Interpretacja indywidualna z dnia 1 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.116.2024.3.MPU

W części dotyczącej zwolnienia transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w części dotyczącejzwolnienia transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest nieprawidłowe.

Nadto informuję, że w zakresie obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku VAT wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 20 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii zwolnienia transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz odliczenia podatku od towarów i usług, wpłynął 22 marca 2024 r. Uzupełnili go Państwo pismami z 18 czerwca 2024 r. (wpływ 18 czerwca 2024 r.) i 18 czerwca 2024 r. (wpływ 20 czerwca 2024 r.), stanowiącymi odpowiedź na wezwanie Organu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zakupiła w (…) r. za kwotę (…) zł nieruchomość użytkową zabudowaną trzema budynkami usługowymi pochodzącymi z lat (…) ubiegłego wieku, posadowionymi na trzech działkach o łącznej powierzchni (…) mkw. Ww. transakcja była zwolniona z VAT.

Budynek stanowi środek trwały Spółki. Ostatnie nakłady na ww. nieruchomość poczyniono w (…) r. Wartość środka trwałego po nakładach wynosi (…) zł (wraz z gruntem).

Wartość poniesionych nakładów na nieruchomość to (…) zł. W ramach tych nakładów Spółka zapłaciła [za] materiały i usługi, do których był doliczony podatek VAT.

Spółka nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Obecnie Spółka chce sprzedać ww. nieruchomość.

W uzupełnieniu wskazali Państwo

Przedmiotem transakcji jest nieruchomość składająca się z trzech działek o nr (…), (…) i (…), na których znajdują się trzy budynki. Nieruchomość położona przy ul. (…) w (…), obręb (…) (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Cała nieruchomość złożona z trzech działek stanowi jedną całość funkcjonalnie i gospodarczo ze sobą powiązaną, stąd została zaliczona w całości jako jeden środek trwały pn. „(…)”. Grunty występują natomiast w osobnej pozycji środków trwałych, ponieważ nie są amortyzowane. Działka (…) zabudowana jest dwoma budynkami usługowymi, z tym że jeden z tych budynków położony jest częściowo na działce (…) oraz działce (…). Natomiast na działce (…) znajduje się trzeci budynek stanowiący stację transformatorową.

Wskazane we wniosku nakłady w wysokości (…) % wartości zakupowej nieruchomości dotyczą całej nieruchomości opisanej szczegółowo powyżej. Nakłady stanowiły ulepszenie środka trwałego, tj. całej nieruchomości stanowiącej całość funkcjonalnie i gospodarczo ze sobą powiązaną. Nie jest możliwe wyodrębnienie poszczególnych nakładów na każdy z budynków, bądź działek, ponieważ zostały ona ujęte w księgach rachunkowych Wnioskodawcy jako jednej środek trwały.

W związku z wpisaniem całej nieruchomości jako jednego środka trwałego, zwiększenie wartości nie stanowiło więcej niż 30% wartości początkowej całej nieruchomości.

Wartość ulepszenia środka trwałego występowała w różnych kwotach, przy czym niektóre przekraczały wartość (…) zł.

Nakłady stanowiły ulepszenie nieruchomości, która to nieruchomość po ich dokonaniu była wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT częściowo jako najem, a częściowo na potrzeby własne jako magazyn.

Nieruchomości nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej .

Wnioskodawca nie zrezygnuje z zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Przedmiotem transakcji jest cała nieruchomość, złożona z trzech działek o nr (…), (…), (…).

Przedmiotem transakcji są trzy działki o nr (…), (…), (…).

Wszystkie trzy działki są zabudowane.

Żadna z trzech działek objętych transakcją nie jest działką niezabudowaną. Wszystkie trzy działki o nr (…), (…), (…) są zabudowane.

Nieruchomość, składająca się z działek o nr (…), (…), (…) jest wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT częściowo jako najem, a częściowo na potrzeby własne jako magazyn.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotem transakcji objętej pytaniem nie są budynki lub budowle wybudowane po nabyciu nieruchomości w (…) r., ponieważ wszystkie trzy budynki istniały już w momencie ich nabycia w (…) r., a nakłady stanowiły jedynie ich ulepszenie

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że:

- Z tytułu nabycia w (…) r. ww. nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

- Ostatnie nakłady na ww. nieruchomość zostały poniesione w (…) (…) roku i od tych nakładów został odliczony podatek od towarów i usług.

- Ostatnie zwiększenie wartości ŚT nastąpiło w księgach w (…) (…) rok - zostało przeksięgowane z inwestycji w budowie.

- Nakłady nie stanowiły 30% wartości początkowej nieruchomości.

Pytanie

Czy zakładając, że Spółka zbywa nieruchomość w stosunku do której nie przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a poniesione nakłady wynosiły (…) zł, co stanowi (…) % wartości zakupowej nieruchomości, to czy w takim przypadku transakcja będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz czy spółce przysługuje odliczenie podatku od towarów i usług z poniesionych nakładów na tą nieruchomość?

Doprecyzowując zadane pytanie wskazują Państwo, że pytanie dotyczy tego, czy Wnioskodawca po sprzedaży jest zobowiązany do dokonania korekty odliczonego podatku VAT od poniesionych nakładów za okres następujący po sprzedaży.

Państwa stanowisko w sprawie

Transakcja opisana w pytaniu będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z poniesionych nakładów na zbywaną nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części dotyczącej zwolnienia transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Przy czym jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy,

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

I tak, według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Z wniosku wynika, są Państwo czynnym podatnikiem VAT. Zakupili Państwo w (…) r. nieruchomość użytkową zabudowaną trzema budynkami usługowymi pochodzącymi z lat (…) ubiegłego wieku, posadowionymi na trzech działkach Ww. transakcja była zwolniona z VAT. Ostatnie nakłady na ww. nieruchomość poczyniono w (…) r. W ramach tych nakładów Spółka zapłaciła [za] materiały i usługi, do których był doliczony podatek VAT. Nakłady stanowiły ulepszenie nieruchomości, która to nieruchomość po ich dokonaniu była wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT częściowo jako najem, a częściowo na potrzeby własne jako magazyn. Nakłady nie przekroczyły (…) % wartości początkowej nieruchomości. Nieruchomości nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W oparciu o art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jednocześnie z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W odniesieniu do sprzedaży działek zabudowanych należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla transakcji zbycia Nieruchomości, na których posadowione są budynki zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków znajdujących się na nieruchomości nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Bowiem – jak Państwo wskazali – Spółka zakupiła w (…) r. nieruchomość użytkową zabudowaną (…) budynkami usługowymi pochodzącymi z lat (…) ubiegłego wieku a ostatnie nakłady na powyższą nieruchomość poczyniono w (…) r. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a planowaną sprzedażą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto z opisu sprawy wynika, że w związku z wpisaniem całej nieruchomości jako jednego środka trwałego, zwiększenie wartości nie stanowiło więcej niż 30% wartości początkowej całej nieruchomości.

Zatem, w odniesieniu do objętej wnioskiem transakcji zbycia budynków będących przedmiotem sprzedaży będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji również dostawa gruntu tj. działki nr (…), (…) i (…), na którym znajdują się opisane we wniosku budynki usługowe, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy będą korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując dla dostawy przedmiotowej nieruchomości użytkowej zabudowanej (…) budynkami usługowymi będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Jak zauważono powyżej – w sytuacji gdy dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezzasadna.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i ww. ustaleń, nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym będą Państwo uprawnieni do zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Możliwość bowiem zastosowania zwolnienia na powołanej przez Państwa podstawie prawnej, została wykluczona w przypadku zastosowania zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym Państwa stanowisko w części dotyczącej zwolnienia transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

W zakresie obowiązku dokonania korekty odliczonego podatku VAT wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego(…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy zdnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.).