Interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.180.2024.4.JS

Skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (udziału w niej) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony zrezygnują ze zwolnienia w zakresie, w jakim to zwolnienie im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości (udziału w niej). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 4 czerwca 2024 r. (wpływ 4 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania: Pani A. E. (dalej: Sprzedająca 1)NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: X. Sp. z o.o. (dalej: Kupująca, Spółka) NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana będąca stroną postępowania – Pani A. E. (dalej jako: Sprzedająca 1) jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedająca 1 będzie zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Sprzedająca 1 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą C. (dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającej 1”) i jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Głównym przedmiotem działalności Sprzedającej 1 jest działalność w zakresie (…).

(...) 2024 r. Sprzedająca 1 wraz ze swoim synem K. E. (dalej: „Sprzedający 2”) oraz swoją córką M. E. (dalej: „Sprzedająca 3”) zawarli z X. Sp. z o.o. z siedzibą w W.  Warszawie (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – dalej: „Spółka” lub „Kupująca”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”) prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości W.,  ul. (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) wraz z znajdującymi się na nich obiektami budowlanymi, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

W dalszej części wniosku:

- Sprzedająca 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedająca 3 będą łącznie zwani „Sprzedającymi”;

- Sprzedająca wraz z Kupującą będą łącznie zwani „Stronami”.

Sprzedająca 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedająca 3 są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych.

Udziały Sprzedających we współwłasności Nieruchomości wynoszą odpowiednio:

- Sprzedająca 1 – 4/6 części Nieruchomości,

- Sprzedający 2 – 1/6 części Nieruchomości,

- Sprzedająca 3 – 1/6 części Nieruchomości.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, które znajdują (i będą znajdowały się na datę Transakcji), na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, statusu ich własności oraz klasyfikacji na gruncie przepisów Prawa budowlanego zostały przedstawione poniżej.

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 3 (dalej: „Działka nr 3”) znajdują się następujące naniesienia będące współwłasnością Sprzedającej 1:

a) budynek o charakterze handlowo-usługowym („Budynek”);

b) plac z kostki brukowej (budowla);

c) ogrodzenie (urządzenie budowlane);

d) murowana altana - śmietnik (budowla);

e) urządzenia instalacyjne i przyłącza do sieci przesyłowych (urządzenia budowlane).

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym nr (...) (dalej: „Działka nr (...)”) znajdują się następujące naniesienia będące współwłasnością Sprzedającej 1:

a) Budynek;

b) chodnik betonowy (budowla);

c) urządzenia instalacyjne i przyłącza do sieci przesyłowych (urządzenia budowlane).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości wyjaśnili Państwo, że Budynek znajduje się na obydwu działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości stanowi jeden budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Obiekty budowlane (budynek, budowle i ich części) oraz urządzenia budowlane będące własnością Sprzedających, posadowione na Nieruchomości, w dalszej części wniosku będą zwane łącznie: „Obiektami budowlanymi”.

Na Działkach nr (…) i (…) znajdują się także sieci przesyłowe będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości wyjaśnili Państwo, że:

- obiekty budowlane będące własnością Sprzedających stanowią część składową gruntu (tj. część składową działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości);

- sieci przesyłowe będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Ponadto, wyjaśnili Państwo, że na Nieruchomości znajdują się blaszana wiata garażowa i blaszany pawilon sprzedaży ulicznej (tzw. blaszak, wieloletni, nieużywany), które nie są trwale związane z gruntem i które nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Przedmiotem tego wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku od towarów i usług Transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedająca 1 dokona sprzedaży Nieruchomości (tj. w zakresie tej części Nieruchomości, która stanowi jej własność). W zakresie części Transakcji sprzedaży Nieruchomości jaka zostanie dokonana przez Sprzedającego 2 oraz Sprzedającą (...) zostaną złożone osobne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej.

Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedająca 1 nabyła prawo użytkowania wieczystego Działki nr (...), wchodzącej w skład Nieruchomości, wraz z mężem, na podstawie umowy użytkowania wieczystego z (...) r. do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Nabycie prawa użytkowania wieczystego Działki nr (...), wchodzącej w skład Nieruchomości, nie podlegało opodatkowaniu podatku od towarów i usług.

24 sierpnia 1990 r. wydano pozwolenie na budowę Budynku w części znajdującej się obecnie na Działce nr (...). 10 grudnia 1992 r. nastąpiło rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne Sprzedającej 1 Budynku w części znajdującej się obecnie na Działce nr (...).

W powyższym okresie wybudowano także i rozpoczęto użytkowanie pozostałych Obiektów budowlanych znajdujących się na Działce nr (...).

Wyjaśnili Państwo, że początkowo, zgodnie z pozwoleniem na budowę, Budynek w części znajdującej się na Działce nr (...) był w połowie wykorzystywany na cele działalności gospodarczej. Druga połowa Budynku była w stanie surowym z przeznaczeniem na mieszkania.

24 października 1994 r. mąż Sprzedającej 1 zmarł, a spadek po nim na podstawie dziedziczenia ustawowego, udokumentowanego prawomocnym postanowieniem sądu z 16 grudnia 1994 r., nabyli żona – Sprzedająca 1 oraz jej dzieci – Sprzedający 2 i Sprzedająca (...) – po 1/3 części każde z nich. Na skutek dziedziczenia Sprzedający stali się współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących odpowiednio Sprzedająca 1 – 4/6 części, Sprzedający 2 – 1/6 części i Sprzedająca 3 – 1/6 części.

W 1998 r. część powierzchni mieszkalnej Budynku na Działce nr (…) została zaadaptowana i przeznaczona na cele działalności gospodarczej. Pozostała część pozostawała w stanie surowym.

25 września 1998 r. miało miejsce przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości w prawo własności przysługujące Sprzedającym.

15 czerwca 2000 r. Sprzedający nabyli prawo własności Działki nr (...) wchodzącej w skład Nieruchomości w udziałach identycznych jak przy Działce nr (...). Nabycie Działki nr (...) wchodzącej w skład Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

5 lipca 2006 r. Sprzedający uzyskali pozwolenie na rozbudowę Budynku znajdującego się na Działce nr (...) wchodzącej w skład Nieruchomości. Powyższa rozbudowa polegała na powiększeniu powierzchni sklepu poprzez przesunięcie witryn, poszerzeniu tarasu oraz postawieniu konstrukcji szklano-stalowej tworzącej klatkę schodową. W jej wyniku powstała druga mniejsza część Budynku na Działce nr (...). Modernizacji poddano również fragment chodnika przed wejściem frontowym (sklep).

19 września 2007 r. Sprzedający uzyskali pozwolenie na użytkowanie Budynku po wspomnianej rozbudowie. W ramach rozbudowy Budynek został m.in. zaadaptowany na kawiarnię. Dodatkowo, zmieniono przeznaczenie pozostałej części przestrzeni mieszkaniowej Budynku znajdującego się na Działce nr (...) – z mieszkalnej na handlowo-usługową. Rozpoczęcie użytkowania Budynku po rozbudowie oraz innych Obiektów budowlanych po modernizacji nastąpiło w 2007 r.

Sprzedająca 1 odliczyła podatek od towarów i usług z tytułu nakładów na rozbudowę Budynku i modernizację Obiektów budowlanych.

W okresie od rozpoczęcia użytkowania Obiektów budowlanych po wspomnianej rozbudowie (tj. po 2007 r.) do planowanej daty Transakcji Sprzedający nie ponieśli i nie zamierzają ponieść wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości w zakresie rozpoczęcia użytkowania Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, wyjaśnili Państwo, że rozpoczęcie użytkowania przez Sprzedających Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości nastąpiło co najmniej dwa lata przed planowaną datą Transakcji.

Nieruchomość (w tym Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości) nie były wykorzystywane przez Sprzedających na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Dalsze informacje o Sprzedających oraz wykorzystaniu (braku wykorzystywania) Nieruchomości przez poszczególnych Sprzedających

Zamiarem Kupującej jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną („Inwestycja”). Inwestycja wiąże się z wyburzeniem Obiektów budowlanych znajdujących się obecnie na Nieruchomości.

Sprzedający udzielili wskazanej przez Kupującą osobie pełnomocnictwa do przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości, w szczególności pod kątem potencjalnych możliwości dla uzyskania pozwolenia na budowę i dla realizacji Inwestycji.

Sprzedający z inicjatywy i na potrzeby biznesowe Kupującej udzielili jej także prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym prawa do występowania przez Spółkę przed organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami, w zakresie planowanej przez Spółkę Inwestycji na terenie Nieruchomości, w szczególności:

 a) w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania i rozwiązywania, dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzenia ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

 b) do zarządców dróg o wydanie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

 c) z wnioskiem o uzyskanie decyzji wodnoprawnej,

 d) z wnioskiem o występowanie o pozwolenie na budowę.

Pomocniczo, Sprzedający udzielili także pełnomocnictw dla osób wskazanych przez Kupującą do reprezentowania ich w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji oraz decyzji zezwalającej na rozbiórkę istniejącej na Nieruchomości zabudowy, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Pełnomocnictwa”).

Co jednak istotne, Spółka będzie występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę w swoim imieniu i na swoją rzecz, a nie w imieniu i na rzecz Sprzedających. To samo dotyczy promesy przyłączeniowej na media oraz warunków przyłączenia. Pełnomocnictwa zostaną wykorzystane w zakresie zrzeczenia się przez Sprzedających prawa do odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę, tak aby przyspieszyć uzyskanie ostatecznej decyzji w tym przedmiocie.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości ustalono, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. pod warunkiem uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji.

Sprzedająca 1

Jak zostało wskazane powyżej Sprzedająca 1 prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG i opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności Sprzedającej 1 jest działalność w zakresie (…).

Sprzedająca 1 prowadzi w Budynku (…) i (...). Sprzedająca 1 wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej całą powierzchnię użytkową Budynku – jako powierzchnię usługową, produkcyjną, magazynową i biurową.

Jednocześnie, Budynek został wprowadzany do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającej 1 (część w 1997 r., a pozostała część w 2007 r.).

Sprzedająca 1 wykorzystuje w swojej działalności gospodarczej także pozostałe Obiekty budowlane (tj. budowle i urządzenia budowlane) znajdujące się na Nieruchomości.

Sprzedająca 1 ponosi koszty bieżącego utrzymania Budynku, od których odlicza podatek od towarów i usług (w całości) i które zalicza do kosztów podatkowych działalności gospodarczej (w całości). Powyższe dotyczy także znajdujących się na Nieruchomości budowli i urządzeń budowlanych będących własnością Sprzedających.

Pomiędzy Sprzedającymi nie zawarto pisemnej umowy regulującej korzystanie i pobieranie pożytków z Nieruchomości. Sprzedająca 1 korzysta z części Nieruchomości przysługujących Sprzedającemu 2 (1/6 części) i Sprzedającej 3 (1/6 części) na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

Sprzedająca 1 nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedający 2

Sprzedający 2 prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (…). Sprzedający 2 nie wykorzystuje w działalności gospodarczej Nieruchomości (ani jako biura, ani w żadnym innym celu związanym z jego działalnością gospodarczą).

Sprzedający 2 nieodpłatnie oddał do użytkowania Sprzedającej 1 Obiekty budowlane znajdujące się na części Działki nr (…) stanowiącej jego udział we współwłasności w 1994 r., a Obiekty budowlane znajdujące się na przypadającej mu części Działki nr (...) – w 2007 r.

Sprzedający 2 nie rozpoznaje wydatków związanych z Nieruchomością w kosztach uzyskania przychodu swojej działalności gospodarczej, ani nie odlicza od nich podatku od towarów i usług.

Poza planowaną Transakcją, Sprzedający 2 planuje aktualnie sprzedaż innej nieruchomości. Nie została ona jednak nabyta przez niego w celu odsprzedaży – część tej nieruchomości Sprzedający 2 otrzymał w darowiźnie od ciotki ponad 20 lat temu (5/8 części tej nieruchomości), Pozostałe części tej nieruchomości nabył w następujący sposób: w spadku po ojcu i w darowiznach od babci i rodzeństwa ojca (łącznie 1/8 części), w drodze odkupienia od znanych mu spadkobierców dziadka (1/8 części w 2001 r.), w drodze odkupienia od pozostałych spadkobierców (1/8 części w 2011 r.).

Sprzedający 2 nie prowadzi oraz na datę Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedający 2 nie zajmuje się także pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Ostatni raz tego typu działalnością zajmował się w pierwszej połowie 2017 r.

Sprzedający 2 nie podejmował działań marketingowych lub reklamowych celem zbycia Nieruchomości (nie zamieszczał ogłoszeń w prasie, Internecie, itd.).

Sprzedający 2 nie podejmował także aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, które to działania mogłyby przyczynić się do zwiększenia ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedających.

Sprzedająca 3

Sprzedająca 3 nie prowadzi działalności gospodarczej. Pracuje w (…) prowadzonej w Budynku przez Sprzedającą 1.

Sprzedająca 3 nieodpłatnie oddała do użytkowania Sprzedającej 1 Obiekty budowlane znajdujące się na części Działki nr 3 stanowiącej jej udział we współwłasności w 1994 r., a Obiekty budowlane znajdujące się na przypadającej jej części Działki nr (...) – w 2007 r.

Sprzedająca 3 nie nabyła nigdy wcześniej w przeszłości nieruchomości w celu odsprzedaży, ani nie planuje takich transakcji w przyszłości.

W 2023 r. Sprzedająca 3 sprzedała budynek nabyty w 2016 r. w celach długoterminowej inwestycji z przeznaczeniem na dom dla córki. Przyczyną sprzedaży tego budynku był znaczny wzrost rat kredytu. Środki ze sprzedaży powyższej nieruchomości zostały przeznaczone na częściową spłatę kredytu za dom, w którym Sprzedająca 3 mieszka.

W 2024 r. Sprzedająca 3 sprzedała także działkę niezabudowaną otrzymaną ponad 20 lat temu w darowiźnie od ciotki. Za środki z zaliczki/zadatku zapłaconego przy umowie przedwstępnej sprzedaży powyższej działki Sprzedająca 3 nabyła w 2023 r. lokal mieszkalny z przeznaczeniem na dom dla córki.

Obecnie Sprzedająca 3 planuje sprzedaż powyższego lokalu w celu nabycia innego lokalu zlokalizowanego w tym samym budynku, który lepiej spełnia jej oczekiwania. Lokal, który planuje kupić – także z przeznaczeniem na mieszkanie dla córki – nie był dostępny na rynku na moment zakupu poprzedniego lokalu. Osoba, która zarezerwowała ten lokal dla siebie odstąpiła od umowy zakupu, w związku z czym pojawiła się możliwość jego nabycia.

Dodatkowo, Sprzedająca 3 planuje nabycie jeszcze jednego lokalu. Oba lokale, które Sprzedająca planuje obecnie nabyć będą przeznaczone na wynajem. Sprzedająca 3 rozważa także nabycie działki pod budowę hali magazynowej na wynajem.

Sprzedająca 3 nie zamierza sprzedawać powyższych nieruchomości, lecz traktuje ich nabycie jako długoterminową inwestycję pieniędzy uzyskanych z ww. transakcji zbycia działki.

Sprzedająca nie wyklucza również, że rozpocznie w przyszłości prowadzenie działalności gospodarczej w obszarze e-commerce lub innym obszarze niezwiązanym z obrotem nieruchomościami.

Sprzedająca 3 nie podejmowała działań marketingowych lub reklamowych celem zbycia Nieruchomości (nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie, itd.).

Sprzedająca 3 nie podejmowała także aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, które to działania mogłyby przyczynić się do zwiększenia ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedających.

Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątku Sprzedających, w szczególności inne niż Nieruchomość składniki majątku Przedsiębiorstwa Sprzedającej 1.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

a) urządzenia i wyposażenie cukiernio-kawiarni i czekoladowni,

b) prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa,

c) pracownicy,

d) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa),

e) wierzytelności i środki pieniężne,

 f) tajemnice przedsiębiorstwa,

g) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Inne okoliczności Transakcji

Transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedająca 1 dokona tej sprzedaży (tj. w części Nieruchomości, która stanowi jej własność) zostanie udokumentowana fakturą.

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych przez Sprzedającą 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca 1 i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem podatku od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych poprzez złożenie przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych, zgodnego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych.

Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż przez Sprzedającą 1 Nieruchomości w ramach Transakcji, w zakresie w jakim dokona ona tej sprzedaży, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż przez Sprzedającą 1 Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie w jakim dokona ona tej sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)-c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

 c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści powyższego przepisu wynika, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ma miejsce, gdy:

i. dana czynność jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług – wyjątek dotyczy przypadku nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości;

ii. gdy przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z podatku od towarów i usług zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków);

iii. dostawa jest dokonana między członkami grupy VAT (z zastrzeżeniem wyjątków).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że skoro:

i. planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającą 1 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług,

ii. Transakcja nie dotyczy sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości.

to do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą 1 w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie powyższe wyłączenie z podatku od czynności cywilnoprawnych zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji przez Sprzedającą 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w ramach której Zainteresowana będąca stroną postępowania (Sprzedająca 1) zbędzie na rzecz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Kupującej) udział w prawie własności nieruchomości, składającej się z 2 działek gruntu wraz ze znajdującymi się na nich obiektami budowlanymi (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.165.2024.3.KK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- Sprzedająca w przedmiotowej sprawie wystąpi jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy;

- czynność dostawy udziału w Nieruchomości (dwóch działkach) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ww. ustawy;

- planowana dostawa Budynku oraz budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy; w konsekwencji dostawa udziału w Nieruchomości (działkach), z którą związany jest Budynek oraz budowle – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług;

- jeśli strony opisanej Transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy, to dostawa udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (udziału w niej) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (gdyż Strony zrezygnują ze zwolnienia w zakresie, w jakim to zwolnienie im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości (udziału w niej) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.165.2024.3.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. E. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.