Interpretacja indywidualna z dnia 28 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.175.2024.4.JKU

Sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony zrezygnują ze zwolnienia, które im przysługuje). Zatem do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 20 maja 2024 r. (wpływ 20 maja 2024 r.) oraz w piśmie z 5 czerwca 2024 r. (data wpływu 5 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) Sp. z o. o. (dalej jako: Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…) Sp. z o.o. (dalej jako: Zbywca, Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

I. Status Zainteresowanych.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania ((…)) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zbywca jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania ((…)) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków.

Zbywca oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Zbywca oraz Nabywca planują (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”). Strony zawrą Transakcję w 2024 r.

II. Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

i. prawo własności działki gruntu (…) (dalej: „Grunt”);

ii. prawo własności budynku biurowego zlokalizowanego na Gruncie(…), (dalej: „Budynek”) wraz z urządzeniami oraz infrastrukturą towarzyszącą, które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane;

 iii. prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie, w tym drogi i chodniki, ogrodzenia wraz z fundamentem, szlabany oraz inne znajdujące się na Gruncie naniesienia, stanowiące budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (dalej: „Budowle”).

Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”.

Sprzedający jest właścicielem Gruntu. Nabycie prawa własności gruntu nastąpiło w (…). Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury energetycznej (np. instalacja energetyczna stanowiąca własność spółki (…)) czy infrastruktury ciepłowniczej (np. instalacja ciepłownicza stanowiąca własność (…)), które nie stanowią własności Zbywcy, lecz są własnością innych podmiotów (w tym wskazanych powyżej podmiotów oraz przedsiębiorstw przesyłowych), a w związku z tym nie mogą i nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także podatku od czynności cywilnoprawnych ,w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (III) historię nabycia przedmiotu Transakcji, (IV) jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (V) zakres Transakcji, (VI) inne zagadnienia związane z Transakcją.

III.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Zbywca nabył prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Budowli od poprzedniego właściciela, tj. (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”) na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, zawartej w formie aktu notarialnego (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży”).

Grunt w momencie nabycia go przez Zbywcę był zabudowany Budynkiem. Ówcześnie na Gruncie znajdowały się również obiekty małej infrastruktury (Budowle) oraz instalacje obsługujące Budynek.

Zważywszy, że Zbywca nabył Nieruchomość w ramach transakcji nabycia przedsiębiorstwa od Poprzedniego Właściciela, to z tego względu transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1% oraz 2% w odniesieniu do poszczególnych składników majątku będących przedmiotem sprzedaży, przy czym sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od jej wartości rynkowej.

IV. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości.

Zbywca jest spółką celową i prowadzi działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości od (…) 2019 r. Działalność ta jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zbywca nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zbywca nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z tą działalnością gospodarczą (innych niż Nieruchomość, prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu, kaucje itp.).

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Zbywca od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków przed zawarciem Transakcji.

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy większość powierzchni Budynku została oddana do użytkowania najemcom do (…) r. W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie tej części Budynku miało miejsce przed (…) r. (dalej: „Wynajęta Część Budynku”). Jednakże, część powierzchni Budynku (tj. przestrzeń na poziomie (…), o powierzchni (…) m² oraz (…) m²) od chwili oddania do użytkowania (w 2018 r.) nigdy nie była wynajmowana ani w żaden sposób użytkowana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (dalej: „Niewynajęta Część Budynku”). Z tego względu, w odniesieniu do rzeczonej, Niewynajętej Części Budynku nie nastąpiło jeszcze jej pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie są przedmiotem odrębnych umów najmu i służą wykorzystaniu Budynku jak całości.

V. Szczegółowy opis Transakcji.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie m.in. sprzedaż Nieruchomości (opisanej szczegółowo powyżej) przez Zbywcę na rzecz Kupującego.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny, Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości. Nie można przy tym wykluczyć, że na moment Transakcji wystąpią umowy najmu, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa (np. dotyczące powierzchni Budynku, która nie zostanie jeszcze wydana najemcom) – Zbywca dokona cesji praw i obowiązków z tych umów na Nabywcę (o ile w ogóle wystąpią).

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

 1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli oraz ewentualnych, innych naniesień znajdujących się na Gruncie, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji (Nieruchomość);

 2) wskazane wyżej przeniesienie praw i obowiązków związanych z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości;

 3) przeniesienie autorskich i pokrewnych praw majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością, zawartych w dokumentacji, o której mowa w pkt 7 (w szczególności do projektów wykorzystanych do budowy Budynku i Budowli), w tym prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie pochodnych opracowań, prawa do modyfikowania wspomnianych utworów oraz własność nośników, na których utrwalono wspomniane utwory;

 4) przeniesienie praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

 5) przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości prac dotyczących Nieruchomości (gwarancje jakości i rękojmie), a także praw i obowiązków związanych z kaucjami wpłaconymi przez tych wykonawców;

 6) przeniesienie prawa własności wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkiem, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 7) wydanie dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, w tym decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym sama Nieruchomość oraz prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Elementami”).

W ramach Transakcji, Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Dodatkowo, w związku z Transakcją, Sprzedający i Kupujący dokonają rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, o ile Transakcja będzie mieć miejsce w dniu innym niż ostatni dzień miesiąca. Czynsz za ten miesiąc zostanie otrzymany przez Sprzedającego na podstawie faktur wystawionych dla najemców, a następnie Sprzedający przekaże Kupującemu kwotę czynszu odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia następującego po dniu Transakcji do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji.

Ponadto Strony dokonają również między sobą rozliczenia opłat eksploatacyjnych pobieranych od najemców na podstawie umów najmu z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi podlegającymi uzgodnieniu z najemcami za okres od początku roku do końca miesiąca, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości. Rozliczenie będzie tylko między Stronami, a rozliczenia z najemcami za cały rok kalendarzowy dokona Kupujący po upływie roku kalendarzowego.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych – ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (asset management) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

- decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców lub wykonawców);

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego;

- pracowników czy zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowę o sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości a także części bądź całości kwoty podatku VAT należnego z tytułu Transakcji.

Z dniem zawarcia Transakcji, Sprzedający rozwiąże obecnie obowiązujące umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Kupujący zawrze własne umowy, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Strony planują wypowiedzenie przez Zbywcę, w miarę możliwości do dnia przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych).

Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego nowych umów tego rodzaju, które będą skuteczne od dnia następującego po dniu przeprowadzenia Transakcji.

Nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, względnie mogą być takie same, jeśli zostaną uznane przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców.

Nie można też wykluczyć, że części nowych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości nie uda się zawrzeć w taki sposób, by były skuteczne od dnia następującego po dniu zawarcia Transakcji.

W takim przypadku Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia nieprzerwanego dostarczania usług i mediów do Nieruchomości oraz jak najszybszego zawarcia nowych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości.

Dodatkowo nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z dostawy mediów i usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie refakturowany (bez żadnych dopłat lub marży) przez Zbywcę na Nabywcę.

Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą pozwalały na ich rozwiązanie w odpowiednim terminie lub Nabywca nie zdąży zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Rozwiązanie to będzie miało charakter przejściowy. Wyjątek stanowią umowy dostawy ciepła i energii elektrycznej, w przypadku których rozważane jest m.in. przeniesienie zawartych umów na rzecz Kupującego.

W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

W odniesieniu do bieżących rozliczeń z najemcami (zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami) Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, tj. także za część danego miesiąca przypadającą po dniu Transakcji. W przypadku, w którym po dniu Transakcji Zbywca otrzyma jakiekolwiek należności od najemców za okres rozpoczynający się pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dojdzie do Transakcji, to należności te zostaną w całości przekazane Nabywcy.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca na dzień Transakcji posiadać będą status podatnika VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Zbywca oraz Nabywca, przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości obejmującej Wynajętą Części Budynku, proporcjonalną część Budowli i Gruntu,­ złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e i/ lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

VI. Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

 1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością;

 2) bezpośrednio po Transakcji planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie, co do zasady, wszystkich bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych, z wyłączeniem umów na dostawę ciepła i energii elektrycznej, co do których jedną z możliwości jest ich przeniesienie ze Sprzedającego na Kupującego;

 3) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości. Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku.

Zważywszy, że Zbywca prowadzi obecnie działalność w formie spółki celowej, dedykowanej do prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni Nieruchomości, nie jest wykluczone, że po Transakcji może dojść do likwidacji Zbywcy.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na działce mającej być przedmiotem sprzedaży znajdują się następujące budowle:

a) drogi i chodniki,

b) ogrodzenie z fundamentem,

c) oświetlenie zewnętrzne małe i duże wraz z okablowaniem

d) szlabany,

e) sieć wod.-kan. zewnętrzna z pompownią,

f) budowle przyłącza cieplnego,

g) przyłącze teletechniczne,

h) murki antyterrostyczne i elementy ogrodzenia,

 i) słupki antyterrostyczne,

 j) brama antyterrostyczna

k) słupki ochronne metalowe,

 l) bollardy,

m) ogrodzenie agregatów prądotwórczych,

n) fundament pod agregaty prądotwórcze.

Poza naniesieniami będącymi własnością przedsiębiorstw przesyłowych, wskazanymi we wniosku, na działce będącej przedmiotem sprzedaży nie znajdują się żadne inne naniesienia stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnień i odnosi się do podatku od towarów i usług.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do Wynajętej Części Budynku, wraz z przypisaną do niej proporcjonalnie częścią Budowli i Gruntu)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, dostawa całości Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (przy założeniu, że Strony w odniesieniu do Wynajętej Części Budynku, wraz z przypisaną do niej częścią Budowli oraz Gruntu skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ww., opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (przez co dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, co szerzej opisano w uzasadnieniu stanowiska Stron do pytania 3), Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym (przedmiotowa dostawa nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności zabudowanej działki (Nieruchomości).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.194.2024.3.IK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż składników majątkowych w ramach Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

- do dostawy Nieruchomości obejmującej Wynajętą Część Budynku, wraz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci proporcjonalnie przyporządkowanej części Budowli oraz związanego z nimi Gruntu w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług;

- do dostawy Nieruchomości obejmującej Niewynajętą Część Budynku, wraz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci proporcjonalnie przyporządkowanej części Budowli oraz związanego z nimi Gruntu w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług w związku z tym dostawa ta będzie podlegała będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku;

- jeśli Strony Transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa tej Wynajętej Części Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci proporcjonalnie przyporządkowaną częścią Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego, omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji – jak wynika z wniosku – zrezygnują ze zwolnienia, które im przysługuje). Zatem do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży całej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie: interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-1.4012.194. 2024.3.IK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.