Interpretacja indywidualna z dnia 18 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.116.2024.4.JS

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości niezabudowanej

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 20 maja 2024 r. (wpływ 24 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) (dalej: Kupujący, Spółka) NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani (…) NIP: (…)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan (…) NIP: (…)

(dalej jako: Sprzedający)

Opis stanu faktycznego

Zainteresowany będący stroną postępowania - (…) (dalej: Kupujący) nabył (…) 2024 r. na podstawie aktu notarialnego od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania: Pani (…) i Pana (…) (dalej: Sprzedający) nieruchomość położoną w (…), dzielnicy (…) stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) z obrębu (…) o obszarze (…) ha (dalej: Nieruchomość), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…). Sprzedający byli współwłaścicielami po 1/2 części.

Zgodnie z ewidencją gruntów użytek działki oznaczony jest jako R - grunty orne, przy czym Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym na podstawie uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…). Z uchwały tej wynika, że Nieruchomość położona jest na terenie usług technicznych, oznaczonej symbolem UT, a ponadto, że jako przeznaczenie uzupełniające ustala się funkcję technicznej obsługi miasta oraz - z wyłączeniem terenów położonych w granicach obszaru ograniczonego użytkowania składowiska popiołów (…) - utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkalnej oraz jej przekształcenia i uzupełnienia. Warunki architektoniczne i budowlane dla zabudowy mieszkaniowej określa się wg ustaleń obowiązujących dla terenów MU3, dopuszcza się, z wyłączeniem terenów położonych w granicach obszaru ograniczonego użytkowania składowiska popiołów (…), kontynuację dotychczasowego sposobu użytkowania w odniesieniu do już istniejących obiektów mieszkalnych oraz wydzielenia działek budowlanych dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wolnostojącej.

Nieruchomość ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez wewnętrzną ulicę, która nie jest w całości drogą publiczną. Nieruchomość nie była przed sprzedażą przedmiotem żadnej umowy najmu, użytkowania ani innego prawa do zajmowania lub korzystania z Nieruchomości (lub jej części) w sposób ciągły lub ograniczony w czasie. Do dnia sprzedaży Nieruchomość uprawiana była jako rolna. Aktualnie zasiana jest ozimina. Jednak celem tych upraw było jedynie utrzymanie gleby w odpowiedniej kondycji. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających w działalność gospodarczej, nie były sprzedawane z niej płody rolne, nie były prowadzone na niej żadne inwestycje, w szczególność działka nie była grodzona, nie były doprowadzane do niej media.

Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Pani (…) od (…) 2023 r., a Pan (…) od (…) 2023 r. Rejestracji dokonali w związku z zawartą umową przedwstępną na sprzedaż działki przy ul. (…) w (…). Działka ta stanowi odrębną nieruchomość od przedmiotowej Nieruchomości i z nią nie graniczy. Na podstawie tej umowy Sprzedający otrzymali zadatek na ww. działkę przy ul. (…) i wystawili stosowne faktury dokumentujące czynność i rozliczyli podatek od towarów i usług. Do dnia sprzedaży Nieruchomości nie została sfinalizowana umowa sprzedaży działki przy ul. (…). Z tytułu transakcji związanej ze sprzedażą działki przy ul. (…) Sprzedający stali się podatnikami podatku od towarów i usług, ponieważ przedmiotem transakcji była działka, która miała powstać z podziału większej nieruchomości, której Sprzedający byli współwłaścicielami po 1/2.

Współwłasność nieruchomości Sprzedający nabyli na podstawie umowy darowizny do majątków prywatnych współwłaścicieli. Zgodnie z MPZP (Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) cała działka znajdowała się w obszarze zabudowy mieszkaniowej i usługowej o niskiej intensywności, oznaczonej na rysunku planu symbolem MU3. W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do podziału geodezyjnego nieruchomości na dwie działki, przy czym jedna miała pozostać własnością Sprzedających. Jednocześnie sprzedający zobowiązali się do udzielania przyszłemu nabywcy pełnomocnictw do przeprowadzenia w ich imieniu ww. podziału geodezyjnego oraz wyłączenia z produkcji rolnej. W związku z tym, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość podlegała wielu czynnościom i wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku od towarów i usług zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Sprzedających i w efekcie wykonania tych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Zatem w tej transakcji sprzedaży działki przy ul. (…) Sprzedający będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Na dzień opracowywania wniosku Sprzedający już wiedzą, że nie dojdzie do transakcji sprzedaży działki przy ul. (…) na podstawie ww. umowy przedwstępnej.

Przedmiotową Nieruchomość, której sprzedaży dotyczy wniosek Sprzedający nabyli do majątków osobistych na podstawie umowy darowizny (…) 2006 roku.

Sprzedający, poza ww. rejestracją do podatku od towarów i usług, nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności związanej z obrotem nieruchomościami. Nieruchomość nie stanowiła nigdy i nie stanowiła w momencie sprzedaży składnika majątku służącego do prowadzenia indywidualną działalności gospodarczej lub rolnej. Sprzedający nie podejmowali w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości aktywnego działania z zakresie pozyskania nabywcy poza zamieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży na portalu (…) w 2023 r. Sprzedający nie występowali o wyłączenie z produkcji rolnej oraz z wnioskiem o opracowanie MPZP, nie występowali także o warunki zabudowy dla Nieruchomości. Obecnie obowiązujący MPZP powstał jeszcze przed nabyciem w drodze darowizny Nieruchomości. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi, ani nie są zarejestrowani jako podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Sprzedający nie dokonywali inwestycji na Nieruchomości takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dróg wewnętrznych czy grodzenia działki lub podział. Sprzedający nie zawierali przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości ani nie udzielali pełnomocnictw do czynności związanych z Nieruchomością. Sprzedający złożyli oświadczenie w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży Nieruchomości, że w ramach dokonywania tej czynności nie są podatnikami podatku od towarów i usług.

Kupujący (…) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz sprzedaż nieruchomości. Spółka planuje realizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie domków jednorodzinnych.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że jeśli sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to Sprzedający nie będą zwolnieni z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (transakcja nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług); wówczas przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

W konsekwencji, jeśli sprzedaż Nieruchomości podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to transakcja byłaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie korzystałaby ze zwolnienia od tego podatku.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynność cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynność cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynność, bez odliczania długów i ciężarów. Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku przy umowie sprzedaży nieruchomość wynosi 2%.

Zgodnie z powyższym, umowa sprzedaży nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Zgodnie z art. 1 a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Wskazali Państwo, że z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna sprzedaży Nieruchomości) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (umowa sprzedaży Nieruchomości) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – umowa sprzedaży Nieruchomości) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że na podstawie opisu stanu faktycznego i przedstawionego stanowiska dotyczącego pytania 1 wynika, że działania podejmowane przez Sprzedających w zakresie Nieruchomości uznać należy za przejaw zarządu majątkiem osobistym. Biorąc to pod uwagę, w przypadku sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie działali w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy. Tym samym sprzedaż Nieruchomości nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, dlatego też transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) udziały w działce niezabudowanej (Nieruchomości). W wyniku zawartej umowy sprzedaży Kupujący stanie się właścicielem całej Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że Sprzedający nie działali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wobec czego sprzedaż opisanej działki nr 8 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro, omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości (udziałów w niezabudowanej działce) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości (udziałów w niezabudowanej działce) podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Spółki jako Kupującego wystąpił obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...)

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznegoi zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.