Interpretacja indywidualna z dnia 5 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.179.2024.4.AD

Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności naniesień.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 24 maja 2024 r. (wpływ 24 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

T. (dalej: Kupujący)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

G. Sp.k. (dalej: Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

I.Przedmiot składanego wniosku

Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) obejmujące grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami i naniesieniami, położone w (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Strony są zainteresowane pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

II.Opis Nieruchomości

W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

a) prawo użytkowania wieczystego działki numer 1, położonej w (…) przy ul. (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) oraz prawo własności:

-budynku biurowego o powierzchni użytkowej (…) m² wg informacji z księgi wieczystej, posadowionego na ww. działce (dalej: „Budynek”),

-budynku trafostacji posadowionego na ww . działce;

- dalej zwane łącznie: „Budynkami",

oraz

b) prawo użytkowania wieczystego działki numer 2, położonej w (…), przy ul. (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Na części działki nr 2 znajduje się parking z miejscami postojowymi oraz drogami manewrowymi z płyt betonowych ażurowych oraz chodnikami i przejściami dla pieszych z kostki brukowej wraz z ogrodzeniem z siatki panelowej (bez cokołu), stanowiący budowlę w myśl ustawy Prawo budowlane.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez grunt będący przedmiotem Transakcji mogą przechodzić, bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle ustawy Prawo budowlane powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych).

Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego na podstawie uchwały (…) Rady Miasta (…) z (…) r. Działka numer 1 znajduje się w granicach terenu elementarnego (…) o przeznaczeniu wielofunkcyjna zabudowa śródmiejska usługowa, usługowo-mieszkaniowa, natomiast działka numer 2 znajduje się w granicach terenu elementarnego o symbolu (…) o przeznaczeniu wielofunkcyjna zabudowa śródmiejska mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa i usługowa w tym usługi kultury; do czasu realizacji ustaleń planu dopuszcza się zagospodarowanie tymczasowe zgodne z ustaleniami planu oraz parkingi naziemne.

Z uwagi na fakt, że działka 2 położona jest na obszarze (…), zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 4 ust. 2 ustawy o portach i przystaniach morskich, przeniesienie prawa użytkowania tej działki:

i.wymaga uprzedniej zgody ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej,

ii.obciążone jest prawem pierwokupu przez podmiot zarządzający portem oraz

iii.w przypadku, gdyby podmiot zarządzający portem nie skorzystał ze swojego prawa pierwokupu, obciążone jest prawem pierwokupu przez Skarb Państwa.

W związku z powyższym, warunkiem zawarcia Transakcji będzie wydanie przez Ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej odpowiedniej zgody oraz nieskorzystanie z praw pierwokupu przez odpowiednie organy w odniesieniu do działki 2. Ze względu na powyższe, na chwilę obecną zakładane jest, iż do Transakcji dojdzie w dwóch krokach,  tzn. najpierw dojdzie do sprzedaży wszystkich aktywów inne niż prawa użytkowania wieczystego działki numer 2 (oraz praw do naniesień na tej działce), a następnie po nieskorzystaniu z praw pierwokupu przez odpowiednie organy do sprzedaży działki 2 (wraz z prawami do naniesień znajdujących się na tej działce).

III.Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający wynajmuje powierzchnie w Budynku oraz miejsca parkingowe innym podmiotom (w tym miejsca parkingowe znajdujące się na Nieruchomości oraz dodatkowo na dzierżawionej od innego podmiotu działce – dodatkowa informacja w tym zakresie znajduje się poniżej.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych i usług zleceń, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału, czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kupujący jest spółką francuską, która posiada inne nieruchomości komercyjne (ale nie w Polsce).

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynku oraz wynajem miejsc postojowych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej, w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący będzie na dzień zakupu Nieruchomości zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

IV.Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający kupił Nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji w (…) r.

Na dzień zakupu Nieruchomości znajdowały się już na niej naniesienia, które będą przedmiotem Transakcji.

Transakcja zakupu Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony w związku z opisaną dostawą.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

V.Zakres Transakcji

Na dzień sporządzenia wniosku o interpretację, Strony zakładają, że w ramach planowanej Transakcji (która jak wskazano powyżej będzie składać się z dwóch etapów) nastąpi:

-przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz 2 oraz prawa własności Budynków oraz innych naniesień znajdujących się na tych działkach lub poza ich granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

-przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (z zastrzeżeniem, że przeniesienie własności aktywów, które są objęte zakazem zbywania ustanowionym na rzecz banku finansującego Sprzedającego będzie uzależniona od wygaśnięcia takiego zakazu zbywania, co może nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości);

-przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

-przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw własności intelektualnej związanych z Nieruchomością, w tym prawo do dokumentacji projektowej, logo i nazwy/znaku towarowego (…), domeny internetowej oraz przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

-przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności egzemplarzy utworów/nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością;

-przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Nieruchomości gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Nieruchomości, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

-w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego (z zastrzeżeniem, że cesja wszelkich praw, które są obecnie przeniesione na bank finansujący Sprzedającego będzie uzależniona od ich ponownego przeniesienia przez bank finansujący Sprzedającego na Sprzedającego, co może nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości), zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

-przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców;

-przeniesienie praw i obowiązków z umów dotyczących dzierżawy części dachu Budynku (Sprzedający wydzierżawia dach dla najemcy) oraz dzierżawy paneli fotowoltaicznych (Sprzedający dzierżawi od jednego z najemców mikroelektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą towarzyszącą o łącznej mocy nie większej niż 50 kW), umowy najmu serwera systemu (…) (Sprzedający wziął w najem zmodernizowany system zarządzania budynkami z konfiguracją oraz aktualizacją oprogramowania), umowy najmu serwerów oraz stacji klienckich systemu telewizji dozorowej (…) (Sprzedający wziął w najem serwery oraz stacje klienckie systemu telewizji dozorowej (…) wraz z oprogramowaniem i konfiguracją w opłacie abonamentowej ); oraz

-w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat (…), zostaną przelane na Kupującego prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela). Jeżeli certyfikat taki nie zostanie uzyskany przed Transakcją, to Sprzedający będzie zobowiązany do spowodowania, aby certyfikat został uzyskany w odniesieniu do Budynku po Transakcji na własny koszt Sprzedającego).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

-dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

-instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i naniesień, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

-dokumentów gwarancji budowlanych (o ile takie są) lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

-dokumentów gwarancji projektowych (o ile takie są) lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

-pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektów budowlanych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Transakcja obejmie również przeniesienie na Kupującego przez Sprzedającego praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy dzierżawy z (…) r., z dalszymi zmianami, zawartej z A. sp. z o.o., z siedzibą w (…) (dalej: „A.”), na podstawie której Sprzedający dzierżawi od A. część nieruchomości zlokalizowanej na działce 3 należącej do A. z przeznaczeniem na prowadzenie parkingu dla samochodów osobowych; działka ta znajduje się w sąsiedztwie Nieruchomości.

Jednakże, w sytuacji gdyby ta umowa została rozwiązana przed datą Transakcji lub gdyby A. wycofał swoją zgodę na cesję tej umowy na rzecz podmiotu posiadającego tytuł prawny do działki 1, Strony wypracują i wynegocjują w dobrej wierze rozwiązanie, tak, aby miejsca postojowe znajdujące się na gruncie dzierżawionym Sprzedającemu na podstawie tej umowy wykorzystywane przez najemców miejsc postojowych (lub taką liczbę miejsc postojowych, jaką Sprzedający uzgodni z najemcami miejsc postojowych) mogły zostać przeniesione na działkę 2 nabywaną w ramach Transakcji przez Kupującego lub na inny teren z miejscami postojowymi (w tym ostatnim przypadku – za zgodą najemców na cesję takiego najmu na rzecz Kupującego jako dzierżawcy).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie istniejących na dzień Transakcji należności oraz zobowiązań pieniężnych Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

-prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,

-prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a C. sp. z o.o. z (…) r;

-prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie spółką zawartej pomiędzy Sprzedającym a G. sp. z o.o. z (…) r.;

-prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a G. M. sp. z o.o. z (…) r.;

-prawa i obowiązki wynikające z umów zleceń;

-decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

-oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

-prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

-środki pieniężne Sprzedającego, zgromadzone na rachunkach bankowych;

-księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

-zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Nieruchomości;

-źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

-tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości oraz aspektów komercyjnych, podatkowych, technicznych i środowiskowych przenoszonych aktywów;

-dokumentacji prawnej Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Zainteresowani planują wypowiedzenie przez Sprzedającego zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów, w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych – ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.).

Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego, w ramach Transakcji.

Zainteresowani nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Kupujący zawrze własną umowę lub umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, z którym umowę miał zawartą Sprzedający.

Zgodnie z intencją Stron po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Nieruchomości (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie prawa użytkowania wieczystego działki numer 1 wraz z Budynkami opiera się na pewnym zakładanym poziomie dochodu operacyjnego netto, który ma być generowany przez Budynek, a taki dochód operacyjny netto zostanie osiągnięty, jeśli uzgodniony pomiędzy Sprzedającym i Kupującym plan wynajmu zostanie w pełni zrealizowany.

W związku z powyższym Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej (…), do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiednich kwot w celu częściowego pokrycia ryzyka niedoboru dochodu operacyjnego netto, jak również pokrycia udzielonych przez Sprzedającego rabatów czynszowych na warunkach określonych w umowie gwarancji czynszowej. Po Transakcji Sprzedający będzie podejmował działania zmierzające do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia nowych umów najmu z Kupującym (lub aneksowania istniejących) zgodnie z planem wynajmu. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (lub fakturami) VAT.

VI.Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

-w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, z którym umowę miał zawartą Sprzedający;

-bezpośrednio po Transakcji, co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów;

-Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

- zarządzanie Nieruchomością;

- dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych, dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

VII.Dodatkowe informacje związane z Transakcją

Po Transakcji Sprzedający będzie prowadził czynności mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku, które na dzień Transakcji nie będą wynajęte (o ile takie powierzchnie będą w Budynku), a dodatkowo na mocy postanowień umowy przenoszącej będzie zobowiązany do uzyskania certyfikatu (…) (o ile takowy nie zostanie uzyskany jeszcze przed dniem Transakcji).

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach tego rodzaju transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Jest prawdopodobne, że po dokonaniu Transakcji, Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług budynków oraz budowli składających się na Nieruchomość doszło ponad dwa lata temu. Dlatego na dzień dostawy spełniony będzie warunek upłynięcia dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Intencją Stron jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków i budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w ramach Transakcji dojdzie do zawarcia dwóch umów sprzedaży.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku, gdy:

-organ podatkowy uzna, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług oraz

-Strony na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usługzrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, W przypadku, gdy:

-organ podatkowy uzna, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług oraz

-Strony na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług

sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (Strony wybiorą bowiem opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości – w oparciu o art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na interpretację indywidualną

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu, obejmujące dwie działki wraz z posadowionymi na nich budynkami i innymi naniesieniami (łącznie we wniosku określone jako Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.139.2024.3.AM w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-transakcja dostawy posadowionych na działkach 1 oraz 2 naniesień będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy,

-w sytuacji, w której Strony skutecznie złożą jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, sprzedaż działek 1 i 2 wraz z naniesieniami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji – jak wynika z wniosku – zrezygnują ze zwolnienia, które im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży całej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie znak: 0111-KDIB3-3.4012.139.2024.3.AM.

W odniesieniu do przywołanej na potwierdzenie stanowiska interpretacji indywidualnej wskazać należy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie, w związku z czym nie znajduje ona zastosowania w tej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

T. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.