Interpretacja indywidualna z dnia 7 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.178.2024.2.AD

Skutki podatkowe nabycia domu znajdującego się na dwóch działkach.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z daty wpływu 14 maja 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan N.C. (Nabywca 1)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani W.C. (Nabywca 2)

Opis stanu faktycznego

Kupują Państwo swoją pierwszą nieruchomość, która znajduje się w (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) należąca do Sądu Rejonowego w (…).

W skład nieruchomości wchodzi działka o nr (…), na której wybudowano dom mieszkalny oraz większą część budynku gospodarczego. Mniejsza część tego budynku znajduje się na sąsiadującej działce o nr (…) – zakupionej przez pierwotnych właścicieli.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

- właścicielem budynku gospodarczego jak i mieszkalnego będą Państwo wspólnie. Państwa stosunkiem prawnym do tego budynku będzie tytuł własności (współwłasność) – staną się Państwo właścicielami całego budynku gospodarczego jak i budynku mieszkalnego. Nabędą Państwo również grunt na którym stoi budynek gospodarczy, ponieważ ten grunt jest przedłużeniem działki na której stoi budynek mieszkalny, który Państwo zakupią; wszystko stanowi jedną całość. Budynek mieszkalny jak i budynek gospodarczy oraz grunt, na którym stoją budynki znajdują się w jednej księdze wieczystej;

- zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego nabędą Państwo nieruchomość, w skład której wchodzi działka (…) i działka (…), o łącznej powierzchni (…) m, budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy;

- budynek gospodarczy razem z budynkiem mieszkalnym oraz grunt, na którym te budynki się znajdują wpisane są pod jeden numer w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej. Jedyną zmianą w księdze wieczystej będzie zmiana właścicieli na Państwa;

- nie przysługuje Państwu i nigdy nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokali dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udział w tych prawach;

- w skład nieruchomości wchodzi grunt, tj. działka nr (…), na której pierwotni właściciele wybudowali budynek mieszkalny. Po kilku latach pierwotni właściciele dokupili sąsiadującą działkę nr (…), przedłużając tym samym działkę zakupioną pierwotnie (nr (…)) – w tej sytuacji powstał jeden grunt (działka) o powierzchni (…) m, należący do jednej księgi wieczystej. Później właściciele wybudowali budynek gospodarczy mieszczący się mniej więcej w 2/3 na działce nr (…), na której wybudowany został budynek mieszkalny, a w 1/3 na działce nr (…), która to była przedłużeniem działki nr (…) zakupionej pierwotnie.

Pytanie

Czy w związku z wyżej opisaną sytuacją istnieje możliwość całkowitego zwolnienia Państwa z podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu pierwszej nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z tym, że budynek gospodarczy przynależący do kupowanej przez Państwa nieruchomości swoją mniejszą częścią wchodzi w obszar drugiej działki, tj. (…) – uważają Państwo, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu pierwszej nieruchomości powinno być całkowite.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że kupują Państwo swoją pierwszą nieruchomość, w skład której wchodzi działka nr (…) i działka nr (…), budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy. Budynek mieszkalny znajduje się na działce nr (…). Budynek gospodarczy w większej części znajduje się na działce nr (…), a jego mniejsza część znajduje się na działce o nr (…). Budynek mieszkalny jak i budynek gospodarczy oraz grunt na którym stoją ww. budynki znajdują się w jednej księdze wieczystej. Nie przysługuje Państwu i nigdy nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokali dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udział w tych prawach.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje w sytuacji gdy do nieruchomości oprócz budynku mieszkalnego przynależy budynek gospodarczy znajdujący się na dwóch działkach ewidencyjnych.

Państwa zdaniem, powinni być Państwo całkowicie zwolnieni z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem gospodarczym, o ile stanowią one część składową tego gruntu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie ww. przepisu − objęta będzie także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z budynkiem gospodarczym, jeżeli stanowią one część składową tego gruntu.

Przy czym zwolnieniem objęta jest ta część nieruchomości gruntowej i związanych z nią części składowych gruntu, która obejmuje działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, na których znajduje się budynek mieszkalny. Jeżeli więc jeden budynek mieszkalny znajduje się na jednej działce ewidencyjnej, to zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest sprzedaż tej działki ewidencyjnej wraz z naniesieniami na niej posadowionymi w postaci budynku mieszkalnego oraz wszystkich innych części składowych gruntu.

Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych wraz z naniesieniami, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.

Z opisu zdarzenia wynika, że na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny zlokalizowana jest część budynku gospodarczego.

Zatem, funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego z częścią budynku gospodarczego będzie skutkować zwolnieniem podatkowym, jednakże w przypadku budynku gospodarczego zwolnienie będzie dotyczyło tylko tej jego części, która znajduje się na działce nr (…).

Z kolei w stosunku do działki nr (…) oraz części budynku gospodarczego, znajdującego się na tej działce (pomimo objęcia ich tą samą księgą wieczystą co działki nr (…)) nie będzie miało zastosowania zwolnienie, określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, w stosunku do tej części przedmiotu sprzedaży, czyli nabycia działki ewidencyjnej nr (…) wraz z częścią budynku gospodarczego, nie będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, nie mogliśmy podzielić Państwa stanowiska, bowiem zwolnieniem objęta jest tylko część sprzedaży a nie jak Państwo twierdzą, całość.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan N.C. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.