Interpretacja indywidualna z dnia 2 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.278.2024.2.JS

Skoro sprzedaż Nieruchomości 2, 3 i 4 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT (Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT, które im przysługuje), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. S.A. (Nabywca, Spółka-Kupująca)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania

B. Sp. z o.o. (Zbywca, Spółka-Sprzedająca):

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

A. S.A. z siedzibą w A. (dalej: Nabywca, Spółka-Kupująca) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce. Nabywca prowadzi przede wszystkim działalność (…) i wykorzysta opisane niżej nieruchomości w prowadzonej przez siebie i opodatkowanej podatkiem podatku od towarów i usług działalności (…).

B. Sp. z o.o. z siedzibą w B. (dalej: Zbywca, Spółka-Sprzedająca) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce. Zbywca prowadzi przede wszystkim działalność (…).

Spółka-Sprzedająca wraz ze Spółką-Kupującą planują zawrzeć umowę nabycia zarówno praw użytkowania wieczystego, jak i praw własności („Umowa” lub „Przyrzeczona Umowa Sprzedaży”) do następujących nieruchomości (tj. niżej opisanych Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) i zlokalizowanych na ich terytorium budynków, budowli, urządzeń.

Nieruchomość 2 – nieruchomość położona przy ul. A., A., objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy A. Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr (…) – z obrębu (…) („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 2 składa się z działki ewidencyjnej nr (…).

Nieruchomość 2 – Działka (…) (działka scalona z działki (…), (…), (…), (…))

Działka (…) jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami.

1. Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr (…) została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

3 marca 2022 r. Nieruchomość 2 – działka (…) została przez Spółkę-Sprzedawcę nabyta. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 3 – nieruchomość położona przy ul. A. A., objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy A. Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (..), działka nr (…)  – z obrębu (…) („Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 3 składa się z działki ewidencyjnej nr (…).

Nieruchomość 3 – Działka (…).

Działka (…) jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami.

1. Urządzenie: zbiornik na deszczówkę zlokalizowane na działce nr (…), zostało wybudowane dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego urządzenia o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Urządzenie to było wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat (sieć telefonii komórkowej).

Urządzenie to nie zostanie wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

2. Urządzenie: stacja bazowa zlokalizowana na działce nr (...), zostało wybudowane dawniej niż 10 lat temu przez dzierżawcę, którym jest jedna z sieci telefonii komórkowej.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego urządzenia o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Urządzenie to było wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu i dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Urządzenie to nie zostanie wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

3. Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla – utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr (…) została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

24 stycznia 2022 r. Nieruchomość 3 – działka (…) została przez Spółkę-Sprzedawcę nabyta. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość 4 - nieruchomość położona przy ul. A. A., objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy A. Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr (...) - z obrębu (…); nieruchomość położona przy ul. A. A, objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy A. Wydział Ksiąg Wieczystych, nr (…), działka nr (…) – z obrębu (…) („Nieruchomość 4”).

Nieruchomość 4 składa się z działki ewidencyjnej nr (…) i (…).

Nieruchomość 4 - Działka (…)

Działka (…) jest zabudowana następującymi budynkami i budowlami:

 1. Murowany budynek administracyjno-biurowy, 1 kondygnacyjny, wraz z przyległym budynkiem magazynowym zlokalizowanym na działce nr (…), zostały wybudowane dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowych budynków o co najmniej 30 % ich wartości początkowej.

Budynki te był wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynki te nie zostaną wyburzone do dnia zawarcia Umowy

 2. Murowany budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 3. Murowany budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 4. Murowany budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej - budynek portierni, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 5. Murowany budynek przemysłowy o 1 kondygnacji nadziemnej - hala magazynowa, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 6. Murowany budynek biurowy o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 7. Inny budynek (magazynowy, zbiorniki silosy) o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 8. Inny budynek (magazynowy, zbiorniki silosy) o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

 9. Inny budynek (magazynowy, zbiorniki silosy) o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

10. Inny budynek niemieszkalny o 1 kondygnacji nadziemnej, zlokalizowany na działce nr (…), został wybudowany dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

11. Urządzenie: zbiornik na deszczówkę zlokalizowane na działce nr (...), zostało wybudowane w dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego urządzenia o co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Urządzenie to było wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jego wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Urządzenie to nie zostanie wyburzone do dnia zawarcia Umowy.

12. Urządzenie: wieża (maszt) dla instalacji urządzeń telekomunikacyjnych wraz z infrastrukturą przeznaczoną do pracy w systemie telefonii cyfrowej zlokalizowana na działce nr (…), zostało wybudowane dawniej niż 10 lat temu przez dzierżawcę.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla ta była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu i dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat (dzierżawa na rzecz sieci telefonii komórkowej)

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

13. Budowla - utwardzony płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla - utwardzony płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr (…), została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie została wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

Nieruchomości 4 - działka (…) zostanie nabyta od osoby fizycznej, przed datą realizacji Umowy przez Spółkę-Sprzedawcę tytułem umowy sprzedaży. Transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 4 - Działka (…)

Działka (…) jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami.

1. Budowla - utwardzona płytami parking/droga dojazdowa.

Budowla - utwardzona płytami parking/droga dojazdowa zlokalizowana na działce nr (…) została wybudowana dawniej niż 10 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli o co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 10 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę-Sprzedawcę do Spółki-Kupującej nieruchomość ta będzie objęta warunkami zabudowy.

24 stycznia 2022 r. Nieruchomość 4 – działka (…) w udziale 1/2 (udział we wspólności) została przez Spółkę-Sprzedawcę nabyta. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Następnie drugi udział w 1/2 (udział we wspólności) Nieruchomości 4 – działka (…), została także nabyta od osoby fizycznej przez Spółkę-Sprzedającą. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Spółka-Sprzedająca na moment składania wniosku jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 oraz właścicielem Nieruchomości 3. Spółka-Sprzedająca nabyła także prawo własności do całości Nieruchomości 4.

W celu zawarcia Umowy, (…).2022 r. została zawarta umowa przedwstępna („Umowa przedwstępna”). Kolejno ta Umowa przedwstępna została zmieniona aneksem nr 1 z (…).2022 r., aneksem nr 2 z (…).2022 r. oraz aneksem nr 3 z (…).2023 r. W ramach Umowy przedwstępnej Spółka-Sprzedająca i C. Sp. z o.o. (podmiot powiązany z Nabywcą działający jako przyszły kupujący) zobowiązały się, z zastrzeżeniem spełnienia się warunków zawieszający określonych w Umowie przedwstępnej, do zawarcia Umowy:

1) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2;

2) prawa własności Nieruchomości 3;

3) prawa własności Nieruchomości 4.

(...).2024 r. została zawarta umowa przeniesienia ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej, na mocy której C. sp. z o.o. przeniosła na Spółkę-Kupującą ogół swoich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej. Spółka-Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie ww. praw i obowiązków na Nabywcę. Jednocześnie zawarty został Aneks nr 4 do Umowy przedwstępnej. Na mocy tego ostatniego Aneksu zmieniono treść Umowy przedwstępnej poprzez wprowadzenie jej zmian uzgodnionych przez Strony i dokonano korekt ustaleń Stron. Wskazana Umowa przedwstępna wraz ze zmianami wynikającymi z aneksów nr 1-4 zwana będzie także łącznie „Umową przedwstępną”.

W ujednoliconej na mocy Aneksu nr 4 Umowie przedwstępnej Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca postanowiły przy tym, że w przypadku, gdy poddanie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości będzie wymagało uprzedniego złożenia przez Strony do właściwego organu podatkowego wspólnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego złożonego zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub też złożenia takiego oświadczenia w formie aktu notarialnego Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Strony złożą takie oświadczenie.

Na moment składania wniosku Spółka-Sprzedająca i Spółka-Kupująca złożyły do właściwego dla Nabywcy organu podatkowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy podatkiem od towarów i usług.

W Umowie przedwstępnej postanowiono ponadto, że Spółka-Kupująca wpłaci zaliczki na poczet ceny Nieruchomości („Zaliczki”). Zaliczki miały być wpłacone do depozytu notarialnego, a dopiero w przypadku spełnienia określonych w tej umowie warunków - zwolnione z tego depozytu i przekazane zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej. Na moment złożenia wniosku Zaliczki zostały zwolnione z depozytu notarialnego oraz przekazane zgodnie z dyspozycją Spółki-Sprzedającej, a Spółka-Kupująca otrzymała faktury dokumentujące otrzymanie Zaliczek.

Planowane nabycie Nieruchomości, rozumianej jako sumę Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, związane jest z działalnością gospodarczą Nabywcy opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (działalnością deweloperską, czyli budową i sprzedażą nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką inną niż zwolniona).

Spółka-Kupująca zamierza na zakupionych Nieruchomościach 2-4 wybudować osiedla mieszkaniowe, w ramach, których wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne i niemieszkalne, które w przyszłości będą przez Spółkę-Kupującą sprzedawane. Spółka-Kupująca kupi więc Nieruchomości 2-4 w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Pytanie w zakresie Nieruchomości 2:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Pytanie w zakresie Nieruchomości 3:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 3 powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Pytanie w zakresie Nieruchomości 4:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 4 powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana transakcja sprzedaży:

- Nieruchomości 2,

- Nieruchomości 3,

- Nieruchomości 4

nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że w odniesieniu do analogicznego opisu zdarzenia przyszłego i tożsamej inwestycji na rzecz innych podmiotów powiązanych w Grupie zostały już wydane interpretacje indywidualne, w których uznano stanowisko Zainteresowanych całości za prawidłowe, tj. interpretacje:

z (…).2023 r. nr (…);

z (…).2023 r. nr (…);

z (...).2023 r. nr (…).

Uzasadniając stanowisko w zakresie transakcji dotyczącej Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wskazali Państwo, że w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika więc, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie Nieruchomości 2

Wskazali Państwo, że sprzedaż Nieruchomości 2 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zostało złożone zgodne oświadczenie przez Spółkę-Sprzedającą i Spółkę-Kupującą w sprawie wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A zatem, do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stanowisko w zakresie Nieruchomości 3

Wskazali Państwo, że sprzedaż Nieruchomości 2 (powinno być: Nieruchomości 3) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zostało złożone zgodne oświadczenie przez Spółkę-Sprzedającą i Spółkę-Kupującą w sprawie wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 (powinno być: Nieruchomości 3) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A zatem, do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stanowisko w zakresie Nieruchomości 4

Wskazali Państwo, że sprzedaż Nieruchomości 2 (powinno być Nieruchomości 4) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zostało złożone zgodne oświadczenie przez Spółkę-Sprzedającą i Spółkę-Kupującą w sprawie wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 (powinno być Nieruchomości 4) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A zatem, do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadniając stanowisko w zakresie transakcji dotyczącej Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które – Państwa zdaniem – wyrażają ww. stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. (...) § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,

w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka-Kupująca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Spółka-Sprzedająca) prawo wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego oraz prawo własności zabudowanych gruntów, oznaczone jako:

 1) Nieruchomość 2 - działka objęta prawem wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniem na tym gruncie - budowlą;

 2) Nieruchomość 3 - działka stanowiąca własność wraz ze znajdującymi się na niej: urządzeniami w postaci zbiornika na deszczówkę oraz stacji bazowej, a także budowlą w postaci utwardzonego płytami parkingu/drogi dojazdowej;

 3) Nieruchomość 4 - stanowiące własność dwie działki zabudowane:

- utwardzonym płytami parkingiem/drogą dojazdową,

- murowanym budynkiem administracyjno-biurowym, 1 kondygnacyjnym wraz z przyległym budynkiem magazynowym,

- dwoma murowanymi budynkami niemieszkalnymi o 1 kondygnacji,

- murowanym budynkiem niemieszkalnym o 1 kondygnacji nadziemnej - budynek portierni,

- murowanym budynkiem przemysłowym o 1 kondygnacji nadziemnej - hala magazynowa,

- murowanym budynkiem biurowym o 1 kondygnacji nadziemnej,

- trzema innymi budynkami (magazynowymi, zbiornikami silosami),

- innym budynkiem niemieszkalnym o 1 kondygnacji nadziemnej,

- urządzeniem - zbiornikiem na deszczówkę,

- urządzeniem - wieżą (masztem) dla instalacji urządzeń telekomunikacyjnych wraz z infrastrukturą przeznaczoną do pracy w systemie telefonii cyfrowej,

- budowlą - utwardzonym płytami parkingiem/drogą dojazdową.

Łącznie określili Państwo wskazane we wniosku ww. działki i naniesienia jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

- w razie złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wyborze opodatkowania tym podatkiem, sprzedaż Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, które im przysługuje), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - nr (…).

Zauważamy, że interpretacje indywidualne nie są źródłem prawa w Polsce i wiążą strony tylko w konkretnej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.