Interpretacja indywidualna z dnia 3 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.183.2024.2.ASZ

Opodatkowanie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podstawy opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Akt notarialny (Numer repetytorium: (…) został sporządzony w Kancelarii Notarialnej (…), (…), zlokalizowanej przy ul. (…), (…). Dnia (…) 2023 r. miało miejsce zawarcie umowy sprzedaży mieszkania, gdzie nabywcą był K.S. (Wnioskodawca). W ramach transakcji, Wnioskodawca spłacił kredyt poprzednich właścicieli w kwocie (…) zł oraz uregulował sprzedającym kwotę (…) zł. Wnioskodawca zaznaczył, że poprzedni właściciele nie byli w stanie dokonać pełnoprawnego zakupu od dewelopera z powodu nałożonych sankcji. Ponadto, zgodnie z posiadanymi informacjami, poprzedni właściciele umowy są obywatelami (…).

W związku z zakupem, nabywca został obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł, który został naliczony od całkowitej sumy sprzedaży umowy wynoszącej (…) zł. Wnioskodawca zaznaczył, że oczekiwano, iż podatek od czynności cywilnoprawnych będzie naliczony jedynie od różnicy sprzedaży w wysokości (…) zł, co skutkowałoby opodatkowaniem kwoty (…) zł.

Wnioskodawca wskazał, że umowa, która została zawarta (…) 2023 r. to umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej zawartej przez poprzednich właścicieli. Ww. umowa to umowa wykupienia cesji i umowa sprzedaży w jednym akcie notarialnym. Nastąpiło wykupienie umowy cesji; przybrała ona postać czynności wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca poinformował, że załączył Repertorium A nr (…) oraz wskazał, że do tej sprawy jest jeszcze Repertorium A nr (…) z (…) 2024 r., gdzie nastąpiła umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności nastąpiło z Dewelopera na Wnioskodawcę, tym samym włączyła się do wspólności majątkowej Wnioskodawcy i jego żony.

Kwota (…) zł to kwota odstępnego, natomiast kwota (…) zł stanowi wartość rynkową mieszkania. Notariusz z (…), gdzie Wnioskodawca zamieszkuje, powiedział, że w takich wypadkach zawsze pobiera 1% podatku od czynności cywilnoprawnych od kwoty różnicy w cesji. Według tego, wcześniejsi właściciele wzięli kredyt na kwotę (…) zł, teraz zostało kupione przez Wnioskodawcę za (…) zł. Czyli różnica w sprzedaży wynosi (…) zł. Dlatego też Wnioskodawca składa prośbę o indywidualną interpretację i zapłacenie (…) zł podatku od czynności cywilnoprawnych, zamiast uiszczonych (…) zł.

W świetle powyższego, Wnioskodawca zwraca uwagę na rozbieżność między oczekiwanym sposobem naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych a faktycznie zastosowanym. W związku z tym, Wnioskodawca prosi o przeanalizowanie powyższej sytuacji oraz ewentualne skorygowanie naliczonej kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytania

Dlaczego została pobrana kwota od całkowitej kwoty zakupu, a nie od różnicy sprzedaży?

Czy podatek powinien w ogóle wystąpić, jeśli cesja została przejęta i spłacona, a poprzedni właściciel cesji zarobił (…) zł?

Pana stanowisko w sprawie

Według interpretacji innych notariuszy, zawsze pobierają oni kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych od różnicy sprzedaży.

Przeniesienie mieszkania odbyło się z dewelopera na osobę, więc de facto z rynku pierwotnego.

W akcie notarialnym została uwzględniona wartość lokalu w wysokości kwotę (…) zł, co zostało potwierdzone przez dewelopera jako kwota opłacona przez nabywców za mieszkanie. Zgodnie z tymi ustaleniami, kwota ta stanowi zwrot poniesionych kosztów i ze względu na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, podlega zwolnieniu z opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże, poza tą kwotą zwrotu, występuje dodatkowo opłata w wysokości (…) zł wynikająca z cesji umowy.

Zgodnie z Pana interpretacją, jedynie ta kwota powinna być uwzględniona jako podstawa opodatkowania. Po konsultacji z innym notariuszem, otrzymał Pan informację, że w przypadku podobnych transakcji, ów notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych jedynie od różnicy. Wcześniej, jako nabywca, spotkał się Pan z analogiczną sytuacją i również uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych od różnicy po przeprowadzeniu kolejnego aktu notarialnego, obejmującego przeniesienie własności z dewelopera na Pana.

W związku z powyższym, zwraca się Pan z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie kwestii poboru podatku od czynności cywilnoprawnych oraz uprzejmie prosi o przychylne rozpatrzenie Pana wniosku. Chciałby Pan uzyskać klarowne wyjaśnienie dotyczące zastosowania podatku od czynności cywilnoprawnych w kontekście niniejszej transakcji, aby móc uregulować wszelkie zobowiązania podatkowe zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

a)umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b)umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c)(uchylona),

d)umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

e)umowy dożywocia,

f)umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

g)(uchylona),

h)ustanowienie hipoteki,

i)ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

j)umowy depozytu nieprawidłowego,

k)umowy spółki.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają:

2)zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

3)orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Zawarty w zacytowanym przepisie katalog czynności podlegających opodatkowaniu jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że tylko czynności enumeratywnie w nim wskazane mogą powodować powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy wskazać, że o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikację pod względem prawnym.

Instytucję przelewu (cesji) wierzytelności regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego:

Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przelew wierzytelności jest konstrukcją prawną, przewidzianą w ogólnych zasadach zobowiązań, prowadzącą do zmiany osoby wierzyciela, podczas gdy przedmiot zobowiązania pozostaje ten sam. Umowy cesji wierzytelności należą do czynności prawnych rozporządzających o skutkach zbliżonych do umowy przenoszącej własność. Dodać należy, że cesja nie ma formy samoistnej umowy, dlatego też dla jej realizacji musi być dokonana czynność cywilnoprawna, na podstawie której nastąpi przeniesienie wierzytelności.

Z treści art. 510 § 1 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Według art. 511 cyt. Kodeksu cywilnego:

Jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również pismem stwierdzony.

Stosownie do art. 555 Kodeksu cywilnego:

Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio między innymi do sprzedaży praw majątkowych.

Rzeczami w rozumieniu Kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Podkreślić należy, że umowa cesji jako niewymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile nie przybierze postaci jednej z umów wymienionych w tym przepisie, w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego.

Z kolei, jeśli umowa cesji przybierze postać umowy sprzedaży, to wówczas podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że (…) 2023 r. została zawarta umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej zawartej przez poprzednich właścicieli mieszkania. Ww. umowa to umowa wykupienia cesji i umowa sprzedaży w jednym akcie notarialnym. Poprzedni właściciele zaciągnęli kredyt na ww. mieszkanie na kwotę (…) zł. W ramach transakcji, spłacił Pan kredyt poprzednich właścicieli mieszkania w kwocie (…) zł oraz uregulował sprzedającym kwotę (…) zł (kwota odstępnego). Ww. umowa przybrała postać czynności wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z zakupem, został Pan obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł, który został naliczony od całkowitej sumy sprzedaży wynoszącej (…) zł (kwota (…) zł stanowiła wartość rynkową mieszkania).

Pana zdaniem, jedynie kwota (…) zł, czyli różnica w sprzedaży powinna być uwzględniona jako podstawa opodatkowania.

Mając na uwadze wyżej zacytowane przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, że skoro przedstawiona we wniosku umowa cesji przybrała formę umowy sprzedaży praw majątkowych (miał miejsce zakup cesji), to stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

W związku z powyższym, skoro w przedstawionym stanie faktycznym – jak Pan wskazał – zawarta przez Pana umowa cesji praw i obowiązków przybrała postać umowy sprzedaży, to czynność ta (umowa sprzedaży praw), dokonana na Pana rzecz, podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania – zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 ww. ustawy – należało zatem określić w oparciu o wartość rynkową nabytych praw na dzień podpisania ww. umowy. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. ustawy stawka podatku w związku z zawarciem tej transakcji wynosi 1%.

Nie można zatem zgodzić się z Panem, że podatek od czynności cywilnoprawnych należało zapłacić od różnicy pomiędzy kwotą wynikającą z zawartej umowy cesji praw ((…)zł), a kwotą zakupu lokalu mieszkalnego ((…) zł), poniesioną przez poprzednich właścicieli.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania należało przyjąć wartość określoną w zawartej umowie cesji praw (umowie sprzedaży ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej), tj. kwotę (…) zł, skoro wartość ta stanowiła wartość rynkową zbywanych praw w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na dzień podpisania ww. umowy. Tym samym w przedmiotowej sprawie podstawy opodatkowania absolutnie nie może stanowić wartość wynikająca z ww. różnicy wskazanej przez Pana.

Zatem w analizowanym stanie faktycznym podatek od czynności cywilnoprawnych został przez notariusza słusznie naliczony i pobrany.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślamy, że nie mamy kompetencji do udzielania zwrotów czy też korekty naliczonej kwoty podatku jak również nie prowadzimy postępowań podatkowych, dowodowych, wyjaśniających. W związku z czym nie jesteśmy uprawnieni do oceny załączonych przez Pana dokumentów. Kompetencje w zakresie stwierdzenia nadpłaty w podatku („zwrotu”) posiada naczelnik właściwego urzędu skarbowego.

W przesłanym przez Pana wniosku w poz. 32 (Wniosek o doręczenie za pomocą środków komunikacji elektronicznej) wskazał Pan adres email. Na ten adres korespondencja w sprawie nie może być wysłana, gdyż przez pojęcie „adres elektroniczny” należy rozumieć adres elektroniczny w systemie teleinformatycznym, służącym do obsługi doręczeń, za pomocą którego organ podatkowy może doręczyć dokumenty elektroniczne i otrzymać wymagane przepisami elektroniczne urzędowe potwierdzenie doręczenia. Adres e-mail nie wypełnia definicji adresu elektronicznego i nie może służyć do przesyłania pism urzędowych.

W związku z powyższym, w celu zachowania należytej ochrony Pana danych osobowych ta interpretacja została przesłana drogą elektroniczną na adres eUS, skoro na dzień wysyłania interpretacji Pana zgoda na przekazywanie korespondencji za pośrednictwem kanału: e-Urząd Skarbowy jest wyrażona i obowiązuje).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.