Interpretacja indywidualna z dnia 13 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.256.2024.2.KOM

Uznanie, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, a dokonujący dostawy Zbywca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, a dokonujący dostawy Zbywca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT (Pytanie nr 1) jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków w podatku VAT związanych ze sprzedażą przez Zbywcę na rzecz Nabywcy udziału w działce nr 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 maja 2024 r. (wpływ 29 maja 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.Z.

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski. Zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Nabywcy jest działalność firm (…). Nabywca prowadzi również działalność w zakresie wykonywania (…) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (…).

Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

A.Z. (dalej: „Zbywca”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Zbywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zbywca jest współwłaścicielem działki nr 1 (dalej: „Nieruchomość”), położonej w (…).

Działka nie jest zabudowana żadnymi budynkami ani budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2023.682, t. j. z dnia 2023.04.12 ze zm.).

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Plan miejscowy”) działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej oraz tereny dróg publicznych.

Zbywca nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia na podstawie postanowień w sprawie stwierdzenia nabycia spadku. Ww. czynności nie podlegały przepisom o podatku VAT.

Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana w jakikolwiek sposób, w tym nie była oddawana do odpłatnego używania innym osobom (np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy).

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę do działalności opodatkowanej ani zwolnionej od podatku VAT.

Zbywca nie podejmował czynności mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości, w szczególności:

• nie dokonywał podziału na mniejsze działki;
• nie uzbrajał Nieruchomości w media,
• nie wydzielał dróg wewnętrznych,
• nie korzystał z profesjonalnych pośredników w celu poszukiwania nabywców,
• nie brał czynnego udziału w sporządzaniu Planu miejscowego.

W 2024 r. Zbywca zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Zgodnie z Umową przedwstępną Nabywca jest uprawniony do wykonania, na własny koszt i ryzyko, analizy prawnej Nieruchomości, w tym analizy prawnej jej księgi wieczystej i dokumentów do niej złożonych, oraz analizy pełnego stanu technicznego i faktycznego Nieruchomości (co obejmuje również prawo swobodnego wstępu na Nieruchomość i przeprowadzenie jej badań), a także analizy przydatności Nieruchomości do zamierzeń i wymagań inwestycyjnych Nabywcy (dalej łącznie: „Analiza Prawna”).

Ponadto, w świetle Umowy przedwstępnej, Zbywca w odrębnym dokumencie jest zobowiązany udzielić Nabywcy lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do wykonania Analizy Prawnej Nieruchomości.

Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostało uzależnione od pozytywnego wyniku przeprowadzonej Analizy Prawnej Nieruchomości.

Zbywca udzielił w Umowie przedwstępnej Nabywcy nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości, w szczególności w celach związanych z Analizą Prawną Nieruchomości.

Zbywca przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zarejestruje się jako podatnik VAT czynny, a sprzedaż zostanie udokumentowana przez Zbywcę fakturą z podatkiem VAT.

Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wzniesieniu wielorodzinnych budynków mieszkalnych z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)W jaki sposób (do jakich celów) Zbywca wykorzystywał/wykorzystuje posiadany w Nieruchomość udział od momentu jego nabycia – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób działka zaspokajała te potrzeby osobiste Zbywcy?

Odpowiedź: Zbywca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje posiadanego w Nieruchomości udziału od momentu jego nabycia. Zbywca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje posiadanego w Nieruchomości udziału do celów prywatnych/osobistych.

2)Czy Umowa przedwstępna sprzedaży udziału w działce nr 1, którą Nabywca zawarł ze Zbywcą w 2024 r. zawiera warunki (inne niż pozytywny wynik Analizy Prawnej Nieruchomości), które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, jeśli tak, to proszę wskazać, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży ww. działki wynikają z tej umowy dla obu stron transakcji?

Odpowiedź: Umowa przedwstępna sprzedaży udziału w działce nr 1, którą Nabywca zawarł ze Zbywcą w 2024 r. zawiera następujące warunki (inne niż pozytywny wynik Analizy Prawnej Nieruchomości), które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości:

• Nieruchomość i udział w Nieruchomości będą wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich;
• następujące oświadczenia i zapewnienia Zbywcy będą ważne i aktualne w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości:
• stan prawny ujawniony w wydruku księgi wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
• nie toczy się żadne postępowanie mające na celu wzruszenie podstawy nabycia udziału w Nieruchomości;
• Zbywca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia udziału w Nieruchomości, jak również prowadzącej do oddania Nieruchomości do używania i pobierania z niej pożytków;
• Nieruchomość i udział w Nieruchomości są wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich, w tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych, nie występują jakiekolwiek inne prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować ich obciążenie, ograniczenia w rozporządzaniu lub korzystania, zawarcie Umowy przedwstępnej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli Zbywcy ani też nie uniemożliwi całkowicie lub częściowo zadośćuczynieniu roszczeniom osoby trzeciej wobec niego;
• nie została wydana żadna decyzja administracyjna, zarządzenie, zalecenie ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem lub sądem mogące mieć wpływ na nabycie Nieruchomości ani udziału ani też Zbywca nie składał żadnego jednostronnego oświadczenia woli i nie zawarł żadnej umowy, która mogłaby mieć taki skutek;
• Nieruchomość objęta jest ustaleniami Planu miejscowego;
• Nieruchomość jest niezabudowana;
• Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
• Sprzedaż udziału nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń, obciążeń, w tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych;
• Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a pod jej adresem nie jest zarejestrowana ani prowadzona działalność gospodarcza;
• w chwili nabycia udziału, jak i w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej Zbywca pozostaje w związku z małżeńskim i łączy go z małżonkiem majątkowy ustrój rozdzielności majątkowej, a zatem udział w Nieruchomości stanowi jego majątek odrębny;
• w stosunku do Zbywcy nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest on związany jakimkolwiek układem z wierzycielami oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia wobec niego postępowania upadłościowego;
• Nabywca lub podmiot powiązany z Nabywcą osobowo lub kapitałowo zawrze przedwstępne umowy sprzedaży gwarantujące nabycie prawa własności wszystkich pozostałych udziałów w Nieruchomości, przy czym Nabywca zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w działaniach zmierzających do nabycia przedmiotowych udziałów;
• Nabywca lub podmiot powiązany z Nabywcą osobowo lub kapitałowo nabędzie prawo własności nieruchomości oznaczonych jako działka ewidencyjna nr 2 oraz nr 3, przy czym Nabywca zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w działaniach zmierzających do nabycia przedmiotowych nieruchomości;
• Nabywca lub podmiot powiązany z Nabywcą osobowo lub kapitałowo zawrze przedwstępne umowy sprzedaży gwarantujące nabycie prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (…), przy czym Nabywca zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w działaniach zmierzających do zawarcia przedmiotowych umów.

3)Czy z ww. Umowy wynika, jakie zgody, pozwolenia, decyzje dot. realizacji zamierzonej inwestycji muszą uzyskać strony Umowy, aby do ostatecznej sprzedaży działki doszło? (proszę je wymienić)

• zaznaczam jednak, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako element opisu zdarzenia przyszłego.

Odpowiedź: Umowa przedwstępna nie wymienia zgód, pozwoleń, decyzji dot. realizacji zamierzonej inwestycji, które muszą uzyskać strony Umowy, aby do ostatecznej sprzedaży działki doszło.

4)Do realizacji jakich czynności/działań upoważni udzielone Nabywcy przez Zbywcę pełnomocnictwo, w szczególności, czy upoważni do uzyskania przed faktyczną sprzedażą Nieruchomości wszelkich decyzji, zezwoleń, zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp.? Proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa.

Odpowiedź: Udzielone Nabywcy przez Zbywcę pełnomocnictwo upoważnia do czynności związanych z pozyskiwaniem dokumentów dotyczących aktualnego stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności informacji z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dot. leśnego charakteru działek, położenia na terenie obszaru rewitalizacji) oraz badania akt ksiąg wieczystych. Ww. pełnomocnictwo nie upoważnia do uzyskania przed faktyczną sprzedażą Nieruchomości wszelkich decyzji, zezwoleń, zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp.

5)Jakie konkretnie czynności są/będą wykonywane przez Nabywcę w ramach Analizy Prawnej Nieruchomości? (proszę je wymienić)

Odpowiedź: W ramach Analizy Prawnej Nieruchomości:

• przeprowadzone zostało badanie akt ksiąg wieczystych (czyli stanu prawnego działek);
• wykonano ustalenia odnośnie przeznaczenia działek w Planie miejscowym, położenia w specjalnej strefie ekonomicznej, na obszarze objętym planem urządzenia lasu i rewitalizacją, objęcia ograniczeniami związanymi z lotniskiem, rejestrem zanieczyszczeń;
• zebrano od Zbywcy informacje objęte kwestionariuszem zawierającym następujące pytania:
• czy w stosunku do działki są zawarte umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, oddania grzecznościowego do korzystania;
• czy podmioty trzecie występowały z prośbami, wnioskami, roszczeniami o ustanowienie służebności drogi koniecznej lub przeprowadzenia mediów przez działkę;
• czy istnieją wymagalne i niezaspokojone wierzytelności (publiczno- i prywatnoprawne), które mogą stać się podstawą wpisania hipoteki przymusowej;
• czy wobec działki wszczęto jakąkolwiek procedurę skutkującą nabyciem własności całości lub części działki przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty (wywłaszczenie, oferta nabycia działki na cele publiczne);
• czy na działce stwierdzono występowanie chronionych gatunków roślin i zwierząt;
• czy na działce są drzewa, czy dla działki wykonywano inwentaryzację drzew i krzewów;
• jak była i jest wykorzystywana działka;
• czy kiedykolwiek była prowadzona na niej działalność, która mogła powodować zanieczyszczenia gruntu;
• czy występowano, uzyskano decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeśli tak - proszę o przekazanie kopii);
• czy na działce są zbiorniki wodne (naturalne, sztuczne);
• czy granice działki są niesporne z sąsiadami;
• czy dla działki były ustalane warunki doprowadzenia jakichkolwiek mediów.
• wykonano analizę możliwości uzyskania dostępu do drogi publicznej i mediów;
• przeprowadzono badania geologiczne.

6)Czy w ramach Umowy przedwstępnej Zbywca udzielił/udzieli Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane?

Odpowiedź: W ramach Umowy przedwstępnej Zbywca nie udzielił/nie udzieli Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pytania

1)Czy dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT?

2)W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 - czy dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT?

3)W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 i 2 - czy Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

2)Dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT.

3)Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są z kolei rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości spełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega przepisom ustawy o VAT.

Aby tak było, czynność musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Podatnikiem VAT - na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wskazano w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że dostawę terenu budowlanego przez osobę fizyczną należy uznać za podlegającą podatkowi VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej z wykonywaniem prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie TSUE, nie można uznać, iż w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym mieszczą się transakcje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Takie aktywne działania, zdaniem TSUE, mogą polegać, na przykład, na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, dokonując dostawy Nieruchomości Zbywca wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Zwrócić bowiem należy uwagę na fakt, że Zbywca w celu zbycia Nieruchomości zawarł Umowę przedwstępną, przewidującą udzielenie Nabywcy pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do wykonania Analizy Prawnej Nieruchomości obejmującej analizę prawną jej księgi wieczystej i dokumentów do niej złożonych, oraz analizę pełnego stanu technicznego i faktycznego Nieruchomości (co obejmuje również prawo swobodnego wstępu na Nieruchomość i przeprowadzenie jej badań), a także analizę przydatności Nieruchomości do zamierzeń i wymagań inwestycyjnych Nabywcy.

Ponadto, Zbywca udzielił w Umowie przedwstępnej Nabywcy nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości, w szczególności w celach związanych z Analizą Prawną Nieruchomości.

Jak wskazano również w opisie stanu faktycznego, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostało uzależnione od pozytywnego wyniku przeprowadzonej Analizy Prawnej Nieruchomości.

W wyniku tych działań, w ocenie Wnioskodawców, dojdzie do uatrakcyjnienia Nieruchomości, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie przekraczać zakres zwykłym zarządem majątkiem prywatnym Zbywcy. Spełnione są zatem, zdaniem Wnioskodawców, przesłanki niezbędne do stwierdzenia, że Zbywca, dokonując dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy, będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość objęta jest Planem miejscowym, zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej oraz tereny dróg publicznych (w związku z czym Nieruchomość należy zakwalifikować jako teren budowlany w rozumieniu ww. przepisów ustawy o VAT).

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

• towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT,
• w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u. co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyżej przytoczonym wyroku TSUE stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W ocenie Wnioskodawców, na gruncie niniejszego stanu faktycznego nie zostanie żaden z warunków, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zdaniem Wnioskodawców nie zostanie również spełniony drugi z przedstawionych warunków uprawniających do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tj. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towaru.

Należy zauważyć, iż Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia, tj. w drodze czynności niepodlegającej podatkowi VAT. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że Zbywca miał prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie miał takiego prawa - nabycie nie podlegało bowiem opodatkowaniu VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości przez Zbywcę nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną przytoczyć wnioski wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 maja 2021 r., 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.2.KF wydanej na gruncie zbliżonego stanu faktycznego w którym:

• przedmiotem sprzedaży była działka niezabudowana przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę;
• ww. działka została nabyta przez zbywcę w drodze czynności niepodlegającej podatkowi VAT.

Jak zauważono w ww. interpretacji:

„Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że mająca być przedmiotem sprzedaży działka nr 1 jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działka przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Tym samym działka nr 1 będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż udziałów w działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (…).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego udziały w działce zostały nabyte przez Sprzedających w drodze dziedziczenia, zatem w związku z nabyciem ww. udziałów w działce nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez nich ww. udziałów w działce nie było w ogóle objęte tym podatkiem.

Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z tym dostawa udziałów w działce nr 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. (…) sprzedaż przez Sprzedających udziałów w ww. działce nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.”

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT.

Ad 3

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki, w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1.Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1)(uchylony);

2)(uchylony);

3)(uchylony);

4)usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a)(uchylona),

b)nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c)usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5)(uchylony).

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2.(uchylony).

3.(uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a)wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b)(uchylona);

2)transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3)(uchylony);

4)wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a)stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b)podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c)potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5)faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6)(uchylony);

7)wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zostanie udokumentowana przez Zbywcę fakturą z podatkiem VAT. W celu prawidłowego rozliczenia VAT od sprzedaży Nieruchomości, Zbywca dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT (sprzedaż lokali w inwestycji polegającej na wzniesieniu wielorodzinnych budynków mieszkalnych).

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nabywca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe argumenty, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie ich stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i dokonujący dostawy Zbywca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT (Pytanie nr 1) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Państwa we wniosku wynika, że:

• Zbywca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;
• Zbywca jest współwłaścicielem działki nr 1, która nie jest zabudowana żadnymi budynkami ani budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;
• Zbywca nabył Nieruchomość (działkę nr 1) w drodze dziedziczenia na podstawie postanowień w sprawie stwierdzenia nabycia spadku, a czynność ta nie podlegała przepisom o podatku VAT;
• w chwili nabycia udziału, jak i w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej Zbywca pozostaje w związku z małżeńskim i łączy go z małżonkiem majątkowy ustrój rozdzielności majątkowej, a zatem udział w Nieruchomości stanowi jego majątek odrębny;
• Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a pod jej adresem nie jest zarejestrowana ani prowadzona działalność gospodarcza;
• w stosunku do Zbywcy nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest on związany jakimkolwiek układem z wierzycielami oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia wobec niego postępowania upadłościowego;
• Zbywca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje posiadanego w Nieruchomości (działce nr 1) udziału od momentu jego nabycia, nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje posiadanego w Nieruchomości udziału do celów prywatnych/osobistych;
• Nieruchomość nie była przez Zbywcę wykorzystywana w jakikolwiek sposób, w tym nie była oddawana do odpłatnego używania innym osobom (np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy) i nie była wykorzystywana przez Zbywcę do działalności opodatkowanej ani zwolnionej od podatku VAT;
• Zbywca nie podejmował czynności mających na celu podniesienia wartości Nieruchomości, w szczególności: nie dokonywał podziału na mniejsze działki, nie uzbrajał Nieruchomości w media, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie korzystał z profesjonalnych pośredników w celu poszukiwania nabywców, nie brał czynnego udziału w sporządzaniu Planu miejscowego;
• Zbywca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia udziału w Nieruchomości, jak również prowadzącej do oddania Nieruchomości do używania i pobierania z niej pożytków.

W 2024 r. Zbywca zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą Nabywca jest uprawniony do wykonania, na własny koszt i ryzyko, Analizy Prawnej Nieruchomości. Nabywca lub osoba przez niego wskazana dokonuje Analizy Prawnej Nieruchomości (wykonuje wyłącznie czynności objęte tą Analizą) na podstawie udzielonego mu przez Zbywcę - w odrębnym od Umowy dokumencie - pełnomocnictwa. Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostało uzależnione od pozytywnego wyniku przeprowadzonej Analizy Prawnej Nieruchomości. Zbywca udzielił w Umowie przedwstępnej Nabywcy nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości, w szczególności w celach związanych z Analizą Prawną Nieruchomości.

W ramach Analizy Prawnej Nieruchomości w stosunku do działki nr 1:

• przeprowadzone zostało badanie akt ksiąg wieczystych (czyli stanu prawnego działek);
• wykonano ustalenia odnośnie przeznaczenia działek w Planie miejscowym, położenia w specjalnej strefie ekonomicznej, na obszarze objętym planem urządzenia lasu i rewitalizacją, objęcia ograniczeniami związanymi z lotniskiem, rejestrem zanieczyszczeń;
• zebrano od Zbywcy informacje objęte kwestionariuszem zawierającym następujące pytania:
• czy w stosunku do działki są zawarte umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, oddania grzecznościowego do korzystania;
• czy podmioty trzecie występowały z prośbami, wnioskami, roszczeniami o ustanowienie służebności drogi koniecznej lub przeprowadzenia mediów przez działkę;
• czy istnieją wymagalne i niezaspokojone wierzytelności (publiczno- i prywatnoprawne), które mogą stać się podstawą wpisania hipoteki przymusowej;
• czy wobec działki wszczęto jakąkolwiek procedurę skutkującą nabyciem własności całości lub części działki przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty (wywłaszczenie, oferta nabycia działki na cele publiczne);
• czy na działce stwierdzono występowanie chronionych gatunków roślin i zwierząt;
• czy na działce są drzewa, czy dla działki wykonywano inwentaryzację drzew i krzewów;
• jak była i jest wykorzystywana działka;
• czy kiedykolwiek była prowadzona na niej działalność, która mogła powodować zanieczyszczenia gruntu;
• czy występowano, uzyskano decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeśli tak – proszę o przekazanie kopii);
• czy na działce są zbiorniki wodne (naturalne, sztuczne);
• czy granice działki są niesporne z sąsiadami;
• czy dla działki były ustalane warunki doprowadzenia jakichkolwiek mediów.
• wykonano analizę możliwości uzyskania dostępu do drogi publicznej i mediów;
• przeprowadzono badania geologiczne.

W ramach Umowy przedwstępnej Zbywca nie udzielił/nie udzieli Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Umowa przedwstępna nie wymienia zgód, pozwoleń, decyzji dot. realizacji zamierzonej inwestycji, które muszą uzyskać strony Umowy, aby do ostatecznej sprzedaży działki doszło.

Z wniosku wynika także, że udzielone Nabywcy przez Zbywcę pełnomocnictwo:

• upoważnia do czynności związanych z pozyskiwaniem dokumentów dotyczących aktualnego stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności informacji z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dot. leśnego charakteru działek, położenia na terenie obszaru rewitalizacji) oraz badania akt ksiąg wieczystych;
• nie upoważnia do uzyskania przed faktyczną sprzedażą Nieruchomości wszelkich decyzji, zezwoleń, zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości zakreślone Pytaniem nr 1 dotyczą kwestii uznania, czy dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, a dokonujący dostawy Zbywca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zwrócić należy tu uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości (w działce nr 1) Zbywca będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Zbywcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w niezabudowanej Nieruchomości (w działce nr 1) przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Zbywcę za podatnika tego podatku.

Skala zaangażowania Zbywcy, w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Zbywcy w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Zbywcę opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W stosunku do Nieruchomości, jak wynika z opisu, Zbywca nie dokonywał jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia (np. podziału na mniejsze działki, uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, wytyczenia dróg itp.), nie podejmował aktywnych działań reklamowych i marketingowych, nie korzystał z profesjonalnych pośredników w celu znalezienia nabywcy, nie wykorzystywał Nieruchomości do jakiejkolwiek działalności gospodarczej opodatkowanej czy zwolnionej z VAT, nie dzierżawił jej, nie wynajmował ani nie użyczał, nie brał czynnego udziału w sporządzaniu MPZP. Zbywca w ramach podpisanej umowy przedwstępnej nie udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać udzielenia przez Zbywcę pełnomocnictwa do przeprowadzenia przez Nabywcę lub osobę przez niego wskazaną Analizy Prawnej Nieruchomości, która to Analiza w okolicznościach niniejszej sprawy ograniczyła się zgodnie z Państwa wskazaniem wyłącznie do: analizy księgi wieczystej i dokumentów dotyczących Nieruchomości, analizy pełnego stanu technicznego i faktycznego Nieruchomości i analizy przydatności Nieruchomości do zamierzeń i wymagań inwestycyjnych Nabywcy. Sama Umowa przedwstępna sprzedaży zawarta w 2024 r. nie wymienia zgód, pozwoleń, decyzji, które muszą uzyskać strony Umowy, aby do ostatecznej sprzedaży działki doszło. Dodatkowo należy podkreślić, że również udzielone przez Zbywcę pełnomocnictwo nie uprawnia i nie będzie uprawniało Nabywcy do uzyskania przed faktycznym nabyciem Nieruchomości jakichkolwiek decyzji, zezwoleń czy zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej przez niego inwestycji, tj. np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp. Tak więc na podstawie udzielonego pełnomocnictwa i podjętych na jego podstawie czynności nie dojdzie do uatrakcyjnienia Nieruchomości.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku Zbywca w całym okresie posiadania udziału w działce nr 1, nie podjął i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Działania podjęte przez Zbywcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w działce nr 1 Zbywca będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zbywca będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym planowana przez Zbywcę sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie Pytania nr 1, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, a dokonujący dostawy Zbywca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 i 3 dotyczące uznania, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT i Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania Zbywcy za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Zbywca z tytułu dostawy udziału w działce nr 1 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się m.in. do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania w wydanej interpretacji, że z tytułu transakcji sprzedaży udziału w działce nr 1 Zbywca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).