Interpretacja indywidualna z dnia 28 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.191.2024.1.MW

Opodatkowanie sprzedaży zabudowanej działki w drodze licytacji egzekucyjnej

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej działki nr … w drodze licytacji egzekucyjnej jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki nr … w drodze licytacji egzekucyjnej, wpłynął 29 kwietnia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Komornik dokonał zajęcia a następnie opisu i oszacowania wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, zabudowanej, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym …, o powierzchni wynoszącej … ha (tj. … m²), położonej pod adresem: …, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą o numerze …, będącej własnością … Sp. z o.o.

Budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia:

Prawo własności budynków posadowionych na wskazanym gruncie tj.:

-budynków administracyjno-biurowych, o łącznej powierzchni wynoszącej … m²

(w tym: budynek dyrekcji o powierzchni wynoszącej … m² oraz budynek socjalno-biurowy o powierzchni wynoszącej … m²),

-wiaty magazynowej, o powierzchni wynoszącej … m²,

-budynku portierni, o powierzchni wynoszącej … m²,

-budynku warsztatowego, o powierzchni wynoszącej … m²,

-garaży, o powierzchni wynoszącej … m².

Komornik pismem z dnia (...) 2024 r., doręczonym dnia (...) 2024 r. w oparciu o przepisy art. 761 paragraf 2 k.p.c. oraz art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przesłał do dłużnej spółki żądanie udzielenia wyjaśnień tj.:

do udzielenia informacji niezbędnych do prowadzenia egzekucji:

-Czy nieruchomość stanowi środek trwały w działalności gospodarczej?

-Czy dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług?

-Czy dłużnik dokonał odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem nieruchomości?

-Czy dłużnik używał nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym: najem, dzierżawa)?

-Czy dłużnik podejmował działania przygotowujące do sprzedaży nieruchomości takie jak: uzbrojenie nieruchomości w media, podział na mniejsze działki, wytyczenie drogi koniecznej?

Pytania odnośnie nieruchomości …:

-Czy niezabudowana nieruchomość stanowi grunty budowlane (uzyskane pozwolenia na budowę, przeznaczenie nieruchomości w MPZP)?

-Czy nieruchomość jest zabudowana, ewentualnie jaki jest stopień realizacji nieukończonej budowy (fundamenty, stan deweloperski otwarty, stan deweloperski zamknięty)?

-Czy dokonano pierwszego zasiedlenia budynku lub jego części, a jeśli tak, to kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia?

-Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, a jeśli ponosił takie wydatki to czy były one niższe niż 30% wartości budynków lub budowli?

-Czy nieruchomość stanowi obiekt budownictwa mieszkaniowego, a jeśli tak to czy:

a)powierzchnia domu jednorodzinnego przekracza 300 m²?

b)powierzchnia lokalu mieszkalnego przekracza 150 m²?

Na które nie otrzymał odpowiedzi.

Jednocześnie Komornik posiada udokumentowane działania, które nie doprowadziły do uzyskania odpowiedzi na zadane pytania (w załączeniu wniosek o udzielenie odpowiedzi wraz ze zwrotnym potwierdzenie odbioru korespondencji).

Ponadto Komornik jako organ egzekucyjny nie jest właścicielem zajętych nieruchomości, stąd nie ma, i nie może mieć wiedzy w zakresie ww. pytań co do których odpowiedzi nie uzyskał.

W związku z powyższym analizując stan sprawy Komornik stoi na stanowisku, że z uwagi na brak pełnych informacji ze strony dłużnej spółki … Sp. z o.o. (brak odpowiedzi na pytania z wezwania komornika z dnia (...) 2024 r.) pozwala na zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, co oznacza automatycznie wyłączenie zwolnień i opodatkowanie sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze Komornik stoi na stanowisku iż zachodzą przesłanki do opodatkowania sprzedaży.

Pytanie

Czy przy licytacji wskazanej nieruchomości należy doliczyć należny podatek VAT od towarów i usług do kwoty stanowiącej sumę oszacowania tj. … zł, słownie: … złotych?

Pana stanowisko w sprawie

Komornik stoi na stanowisku, że z uwagi na brak pełnych informacji ze strony dłużnej spółki … Sp. z o.o. (brak odpowiedzi na pytania z wezwania komornika z dnia (...) 2024 r.) pozwala na zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, co oznacza automatycznie wyłączenie zwolnień i opodatkowanie sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze Komornik stoi na stanowisku iż zachodzą przesłanki do opodatkowania sprzedaży i należy doliczyć należny podatek od towarów i usług do kwoty stanowiącej sumę oszacowania tj.: … zł, słownie: … złotych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361; dalej jako: „ustawa”):

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu dłużnika. Prowadzona przez komornika sądowego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku jest zobowiązany dłużnik, tzn. w przypadku gdy dłużnik - właściciel towarów - występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dostawy tego towaru. W przypadku natomiast, gdy dana czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy i do uwzględniania, w trakcie sprzedaży egzekucyjnej towarów, okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione są przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba, w imieniu której dokonywana jest sprzedaż nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Sprzedawana w ramach licytacji egzekucyjnej zabudowana działka nr ..., której dotyczy interpretacja stanowi majątek spółki z ograniczona odpowiedzialnością - spółki prawa handlowego, w związku z czym była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a jej sprzedaż stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku:

 2) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co do zasady dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu w sytuacji gdy spełnione są warunki określone w ww. przepisach.

Wskazać ponadto trzeba, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr … wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym, jak wynika z podanych okoliczności sprawy, brak żądanych informacji jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od dłużnej spółki.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana, jako komornika, udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnej spółki, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie jest przedmiotem interpretacji.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie sprzedaży zabudowanej działki nr ... należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Organ wydający interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie jest uprawniony do analizowania i weryfikowania dokumentów, ani też przeprowadzania jakichkolwiek czynności sprawdzających lub weryfikujących. Taka bowiem analiza może być przeprowadzona jedynie w trybie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, które w sprawach dotyczących interpretacji indywidualnych nie mają zastosowania zgodnie z art. 14h Ordynacji podatkowej. Wydając interpretacje indywidualną Organ jest związany opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku i może opierać się jedynie na wskazanych tam zdarzeniach i okolicznościach.

Zatem wszystkie okoliczności mające wpływ na ocenę Pana sytuacji podatkowo-prawnej powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym Organ nie analizuje dokumentów dołączonych do wniosku.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej musi spełniać wymogi, które wynikają z przepisów ustawy Ordynacja podatkowa.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja dotyczy sprzedaży egzekucyjnej zabudowanej działki nr ....

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.