obowiązek ten ciąży na kupującym.

Mimo bowiem, że zgodnie z art. 2 pkt 4 omawianej ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług; lub

- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży nieruchomości

- to ww. wyłączenie w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 nie znajduje zastosowania w sprawie.

Aby bowiem umowa zbycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, musi być ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług według jednej ze stawek podatku (tj. nie może być zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

Mając na uwadze powyższe, jako że Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług przy sprzedaży Nieruchomości 1, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w konsekwencji nieopodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, w odpowiedzi na pytanie nr 2, Zainteresowani wskazują, że planowana dostawa Nieruchomości 1 przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedającą) zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji będzie udział w nieruchomości zabudowanej znajdującym się w złym stanie technicznym (w ruinie) budynkiem mieszkalnym (we wniosku określonej jako Nieruchomość 1).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.181.2024.3.AW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że w związku z transakcją zbycia Nieruchomości 1, Sprzedająca nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem czynność sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości 1 nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z rozstrzygnięcia zawartego w ww. interpretacji wynika, że Sprzedająca w analizowanej sprawie nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.181.2024.3.AW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.