Interpretacja indywidualna z dnia 12 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.192.2024.4.KO

Opodatkowanie dostawy Nieruchomości i prawo do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna –

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT.

Wniosek został uzupełniony pismem z 28 marca 2024 r. oraz pismem z 7 czerwca 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka Akcyjna

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: P. K.

Opis zdarzenia przyszłego

X (dalej: Nabywca lub Wnioskodawca 1) prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości jako spółka holdingowa (realizująca projekty poprzez spółki celowe). Wnioskodawca 1 realizuje projekty deweloperskie mieszkaniowe i magazynowe. Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Aktualnie Wnioskodawca 1 planuje nabyć od P. K. (dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 2) własność nieruchomości gruntowej położonej w województwie … w … - mieście (...) przy ulicy …, stanowiącej działki z obrębu … oznaczone numerami ewidencyjnymi … i … o łącznym obszarze (...) mz ((...) ha) (dalej odpowiednio: Działka nr … i Działka nr …; dalej łącznie: Działki).

Wnioskodawca 1 będący stroną postępowania oraz Wnioskodawca 2 niebędący stroną postępowania będą zwani w dalszej części niniejszego wniosku jako Wnioskodawcy.

Nabywca i Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.; dalej: ustawa o CIT).

Nabywca i Sprzedawca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Działek (dalej: Przedwstępna umowa sprzedaży), w oparciu o którą zobowiązali się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: Przyrzeczona umowa sprzedaży), na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Działek (dalej: Transakcja).

Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedawca prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy.

Sprzedawca stał się jedynym właścicielem Działek na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, sporządzonej w dniu (...) 1988 r. w …. Działki poprzednio stanowiły własność rodziców Sprzedawcy, którzy na tych Działkach prowadzili rodzinne gospodarstwo rolne.

Rada Miasta …, uchwałą Nr … z dnia (...) 2022 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa … dnia (...) 2022 r. poz. … przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Obszaru … (dalej: MPZP), na obszarze którego znajdują się Działki.

Zgodnie z MPZP:

a) działka gruntu numer ewidencyjny … (…) położona jest na terenie, który w ww. planie oznaczony jest jako:

- D-1ZP/US - przeznaczenie terenu: zieleń urządzona, usługi sportu i rekreacji;

- D-2MW(U) - podstawowe przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; dopuszczalne przeznaczenie terenu: usługi;

- D-3ZP/WS - przeznaczenie terenu: zieleń urządzona - park, wody powierzchniowe;

- 1.KD-Z-ulica …, ustala się przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy zbiorczej;

- 10.KD-L - przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej;

b) działka gruntu numer ewidencyjny … (…) położona jest na terenie, który w ww. planie oznaczony jest jako:

- D-2MW(U) - podstawowe przeznaczenie terenu: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; dopuszczalne przeznaczenie terenu: usługi;

- D-3ZP/WS - przeznaczenie terenu: zieleń urządzona - park, wody powierzchniowe;

- 1.KD-Z-ulica …, ustala się przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy zbiorczej.

Na Działce nr … znajdują się następujące budynki:

- dom,

- 5 budynków gospodarczych

(dalej łącznie: Budynki).

Na Działce nr … znajdują się następujące budowle:

- utwardzony plac (kostka brukowa),

- sieć wodociągowa prowadząca do własnego ujęcia wody w postaci studni,

- sieć kanalizacyjna łącząca dom z szambem,

- szklarnia

(dalej łącznie: Budowle 1).

Ponadto, na Działce nr … znajduje się sieć gazowa, sieć elektroenergetyczna oraz słup energetyczny, przy czym budowle te należą do przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów). W tym kontekście należy wskazać, że obiekty te lub niektóre z tych obiektów przed Transakcją mogą zostać wyburzone. Obiekty nie będą przedmiotem Transakcji, nawet jeśli nie zostaną wyburzone.

Na Działce nr … znajdują się następujące budowle:

- utwardzony plac,

- studnia głębinowa

(dalej łącznie: Budowle 2).

Ponadto, na Działce nr … znajduje się sieć gazowa oraz słup energetyczny, przy czym budowle należą do przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów). W tym kontekście należy wskazać, że obiekty te lub niektóre z tych obiektów przed Transakcją mogą zostać wyburzone. Obiekty nie będą przedmiotem Transakcji, nawet jeśli nie zostaną wyburzone.

Podsumowując, przedmiotem Transakcji będą Działki, Budynki, Budowle 1 oraz Budowle 2 (dalej łącznie: Nieruchomość).

Budynki, Budowle 1 oraz Budowle 2 zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed planowaną Transakcją i w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną Transakcją nie były i już nie będą ponoszone wydatki na ich ulepszenie/modernizację, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w kwocie stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedawca jest rolnikiem ryczałtowym, ubezpieczonym w …. Nieruchomość była w przeszłości i będzie do momentu Transakcji wykorzystywana przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności rolniczej - uprawy warzyw, które następnie są wysyłane do klientów.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do momentu Transakcji) wykorzystywana do innej działalności gospodarczej, w szczególności nie była dzierżawiona lub wynajmowana. Ponadto, Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedawcę wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.

Obecnie Sprzedawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz Wnioskodawcy 1 - należy podkreślić, iż w przeszłości Sprzedawca nie dokonał zbycia nieruchomości wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego.

Sprzedawca nie zamieszczał ogłoszeń reklamowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, ani też nie zatrudniał podmiotów wyspecjalizowanych, mających pomóc w sprzedaży Nieruchomości. Ponadto, Sprzedawca nie zawarł umowy z pośrednikiem w sprawie sprzedaży Nieruchomości. Sprzedawca nawiązał kontakt z Nabywcą poprzez wizytę przedstawiciela Nabywcy poszukującego gruntów i postanowił dokonać na rzecz Nabywcy zbycia Nieruchomości.

W kontekście powyższego należy zaznaczyć, że Sprzedawca już w przeszłości podejmował próby sprzedaży Nieruchomości, tj. kilka razy zawierał umowy przedwstępne, w tym umowę przedwstępną w 2018 r. z Nabywcą, ale transakcje te nie doszły do skutku z uwagi na niespełnienie warunków wynikających z umów przedwstępnych.

Ponadto, Sprzedawca:

- brał aktywny udział w konsultacjach dotyczących projektu MPZP właściwego dla Działek, w szczególności:

- zlecił opracowanie koncepcji zagospodarowania terenu architektowi na potrzeby uchwały … w zakresie MPZP,

- składał wnioski do projektu MPZP,

- składał uwagi do projektu MPZP,

- występował w trakcie sesji … dot. MPZP, gdzie składał uwagi,

- występował do gestorów sieci o możliwość podłączenia Działek do sieci wodno - kanalizacyjnej i energetycznej.

Wnioskodawcy przewidują (i tak przyjmują dla celów niniejszego wniosku), że do dnia przeprowadzenia planowanej Transakcji Budynki, Budowle 1 i Budowle 2 będą się znajdowały na Działkach.

Po dokonaniu Transakcji, Nabywca planuje wykorzystać Nieruchomość do realizacji inwestycji deweloperskiej (czynności opodatkowanych) za pośrednictwem spółki celowej. Odbędzie się to w sposób następujący:

1) Nabywca wyburzy Budynki, Budowle 1 i Budowle 2 (w ramach przygotowania terenu do realizacji inwestycji deweloperskiej), a następnie

2) Nabywca dokona sprzedaży gruntu niezabudowanego (Działek) do spółki celowej.

Sprzedaż gruntu niezabudowanego (Działek) do spółki celowej będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ponieważ będzie to dostawa terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT (Działki zgodnie z MPZP są przeznaczone pod zabudowę).

Przedmiotem niniejszego wniosku jest m.in. ustalenie czy Sprzedawca w ramach Transakcji będzie działał jako podatnik VAT, czy też jako osoba prywatna rozporządzająca majątkiem osobistym. W przypadku, gdyby organ podatkowy uznał, że Sprzedawca w ramach Transakcji działa jako podatnik VAT, wówczas dokona on rejestracji do celów VAT jako podatnik VAT czynny. Zatem Wnioskodawcy będą na moment planowanej Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Następnie Sprzedawca oraz Nabywca w Przyrzeczonej umowie sprzedaży złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, tj. zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 tego artykułu i wybiorą opodatkowanie wszystkich Budynków i Budowli 1 i 2 znajdujących się na Działce nr … i Działce nr … podatkiem VAT.

Pismem z 7 czerwca 2024 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

1) Jakie były warunki w umowach przedwstępnych i które z nich Sprzedawca zrealizował?

Żadna z umów przedwstępnych, które Sprzedawca zawierał w przeszłości (z innymi potencjalnymi kontrahentami oraz z Nabywcą), nie doszła do skutku (tzn. nie została sfinalizowana umową przenoszącą) z uwagi na niespełnienie warunków wynikających z tych umów (tzw. warunków zawieszających). Umowy przedwstępne obejmowały następujące warunki zawieszające konieczne do spełnienia:

- wystąpienie i uzyskanie warunków technicznych dot. zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków oraz zapewnienia dostawy energii elektrycznej i przebudowy istniejącej linii napowietrznej,

- złożenie wniosków do opracowywanego miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego mających na celu dokonanie zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na budowlane, przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne i usługi,

- uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości w określonym terminie, a w przypadku jego braku - uzyskanie przez kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację na nieruchomości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz dokonanie przez kupującego zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany i otwarcie dziennika budowy dla powołanej powyżej inwestycji budowlanej,

- zapłata ceny za nieruchomość na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej na co najmniej jeden dzień przed zawarciem umowy przyrzeczonej albo w przypadku, gdy cena za nieruchomość zostanie zapłacona na rachunek …, na jeden dzień przed zawarciem umowy przyrzeczonej przedstawienie sprzedającemu przez kupującego dokumentów potwierdzających, że na rachunku … znajdują się odpowiednie środki pieniężne,

Z powyższych warunków zawieszających, celem dokonania transakcji dostawy nieruchomości, nie zostały zrealizowane m.in.

- nie został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla sprzedawanej nieruchomości (obszaru, na którym była położona);

- nie została uzyskana decyzja Pozwolenie na Budowę (PNB). Aby uzyskać PNB należy uprzednio uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ), z kolei aby uzyskać decyzję, WZ to w tamtym czasie (w momencie zawierania umów przedwstępnych w latach 2018-2021) trzeba było uzyskać decyzję środowiskową.

Decyzję środowiskową udało się uzyskać, natomiast pozostałych decyzji (tj. WZ i PNB) nie udało się uzyskać. Z uwagi na brak decyzji WZ nie było nawet możliwości wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji PNB.

- W konsekwencji powyższego nie doszło do zapłaty ceny za nieruchomość wynikającej z umów przedwstępnych.

2) Czy warunki te dotyczyły działek, które Sprzedawca chce obecnie sprzedać?

Tak, warunki te dotyczyły działek, które Sprzedawca chce obecnie sprzedać.

3) Czy przed sprzedażą działek Sprzedawca udzielił pełnomocnictwa osobie trzeciej do występowania w imieniu Sprzedawcy, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.)?

Przed sprzedażą działek Sprzedawca udzielił osobie trzeciej pełnomocnictw w następującym zakresie:

- uzyskanie warunków zaopatrzenia w wodę i odbioru ścieków,

- uzyskanie warunków przebudowy linii energetycznych i sieci gazowych,

- uzyskanie warunków dostawy energii,

- opracowanie koncepcji planu miejscowego jak i wniosków do planu i studium miasta,

- występowanie w imieniu Sprzedającego przed organami administracji publicznej,

- uzyskanie warunków, decyzji i pozwoleń w celu faktycznej zmiany przeznaczenia gruntów z rolniczego na budowlany,

- przeglądania i sporządzania fotokopii, kserokopii i żądania wydania odpisów wszelkich dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz wszelkich złożonych, a nie rozpoznanych wniosków do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, a także dokumentów znajdujących się w innych księgach wieczystych, które to dokumenty stanowią podstawę wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,

- dostępu do danych zawartych w ewidencji gruntów, dotyczących nieruchomości, w tym do wystąpienia z wnioskami o wydanie odpisów z tej ewidencji oraz wyrysów z map geodezyjnych,

- badania wszelkich, dotyczących nieruchomości akt w postępowaniach sądowych, administracyjnych, podatkowych, egzekucyjnych, których stroną lub uczestnikiem jest lub był Sprzedający,

- zwracania się do innych osób, organów lub instytucji z wnioskami o udzielenie informacji, wydanie dokumentów lub ich odpisów, dotyczących nieruchomości,

- występowania do wszelkich podmiotów i instytucji, a także dokonywania wszelkich czynności jakie okażą się konieczne do realizacji wszelkich inwestycji budowlanych na terenie nieruchomości,

- do składania w imieniu Sprzedającego wniosków i uwag do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- reprezentowania Sprzedającego we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości, w szczególności, w postępowaniach o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla obiektów kubaturowych, drogowych oraz sieciowych, decyzji dotyczących realizacji inwestycji drogowych, rozpatrywania zgłoszeń zamiaru wykonania robót budowlanych, a także do uzyskiwania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnych, decyzji na lokalizację zjazdów, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, zezwoleń w zakresie ochrony zabytków, zezwoleń na wycinkę drzew, zgłoszeń wodnoprawnych, dokonywania zgłoszeń zamiaru wykonywania robót budowlanych, uzyskiwania decyzji dotyczących ochrony gruntu (w tym re mediacji gruntu), a także reprezentowania we wszelkich innych postępowaniach i procedurach niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanych na terenie nieruchomości,

- reprezentowania Sprzedającego przed właściwymi organami we wszelkich postępowaniach odwoławczych związanych z nałożeniem na Sprzedającego obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej oraz renty planistycznej, w tym składania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, skarg, pism procesowych, odbioru i kwitowania odbioru wszelkiego rodzaju dokumentów,

- badanie gruntu

- opracowanie dokumentacji geologiczno-inżynierskiej,

- uzyskanie warunków technicznych zaopatrzenia nieruchomości w mediach,

- dokonywanie ustaleń związanych z obsługą komunikacyjną nieruchomości oraz ze zjazdami z nieruchomości,

- wszczęcie i procedowanie wszelkich procedur wymaganych przepisami prawa, w szczególności, acz nie wyłącznie, postępowań o wydanie decyzji środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obiektów kubaturowych, drogowych oraz sieciowych, zgłoszeń zamiaru wykonania robót budowlanych, decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym, decyzji na lokalizację zjazdów, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, zezwoleń w zakresie ochrony zabytków, zezwoleń na wycinkę drzew, zgłoszeń wodnoprawnych, zgłoszeń zamiaru wykonania robót budowlanych, decyzji dotyczących ochrony gruntu (w tym remediacji gruntu),

- realizowanie wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych oraz innych postępowań i procedur nie wymienionych powyżej mających na celu doprowadzenie do możliwości realizowania na nieruchomości inwestycji budowlanej.

4) Czy w związku z planowaną sprzedażą Sprzedawca udzielił/udzieli Państwu pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu, ewentualnie w jakim zakresie (np.: występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.)?

Sprzedający udzielił Kupującemu (osobom wskazanym przez Kupującego) pełnomocnictwa do przeprowadzenia audytu nieruchomości (udzielone przed zawarciem umowy przedwstępnej, a następnie przedłużona została jego ważność). Pełnomocnictwo obejmowało typowy przy nabywaniu tego rodzaju nieruchomości zakres, m.in. wgląd do akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskanie wypisu/wyrysu z rejestru gruntów dla nieruchomości, uzyskanie zaświadczeń potrzebnych do aktu notarialnego (m.in. zaświadczenie o objęciu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o rewitalizacji, zaświadczenie o lasach), a także uzyskanie wszelkich innych dokumentów, informacji i zaświadczeń tamże wymienionych.

Ponadto, Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane z prawem do składana przez Kupującego oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z prawem prowadzenia robót budowlanych, w tym na wnioskowanie, procedowanie i uzyskiwanie przez Kupującego jako inwestora, wszelkich decyzji, pozwoleń, warunków technicznych, umów, porozumień, i uzgodnień, a także uzgadnianie, zawieranie, wnioskowanie, procedowanie wszelkich pozwoleń, warunków technicznych, umów, porozumień, i uzgodnień z gestorami mediów, w szczególności w zakresie: (i) dokonania uzgodnień w zakresie przebudowy i budowy przyłączy i wszelkich sieci uzbrojenia terenu, (ii) uzyskania pozwolenia na przebudowę i budowę przyłączy i wszelkich sieci uzbrojenia terenu; (iii) prawa prowadzenia robót budowlanych celem niezbędnych przebudów i budowy sieci uzbrojenia terenu i przyłączy, (iv) odbioru ww. prac i przekazana infrastruktury właściwym gestorom oraz (v) ustanowienia niezbędnych służebności przesyłu na rzecz gestorów.

Na podstawie i w oparciu o ww. zgodę na dysponowanie nieruchomością, Kupujący udzielił pełnomocnictw do występowania w imieniu Kupującego, w zakresie nieruchomości, wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej oraz gestorów sieci:

- z wnioskiem o uzyskanie wszelkiego rodzaju możliwych prawnie warunków umożliwiających realizację inwestycji mieszkaniowo-usługowej/pozwoleń oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień i dokumentów umożliwiających realizację inwestycji;

- we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem wszelkich dokumentów i informacji do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz wszelkich innych pozwoleń wymaganych w toku realizacji inwestycji;

- we wszystkich sprawach związanych z powyższymi postępowaniami, które w zakresie niniejszego pełnomocnictwa okażą się konieczne, z wyjątkiem zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz Spółki.

5) Czy umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Sprzedającym a Państwem zawiera jeszcze inne warunki jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Sprzedawcę, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działek. Jeżeli tak to proszę wskazanie jakie to są warunki?

Umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Sprzedającym a Spółką zawiera następujące warunki (zobowiązania), jakie muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia umowy końcowej:

- powtórzenie w umowie przyrzeczonej przez Sprzedającego wszystkich oświadczeń z umowy przedwstępnej (chyba, że powtórzenie konkretnego oświadczenia nie będzie możliwe na skutek prawidłowego wykonania umowy przedwstępnej przez Sprzedającego lub Kupującego lub na skutek okoliczności, na które Sprzedający nie ma wpływu i za które nie ponosi odpowiedzialności),

- uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej (zobowiązanie dotyczy obu Stron),

- w przypadkach wskazanych w umowie przedwstępnej - zarejestrowanie się Sprzedającego jako podatnika VAT czynnego,

- wymeldowanie przez Sprzedającego do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z budynków znajdujących się na nieruchomości wszystkich zameldowanych tam osób oraz udokumentowanie okoliczności braku zameldowania w budynkach jakichkolwiek osób stosownym zaświadczeniem przedstawionym przy akcie notarialnym przyrzeczonej umowy sprzedaży,

- utrzymanie przez Sprzedającego stanu prawdziwości oświadczeń złożonych w umowie przedwstępnej, tj., gdy którekolwiek z oświadczeń złożonych przez Sprzedającego w treści umowy przedwstępnej okaże się nieprawdziwe lub błędne, wówczas Kupujący może odstąpić od umowy przedwstępnej na warunkach tamże wskazanych,

- okazanie przez Sprzedającego przy akcie notarialnym przyrzeczonej umowy sprzedaży zaświadczeń podatkowych w odniesieniu do nieruchomości:

- zaświadczenie wydane przez KRUS stwierdzające brak zaległości Sprzedającego z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne;

- zaświadczenie wydane przez … o niezaleganiu z tytułu należności finansowych, co do których nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej;

- zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, stwierdzające brak zaległości podatkowych Sprzedającego i innych zaległości Sprzedającego objętych zakresem ewentualnej odpowiedzialności Kupującego, w odniesieniu do podatków;

- zaświadczenie wydane przez …, stwierdzające brak zaległości Sprzedającego w podatkach;

- wypowiedzenie lub przeniesienie na Kupującego, wedle wyboru Kupującego, przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, wszelkich umów dotyczących mediów na nieruchomości,

- nieobciążanie i niezadłużanie nieruchomości przez Sprzedającego w okresie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

- brak cofnięcia przez Sprzedającego wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej, brak wystąpienia o zawieszenie postępowania dot. wydania ww. interpretacji i brak wystąpienia o zmianę tych wniosków - bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego (zobowiązanie dotyczy obu Stron).

Jednocześnie należy wskazać, że powyższe warunki są warunkami biznesowymi, tj. umowa przedwstępna zawiera warunki w potocznym rozumieniu.

6) Czy Sprzedawca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Tak, jest to działka nr … (obręb …) zlokalizowana przy ul. … w …. Działka ta ma powierzchnię ok. 30.000 m² i obowiązuje dla niej od grudnia 2022 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną, usługi towarzyszące, sportu i oświaty.

7) Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Sprzedawca ze sprzedaży działek?

Środki ze sprzedanej działki w dużej części będą przeznaczone na działalność gospodarczą związaną z osiągnięciem zysku, reinwestowaniem w nieruchomości, jak i m.in. na działalność w innym zakresie oraz na prywatne potrzeby.

8) Czy Sprzedawca dokonywał wcześniej - sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób Sprzedawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Sprzedawcę?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Sprzedawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy Sprzedawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

 f) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Sprzedawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Umowy przedwstępne zawierane w przeszłości nie dochodziły do skutku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie czy Sprzedawca będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT?

3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, w przypadku gdy będzie ona opodatkowana VAT, oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Działek (w tym Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach) w ramach planowanej Transakcji lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż ww. (w tym Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach), lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

W opinii Wnioskodawców, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad. 3

Po dokonaniu planowanej Transakcji, w przypadku gdy będzie opodatkowana VAT oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w pełnej wysokości wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Działek (w tym Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach) w ramach planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach), lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców

Pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ww. ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE L. z 2006, nr 347/1, dalej: Dyrektywa VAT), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, również wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem łączne spełnienie następujących przesłanek:

 (i) dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

(ii) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

W omawianych okolicznościach, Sprzedawca co prawda nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, niemniej z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości do działalności rolniczej (uprawa i sprzedaż warzyw w sposób systematyczny i ciągły), należy uznać, że wykonywał on w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Działalność gospodarcza obejmuje bowiem na gruncie ustawy o VAT również wszelką działalność rolniczą. Oznacza to, że w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - w zakresie dostawy (sprzedaży) Nieruchomości.

Dodatkowo, należy wskazać, że w zakresie uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podatnika VAT wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. (w sprawach C-180/10 i C-181/10), wskazując, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Oznacza to tym samym, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

Tym samym, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W opisie zdarzenia przyszłego, zostało wskazane, że Sprzedawca:

- już w przeszłości podejmował próby sprzedaży Nieruchomości, tj. kilka razy zawierał umowy przedwstępne, w tym umowę przedwstępną w 2018 r. z Nabywcą, ale transakcje te nie doszły do skutku z uwagi na niespełnienie warunków wynikających z umów przedwstępnych;

- brał aktywny udział w konsultacjach dotyczących projektu MPZP właściwego dla Działek, w szczególności:

- zlecił opracowanie koncepcji zagospodarowania terenu architektowi na potrzeby uchwały … w zakresie MPZP,

- składał wnioski do projektu MPZP,

- składał uwagi do projektu MPZP,

- występował w trakcie sesji … dot. MPZP, gdzie składał uwagi,

- występował do gestorów sieci o możliwość podłączenia Działek do sieci wodno - kanalizacyjnej i energetycznej.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Sprzedawca podejmował działania, które miały skutkować m.in. zwiększeniem atrakcyjności Działek. Należy bowiem wyjaśnić, że grunt, który posiada dostęp do mediów oraz posiada odpowiednie oznaczenie w MPZP (np. przeznaczenie pod zabudowę) może zostać sprzedany za wyższą cenę. Opisane działania Sprzedawcy należy uznać za charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny.

Tym samym, Sprzedawca podejmując działania związane z Nieruchomością podejmował i podejmuje je dla celów zarobkowych, skutkujące uzyskiwaniem korzyści majątkowych w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Całokształt przedstawionych przez Wnioskodawców okoliczności, tj. (i) wykorzystywanie Nieruchomości do działalności rolniczej, która wprost jest wymieniona jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT, (ii) podejmowane w przeszłości próby sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedawcę, (iii) podejmowanie działań w celu zwiększenia atrakcyjności i wartości rynkowej Działek, wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedawcy, gdyż nie będzie to typowe (zwykłe) rozporządzanie własnością. Tym samym, Sprzedawca będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Pytanie 2

Każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości (w tym również Nieruchomości) opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w analizowanym przypadku w Polsce).

Na Działce nr … znajdują się następujące budynki:

- dom,

- 5 budynków gospodarczych.

Na Działce nr … znajdują się następujące budowle:

- utwardzony plac (kostka brukowa),

- sieć wodociągowa prowadząca do własnego ujęcia wody w postaci studni,

- sieć kanalizacyjna łącząca dom z szambem,

- szklarnia.

Ponadto, na Działce nr … znajduje się sieć gazowa, sieć elektroenergetyczna oraz słup energetyczny, przy czym budowle te należą do przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów). Obiekty te nie będą przedmiotem Transakcji.

Na Działce nr … znajdują się następujące budowle:

- utwardzony plac,

- studnia głębinowa.

Ponadto, na Działce nr … znajduje się sieć gazowa oraz słup energetyczny, przy czym budowle należą do przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów). Obiekty te nie będą przedmiotem Transakcji.

Powyższe oznacza, że Działki stanowią grunty zabudowane, bowiem znajdują się na nich ww. naniesienia stanowiące budynki i budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W konsekwencji w takim przypadku metodę opodatkowania transakcji dostawy Działek (Działki … i …), należy ustalić w oparciu o zasady opodatkowania przewidziane dla sprzedaży budynków, budowli lub ich części. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawców, w omawianych okolicznościach, rozważenia wymaga możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Opodatkowanie VAT dostawy Budynków, Budowli 1 oraz Budowli 2

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynki, Budowle 1 oraz Budowle 2 zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed planowaną Transakcją i w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną Transakcją nie były i już nie będą ponoszone wydatki na ich ulepszenie/modernizację, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w kwocie stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem, z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji (i) pierwsze zasiedlenie Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 miało miejsce ponad 2 lata przed dniem planowanej Transakcji, a także (ii) nie zostały poniesione i nie zostaną już poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszeniowe, których łączna wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynków, Budowli 1 oraz Budowli 2 (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem), w ocenie Wnioskodawców dostawa tych obiektów powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT,

Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie: (i) złożenie przez Sprzedawcę (jako dostawcę) i Nabywcę zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie Transakcji (w szczególności Budynków, Budowli 1 oraz Budowli 2) podatkiem VAT oraz (ii) posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika VAT przez wszystkie podmioty. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy złożą takie oświadczenie, a zatem pierwszy ze wskazanych warunków należy uznać za spełniony. Odnośnie drugiego warunku, należy wskazać, że co prawda na moment złożenia niniejszego wniosku, Sprzedawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, niemniej jednak jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku gdy w ramach Transakcji będzie działał jako prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu regulacji VAT, Sprzedawca przed złożeniem ww. oświadczenia zarejestruje się jako podatnik VAT czynny. Zatem, zarówno Nabywca jak i Sprzedawca będą na moment składania oświadczenia zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, a co za tym idzie warunek ten zostanie spełniony.

W ocenie Wnioskodawców do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak stanowi bowiem ww. przepis, przedmiotowe zwolnienie odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast w ocenie Wnioskodawców, w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zastosowania nie znajdą również w oczywisty sposób zwolnienia z VAT uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Nie będzie miało również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż zwolnienia tego nie stosuje się w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części.

Podsumowując, planowana Transakcja dostawy Działek (Działki …, na której posadowione są Budynki i Budowle 1, oraz Działki …, na której posadowione są Budowle 2) będzie mogła zostać opodatkowana na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wobec tego wybierając opcję opodatkowania VAT Sprzedawca będzie zobowiązany do wystawienia na rzecz Nabywcy stosownej faktury, z właściwą stawką VAT, dokumentującej sprzedaż Działek (Działki … z Budynkami i Budowlami 1 oraz Działki … z Budowlami 2).

Pytanie 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak zostało to przedstawione w stanowisku do pyt. 2, w ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie mogła zostać w całości opodatkowana VAT. Sprzedawca powinien wówczas wystawić na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości.

W myśl zaprezentowanych regulacji należy stwierdzić, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje:

1) podatnikowi VAT, tj. podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą,

2) jeśli nabywane towary / usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych.

Skoro zatem:

- nabyta w ramach planowanej transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Nabywcę (jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego), okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca,

- Nabywca jest i będzie na dzień sprzedaży podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny,

- Sprzedawca będzie na dzień sprzedaży podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, oraz wystawi on na rzecz Nabywcy odpowiednie faktury,

- zdaniem Wnioskodawców, po opodatkowaniu VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, Nabywcy będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie prawidłowo wystawionej przez Sprzedawcę faktury VAT.

Tym samym, w świetle powyższego, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie posiadał pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Działek (w tym Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach) w ramach planowanej Transakcji lub pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Działek (w tym Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach), lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo i Sprzedawca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Działek, w oparciu o którą zobowiązali się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Działek.

Sprzedający udzielił Państwu (osobom wskazanym przez Państwa) pełnomocnictwa do przeprowadzenia audytu nieruchomości (udzielone przed zawarciem umowy przedwstępnej, a następnie przedłużona została jego ważność). Pełnomocnictwo obejmowało typowy przy nabywaniu tego rodzaju nieruchomości zakres, m.in. wgląd do akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskanie wypisu/wyrysu z rejestru gruntów dla nieruchomości, uzyskanie zaświadczeń potrzebnych do aktu notarialnego (m.in. zaświadczenie o objęciu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o rewitalizacji, zaświadczenie o lasach), a także uzyskanie wszelkich innych dokumentów, informacji i zaświadczeń tamże wymienionych.

Ponadto, Sprzedający udzielił Państwu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane z prawem do składana przez Kupującego oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z prawem prowadzenia robót budowlanych, w tym na wnioskowanie, procedowanie i uzyskiwanie przez Kupującego jako inwestora, wszelkich decyzji, pozwoleń, warunków technicznych, umów, porozumień, i uzgodnień, a także uzgadnianie, zawieranie, wnioskowanie, procedowanie wszelkich pozwoleń, warunków technicznych, umów, porozumień, i uzgodnień z gestorami mediów, w szczególności w zakresie: dokonania uzgodnień w zakresie przebudowy i budowy przyłączy i wszelkich sieci uzbrojenia terenu, uzyskania pozwolenia na przebudowę i budowę przyłączy i wszelkich sieci uzbrojenia terenu; prawa prowadzenia robót budowlanych celem niezbędnych przebudów i budowy sieci uzbrojenia terenu i przyłączy, odbioru ww. prac i przekazana infrastruktury właściwym gestorom oraz ustanowienia niezbędnych służebności przesyłu na rzecz gestorów.

Na podstawie i w oparciu o ww. zgodę na dysponowanie nieruchomością, Kupujący udzielił pełnomocnictw do występowania w imieniu Kupującego, w zakresie nieruchomości, wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej oraz gestorów sieci:

- z wnioskiem o uzyskanie wszelkiego rodzaju możliwych prawnie warunków umożliwiających realizację inwestycji mieszkaniowo-usługowej/pozwoleń oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień i dokumentów umożliwiających realizację inwestycji;

- we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem wszelkich dokumentów i informacji do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz wszelkich innych pozwoleń wymaganych w toku realizacji inwestycji;

- we wszystkich sprawach związanych z powyższymi postępowaniami, które w zakresie niniejszego pełnomocnictwa okażą się konieczne, z wyjątkiem zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz Spółki.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy Sprzedający przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

By odnieść się do Państwa wątpliwości, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, na podstawie i w oparciu o ww. zgodę na dysponowanie nieruchomością, Kupujący udzielił pełnomocnictw do występowania w imieniu Kupującego, w zakresie nieruchomości, wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej oraz gestorów sieci:

- z wnioskiem o uzyskanie wszelkiego rodzaju możliwych prawnie warunków umożliwiających realizację inwestycji mieszkaniowo-usługowej/pozwoleń oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień i dokumentów umożliwiających realizację inwestycji;

- we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem wszelkich dokumentów i informacji do uzyskania warunków przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz wszelkich innych pozwoleń wymaganych w toku realizacji inwestycji;

- we wszystkich sprawach związanych z powyższymi postępowaniami, które w zakresie niniejszego pełnomocnictwa okażą się konieczne, z wyjątkiem zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz Spółki.

Sprzedający udzielił Państwu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane z prawem do składana przez Kupującego oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z prawem prowadzenia robót budowlanych, w tym na wnioskowanie, procedowanie i uzyskiwanie przez Kupującego jako inwestora, wszelkich decyzji, pozwoleń, warunków technicznych, umów, porozumień, i uzgodnień, a także uzgadnianie, zawieranie, wnioskowanie, procedowanie wszelkich pozwoleń, warunków technicznych, umów, porozumień, i uzgodnień z gestorami mediów, w szczególności w zakresie: dokonania uzgodnień w zakresie przebudowy i budowy przyłączy i wszelkich sieci uzbrojenia terenu, uzyskania pozwolenia na przebudowę i budowę przyłączy i wszelkich sieci uzbrojenia terenu; prawa prowadzenia robót budowlanych celem niezbędnych przebudów i budowy sieci uzbrojenia terenu i przyłączy, odbioru ww. prac i przekazana infrastruktury właściwym gestorom oraz ustanowienia niezbędnych służebności przesyłu na rzecz gestorów.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest współwłasnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako współwłaściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (samodzielnie oraz poprzez Pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Państwa, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe, ale wynika to z innego uzasadnienia niż Państwo wskazali.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na Działce nr … znajdują się:

- budynki:

- dom,

- 5 budynków gospodarczych

- budowle:

- utwardzony plac (kostka brukowa),

- sieć wodociągowa prowadząca do własnego ujęcia wody w postaci studni,

- sieć kanalizacyjna łącząca dom z szambem,

- szklarnia

(dalej łącznie: Budowle 1).

Na Działce nr … znajduje się sieć gazowa, sieć elektroenergetyczna oraz słup energetyczny, przy czym budowle te należą do przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów). Obiekty nie będą przedmiotem Transakcji.

Na Działce nr … znajdują się następujące budowle:

- utwardzony plac,

- studnia głębinowa

(dalej łącznie: Budowle 2).

Na Działce nr … znajduje się sieć gazowa oraz słup energetyczny, przy czym budowle należą do przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów). Obiekty nie będą przedmiotem Transakcji.

Budynki, Budowle 1 oraz Budowle 2 zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed planowaną Transakcją i w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną Transakcją nie były i już nie będą ponoszone wydatki na ich ulepszenie/modernizację, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w kwocie stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym dostawa Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 będzie podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych obiektów, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ze zwolnienia od podatku będzie również korzystać dostawa Działek … i …, na których posadowione są ww. obiekty w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Państwa dotyczą kwestii czy będą Państwo mieli prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Działek (w tym Budynków, Budowli 1 i Budowli 2 naniesionych na Działkach) lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż, lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

Z wniosku wynika, że po dokonaniu Transakcji, planują Państwo wykorzystać Nieruchomość do realizacji inwestycji deweloperskiej (czynności opodatkowanych) za pośrednictwem spółki celowej. Odbędzie się to w sposób następujący:

- wyburzą Państwo Budynki, Budowle 1 i Budowle 2 (w ramach przygotowania terenu do realizacji inwestycji deweloperskiej), a następnie

- dokonają Państwo sprzedaży gruntu niezabudowanego (Działek) do spółki celowej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że będą spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Państwa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości opisanej we wniosku, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie mieć zastosowania.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT (wybiorą Państwo opcję opodatkowania na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy), wówczas Państwu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytań nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego / Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.