Interpretacja indywidualna z dnia 4 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.213.2024.2.EK

Zwolnienie od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej w ramach rozliczenia zaległego zysku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy dostawa zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr A będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z: 29 maja 2024 r. (wpływ 29 maja 2024 r.) oraz 29 maja 2024 r. (wpływ 3 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca to spółka jawna (…) z siedzibą w K., numer posesji (…), posiadającej NIP (…) (dalej „Spółka”).

Spółka jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...) przy ulicy (…), stanowiącej działkę numer A, obręb (…), identyfikator działki (…), oznaczonej symbolem „BrV”, zapisanej w księdze wieczystej o numerze (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość zabudowana budynkiem kamienicy pochodzącej z XIX wieku, użytkowanej na cele niemieszkalne (usługowe). W budynku mieści się siedziba działalności gospodarczej prowadzonej przez osoby trzecie. Budynek jest wynajmowany przez Spółkę na rzecz:

a)X, (…);

b)Y, (…);

c)Z, (…).

Spółka jest właścicielem nieruchomości od 9 kwietnia 2013 r.

W przeszłości, tj. od 1 września 2004 r., Spółka wynajmowała nieruchomość, zaś w latach 2004-2007 poczyniła nakłady na nieruchomość, przekraczające 30% wartości początkowej. Nakłady poniesione na adaptację budynku na lokal gastronomiczny w latach 2004/2005 wyniosły (...) zł i były traktowane jako inwestycja w obcym środku trwałym.

W przeszłości Spółka użytkowała nieruchomość także na cele własne, tj. prowadzona była tam tzw. (…), gdzie były oferowane napoje oraz posiłki. Obecnie Spółka tylko wynajmuje nieruchomość osobom trzecim.

Spółka zamierza przekazać dwóm wspólnikom Spółki – osobom fizycznym – prawo własności ww. nieruchomości zamiast wypłaty z zysku z lat ubiegłych [art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) – świadczenie w miejsce wykonania], rozliczając się wg wartości rynkowej przekazywanego prawa. Dość w tym miejscu bowiem zaznaczyć, że od kilku lat, zysk przysługujący każdemu ze wspólników był opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jednak „czysty zysk netto” był pozostawiony w Spółce. Wspólnicy nie podejmowali uchwały o przeznaczeniu zysku do wypłaty. Wspólnicy nie podejmowali uchwały w przedmiocie zwiększenia kapitału podstawowego (podwyższenia wkładów wspólników). Zysk jest pozostawiony w spółce do rozliczenia w latach następnych (w bilansie: Zobowiązania inne w pasywach).

Wspólnicy pozostawiając wypracowany zysk w Spółce postąpili zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym przez NSA w wyroku z 10 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 2834/14, a co w kontekście skutków podatkowych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest powszechnie akceptowane w orzecznictwie, gdzie czytamy, że uchwała wspólników o pozostawieniu części czy całości zysku w spółce nie podlega PCC (zob. też np. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS z: 8 sierpnia 2017 r., nr 0111-KDIB4.4014.171.2017.2.JKU; 9 października 2017 r., nr 0114-KDIP3-2.4014.112.2017.1.AK1; 3 stycznia 2018 r., nr 0111-KDIB4.4014.378.2017.1.MCZ; 5 grudnia 2018 r., nr 0111-KDIB4.4014.414.2018.2.AD; 2 stycznia 2019 r., nr 0111- KDIB4.4014.418.2018.2.MD).

W chwili obecnej wspólnicy, a w tym Wnioskodawca, chcieliby się rozliczyć z zaległego zysku ze Spółką w formie niepieniężnej.

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności przeważającej Spółki jest produkcja i sprzedaż (…), a w tym produkcja (…). Spółka wynajmując część nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT i opodatkowuje tę czynność podatkiem VAT.

W efekcie planowanej czynności prawnej, każdy z dwóch wspólników Spółki, a w tym Wnioskodawca, mają otrzymać udziały we własności nieruchomości. Ze względu na panujący po stronie wspólników Spółki ustrój wspólności majątkowej, wspólnicy nabyliby nieruchomość do swojej wspólności majątkowej (współwłasność łączna). Rezultat ekonomiczny tej czynności prawnej doprowadziłby do sytuacji, że wspólnicy otrzymaliby część należnego im zysku do wypłaty, albowiem kwota zaległego zysku jest znacznie wyższa od wartości rynkowej nieruchomości. Wspólnicy, a w tym Wnioskodawca, zastanawiają się nad skutkami podatkowymi takiej czynności prawnej, a w szczególności w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1. Nabycie zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer A nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, albowiem sprzedawcami były osoby fizyczne (ówcześni współwłaściciele tej nieruchomości dokonujący sprzedaży w ramach zarządu prywatnym majątkiem), które oświadczyły w akcie notarialnym z 9 kwietnia 2015 r., repertorium A numer (…), przed notariuszem (…), że z tytułu tej czynności nie są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Przy nabyciu nieruchomości pobrany był jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych od strony kupującej, tj. Spółki.

2. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą, a umową sprzedaży opisaną powyżej, tj. w pkt 1.

3. Nieruchomość do momentu planowanego przekazania wspólnikom:

a) będzie wynajmowana w pewnej części, a z tytułu której to czynności Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług (pomieszczenia biurowe, części wspólne takie jak klatka, korytarz, toalety, etc.) i część ta obejmuje około 197 m²;

b) będzie w części obejmującej 67 m², w dalszym ciągu użytkowana na cele własne (pomieszczenia gospodarcze, garaż, tj. obiekty wchodzące w skład zabudowań nieruchomości) przez Spółkę i stan taki ma miejsce od początku użytkowania nieruchomości przez Spółkę;

c) będzie w pozostałej części niewynajmowana (nieużytkowana), stanowiąc pustostan (brak popytu na najem, dawna powierzchnia gastronomiczna), i stan taki ma miejsce od kwietnia 2020 r. i obejmuje około 153 m² powierzchni użytkowej nieruchomości.

4. Spółka użytkowała nieruchomość na cele własne od dnia jej nabycia, a następnie do roku 2018, gdy prowadziła tam m.in. dodatkową działalność gospodarczą, tj. (…) (lokal gastronomiczny, gdzie oferowane były posiłki, napoje, a w tym produkty Spółki). Przed nabyciem nieruchomości w dniu 9 kwietnia 2015 r. Spółka użytkowała nieruchomość na cele własne na podstawie umowy najmu, tj. od 1 września 2004 r. do dnia jej nabycia.

5. Od momentu nabycia nieruchomości do momentu jej przekazania wspólnikom, nieruchomość była/będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie jest na terenie nieruchomości prowadzona działalność gospodarcza zwolniona z podatku VAT, czy też nieopodatkowana). Innymi słowy, nieruchomość będzie w części wynajmowana (jak jest obecnie), a co podlega podatkowi VAT, w części wykorzystywana będzie nieruchomość na cele własne opisane w punkcie 3 lit. b) tego pisma, a w części nic się na niej nie dzieje (pomieszczenia są niezajmowane – puste).

6. Po 9 kwietnia 2013 r. do dnia planowanej dostawy (przekazania nieruchomości wspólnikom), ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynku lub jego części znajdującego się na działce numer A, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Poprawną polszczyzną napisano, że takie wydatki były dokonane w latach 2004-2007 (kapitalny remont).

7. Skorygowali Państwo następujące fragmenty opisu sprawy:

w ten sposób, że:

Celem wniosku o interpretację indywidualną jest dowiedzieć się, czy Spółka musi zapłacić VAT (opodatkować tym podatkiem) planowaną czynność prawną. Wynika to z całego wniosku, jego uzasadnienia.

Ponadto w kolejnym piśmie uzupełniającym wyjaśnili Państwo, że nabycie zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer A nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 9 kwietnia 2015 r., zawartej w formie aktu notarialnego repertorium (…), przed notariuszem (…); ilekroć we wniosku pojawia się inna data (inny rok i itp.), to jest to pomyłka.

Jednocześnie skorygowali Państwo następujący fragment opisu sprawy:

w ten sposób, że:

Pytanie

Czy dostawa (sprzedaż) przedmiotowej nieruchomości w opisanym stanie faktycznym, dokonana w roku 2024 lub w roku następnym, będzie korzystała ze zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku VAT od tej dostawy, ponieważ czynność ta korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towaru i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, skoro zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata;

zaś przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

i zważywszy na fakt, że takiego ulepszenia w przypadku Spółki po 9 kwietnia 2013 r., gdy Spółka nabyła prawo rzeczowe do Nieruchomości nie było;

a zatem należy stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia budynku najpóźniej 9 kwietnia 2013 r., na potrzeby rozumienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ po ich nabyciu przez Spółkę, nie były czynione już nakłady na ulepszenie o wartości co najmniej 30% wartości początkowej, a następnie nieruchomość była użytkowana najpierw na cele własne przez Spółkę (prowadzenie tzw. (…), czyli kawiarni z posiłkami), bądź była przedmiotem najmu?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w rozważanym przypadku dostawa nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem przy dostawie przedmiotowej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalno-biurowym, budynkiem gospodarczo-garażowym i budynkiem gospodarczym, są Państwo podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składnika majątku Spółki, wykorzystywanego w działalności gospodarczej Spółki.

W konsekwencji dostawa nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalno-biurowym, budynkiem gospodarczo-garażowym i budynkiem gospodarczym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

W ocenie Spółki, w rozważanym przypadku za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć najpóźniej moment, gdy Spółka nabyła nieruchomość, a nastąpiło 9 kwietnia 2013 r.

W ocenie Spółki, po przeanalizowaniu wszystkich powyższych dokumentów i na podstawie analizy przepisów w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest tak, że od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata i że nie były ponoszone już potem wydatki na ich ulepszenie. Nie powinna zatem być Spółka zobowiązana do zapłaty podatku VAT od tej dostawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powyższych przepisów nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana, spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jej zbycie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dostawa towarów podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Z kolei na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Ustawodawca przy założeniu zasady swobody umów nie stawia przeszkód, aby dłużnik zwolnił się ze zobowiązania przez spełnienie innego świadczenia, jeżeli również taka jest wola wierzyciela.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo przekazać dwóm wspólnikom Spółki – osobom fizycznym – prawo własności nieruchomości zamiast wypłaty z zysku z lat ubiegłych. Podstawą tej czynności będzie art. 453 Kodeksu cywilnego – świadczenie w miejsce wykonania.

Jak stanowi art. 453 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że wierzyciel może zgodzić się przyjąć – zamiast świadczenia, które dłużnik powinien spełnić zgodnie z treścią zobowiązania – inne świadczenie zaoferowane przez dłużnika w celu zwolnienia się ze zobowiązania (świadczenie w miejsce wypełnienia „datio in solutum”). Przesłankami wygaśnięcia zobowiązania są porozumienia stron oraz rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.

Świadczenie w miejsce wykonania może być dokonywane w ramach wszelkiego typu zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym (tj. wynikających z czynności prawnych). Zakres modyfikacji dotychczasowego zobowiązania uzależniony jest jedynie od ogólnie obowiązujących przepisów, ale to od uznania stron zależy, jakie świadczenie zgodzi się przyjąć wierzyciel w miejsce dotychczasowego i jakie dłużnik będzie mógł wykonać.

Należy podkreślić, że celem „datio in solutum” jest wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie, przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.

Przeniesienie własności przez dłużnika na rzecz wierzyciela, będące w istocie spełnieniem świadczeń wobec wierzyciela, stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. W wyniku powyższego przeniesienia praw własności wierzyciel rozporządza powyższym prawem jak właściciel. Przeniesienie własności towarów w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego stanowi zatem odpłatną dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów/świadczenie usługi podlega opodatkowaniu tym podatkiem, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem.

Należy zauważyć, że przepisy podatkowe nie zawierają jakichkolwiek ograniczeń, co do formy zapłaty. Wynagrodzenie (zapłata) nie musi nastąpić w formie świadczenia pieniężnego. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę numer A. W budynku mieści się siedziba działalności gospodarczej prowadzonej przez osoby trzecie. W przeszłości użytkowali Państwo nieruchomość także na cele własne – obecnie tylko ją Państwo wynajmują. Prawo własności nieruchomości zamierzają Państwo przekazać dwóm wspólnikom Spółki zamiast wypłaty z zysku z lat ubiegłych. W efekcie planowanej czynności prawnej, każdy z dwóch wspólników Spółki ma otrzymać udziały we własności nieruchomości. Ze względu na panujący po stronie wspólników Spółki ustrój wspólności majątkowej, wspólnicy nabędą nieruchomość do swojej wspólności majątkowej (współwłasność łączna). Jak Państwo wskazują, rezultat ekonomiczny tej czynności prawnej doprowadzi do sytuacji, że wspólnicy otrzymają część należnego im zysku do wypłaty, gdyż kwota zaległego zysku jest znacznie wyższa od wartości rynkowej nieruchomości.

Na tle powyższego Państwa wątpliwości dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie, tj. przekazaniu nieruchomości wspólnikom Spółki w zamian za zwolnienie z długu.

W odniesieniu do okoliczności opisanych we wniosku należy wskazać, że w zamian za zwolnienie z długu przeniosą Państwo na wspólników własność nieruchomości (każdy z dwóch wspólników Spółki otrzyma udziały we własności nieruchomości). Czynność ta ma zatem charakter odpłatny. Tym samym istnieje bezpośredni związek pomiędzy przeniesieniem prawa własności nieruchomości a zwolnieniem z długu stanowiącym wynagrodzenie będące konkretną wartością wyrażalną w pieniądzu.

W świetle powyższego, przeniesienie przez Państwa na rzecz wspólników nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, traktować należy jak dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Będą Państwo działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, gdyż dokonają dostawy nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle korzysta ze zwolnienia.

Analiza przedstawionych okoliczności w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości na rzecz wspólników Spółki w zamian za zwolnienie z długu, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłyną co najmniej 2 lata.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że:

· są Państwo właścicielem nieruchomości od 9 kwietnia 2015 r. (akt notarialny z 9 kwietnia 2015 r. repertorium (…));

· wcześniej, tj. od 1 września 2004 r. do dnia nabycia nieruchomości, użytkowali ją Państwo na cele własne, na podstawie umowy najmu;

· od momentu nabycia nieruchomości do momentu jej przekazania wspólnikom, nieruchomość była/będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie jest na terenie nieruchomości prowadzona działalność gospodarcza zwolniona z podatku VAT, czy też nieopodatkowana);

· od momentu nabycia nieruchomości do dnia jej planowanej dostawy, ponoszone przez Państwa wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynku lub jego części znajdującego się na działce numer A, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, nie będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Takie wydatki poniesione zostały w latach 2004-2007 (kapitalny remont), gdy Spółka najmowała tę nieruchomość.

· zbycie nieruchomości nastąpi w roku 2024 lub w roku następnym.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynku do momentu jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i – od momentu nabycia do dnia planowanej dostawy – nie ponosili Państwo wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej, to w odniesieniu do tej transakcji zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. W świetle powyższego dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek kamienicy, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowanie

Dostawa zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer A, dokonana w roku 2024 lub w roku następnym, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Ponadto, w tym miejscu należy zwrócić uwagę, że ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

W konsekwencji przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. nieruchomości zabudowanej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – ostatecznie sformułowanego pytania Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).