Interpretacja
Interpretacja indywidualna z dnia 31 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.241.2024.2.MW
- Czy Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, - sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności Nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
- nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego 4 za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości,
- prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 4 bez możliwości zastosowania zwolnienia z tego podatku,
- prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
Państwa wniosek wspólny z 29 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy:
- Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT,
- sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona,
- Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności Nieruchomości,
- wpłynął 10 czerwca 2024 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym
1) Zainteresowany będący stroną postępowania – (…) Sp. z o.o.
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (…).
Opis zdarzenia przyszłego
(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca”, „Cesjonariusz”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.
Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest min. działalność deweloperska, tj. w szczególności budowa inwestycji magazynowo-biurowych (lub magazynowo-usługowo- biurowych), ich komercjalizacja (tj. oddawanie w najem podmiotom trzecim powierzchni w takich inwestycjach) oraz ewentualnie sprzedaż tychże inwestycji po ich wybudowaniu podmiotom trzecim.
Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości oraz Nieruchomości 2, zdefiniowanych poniżej, Inwestycję, zdefiniowaną poniżej. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku. Możliwe jest również, że w przyszłości ww. obiekt będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży w ramach czynności opodatkowanej VAT i nie będzie zwolniony od tego podatku.
(…) („Sprzedająca 1”) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym nieruchomości gruntowej, położonej (…), składającej się z działki numer (…), o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą Nr (…) („Nieruchomość”).
Do momentu śmierci drugim współwłaścicielem z udziałem wynoszącym % Nieruchomości był (…) („Spadkodawca”).
Sprzedająca 1 oraz Spadkodawca dalej będą zwani łącznie „Strony”.
Wnioskodawca oraz Strony uzyskali interpretację indywidualną wydaną w dniu 21 grudnia 2023 roku, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2023.1 .EW przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w której organ potwierdził, że:
1. Sprzedająca 1 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT;
2. Spadkodawca dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT;
3. nabycie Nieruchomości zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione
4. nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącym przedmiotem Umowy przedwstępnej.
Niedługo po otrzymaniu wskazanej wyżej interpretacji indywidualnej Spadkodawca zmarł.
W dniu (…) 2024 roku spadek po Spadkodawcy nabyli na podstawie ustawy:
1. żona Spadkodawcy - (…) z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedająca 2");
2. syn Spadkodawcy - (…) z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedający 3”);
3. syn Spadkodawcy - (…) z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedający 4”)
- dalej zwani łącznie „Spadkobiercami”.
Nabycie spadku po Spadkodawcy zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 28 marca 2024 roku sporządzonego przez zastępcę notarialnego mgr (…) - zastępcę notariusza (…) („Akt poświadczenia dziedziczenia”).
W związku z powyższym Spadkobiercy oraz Wnioskodawca są zainteresowani otrzymaniem interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT oraz PCC zbycia udziałów w Nieruchomości posiadanych przez Spadkobierców oraz potwierdzeniem prawa Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem udziałów w Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Spadkobierców.
W odniesieniu do kwestii opodatkowania VAT i PCC transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości posiadanych przez Sprzedającą 2 oraz Sprzedającego 3 Wnioskodawca wraz z Sprzedającą 2 oraz Wnioskodawca wraz ze Sprzedającym 3 złożył odrębne wnioski wspólne o wydanie interpretacji podatkowej w tym zakresie.
Opis zawartych umów
Strony w dniu 5 kwietnia 2023 r. zawarły umowę przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości („Umowa przedwstępna”) z (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Cedent”).
Zgodnie z Umową przedwstępną, Cedent i Strony zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:
1. przeprowadzeniu przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Cedenta, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, jako „satysfakcjonujące”, strony rozumieją m.in., iż nieruchomość nie posiada wad prawnych, została nabyta zgodnie z obowiązującymi na dzień nabycia przepisami prawa, nie jest obciążona roszczeniami osób trzecich, a jej nabycie, nie będzie się wiązało dla Kupującego, z żadnymi negatywnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi;
2. uzyskaniu przez Cedenta - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Cedenta inwestycji;
3. potwierdzeniu przez Cedenta - na jego kosz i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;
4. potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
5. uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
6. uzyskaniu przez Cedenta zgody Wspólników Cedenta na nabycie Nieruchomości.
Jednocześnie zgodnie z Umową przedwstępną, warunki wskazane w pkt 1-4 są zastrzeżone na korzyść Cedenta, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków.
Wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania, działania techniczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez Cedenta, na jego wyłączny koszt i ryzyko.
Strony i Cedent uzgodnili również w ramach Umowy przedwstępnej, iż Cedentowi przysługuje (ograniczone warunkami tej umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji to jest do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Cedent został uprawniony do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości – z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Na podstawie Umowy przedwstępnej zostało Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta udzielone pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych z Nieruchomością, jak również została udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta.
Niezależnie, w ramach udzielonego pełnomocnictwa Strony umocowali Cedenta do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.
Dodatkowo na podstawie Umowy przedwstępnej Strony ustanowiły osoby fizyczne wskazane w tej umowie pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważnili je do podejmowania następujących czynności:
1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzenie takich fotokopii, a nadto zobowiązanie do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez podmiot trzecim;
2. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;
3. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej;
4. uzyskania decyzji na lokalizacje zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzona przez Cedenta inwestycję;
5. uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości właściwych dla Stron oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji Podatkowej - potwierdzających, że Strony nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;
6. zawarcia w imieniu Stron umów drogowych określających włączenia do dróg;
7. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.
Strony oraz Cedent uzgodnili również, że wszelkie koszty opłaty przyłączeniowej związanej z warunkami technicznymi i decyzjami będą obciążały Cedenta.
Dodatkowo Strony oświadczyły w Umowie przedwstępnej, iż znane jest im zamierzenie inwestycyjne Cedenta polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum logistyczno-magazynowego i zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń, oraz do nieskładania żadnych ww. odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.
Jednocześnie w ramach Umowy przedwstępnej Strony wyraziły zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw lub obowiązków wynikających z zawartej Umowy przedwstępnej przez Cedenta na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce, lub osoby fizycznej (cesjonariusz) i przejęcie przez cesjonariusza obowiązków wnikających z Umowy przedwstępnej. Jednocześnie Cedent w uzgodnionym terminie ma obowiązek zawiadomić Strony o fakcie dokonania cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej. Po dokonaniu zawiadomienia Strony będą zobowiązane do zawarcia z cesjonariuszem Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży i cesjonariusz stanie się „Kupującym” w rozumieniu Umowy przedwstępnej.
Kolejno, w wykonaniu ww. postanowień Umowy przedwstępnej, w dniu 21 kwietnia 2023 r. pomiędzy Cedentem a (…) sp. z o.o. została zawarta przedwstępna umowa przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości („Umowa przedwstępna cesji’’) praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej oraz umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, o powierzchni około (…) („Nieruchomość 2”), na mocy której Cedent przeniesie na rzecz Wnioskodawcy wszelkie prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Umowy przedwstępnej, a Cesjonariusz te prawa oraz obowiązki Cedenta wynikające z Umowy przedwstępnej przejmie (nastąpi przelew wierzytelności w rozumieniu art. 509 kodeksu cywilnego oraz przejęcie długu w rozumieniu art. 519 kodeksu cywilnego) za wynagrodzeniem. Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej cesji, prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej oraz drugiej wskazanej powyżej umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostaną przeniesione z Cedenta na Wnioskodawcę pod warunkiem, że:
1. Cesjonariusz w określonym umownie terminie uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Nieruchomości oraz Nieruchomości 2 możliwe będzie zrealizowanie przez Wnioskodawcę inwestycji polegającej na wybudowaniu hal magazynowo-biurowych o wysokości 12 metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni ww. nieruchomości („Inwestycja”);
2. Cesjonariusz w określonym umownie terminie uzyska pozytywną opinię lub warunki wydane przez Urząd Lotnictwa Cywilnego, lub inny uprawniony podmiot ds. lotnictwa, zgodnie z którą/którymi możliwe będzie zrealizowanie Inwestycji;
3. Strony stawią się w celu zawarcia Umowy przyrzeczonej z Wnioskodawcą w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej i że zawrą z Wnioskodawcą Umowę przyrzeczoną natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);
4. Właściciele Nieruchomości 2 stawią się w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 2 z Wnioskodawcą w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 i że zawrą z Wnioskodawcą umowę sprzedaży Nieruchomości 2 natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);
5. Strony nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od Umowy przedwstępnej ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności Umowy przedwstępnej;
6. Właściciele Nieruchomości 2 nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2;
7. w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej cesji Wnioskodawca oraz Strony wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) że nabycie Nieruchomości zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii) że nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącym przedmiotem Umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy oraz (…) oraz (…) wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;
8. w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej cesji Wnioskodawca, Właściciele Nieruchomości 2 wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) że nabycie Nieruchomości 2 zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii) że nabywcy Nieruchomości 2 przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 2 będącym przedmiotem umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy (…) wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;
9. Umowa przyrzeczona oraz umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;
10. Cedent w uzgodnionym umownie terminie doręczy Wnioskodawcy umowę zmieniającą (aneks) do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 w zakresie wydłużenia terminu jej zawarcia.
Zgodnie z Umową przedwstępną cesji, warunki wskazane w pkt 1-9 są zastrzeżone na korzyść Wnioskodawcy, co oznacza, że Wnioskodawca uprawniony jest według własnego uznania do zrzeczenia się (z jednego lub więcej warunków) na podstawie pisemnego oświadczenia doręczonego Cedentowi i w takich okolicznościach warunki, których zrzekł się Wnioskodawca, będą uważane za spełnione z dniem doręczenia oświadczenia.
Na dzień złożenia wniosku warunki określone w Umowie przedwstępnej cesji nie zostały zrealizowane.
Informacje osobiste dotyczące Sprzedającego 4
Sprzedający 4 w ramach spadku nabył udziały w pięciu nieruchomościach, w tym w Nieruchomości. Sprzedający 4 poza wyżej wymienionymi nieruchomościami nie posiada innego majątku nieruchomego.
Sprzedający 4 nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT, jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.
Sprzedający 4 nie posiada statusu rolnika i nie zajmuje się zawodowo działalnością rolniczą.
W związku z nabyciem spadku przez Sprzedającego 4, co zostało potwierdzone Aktem poświadczenia dziedziczenia Sprzedający 4 wszedł w prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej, w związku z czym Sprzedający 4 nie zawierał odrębnej umowy przedwstępnej sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości. Jednocześnie Umowa przedwstępna nie zawierała postanowienia o niewygaśnięciu pełnomocnictwa udzielonego w tej umowie na skutek śmierci Spadkodawcy (mocodawcy).
W dniu (...) 2024 r. Sprzedający 3 udzielił pełnomocnictwa na rzecz wskazanych przez Cedenta osób fizycznych uprawniającego do:
1. przeglądania akt Księgi wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, jak również wykonywania fotokopii;
2. uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, dla wszystkich nieruchomości objętych ww. Księgą wieczystą, w tym także z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości;
3. uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Właściciela, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, PFRON, wydanych zgodnie z art. 306g lub e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej, potwierdzających że Właściciel nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne, bądź też zaświadczeń potwierdzających, że Właściciel nie figuruje w rejestrze, bądź też zaświadczeń o wysokości zaległości zbywającego;
4. uzyskania zaświadczeni potwierdzającego czy Nieruchomość, jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;
5. uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z Urzędu Miasta i Gminy;
6. uzyskania zaświadczenia z Urzędu Miasta i Gminy, że Nieruchomości nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1777), a nadto Rada Miejska w (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale;
7. występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Nieruchomości, w tym do zmiany użytków oraz ujawnienia użytków o przeznaczeniu budowlanym oraz aktualizacji danych w tym zakresie w rejestrze gruntów prowadzonym przez właściwego Starostę;
8. składania wszelkich oświadczeń, które okażą się konieczne do realizacji niniejszego pełnomocnictwa;
9. podpisywania wniosków, składania wniosków i odbioru dokumentów w imieniu Właściciela;
10. ustanawiania dalszych pełnomocników.
Spadkobiercy oraz Wnioskodawca nie wykluczają, że podobne pełnomocnictwa mogą zostać udzielone w przyszłości na rzecz Wnioskodawcy oraz wyznaczonych przez niego osób.
W dniu 7 maja 2024 r. na podstawie pełnomocnictw zawartych w Umowie przedwstępnej, pełnomocnik ustanowiony w Umowie przedwstępnej udzielił dalszego pełnomocnictwa na rzecz Wnioskodawcy oraz wskazanej osobie fizycznej do uzyskania decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego na Nieruchomości w tym w szczególności do:
1. uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń dot. obsługi komunikacyjnej Nieruchomości i planowanej na Nieruchomości inwestycji;
2. prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym w zw. z pkt 1 powyżej, bez możliwości fizycznego ingerowania w Nieruchomość;
3. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych KW (…);
4. występowania i uzyskiwania warunków technicznych, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, map do celów projektowych, uzgodnień, opinii, decyzji, pozwoleń w tym do składania, zmiany, cofania wniosków w zakresie odbioru wydanych dokumentów, jak również do wszelkich czynności związanych z dokonaniem przepisania wydanych warunków technicznych, decyzji, pozwoleń i uzgodnień;
5. podejmowania wszelkich czynności, które mają na celu realizację przedmiotu ww. pełnomocnictwa.
Na dzień złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca - na podstawie opisanego wyżej pełnomocnictwa - wykonał badania gruntowe niezbędne do uzyskania decyzji środowiskowej opisanej wcześniej.
Informacje dotyczące Nieruchomości
Nieruchomość stanowi grunty rolne. Sprzedający 4 nabył udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego, potwierdzonego Aktem poświadczenia dziedziczenia (co zostało opisane powyżej).
Od dnia nabycia udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającego 4 w drodze dziedziczenia, Nieruchomość znajduję się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego 4.
Spadkodawca był rolnikiem i wykorzystywał w przeszłości Nieruchomość do działalności rolniczej, jednakże choroba uniemożliwiła mu prowadzanie działalności rolniczej. W celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej w myśl art. 28 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników Strony podjęły decyzję o wydzierżawieniu Nieruchomość podmiotowi trzeciemu i wyłącznie w tym celu została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości.
Nieruchomość stanowi grunty rolne. Nieruchomość była przedmiotem odpłatnej dzierżawy zawartej na okres 10 lat na podstawie umowy dzierżawy z dnia 27 stycznia 2015 r zwartej przez Strony z Dzierżawcą („Umowa dzierżawy”). Dzierżawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej (produkcja rolna). Plony pochodzące z Nieruchomości były przedmiotem sprzedaży przez Dzierżawcę. W związku nabyciem spadku po Spadkodawcy, Sprzedający wstąpili w prawa i obowiązki wynikające z Umowy dzierżawy. Na moment złożenia niniejszego wniosku Umowa dzierżawy nie obowiązuje (została rozwiązana).
Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami, budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2021 poz. 2351 z późn. zm., Prawo budowlane”).
Sprzedający 4 nie podejmował osobiście działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający 4 nie dokonywał osobiście żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający 4 nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.
Dla Nieruchomości został uchwalony uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia (…) 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul. (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia i zostały one oznaczone następująco:
1. przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny małopowierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej.
2. przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);
3. przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
1. Czy Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT? (dalej; „Pytanie nr 1”).
2. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, czy taka sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).
3. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, to czy Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności Nieruchomości? (dalej: „Pytanie nr 3”).
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 1 - Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.
Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 2 - W przypadku uznania przez Organ, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe tj. uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, to taka sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.
Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 3 - W przypadku uznania przez Organ, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona to Wnioskodawcy jako nabywcy udziału w prawie własności Nieruchomości, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności Nieruchomości.
Uzasadnienie
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 1, tj. że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.
Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę treść przepisów, jak również stanowisko organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności nie tylko nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, ale również działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanego gruntu i przygotowanie go do przyszłej sprzedaży, takie jak uzyskanie odpowiednich decyzji, ubieganie się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, przeprowadzenie badań dot. warunków glebowych, etc.
Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Spadkobiercy zostali współwłaścicielami Nieruchomości na podstawie dziedziczenia. W konsekwencji posiadane przez Sprzedającego 4 udziały w prawie własności Nieruchomości zostały zaliczone do majątku prywatnego Sprzedającego 4. Od momentu otrzymania udziałów we współwłasności Nieruchomości Sprzedający 4 nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający 4 nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Sprzedający 4 nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.
Otrzymana w spadku Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego 4 do celów działalności gospodarczej. Sprzedający 4 otrzymał udział w prawie własności Nieruchomości w drodze spadku. Sprzedający 4 nigdy nie rozważał wykorzystania Nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, jak również nie podejmował żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia tego gruntu i jego dalszej sprzedaży. Sprzedający 4 traktował Nieruchomość zawsze jako własność prywatną znajdującą się w jego majątku prywatnym.
Sprzedający 4 nie posiada statusu rolnika i nie zajmuje się zawodowo działalnością rolniczą.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej przez Spadkodawcę w myśl art. 28 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników Strony podjęły decyzję o wydzierżawieniu Nieruchomość podmiotowi trzeciemu i wyłącznie w tym celu została zawarta umowa dzierżawy. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem uznaje się, że rencista zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, jeżeli ani on ani jego małżonek nie jest właścicielem lub posiadaczem gospodarstwa rolnego, nie uwzględniając gruntów wydzierżawionych na podstawie umowy pisemnej zawartej na co najmniej 10 lat. Strony zawierając umowę dzierżawy, nie mieli na celu działania zorganizowanego i profesjonalnego nastawionego na osiąganie zysku w związku z prowadzeniem działalności opodatkowanej na Nieruchomości, ale kierowali się całkowicie innym celem tj. spełnieniem przesłanek przewidzianych w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników i uzyskaniu renty dla Spadkodawcy. Jednocześnie umowa dzierżawy jest realizowana i to wyłącznie dzierżawca pozyskuję z Nieruchomości plony, które następnie sprzedaje we własnym zakresie. Z uwagi na wymóg odpłatności umowy dzierżawy Strony i Dzierżawca zdecydowali się o ustanowieniu symbolicznej opłaty w wysokości 100 zł. Strony nie miały na celu osiągnięcie zysku z tytułu dzierżawy Nieruchomości a jedynie spełnienie wymogów prawnych zw. z zawarciem umowy dzierżawy oraz efektywnego zarządzania własnym majątkiem prywatnym, ponieważ Dzierżawca zobowiązał się do opłacania podatku rolnego od Nieruchomości.
W związku z nabyciem spadku po Spadkodawcy, Sprzedający 4 wstąpił w prawa i obowiązki Spadkodawcy wynikające z Umowy dzierżawy. Sprzedający 4 nie uzyskiwał z tego tytułu żadnych korzyści. Aktualnie Umowa dzierżawy nie obowiązuje (została rozwiązana).
Jednocześnie wstąpienie w prawa i obowiązki Umowy przedwstępnej skutkuje uznaniem, że udzielone w Umowie przedwstępnej zgody na dysponowanie Nieruchomością zostały udzielone przez Sprzedającego 4. Natomiast Sprzedający 4 nie udzielał pełnomocnictw związanych z Nieruchomością na rzecz Cedenta, Wnioskodawcy ani żadnego innego podmiotu.
Z kolei w kontekście postanowień Umowy przedwstępnej tj. udzielenie przez Sprzedającego 4 zgody na dysponowanie Nieruchomością na rzecz Cedenta i osób przez niego wyznaczonych to czynności te nie można uznać za działania charakterystyczne do tych, jakie podejmują profesjonalne podmioty, zajmujące się zawodowo obrotem nieruchomościami, gdyż czynności udzielenia zgody na dysponowanie Nieruchomością dokonać można w każdej sytuacji w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Tym samym działania podjęte w ramach udzielonych w Umowie przedwstępnej pełnomocnictw i zgód na dysponowanie Nieruchomością związane są z planowaną w przyszłości realizacją inwestycji przez podmioty trzecie i czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przez te podmioty, a nie na potrzeby Sprzedającego 4. Sprzedający 4 nie miał na celu podejmowania żadnych czynności związanych z realizacją jakichkolwiek inwestycji. Udzielenie zgody na dysponowanie Nieruchomością ma charakter czynności rutynowej, typowej dla zawieranych umów przedwstępnych nabycia Nieruchomości i samo takie działanie formalne Sprzedającego 4 nie powinno mieć wpływu na fakt tego czy prowadzi on działalność gospodarczą jako podatnik podatku VAT. W konsekwencji samo formalne i bierne działanie Sprzedającego 4 polegające wyłącznie na udzieleniu zgody na dysponowanie Nieruchomością co jest powiązane z posiadaniem prawa własności do Nieruchomości, nie może zostać uznane za świadczące i przemawiające za podejmowaniem działań o charakterze profesjonalnym i zorganizowanym przez Sprzedającego 4.
W konsekwencji, mając na uwadze ww. okoliczności, należy uznać, że czynności podjęte przez Sprzedającego 4 tj. udzielenie zgody na dysponowanie Nieruchomością nie może zostać uznane za działanie w formie zorganizowanej i stanowiącej logiczny ciąg zdarzeń ukierunkowany na prowadzenie działalności gospodarczej.
Stanowisko organów podatkowych w podobnych sytuacjach:
1. Zgodnie z interpretacja indywidualną z dnia 13 kwietnia 2022 r. sygn. 0114- KDIP1-1.4012.64.2022.4.AKA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przychylił się do stanowiska, że Wnioskodawcy nie działali w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą o czym świadczy np., że: „Świadczy o tym postępowanie Wnioskodawców:
- nie wydzierżawiali, nie wynajmowali działek gruntu będących przedmiotem sprzedaży, nie mają zamiaru zawierania takich umów w przyszłości;
- nie poczynili działań mających na celu zwiększenie wartości działek będących przedmiotem sprzedaży ani gruntów sąsiednich tj. nie budowali żadnego uzbrojenia, ani nie wnosili o to do gminy, nie urządzali żadnych dróg dojazdowych;
- nie uzyskali oraz nie uzyskają do dnia sprzedaży przychodów związanych ze sprzedawaną nieruchomością (poza przychodami z dopłat rolnych);
- w związku ze sprzedażą działek, nie podejmowali zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia;
- w związku działkami będącymi przedmiotem wniosku, nie dokonywali i nie dokonują dostawy produktów rolnych oraz nie świadczyli i nie świadczą usług rolniczych, nie uzyskiwali i nie uzyskują przychodów z tego tytułu;
- sprzedali część Działek w (...), żeby uzyskać środki finansowe na zakup Lokalu Mieszkalnego we współwłasności z jedną z córek, dla zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych, a także dla zaspokojenia swoich potrzeb osobistych m.in. dokładanie do skromnej emerytury Pani W., zapewnienie środków na leczenie;
- ewentualna sprzedaż pozostałych nieruchomości nastąpi w przypadku nagłych i losowych potrzeb bytowych lub potrzeb związanych ze wsparciem córek lub na potrzeby finansowania ewentualnych kuracji leczniczych; z racji wieku (oboje są rocznik 1960) posiadają zdiagnozowane choroby przewlekłe, których leczenie wymaga znacznych nakładów finansowych; Pani W. jest emerytką z niewielkim uposażeniem emerytalnym; Pan W. wiek emerytalny osiągnie w styczniu 2025 r. (...);
- W efekcie działań Wnioskodawców nie można uznać za działalność handlową. Transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.”
2. W interpretacji podatkowej z dnia 14 lipca 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1. MMA Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia: „Działka nie była też przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia itp.) poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia wykorzystania Działki do celów osobistych (uporządkowanie, zazielenienie itp. ). Z kolei podział Działki oraz złożenie wniosku o wydanie decyzji odnośnie warunków zabudowy miały na celu jedynie umożliwienie realizacji sprzedaży, tylko dzięki tym czynnościom możliwe jest bowiem rozporządzenie częścią udziału we współwłasności.
Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w ww. zakresie ani Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą podatnikami podatku VAT”.
3. Podobnie w interpretacji podatkowej z dnia 26 kwietnia 2021 r. sygn. 0114- KDIP4-3.4012.48.2021.2 MP Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia: „Podział odziedziczonej nieruchomości na 3 działki był działaniem koniecznym, żeby ww. działki sprzedać. Wnioskodawcy w żaden sposób nie chodziło o "maksymalizację zysku z transakcji". Głównymi powodami sprzedaży jest zabezpieczenie emerytalne (Wnioskodawca ma 59 lat) i chęć doposażenia córek Wnioskodawcy. Dodatkowym motywem sprzedaży ww. nieruchomości są wysokie koszty ich utrzymania”.
4. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.112.2021.1.KM:
„Co prawda Wnioskodawca wydzielił działkę gruntu, która została sprzedana i kolejną będącą przedmiotem transakcji opisanej we wniosku i wystąpił do władz gminy o zmianę MPZP oraz zgłosił wnioski do projektu nowego planu miejscowego, jednak jednocześnie nie podjął żadnych innych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej. Samego wydzielenia działki gruntu, która ma być sprzedana oraz wystąpienia do władz gminy o zmianę już istniejącego MPZP, zgodnie z którym nieruchomość posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz zgłoszenia wniosków do projektu nowego planu miejscowego, nie można uznać za podejmowanie aktywnych działań w przedmiocie zbycia Nieruchomości Wydzielonej porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”
5. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB:
„W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. (...) Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy sprzedając przedmiotowe działki korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, oraz 3 położonych w (...), Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”
6. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.60.2021.2.LM:
„(...) w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmie takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należę zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe działki będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.
Podsumowując, Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 2, tj. uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (uznanie za nieprawidłowe stanowiska w zakresie Pytania nr 1) to taka sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.
Przepisy prawa
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 551 kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.
W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.
Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:
a) składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,
b) ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).
Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp. na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona.
Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 07 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2018 r. poz. 1202 z późn. zm). W rozumieniu tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6). Poprzez „obiekt budowlany” - należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast poprzez „budowlę” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
W sytuacji, gdyby tut. Organ uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że Sprzedający 4 działał w charakterze podatnika VAT, to należy przeanalizować czy planowana transakcja sprzedaży udziału we własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie od tego podatku zwolniona.
Nieruchomość jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy zespołu elementów umożliwiającego prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.
Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę (również w przypadku gdy zgodnie z MPZP jest to przeznaczenie towarzyszące, tj. dopuszczalne, a nie główne, czyli podstawowe), sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona.
W niniejszej sprawie zgodnie z postanowieniami MPZP cała Nieruchomość objęta jest MPZP i przeznaczona jest zgodnie z MPZP pod różnego rodzaje zabudowy. Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w następujących obszarach przeznaczenia, które zostały oznaczone następująco:
a) 3 AG/6 - przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny małopowierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej.
b) 4KDD/4 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);
c) 4KDD/6 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).
Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:
- Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;
- Zgodnie z obowiązującym MPZP przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, zostało oznaczone jako przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny małopowierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej oraz przeznaczenie na cele publiczne (ulice klasy dojazdowej) - to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT będzie teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.
W konsekwencji, w przypadku uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału we własności Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (tj. że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe), to sprzedaż udziału we własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona.
Stanowisko organów podatkowych
1. Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 15 września 2023 r. 0114-KDIP1-1.4012.415.2023.2.AKA „Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr 1/1 jest niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MM (teren zabudowy zagrodowej, mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz rzemielśniczo-wytwórczej). Zatem działka ta stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy działki nr 1/1 wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy”.
2. Podobnie interpretacja indywidualna z dnia 21 lipca 2023 r. 0111-KDIB3-2.4012.312.2023.1.AR: „Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu. Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „3UP” (teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów). Tym samym, stanowi ona teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zatem w rozpoznawanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT”.
3. W stanie faktycznym z podobnym przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego organ podatkowy w interpretacji indywidualnej z dnia 13 kwietnia 2022 r. 0114-KDIP4-2.4012.875.2021.2.KS wskazał: „Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 2 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz oznaczona jest jako 6.21 AG - aktywizacja gospodarcza z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów. Tym samym, Nieruchomość 2 stanowić będzie grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W związku z powyższym dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.
4. Jak również w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1 -3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr:.... .... .... ... nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna’’, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.
5. Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr: ..., .... .... ... nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.
6. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.311.2018.2.AB należy stwierdzić, że „sprzedaż opisanych działek niezabudowanych X1, X2 i X3 które, jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znajdują się w strefie oznaczonej symbolem KDZ przeznaczonej pod tereny dróg publicznych, czyli pod rozbudowę drogi oraz każda z działek X1, X2, X3 dopuszcza zabudowę urządzeniami turystycznymi i sportowymi, trasami turystyki, trasami rowerowymi, urządzeniami infrastruktury technicznej, stanowi zatem grunt przeznaczony pod zabudowę, tym samym stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy”.
7. Również w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 maja 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.196.2018.2.KOMŻ potwierdził kluczową rolę wytycznych MPZP w sytuacji ustalania czy na teren powinien być uznany za teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT „z uwagi na powyższy opis sprawy należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, przedmiotowa działka nr 1/21 w dniu sprzedaży w 2015 r. stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pomimo zakazu zabudowy terenu obiektami budowlanymi oraz przeprowadzania robót budowlanych wprost wskazywał jednak na możliwość jej zabudowania różnymi obiektami budowlanymi np. obiektami małej architektury, sieciami uzbrojenia / urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami, dojazdami do parkingów, punktami widokowymi, ciągami pieszo - rowerowymi w formie promenady (z utwardzoną powierzchnią, umożliwiającą realizację dojazdów technicznych oraz z oświetleniem typu parkowego i ławkami), kładkami i pomostami, placami postojowymi łódek i kajaków, czy też tarasami usług gastronomicznych związanymi z obsługą przyległych terenów usługowych”.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 3 tj., że przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona), Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności Nieruchomości.
Przepisy prawa
Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.
Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.
Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Jeżeli organ uzna, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 2, że transakcja sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT (Nieruchomość nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenu przeznaczonego pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy wskazanego w pkt 5.2.), to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.
Wniosek
Wnioskodawca jest i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że organ uzna stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2, że zawarcie transakcji sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT.
Po nabyciu Nieruchomości oraz innych nieruchomości znajdujących się w okolicy lub sąsiadujących z Nieruchomością Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków magazynowo - biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku, tj. pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży.
Zgodnie z powyższym, nabycie Nieruchomości będzie Wnioskodawcy służyło do wykonywania działalności opodatkowanej VAT i niezwolnionej od tego podatku (obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości oraz nieruchomościach w okolicy/sąsiadujących będzie wykorzystany pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży).
Biorąc pod uwagę fakt, iż:
Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT na moment dokonania planowanej transakcji;
a) w przypadku uznania przez organ, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe - Sprzedający 4 zostanie uznany za podatnika VAT - będzie on podatnikiem VAT (Sprzedający 4 na moment transakcji w takim przypadku będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT);
b) w przypadku uznania przez organ, że dostawa Nieruchomości spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT i nie zwolnioną od tego podatku;
c) Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku;
to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w prawie własności Nieruchomości.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Wnioskodawcy, będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy, jako nabywcy udziału w prawie własności Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od ceny ustalonej za nabycie udziału w prawie własności Nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
- nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego 4 za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości,
- prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 4 bez możliwości zastosowania zwolnienia z tego podatku,
- prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z tymi przepisami współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i udziały w gruntach spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pani (…) (Sprzedająca 1) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym ½ nieruchomości gruntowej, położonej we (…), składającej się z działki numer (…), o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą Nr (…) („Nieruchomość”). Do momentu śmierci drugim współwłaścicielem z udziałem wynoszącym ½ Nieruchomości był Pan (…) („Spadkodawca”).
W dniu (…) 2024 roku spadek po Spadkodawcy nabyli na podstawie ustawy:
1) żona Spadkodawcy - (…) z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedająca 2”),
2) syn Spadkodawcy - (…) z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedający 3”);
3) syn Spadkodawcy - (…) z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedający 4”)
- dalej zwani łącznie „Spadkobiercami”.
Sprzedająca 1 oraz Spadkodawca („Strony”) (...) 2023 r. zawarli umowę przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości – czyli jak wynika z wniosku działki nr (…) z (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Cedent”).
Zgodnie z Umową przedwstępną, Cedent i Strony zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu się następujących warunków:
1. przeprowadzeniu przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Cedenta, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, jako „satysfakcjonujące”, strony rozumieją m.in., iż nieruchomość nie posiada wad prawnych, została nabyta zgodnie z obowiązującymi na dzień nabycia przepisami prawa, nie jest obciążona roszczeniami osób trzecich, a jej nabycie, nie będzie się wiązało dla Kupującego, z żadnymi negatywnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi;
2. uzyskaniu przez Cedenta - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Cedenta inwestycji;
3. potwierdzeniu przez Cedenta - na jego kosz i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;
4. potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
5. uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
6. uzyskaniu przez Cedenta zgody Wspólników Cedenta na nabycie Nieruchomości.
Strony i Cedent uzgodnili również w ramach Umowy przedwstępnej, iż Cedentowi przysługuje (ograniczone warunkami tej umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji to jest do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Cedent został uprawniony do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości – z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Na podstawie Umowy przedwstępnej zostało Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta udzielone pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych z Nieruchomością, jak również została udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta.
Dodatkowo na podstawie Umowy przedwstępnej Strony ustanowiły osoby fizyczne wskazane w tej umowie pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważnili je do podejmowania następujących czynności:
1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzenie takich fotokopii, a nadto zobowiązanie do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez podmiot trzecim;
2. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;
3. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej;
4. uzyskania decyzji na lokalizacje zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzona przez Cedenta inwestycję;
5. uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości właściwych dla Stron oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji Podatkowej - potwierdzających, że Strony nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;
6. zawarcia w imieniu Stron umów drogowych określających włączenia do dróg;
7. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.
Jednocześnie w ramach Umowy przedwstępnej Strony wyraziły zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw lub obowiązków wynikających z zawartej Umowy przedwstępnej przez Cedenta na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce, lub osoby fizycznej (cesjonariusz) i przejęcie przez cesjonariusza obowiązków wnikających z Umowy przedwstępnej. Jednocześnie Cedent w uzgodnionym terminie ma obowiązek zawiadomić Strony o fakcie dokonania cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej. Po dokonaniu zawiadomienia Strony będą zobowiązane do zawarcia z cesjonariuszem Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży i cesjonariusz stanie się „Kupującym” w rozumieniu Umowy przedwstępnej.
W wykonaniu ww. postanowień Umowy przedwstępnej, w dniu (...) 2023 r. pomiędzy Cedentem a (…) sp. z o. o. („Cesjonariusz”) została zawarta przedwstępna umowa przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej oraz umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością („Nieruchomość 2”), na mocy której Cedent przeniesie na rzecz Wnioskodawcy wszelkie prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Umowy przedwstępnej, a Cesjonariusz te prawa oraz obowiązki Cedenta wynikające z Umowy przedwstępnej przejmie (nastąpi przelew wierzytelności w rozumieniu art. 509 kodeksu cywilnego oraz przejęcie długu w rozumieniu art. 519 kodeksu cywilnego) za wynagrodzeniem. Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej cesji, prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej oraz drugiej wskazanej powyżej umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostaną przeniesione z Cedenta na Wnioskodawcę pod warunkami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego.
Pan (…) (Sprzedający 4) w ramach spadku nabył udziały w pięciu nieruchomościach, w tym w Nieruchomości – czyli jak wynika z wniosku w działce nr (…).
Sprzedający 4 nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT, jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.
Sprzedający 4 nie posiada statusu rolnika i nie zajmuje się zawodowo działalnością rolniczą.
W związku z nabyciem spadku przez Sprzedającego 4, co zostało potwierdzone Aktem poświadczenia dziedziczenia Sprzedający 4 wszedł w prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej, w związku z czym Sprzedający 4 nie zawierał odrębnej umowy przedwstępnej sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości. Jednocześnie Umowa przedwstępna nie zawierała postanowienia o niewygaśnięciu pełnomocnictwa udzielonego w tej umowie na skutek śmierci Spadkodawcy (mocodawcy).
(...) 2024 r. Sprzedający 3 - Pan (…) - udzielił pełnomocnictwa na rzecz wskazanych przez Cedenta osób fizycznych uprawniające do czynności wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.
Spadkobiercy oraz Wnioskodawca nie wykluczają, że podobne pełnomocnictwa mogą zostać udzielone w przyszłości na rzecz Wnioskodawcy oraz wyznaczonych przez niego osób.
W dniu (...) 2024 r. na podstawie pełnomocnictw zawartych w Umowie przedwstępnej, pełnomocnik ustanowiony w Umowie przedwstępnej udzielił dalszego pełnomocnictwa na rzecz Wnioskodawcy oraz wskazanej osobie fizycznej do uzyskania decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego na Nieruchomości w tym w szczególności do:
1. uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń dot. obsługi komunikacyjnej Nieruchomości i planowanej na Nieruchomości inwestycji;
2. prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym w zw. z pkt 1 powyżej, bez możliwości fizycznego ingerowania w Nieruchomość;
3. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych KW (…);
4. występowania i uzyskiwania warunków technicznych, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, map do celów projektowych, uzgodnień, opinii, decyzji, pozwoleń w tym do składania, zmiany, cofania wniosków w zakresie odbioru wydanych dokumentów, jak również do wszelkich czynności związanych z dokonaniem przepisania wydanych warunków technicznych, decyzji, pozwoleń i uzgodnień;
5. podejmowania wszelkich czynności, które mają na celu realizację przedmiotu ww. pełnomocnictwa.
Państwa wątpliwości w kontekście pytania nr 1 dotyczą kwestii, czy Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Cesjonariusza będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.
Należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w przedmiotowej Nieruchomości (działce nr (…), Sprzedający 4 spełnił przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.
W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość była przedmiotem odpłatnej dzierżawy zawartej na okres 10 lat na podstawie umowy dzierżawy z dnia (...) 2015 r. zwartej przez Strony z Dzierżawcą, który wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej (produkcja rolna). Plony pochodzące z Nieruchomości były przedmiotem sprzedaży przez Dzierżawcę. W związku nabyciem spadku po Spadkodawcy, Sprzedający wstąpili w prawa i obowiązki wynikające z Umowy dzierżawy.
W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, iż usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zawarto już umowę przedwstępną.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych pełnomocnictw i zgód stronie kupującej (Cedentowi oraz Cesjonariuszowi) do działania w ich imieniu w kwestii wykonania zamierzonej Inwestycji.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający w ramach Umowy przedwstępnej zawartej z Cedentem udzielili Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta pełnomocnictwa do podejmowania szeregu czynności związanych z Nieruchomością, jak również udzielili zgody na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta na cele budowlane. Sprzedający oraz Cesjonariusz również nie wykluczają, że podobne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych i pełnomocnictwa zostaną udzielone na rzecz Wnioskodawcy (Cesjonariusza) lub wskazanym przez niego osobom w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej. Udzielone pełnomocnictwo uprawnia wyznaczonych pełnomocników do występowania w imieniu Sprzedających do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, do zawarcia umów drogowych określających włączenia do dróg. Cedentowi na podstawie udzielonej przez Sprzedających zgody przysługuje (ograniczone warunkami umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji, tj. do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.
W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Cedentowi, Cesjonariuszowi bądź osobom trzecim wyznaczonym przez Cedenta/Cesjonariusza stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających.
Sprzedający 4 (Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Pan (…) w związku z nabyciem spadku wszedł w prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej.
Analiza całokształtu okoliczności dotyczących Nieruchomości – działki nr (…) wskazuje, że w stosunku do części udziału Pana (…) były w istocie kontynuowane działania w ramach planowanej sprzedaży podejmowane uprzednio przez Strony i zmierzające do wykorzystania działki do co celów innych niż prywatne.
W rozpatrywanej sprawie niewątpliwie całokształt opisanych działań prowadzi do stwierdzenia, że czynności te wyrażają wolę Sprzedającego 4 i zamiar wykorzystania majątku nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej.
Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży posiadanego udziału w działce nr (…), Sprzedający 4 nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Fakt, że opisane we wniosku działania nie były i nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego 4, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego 4. Po udzieleniu pełnomocnictw/zgód czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność m.in. Sprzedającego 4. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, Sprzedający 4 zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność i zamiar w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W konsekwencji, w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego 4 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży posiadanego udziału w działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jestnieprawidłowe.
Przechodząc do Państwa kolejnych wątpliwości wskazać należy, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.
Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:
Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5) koncesje, licencje i zezwolenia;
6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8) tajemnice przedsiębiorstwa;
9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy uznać, że dostawa udziału w Nieruchomości nr (…) przez Sprzedającego 4 na rzecz Cesjonariusza nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.
Jedynym składnikiem sprzedaży będzie udział w Nieruchomości – działce gruntu nr (…), na Cesjonariusza nie zostanie więc przeniesiona większość kluczowych elementów wymienionych w definicji przedsiębiorstwa sformułowanej w art. 551 kodeksu cywilnego. Udział w nieruchomości nie spełnia również przesłanek do uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, z wniosku nie wynika aby miał zostać wyodrębniony u Sprzedającego 4 na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Ponadto nie zostanie spełniony warunek kontynuacji działalności, Cesjonariusz bowiem ma w planie m.in. na działce nr (…) inwestycję stanowiącą obiekt komercyjny, do której zrealizowania – jak wynika z wniosku, niezbędne będzie podjęcie szeregu dodatkowych działań.
Ponadto, jak stwierdził między innymi WSA w Szczecinie w wyroku z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”.
W konsekwencji, sprzedaż udziału w Nieruchomości nr (…) nie będzie stanowić transakcji wyłączonej opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Będzie to dostawa dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Odnosząc się do kwestii opodatkowania podatkiem VAT czynności zbycia udziału w Nieruchomości należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotowa Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami i budowlami. Tym samym wskazać należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977):
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
We wniosku wskazali Państwo, że w 2010 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul.(…), z którego wynika, że Nieruchomość (działka nr (…) znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia, które zostały oznaczone następująco:
- 3 AG/6 - przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny małopowierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej;
- 4KDD/4 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);
- 4KDD/6 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).
Zatem Nieruchomość (działka nr (…) wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.
W konsekwencji w momencie dostawy udziału ww. działka stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z uwagi na fakt, że dla ww. działki nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była w ogóle opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, m.in. Sprzedający 4 nabył udział we współwłasności Nieruchomości (działce nr (…) od (…) (Spadkodawcy), co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 28 marca 2024 r.
Oznacza to, że nie zostanie spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie zostanie spełniony również drugi warunek wynikający z tego przepisu, mówiący o tym, że zwolnienie to ma zastosowanie do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Z wniosku wynika bowiem, że Sprzedający wstąpili w prawa i obowiązki wynikające z Umowy dzierżawy, tym samym nieruchomość w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. W konsekwencji dostawa posiadanego udziału w działce nr (…) nie może korzystać również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.
Zatem, skoro do dostawy udziału w działce nr (…) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu udziału w Nieruchomości (działce gruntu nr (…) przez Wnioskodawcę (Cesjonariusza).
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Zatem, aby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości oraz sąsiedniej Nieruchomości 2 Inwestycję. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT i niezwolnionej od tego podatku. Możliwe jest również, że w przyszłości ww. obiekt będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży w ramach czynności opodatkowanej VAT i nie będzie zwolniony od tego podatku.
Ponadto w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż zgodnie ze wskazaniem, Nieruchomość będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).
Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
