Interpretacja indywidualna z dnia 6 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.61.2024.2.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia ośmiu umów sprzedaży lokali mieszkalnych w 2025 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2023 r.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia ośmiu umów sprzedaży lokali mieszkalnych  w 2025 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2023 r. Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 czerwca 2024 r. (wpływ 5 czerwca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan R. Z.

(…);

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani M. Z.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Wnioskodawcy) zawarli 11 października 2023 r. z deweloperem to jest spółką pod firmą (…) spółka komandytowa z siedzibą  w L. osiem umów deweloperskich w formie aktów notarialnych, to jest:

1)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

2)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

3)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

4)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

5)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

6)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

7)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.,

8)umowę deweloperską akt notarialny rep. A nr (…), na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będzie lokal z oznaczeniem (…) i przeniesienia prawa własności do tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.

Wszystkie wyżej wymienione lokale budowane są w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego w budynku z oznaczeniem w projekcie (…). Umowy ustanowienia odrębnej własności ww. lokali i przeniesienia prawa własności do nich i części wspólnych nieruchomości nastąpi według założeń ww. umów w terminie do 31 grudnia 2025 r.

Zainteresowani są polskimi rezydentami podatkowymi.

Pytanie

Czy będzie podlegała obciążeniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% na podstawie wprowadzonego od dnia 1 stycznia 2024 r. do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych art. 7a ust. 1 transakcja sprzedaży szóstego, siódmego i ósmego lokalu, które to są budowane w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego w jednym budynku, co do których umowy sprzedaży zawarte będą w terminie do dnia 31 grudnia  2025 r. na podstawie opisanych we wniosku umów deweloperskich zawartych w 2023 r., a sprzedaż ta będzie podlegała podatkowi od podatku od towarów?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nie powinni zostać obciążeni podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% podstawy opodatkowania z tytułu transakcji zakupu szóstego, siódmego i ósmego lokalu i części wspólnych w nieruchomości, która wystąpi w ramach wykonania opisanych we wniosku umów deweloperskich zawartych w 2023 r.

Na podstawie art. 4 pkt 3 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw z dnia  26 maja 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), od 1 stycznia 2024 r., dodaje się art. 7a w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych o treści: W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału  w takim lokalu, wynosi 6%.  

Natomiast zgodnie z art. 13 tej ustawy: przepisów art. 2 pkt 4 lit. a art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku,  z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów  i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2-3 ww. ustawy notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana  w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Natomiast zgodnie z art. 4 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy  o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy  o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463):

W ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.  z 2023 r. poz. 170) wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 2 w pkt 4 lit. a otrzymuje brzmienie:

„ a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,”;

3) po art. 7 dodaje się art. 7a w brzmieniu:

„ Art. 7a.

1. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały  w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.”

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4,  w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych  w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy.

Zdaniem Zainteresowanych skoro do zawarcia opisanych umów deweloperskich dotyczących zobowiązania do budowy i sprzedaży ośmiu lokali w tym samym budynku, doszło przed  1 stycznia 2024 r., to zawarcie umów sprzedaży tych lokali w wykonaniu umów deweloperskich nie będzie skutkować opodatkowaniemsprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6% podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy  art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.  z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowani zawarli 11 października 2023 r. z deweloperem osiem umów deweloperskich w formie aktów notarialnych, na podstawie których deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku z oznaczeniem (…) w L. przy ul. (…), w którym znajdować się będą lokale z oznaczeniem (…) i przeniesienia praw własności do tych lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym  (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695):

W myśl art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Jak wynika z art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa, a tym samym jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie umów deweloperskich nastąpiło 11 października 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Państwa w 2025 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).