Interpretacja indywidualna z dnia 14 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.172.2024.4.ASZ

Skutki podatkowe sprzedaży wyposażenia lokali niemieszkalnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wyposażenia lokali niemieszkalnych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 maja 2024 r. (data wpływu 29 maja 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: X (dalej jako: Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y (dalej jako: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej także jako : Kupujący, Nabywca) to X, z siedzibą w (...). X jest (...). Jest podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej także jako Sprzedający, Zbywca) to Y, z siedzibą w (...), wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Spółka jest podmiotem zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Planowana transakcja.

Zainteresowani zawarli (...) 2024 r. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zawierającą zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży określonych nieruchomości.

Powodem planowanej transakcji jest, z punktu widzenia Zbywcy, pozyskanie środków finansowych na spłatę zobowiązań zaciągniętych między innymi na potrzeby wybudowania sprzedawanej nieruchomości, co znacząco obniży koszt obsługi finansowania zewnętrznego, poprawi płynność finansową Spółki i pozwoli Spółce na kolejne inwestycje w przyszłości.

Głównym powodem dokonania transakcji z punktu widzenia Nabywcy jest chęć ulokowania wolnych środków finansowych w stosunkowo bezpiecznej inwestycji, jednakże pozwalającej na osiągnięcie korzystniejszej stopy zwrotu z kapitału, niż formy takie jak lokata bankowa, czy też obligacje skarbowe.

Pierwsza z tych nieruchomości to lokal niemieszkalny numer (...) (identyfikator: (...)) - dalej także jako Lokal 1, położony na 1. kondygnacji w budynku mieszkalnym nr (...) przy (...), składający się z: lokalu usługowego z zapleczem, komunikacji, pomieszczenia magazynowego, pomieszczenia sanitarno-socjalnego, łazienki, komunikacji, wc, o łącznej powierzchni użytkowej (...) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Z własnością tego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wynoszący (...) części.

Druga z tych nieruchomości to lokal niemieszkalny numer (...) (identyfikator: (...)) - dalej także jako Lokal 2, położony na 1. kondygnacji w budynku mieszkalnym nr (...) przy (...), składający się z: osiemnastu pokoi hotelowych, o łącznej powierzchni użytkowej (...) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Z własnością tego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wynoszący (...) części.

Na obu lokalach ciąży hipoteka umowna wpisana na rzecz banku.

W obu tych lokalach znajdują się rzeczy ruchome stanowiące ich wyposażenie i nie będące częściami składowymi tych nieruchomości, dalej także jako Wyposażenie. Są to przedmioty takie jak: meble (łóżka, szafy, komody, meble kuchenne), sprzęt RTV oraz AGD. Lista tych rzeczy ruchomych zawarta jest w załączniku do umowy przedwstępnej. Będą one przedmiotem planowanej transakcji. Taki sam załącznik znajdzie się w umowie przyrzeczonej. Właścicielem tych rzeczy jest Zbywca, bądź też stanie się ich właścicielem  w momencie dokonywania ich dostawy (kiedy to zostaną wykupione przez niego z leasingu).

Nie będą przedmiotem transakcji - takie rzeczy ruchome będące własnością Zbywcy i używane na potrzeby prowadzenia przez niego działalności - jak:

W związku z faktem, iż budynek przy w (...), w którym znajduje się Lokal 1 oraz Lokal 2, składa się z dwóch części, tj. z części mieszkalnej oraz z części usługowej (hotelowej), w której znajdują się oba przedmiotowe lokale niemieszkalne, w budynku dokonany został podział do korzystania nieruchomości wspólnej (ujawniony w dziale III księgi wieczystej (...)), w związku z którym Zbywcy przysługują następujące prawa i obowiązki:

- z balkonów/loggi znajdujących się bezpośrednio przy lokalach będą korzystać wyłącznie właściciele lokali, do których przylegają, z wyłączeniem innych współwłaścicieli,

- z całej części budynku odpowiadającej części usługowej (a w zakresie gruntu z całej działki numer (...) wraz z prawem jej adaptacji, zabudowy oraz odgrodzenia) korzystać wyłącznie będzie właściciel Lokalu 1 oraz Lokalu 2; powyższe prawo oznacza prawo do wyłącznego korzystania również z całej elewacji części usługowej budynku, oraz obejmuje również prawo do wyłącznego korzystania z tarasu zewnętrznego znajdującego się na 4 kondygnacji części usługowej;

- z całej części budynku odpowiadającej części mieszkalnej (a w zakresie gruntu z całej działki numer (...) oraz (...)) korzystać wyłącznie będą każdocześni właściciele lokali mieszkalnych znajdujących się w części mieszkalnej, z tym zastrzeżeniem, że wyjątek stanowić będzie śmietnik, który jest wspólny dla części Mieszkalnej oraz usługowej;

- z części garażu znajdującego się pod częścią usługową, w tym ze znajdujących się w tej części garażu miejsc postojowych oznaczonych numerami od H.1 do H.4 korzystać będzie wyłącznie właściciele Lokalu 1 i Lokalu 2;

- z części garażu znajdującego się pod częścią mieszkalną, w tym ze znajdujących się w tej części Garażu miejsc postojowych oznaczonych numerami M.1 do M.18, korzystać będą właściciele lokali mieszkalnych w Budynku, z tym zastrzeżeniem, że korzystający z miejsc postojowych H.1 do H.4 mają prawo przejazdu pasem komunikacji;

- całość kosztów związanych z utrzymaniem wielostanowiskowego garażu podziemnego będzie ponoszona w częściach odpowiadających powierzchni oddanej do wyłącznego korzystania i posiadania;

- każdocześni właściciele Lokalu 1 oraz Lokalu 2 będą ponosili wszelkie opłaty związane z częścią użytkową;

- każdocześni właściciele lokali mieszkalnych nr 1 -30 znajdujących się w części mieszkalnej będą partycypowali w kosztach utrzymania i zarządu Częścią Mieszkalną Budynku;

- każdoczesny właściciel części użytkowej, ma prawo do prowadzenia działalności gastronomicznej, w tym sprzedaży alkoholu (po uprzednim uzyskaniu koncesji),

Na rzecz Zbywcy ustanowione zostało nieodpłatne, na czas nieokreślony prawo użytkowania polegające na umieszczeniu na własny koszt na zewnątrz części usługowej Budynku reklam i znaków firmowych, które to reklamy i znaki firmowe będą stanowiły własność Sprzedającej Spółki (lub podmiotów przez nią umocowanych) i będą one umieszczane z zachowaniem przepisów prawa budowlanego, ale według uznania uprawnionego.

Oboje Zainteresowani zobowiązali się - na mocy umowy przedwstępnej zawartej 31 stycznia 2024 r. do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zobowiązanie to obejmuje zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której Spółka sprzeda Nabywcy, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, w tym w stanie wolnym od wzmiankowanej wyżej hipoteki umownej:

a) opisaną wyżej nieruchomość stanowiącą lokal niemieszkalny numer (...) w budynku mieszkalnym nr (...) w (...), objętą księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, za określoną cenę netto, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług,

b) opisaną wyżej nieruchomość stanowiącą lokal niemieszkalny numer (...) w budynku mieszkalnym nr (...) w (...), objętą księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, za określoną cenę, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług,

c) opisane w załączniku do umowy przedwstępnej Rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie lokali, za określoną cenę netto, powiększoną o podatek od towarów i usług.

Nabywca zobowiązał się opisane wyżej nieruchomości lokalowe oraz Rzeczy ruchome stanowiące Wyposażenie lokali, za podane ceny kupić.

Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w określonym terminie, nie później jednak niż w ciągu 14 (czternastu) dni po spełnieniu się warunku, że Zainteresowani uzyskają wspólną ostateczną interpretację podatkową w zakresie przepisów prawa podatkowego wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z treści której wynikać będzie, że prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że planowana transakcja zakupu opisanych wyżej nieruchomości lokalowych oraz planowana transakcja zakupu wyposażenia znajdującego się w tych lokalach stanowić będzie sprzedaż pojedynczych składników majątkowych (towarów), zaś nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny w związku z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa  w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani zobowiązali się do tego, że jeśli - na skutek nie ziszczenia się powyższego warunku - nie będzie możliwe zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości (Lokalu 1 i Lokalu 2) oraz rzeczy ruchomych (stanowiących wyposażenie lokali), zaś z treści uzyskanej interpretacji podatkowej wynikać będzie, że planowana transakcja stanowić będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, to wówczas zostanie zawarta umowa sprzedaży, na podstawie której Spółka sprzeda Nabywcy, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, w tym w stanie wolnym od wzmiankowanej wyżej hipoteki umownej, zorganizowaną część przedsiębiorstwa Spółki stanowiącą zorganizowany i wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej Spółki zespół składników materialnych i niematerialnych, obejmujący:

- opisaną wyżej nieruchomość stanowiącą lokal niemieszkalny numer (...) w budynku mieszkalnym nr (...) w (...), objętą księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej,

- opisaną wyżej nieruchomość stanowiącą lokal niemieszkalny numer (...) w budynku mieszkalnym nr (...) w (...), objętą księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej,

- opisane w załączniku do niniejszego aktu Rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie lokali.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej Zainteresowani złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla Nabywcy zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego (o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług) w odniesieniu do dostawy Lokalu 1 oraz Lokalu 2.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Nabywca wpłacił kwotę pieniężną w części stanowiącą zadatek, zaś w części stanowiącą zaliczkę. Kwota ta została w części wpłacona na rachunek banku, na rzecz którego ustanowiona była (wzmiankowana już) hipoteka umowna na obu Lokalach, zaś w części została zapłacona na rachunek bankowy zbywcy  (z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności). Otrzymaną wpłatę Zbywca udokumentował fakturą z kwotą podatku od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług).

Opisane powyżej nieruchomości (Lokal 1 oraz Lokal 2) oraz rzeczy ruchome stanowiące ich wyposażenie - które są przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży - wedle wiedzy oraz intencji stron transakcji nie tworzą całości (funkcjonalnie powiązanego zespołu składników majątku) zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej i na gruncie przepisów podatkowych nie mają być zbywane jako przedsiębiorstwo (w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny), czy też jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Planowany sposób wykorzystania nabytych towarów przez Nabywcę.

Przedmiotowe towary - tj. Lokal 1, Lokal 2 oraz Wyposażenie - po ich nabyciu przez Nabywcę zostaną wynajęte Spółce (Zbywcy) w zamian za miesięczny czynsz. Nastąpi to na podstawie umowy zawartej na czas określony.

Umowa najmu została już zawarta między stronami. Na jej mocy stosunek najmu rozpocznie się w dniu zawarcia między Zbywcą i Nabywcą planowanej transakcji sprzedaży (opisanej we wniosku) i obowiązywać będzie przez kolejne 9 lat, licząc od dnia rozpoczęcia najmu.

W czasie trwania umowy najmu koszty napraw wyposażenia Lokali, będą obciążać najemcę (Zbywcę), o ile jednorazowy koszt z tego tytułu nie będzie przekraczać 3.000 zł netto plus podatek od towarów i usług; w przypadku gdy koszt naprawy będzie przewyższał kwotę 3.000 zł netto plus podatek od towarów i usług, koszt ten zostanie poniesiony przez Wynajmującego (Nabywcę), jednak w przypadku gdy jednorazowy koszt z tego tytułu będzie wyższy niż 10.000 zł netto plus podatek od towarów i usług, Najemca będzie partycypował  w koszcie takiej naprawy w kwocie 3.000 zł netto plus podatek od towarów i usług. Kwoty powyższe będą rokrocznie waloryzowane.

Nabywca będzie wykonywać zawartą umowę najmu w charakterze podatnika podatku od towarów i uslug, wykonując w tym zakresie czynności podlegające opodatkowaniu, nie zwolnione z podatku od towarów i usług.

Brak funkcjonalnego połączenia towarów będących przedmiotem transakcji w zespół składników majątkowych tworzących kompletną gospodarczą całość.

W związku z planowaną transakcją Zbywca sprzeda Nabywcy nieruchomości (Lokal 1 i Lokal 2) wraz z wyposażeniem, szczegółowo opisane w poprzedniej części wniosku.

Na Nabywcę - w związku z planowaną transakcją - nie przechodzą jakiekolwiek prawa do posługiwania się w obrocie nazwą (firmą) zbywcy, jego znakami towarowymi lub użytkowymi (logo), jego hasłami reklamowymi.

Na Nabywcę - w związku z planowaną transakcją - nie jest przenoszone jakiekolwiek know-how związane z prowadzoną przez Zbywcę działalnością w zakresie gospodarczego wykorzystywania obu lokali i ich wyposażenia.

W związku z planowaną transakcją nie dojdzie do przejścia na Nabywcę zakładu pracy (części zakładu pracy) Zbywcy. Żadni pracownicy Zbywcy nie staną się pracownikami Nabywcy.

W związku z planowaną transakcją nie dojdzie także do przeniesienia na nabywcę praw  i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów cywilnoprawnych (umów zlecenia oraz umów o dzieło) lub umów współpracy w ramach kontraktów B2B  z „zatrudnionymi” w ten sposób osobami fizycznymi. Żadne osoby zajmujące się obsługą nieruchomości (Lokal 1 i lokal 2) będących przedmiotem planowanej transakcji, nie zaczną pracować dla Nabywcy.

Nabywca - w związku z planowaną transakcją - nie stanie się stroną jakichkolwiek umów zawartych przez zbywcę w zakresie sprzedawanych składników majątku, takich jak umowy: dostawy mediów, umowy ubezpieczenia, umowy najmu. Nabywca, jako nowy właściciel Lokali oraz współwłaściciel całego budynku, stanie się członkiem wspólnoty mieszkaniowej i będzie zobowiązany (w miejsce Zbywcy) partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Skutek taki nastąpi jednakże z mocy samego prawa.

Nabywca nie będzie zawierał umowy na dostawę mediów (patrz także niżej). Nabywca zawrze umowę dotyczącą ubezpieczenia obu Lokali oraz ich wyposażenia. Natomiast Zbywca (jako najemca nieruchomości) zawrze umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej oraz ubezpieczenia wyposażenia tych nieruchomości.

Na Nabywcę przeniesione zostaną roszczenia przysługujące Zbywcy wobec developera, od którego Zbywca kupił Lokale będące przedmiotem planowanej transakcji. Są to roszczenia  z tytułu rękojmi za wady fizyczne będących przedmiotem niniejszej umowy lokali niemieszkalnych. W związku z tym, że na lokale te jeszcze obowiązuje rękojmia, Nabywca po przeniesieniu własności będzie mieć prawo do korzystania z niej.

Na Nabywcę nie przejdą ani zobowiązania Zbywcy, ani wierzytelności Zbywcy związane ze sprzedawanymi składnikami majątku, tj. Lokalami oraz ich wyposażeniem.

Przedmiotem planowanej transakcji nie są jakiekolwiek majątkowe prawa autorskie  i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane  z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani też koncesje, licencje i zezwolenia związane  z prowadzoną przez Zbywcę działalnością gospodarczą.

Przedmiotem planowanej transakcji nie są jakiekolwiek inne - poza towarami wskazanymi w umowie przedwstępnej sprzedaży (i opisanymi we wniosku) - składniki wyposażenia, infrastruktura techniczna i przynależności do nieruchomości. Tego rodzaju składniki majątkowe nie są także przenoszone przez Zbywcę (podmiot z nim powiązany) na Nabywcę odrębnymi umowami, które zostały albo miałyby być w niedalekiej przyszłości zawarte.

Zbywca prowadzi działalność hotelową. Obecnie (przed planowaną transakcją) posiada (jest właścicielem) kilku nieruchomości, przy pomocy których prowadzi działalność gospodarczą. Dwie z tych nieruchomości (Lokal 1, Lokal 2) wraz z wyposażeniem są przedmiotem planowanej transakcji. Po zbyciu tych nieruchomości (Lokal 1, Lokal 2), które są przedmiotem planowanej transakcji, Spółka będzie nadal prowadzić działalność hotelową  z wykorzystaniem pozostałych nieruchomości (które nie są przedmiotem planowanej transakcji). Te inne nieruchomości (także używane obecnie do prowadzenia działalności przez Zbywcę) znajdują się w bezpośredniej bliskości (kilkunastu, kilkudziesięciu metrów) od nieruchomości, których zbycie jest przedmiotem wniosku. Zbywca nadal planuje wykorzystywać do działalności hotelowej także te nieruchomości, które są przedmiotem planowanej transakcji, tyle że będą one wykorzystywane w ramach umowy najmu. Niemniej jednak, nawet gdyby Zbywca nie uzyskał prawa do dysponowania nieruchomościami (Lokal 1, Lokal 2) będącą przedmiotem planowanej transakcji, to i tak byłby w stanie prowadzić działalność hotelową z wykorzystaniem pozostałych nieruchomości, których pozostanie właścicielem. W związku z tym nieruchomości (Lokal 1, Lokal 2) będące przedmiotem planowanej transakcji nie są niezbędne Zbywcy do prowadzenia działalności gospodarczej.  W Spółce pozostaną inne jeszcze nieruchomości służące działalności gospodarczej Zbywcy.

Składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie są w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy.

W szczególności nie istnieją żadne regulaminy, zarządzenia wewnętrzne, innego rodzaju akty kierownictwa wewnętrznego odnoszące się do zbywanych składników majątku.

W strukturze organizacyjnej Zbywcy nie istnieje jakikolwiek wyodrębniony pion administracyjny zajmujący się tylko i wyłącznie zarządzaniem i obsługą przedmiotowych nieruchomości wraz z ich wyposażeniem będących przedmiotem zbycia.

Lokal 1 (przystosowany do prowadzenia działalności w zakresie Gastronomii) został oddany w najem spółce powiązanej ze Zbywcą. Działalność w lokalu gastronomicznym jest obecnie prowadzona przez inny podmiot gospodarczy (powiązany), który ma własnych pracowników, rachunki bankowe, itd. W strukturze Zbywcy nie ma wyodrębnienia na lokal 1 i lokal 2. Jest to jeden środek trwały (nieruchomość), którego część została wynajęta drugiej spółce zajmującej się tylko działalnością gastronomiczną.

W strukturze organizacyjnej Zbywcy nie istnieje wykwalifikowany personel obsługujący tylko i wyłącznie zbywane nieruchomości, niezajmujący się pozostałymi aspektami działalności Zbywcy. Personel Zbywcy - który w ramach swoich obowiązków pracowniczych - zajmuje się sprzedawanymi nieruchomościami nie jest także zorganizowany w wewnętrzną strukturę funkcjonalną. Podział zadań i obowiązków między personel Zbywcy wynika jedynie z podstawowych dokumentów z zakresu prawa pracy, tj. umowy o pracę oraz zakresu obowiązków, poza tym brak jest dodatkowych regulacji, brak jest też wyodrębnionych działów, pionów, itp.

Zarząd sprzedawanymi nieruchomościami (lokalem 1 i lokalem 2 wraz z wyposażeniem) jest przez Zbywcę i formalnie i faktycznie prowadzony z poziomu całego jego przedsiębiorstwa, bez udziału konkretnych pracowników zajmujących się tymi nieruchomościami. Brak jest zarówno formalnego, jak i faktycznego podziału przewidującego przypisanie konkretnych osób do działalności prowadzonych w poszczególnych lokalach.

Nabywca nie będzie kontynuował, czy też podejmował na nowo działalności gospodarczej Zbywcy, tj. działalności hotelowej lub restauracyjnej. Ewentualna kontynuacja dotychczasowej działalności Zbywcy wymagałaby od Nabywcy pozyskania składników majątku i innych aktywów, których nie posiada, a które nie są przedmiotem transakcji, w tym m.in.: specjalistycznego oprogramowania obsługi hotelowej i restauracyjnej, oprogramowania księgowo-finansowego, informatycznych systemów rezerwacji, personelu, know-how w tym zakresie. Nabywca musiałby podjąć dodatkowo działania m.in.: marketingowe, związane z tworzeniem marki nowego hotelu i restauracji oraz zdobyć odpowiednie know-how. Będące przedmiotem transakcji składniki majątku same w sobie nie są wystarczające do kontynuowania dotychczasowej działalności gospodarczej Zbywcy. Konieczne jest zapewnienie jeszcze m.in. specjalistycznego oprogramowania dot. obsługi hotelowej, oprogramowania księgowo-finansowego, zapewnienia systemów rezerwacji, podjęcie działań marketingowych. Przedmiotem planowanej transakcji nie są także prawa do znaków towarowych, loga, nazwy, know-how. Wszystkie te składniki majątkowe pozostają przy Zbywcy.

Nabywca w porozumieniu z najemcą (Zbywcą) będzie podejmować działania związane  z utrzymaniem lokali i wyposażenia we właściwym stanie technicznym.

Nabywca (w związku z nabyciem nieruchomości wraz z wyposażeniem - Lokalu 1 oraz Lokalu 2) nie będzie prowadził w żadnym zakresie działalności na rzecz podmiotów trzecich z wykorzystaniem tych nieruchomości i ograniczy się jedynie do oddania ich w najem na rzecz Zbywcy.

Umowa najmu została zawarta na czas określony, na 9 (dziewięć) lat. Sam stosunek najmu rozpocznie się po dokonaniu sprzedaży Lokalu 1 oraz Lokalu 2. Na mocy umowy, o której mowa wyżej, stosunek najmu rozpocznie się w dniu zawarcia między Zbywcą i Nabywcą planowanej transakcji sprzedaży (opisanej we wniosku) i obowiązywać będzie przez kolejne  9 lat, licząc od dnia rozpoczęcia najmu.

Zbywca - który przed planowaną transakcją oddawał w wynajem Lokal 1 powiązanej ze sobą spółce - po przeprowadzeniu transakcji będzie oddawał ten lokal w podnajem tej samej powiązanej spółce. Wcześniejsza umowa najmu łącząca Zbywcę z powiązaną spółką jednak wygaśnie (prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie przejdą na Nabywcę).

Zbywane składniki majątkowe nie mogą samodzielnie funkcjonować w obrocie gospodarczym bez podjęcia przez Nabywcę nakładów rzeczowych, organizacyjnych, etc. do tego celu. Konieczne jest jeszcze m.in. ubezpieczenie lokali, zapewnienie i poniesienie kosztów obsługi prawnej w zakresie skonstruowania umowy najmu, zapewnienie obsługi księgowej i podatkowej czynności wynajmu, podjęcie działań organizacyjnych zmierzających do zapewnienia sobie możliwości przeprowadzenia w razie potrzeby remontów i napraw obciążających właściciela wynajmowanej nieruchomości. Bez podjęcia tych działań i poniesienia tych kosztów, nie ma możliwości świadczenia usług wynajmu tylko i wyłącznie na bazie zakupionych składników majątku. Dodatkowo - nawet po podjęciu tych dodatkowych działań wyżej wskazanych - możliwe jest wynajęcie lokali przez Nabywcę w ich obecnym stanie i charakterze tylko podmiotowi, który będzie posiadał odpowiedni know-how, personel i narzędzia do kontynuowania działalności, a których to Nabywca nie posiada. Względnie Nabywca mógłby zmienić przeznaczenie lokalu hotelowego i wynająć, go na np. biura, co wymagałoby jednak istotnych zmian na nieruchomości i poniesienia istotnych nakładów rzeczowych. Taka wersja jest wykluczona ze względu na zawieraną umowę najmu lokalu hotelowego w obecnym stanie.

Można tu nadmienić, że stroną dotychczasowych umów na media pozostanie Zbywca. Są to: umowa na dostawę energii elektrycznej, umowa na Internet (światłowód), umowa na telefonię (...). Oprócz tego Zbywca pozostanie stroną Umowy z grupą interwencyjną (na ochronę nieruchomości), będzie także stroną umowy na przegląd wind (dźwigów osobowych). Ponadto opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej za media: zimna woda, ścieki, ciepła woda, centralne ogrzewanie, wentylacja (moc zamówiona), wywóz odpadów, będą ponoszone przez Zbywcę, zgodnie z zawartą umową najmu. Nabywca nie byłby w stanie - po zakupie przedmiotowych nieruchomości - podjąć niezależnej działalności (jakiejkolwiek) bez poniesienia nakładów (w zakresie prowadzącym do pozyskania mediów dla nieruchomości oraz wymaganej obsługi technicznej urządzeń znajdujących się w nieruchomościach) w tym zakresie. Nabywca będzie w stanie wynajmować nieruchomości tylko na rzecz Zbywcy, który pozostaje stroną umowy na dostarczanie energii elektrycznej do budynku, przegląd urządzeń dźwigowych (wind). Możliwe jest - po przeprowadzeniu opisanych wyżej czynności - wynajęcie obu lokali wraz z ich wyposażeniem tylko i wyłącznie Zbywcy (który jest i pozostanie stroną umów o media dostarczanych do lokali).

U Zbywcy nie były prowadzone osobne urządzenia księgowe dla nieruchomości (Lokal 1  i Lokal 2) wraz z wyposażeniem mających być przedmiotem sprzedaży.

Prowadzone przez Zbywcę księgi rachunkowe nie pozwalają na łatwe przyporządkowanie przychodów i kosztów odnoszących się do nieruchomości wraz z wyposażeniem, które są przedmiotem planowanej transakcji.

Prowadzone przez Zbywcę jedne księgi rachunkowe obejmują cały zakres działalności Zbywcy. Nie były (nie są) wyodrębnione żadne konta księgowe odnoszące się do nieruchomości (Lokalu 1, Lokalu 2). Takiego wyodrębnienia nie zakłada także zakładowy plan kont Zbywcy.

Zbywca posiada wyodrębnione konto bankowe w zakresie przyjmowania płatności za świadczone usługi hotelowe. Nie ma jednak wyodrębnionych rachunków bankowych dotyczących przychodów związanych z Lokalem 1. Nie ma także wyodrębnionego konta bankowego (kont bankowych), z którego (których) regulowane byłyby zobowiązania (płatności) dotyczące Lokalu 1, Lokalu 2, czy też wyposażenia tych lokali.

Na podstawie prowadzących przez Zbywcę ksiąg nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zbywanych lokali.

Lokal nr 1 - pierwsze zasiedlenie i dotychczasowy sposób użytkowania.

Spółka nabyła lokal w grudniu 2019 r. od innego podmiotu, który ten lokal wybudował, lecz tego lokalu nie użytkował. Pozwolenie na użytkowanie całego budynku zostało wydane przez właściwy organ administracji budowlanej 18 marca 2019 r.

Nabycie to nastąpiło na podstawie czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zostało udokumentowane fakturą z podatkiem od towarów i usług. Spółka miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości  i skorzystała z tego prawa. Nieruchomość była przez Spółkę wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej, zgodnie z jej przeznaczeniem (działalność hotelarska  i gastronomiczna). Z tego tytułu Spółka rozliczała należny podatek od towarów i usług  z budżetem państwa.

Do pierwszego zasiedlenia nieruchomości doszło 16 grudnia 2019 r. (kiedy to wydano Spółce do używania przedmiotowy lokal w następstwie dostawy towarów).

Po tym pierwszym zasiedleniu Spółka ponosiła pewne nakłady podnoszące wartość początkową (od nakładów odliczano podatek naliczony), lecz były to nakłady nie przekraczające łącznie 12% wartości lokalu. Nie doszło również - poprzez nakłady - do nadania lokalowi nowej funkcji, czy też nowego przeznaczenia. W związku z tym nie doszło do „odnowienia” pierwszego zasiedlenia lokalu. Datą pierwszego zasiedlenia lokalu dalej pozostaje 16 grudnia 2019 r.

Lokal nr 2 - pierwsze zasiedlenie i dotychczasowy sposób użytkowania.

Spółka nabyła lokal w grudniu 2019 r. od innego podmiotu, który ten lokal wybudował, lecz tego lokalu nie użytkował. Pozwolenie na użytkowanie całego budynku zostało wydane przez właściwy organ administracji budowlanej 18 marca 2019 r.

Nabycie to nastąpiło na podstawie czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarow i usług. Zostało udokumentowane fakturą z podatkiem od towarów i usług. Spółka miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości  i skorzystała z tego prawa. Nieruchomość była przez Spółkę wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej, zgodnie z jej przeznaczeniem (działalność hotelarska  i gastronomiczna). Z tego tytułu Spółka rozliczała należny podatek od towarów i usług  z budżetem państwa.

Do pierwszego zasiedlenia nieruchomości doszło 16 grudnia 2019 r. (kiedy to wydano Spółce do używania przedmiotowy lokal w następstwie dostawy towarów).

Po tym pierwszym zasiedleniu Spółka ponosiła pewne nakłady podnoszące wartość początkową (od nakładów odliczano podatek naliczony), lecz były to nakłady nie przekraczające łącznie 12% wartości lokalu. Nie doszło również - poprzez nakłady - do nadania lokalowi nowej funkcji, czy też nowego przeznaczenia. W związku z tym nie doszło do „odnowienia” pierwszego zasiedlenia lokalu. Datą pierwszego zasiedlenia lokalu dalej pozostaje 16 grudnia 2019 r.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych po przeformułowaniu

Czy umowa sprzedaży Wyposażenia (rzeczy ruchomych wskazanych w załączniku do umowy przedwstępnej) będzie objęta wyłączeniem z podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie nr 4 we wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych po przeformułowaniu

Państwa zdaniem, ponieważ opisywana we wniosku planowana transakcja stanowi zbycie poszczególnych towarów − a nie jest zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani też przedsiębiorstwa − to umowa sprzedaży w części dotyczącej Wyposażenia będzie objęta wyłączeniem z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, temu podatkowi podlegają m.in. takie czynności cywilnoprawne, jak umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W ramach planowanej transakcji Strony zawrą umowę sprzedaży dotyczącą m.in. Wyposażenia (czyli zbioru rzeczy ruchomych szczegółowo wskazanych w załączniku do umowy przedwstępnej).

Umowy sprzedaży, co do zasady podlegają podatkowi od czynność cywilnoprawnych. Zgodnie jednakże z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi (od czynności cywilnoprawnych) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Skoro więc (w Państwa ocenie) planowana transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to podlega ona (także w części dotyczącej Wyposażenia) podatkowi od towarów i usług. Nie znajduje bowiem zastosowania wyłączenie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym planowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponieważ przedmiotem transakcji − w części dotyczącej wyposażenia − są rzeczy ruchome (a nie nieruchomości, ani nie akcje, czy też udziały w spółkach handlowych), to fakt, iż planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług skutkuje wyłączeniem umowy sprzedaży tych rzeczy z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (niezależnie od tego, czy transakcja ta będzie faktycznie opodatkowana tym podatkiem, czy też będzie z tego podatku zwolniona).

W związku z tym prawidłowe jest Państwa stanowisko, że umowa sprzedaży w części dotyczącej Wyposażenia będzie objęta wyłączeniem z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach a także umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) m.in. rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie lokali niemieszkalnych.

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.142.2024.3.MZe w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że planowana transakcja sprzedaży Lokalu1, Lokalu 2 oraz wyposażenia będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, która będzie dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie lokali niemieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.  W takim przypadku sprzedaż rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie lokali niemieszkalnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.142.2024.3.MZe.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.