Interpretacja indywidualna z dnia 29 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.138.2024.1.PR

Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca C (podatnik) jest osobą fizyczną, która podlega obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, jak również nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów bez względu na źródło ich osiągania.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), ze stałym miejscem wykonywania działalności gospodarczej w (…), zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP pod numerem NIP: (…). Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej jest (…).

Rokiem podatkowym Wnioskodawcy jest rok kalendarzowy. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej od 2023 r. opodatkowany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W 2012 r. Wnioskodawca wraz ze wspólnikami Spółki cywilnej działającej pod firmą: (…) z siedzibą w (…), adres: (…), NIP: (…), REGON: (…) (dalej także jako: „Spółka cywilna”), której przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Spółki cywilnej jest (…) na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) 2012 r. w formie aktu notarialnego rep. (...) nabył nieruchomość położoną w miejscowości (…), składającą się z działki nr (...) o powierzchni (...) ha objętą na moment zawarcia ww. umowy księgą wieczystą KW nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) (dalej także jako „działka nr (...)”).

Zgodnie z przedmiotową Umową sprzedaży Spółka (…) z siedzibą w (...) sprzedała na rzecz wyżej wymienionych podmiotów działkę (...) za łączną cenę brutto w kwocie (…) zł ((…)), a to:

-A i B – wspólnikom Spółki cywilnej pod firmą: (…) z siedzibą w (...) w udziale 67/100 części za cenę brutto (…) zł, w tym podatek VAT w stawce 23% – w kwocie (…) zł; oraz

-C – prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą: (…) z siedzibą w (...) w udziale 33/100 części za cenę brutto (…) zł, w tym podatek VAT w stawce 23% – w kwocie (…) zł.

Przedmiotowa działka nr (...) na dzień zawarcia wyżej wymienionej Umowy sprzedaży, tj. na (…) 2012 r. stanowiła nieruchomość niezabudowaną, bowiem budynek, który był wcześniej na niej usytuowany został rozebrany. Powyższe potwierdza ostateczna decyzja Starosty (…) nr (…) z dnia (…) mocą której orzeczono w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ewid. (…) wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. (…).

Na chwilę obecną działka (...) objęta jest księgą wieczystą KW nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...). W Dziale II przedmiotowej księgi wieczystej jako współwłaściciele działki nr (...) wpisani są:

a) A oraz B – na prawach wspólności łącznej wspólników Spółki cywilnej – w udziale wynoszącym 67/100 (sześćdziesiąt siedem setnych) części – na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem w (…) 2012 r., Rep. (...),

b) C – w udziale wynoszącym 33/100 (trzydzieści trzy setne) części – na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem w (…) 2012 r., Rep. (...).

Działka nr (...) została ujęta w ewidencji środków trwałych C z datą przyjęcia do użytkowania (…) 2012 r. Działka ta nie była amortyzowana przez Wnioskodawcę, bowiem grunty nie podlegają amortyzacji. Działka nr (...) została również ujęta w ewidencji środków trwałych Spółki cywilnej, przy czym ze względu na uregulowania podatkowe nie była amortyzowana (grunty nie podlegają amortyzacji).

Decyzją z (...) 2015 r., znak: (...) Starosta (…) po rozpatrzeniu wniosku z (…) 2014 r. złożonego przez A, B, C przeniósł decyzję z (…) 2010 r., znak: (...), nr (…) udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. (…) wydaną dla (…) na rzecz: A, B oraz C.

W 2012 roku Spółka cywilna – (…) sfinansowała całościowe wykonanie piwnicy wraz ze stropem i schodami, które było poczynione ze środków Spółki cywilnej, co dokumentuje faktura VAT (…) z (…) 2012 r. Następnie mocą uchwały Spółki cywilnej – Spółka cywilna z dniem (…) 2012 r. postanowiła sprzedać dotychczas poniesione nakłady na działce nr (...). Sprzedaż nakładów nastąpiła m.in. na rzecz Wnioskodawcy, jak również na rzecz A oraz B – wszystkich występujących w ramach umowy sprzedaży nakładów jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Pozostałe etapy budowy domu mieszkalnego na działce nr (...) miały miejsce w latach 2013-2022. Budowa domu mieszkalnego została w tych latach w całości sfinansowana ze środków prywatnych Wnioskodawcy, ze środków prywatnych A oraz z prywatnych środków B. Wybudowanie nieruchomości w tych latach w żadnym zakresie nie zostało sfinansowane przez Spółkę cywilną ani przez C w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Z tego też względu ani Wnioskodawca ani Spółka cywilna nie ujęli budynku w ewidencji środków trwałych, nie wykazali w kosztach uzyskania przychodów wydatków poniesionych na wybudowanie nieruchomości po sprzedaży nakładów, jak również po oddaniu budynku do użytku nie dokonywali względem budynku odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie uwzględniali ich w kosztach uzyskania przychodu Wnioskodawcy ani Spółki cywilnej. W ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy oraz Spółki cywilnej widnieje wyłączenie sama działka nr (...), na której wzniesiono wyżej wymieniony budynek mieszkalny. Poniesione na wybudowanie nieruchomości nakłady zostały sfinansowane z prywatnych środków Wnioskodawcy, A oraz B w sposób wskazany powyżej. Dodatkowo należy wskazać, że na działkę nr (...) nie zostały poniesione żadne nakłady przez osoby trzecie.

Budynek wzniesiony na działce (...) został zakwalifikowany wg. PKOB jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanych przez Starostę (…) 2023 r. – działka nr (...) stanowi w ewidencji użytek B (tereny mieszkaniowe) i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym (…).

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) przyjętego uchwałą nr (…) Rady (…) z dnia (…) 2007 r. ((…)) – część działki nr (...) położona jest (…).

Dodatkowo zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) – część działki nr: (...).

Z zaświadczenia wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) 2022 r., znak: (...) wynika, że organ przyjął bez sprzeciwu zawiadomienie o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi usytuowanego na działce nr (…).

Zawiadomieniem z (…) 2021 r. wydanym przez Burmistrza (...) nadano numer porządkowy (…) dla budynku mieszkalnego usytuowanego na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w miejscowości (...), gmina (...), zaś zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd (...) 2023 r., znak: (…) w budynku w (...) przy ulicy (…) brak jest osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy.

Współwłaściciele działki nr (...) 2023 r. zawarli w formie aktu notarialnego Umowę Przedwstępną Sprzedaży, rep. (…), której przedmiotem jest nieruchomość położona w (...), stanowiąca działkę nr (...) (dalej także jako: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”). Stosownie do treści Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zobowiązanym do kupna przedmiotowej nieruchomości jest osoba fizyczna – D.

Mocą Przedwstępnej Umowy Sprzedaży A i B jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą: (…) z siedzibą w (...), A działający imieniem i na rzecz C oraz D zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której:

a)A i B jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą: (…) z siedzibą w (...) sprzedadzą D – własność całego swojego udziału wynoszącego 67/100 część – w nieruchomości położonej w (...), objętej kw. nr (...), stanowiącej działkę nr (...), zabudowaną wyżej opisanym budynkiem mieszkalnym przy ulicy (...); kwota sprzedaży netto została powiększona o należny podatek VAT wg stawki 8%;

b)C sprzeda D – własność całego swojego udziału wynoszącego 33/100 część – w nieruchomości położonej w (...), objętej KW nr (...), stanowiącej działkę nr (...), zabudowaną wyżej opisanym budynkiem mieszkalnym przy ulicy (...); kwota sprzedaży netto została powiększona o należny podatek VAT wg stawki 8%.

Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży działka nr (...) stanowi nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonym numerem porządkowym (…) przy ulicy (...). Z tytułu sprzedaży działki nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym (…) (w części dotyczącej udziałów przysługujących A oraz B) oraz C, są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (tekst jednolity, Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) o podatku od towarów i usług, zwanej dalej „ustawą o VAT”.

Spółka cywilna oraz C są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedaż zabudowanej nieruchomości na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, do zawarcia której Strony zobowiązują się na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Strony Umowy Przedwstępnej Sprzedaży oświadczyły, iż do sprzedaży udziałów w prawie własności działki nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym na podstawie umowy, do zawarcia której zobowiązują się przedmiotową Umową Przedwstępną Sprzedaży – zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatkiem VAT). Ponadto Strony zgodnie oświadczyły, że ich intencją jest zastosowanie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, jak również opodatkowanie podatkiem VAT wszelkich płatności dokonywanych na poczet ceny sprzedaży, w szczególności w formie zadatków lub zaliczek.

Wskazać jednocześnie należy, iż nieruchomość w części była przedmiotem umowy najmu z (…) 2018 r. zawartej z osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. Współwłaściciele działki nr (...) 2023 r. zawarli z najemcą porozumienie o rozwiązaniu tej umowy najmu ze skutkiem na (…) 2023 r. – w związku z powyższym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży opisana powyżej umowa najmu nie będzie obowiązywać (wygaśnie), a przedmiot umowy znajdował się będzie w wyłącznym posiadaniu współwłaścicieli działki nr (...).

Pytania

1.Czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr (...) należy zaliczyć do źródła przychodu ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. – o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2674 z późn. zm., dalej także jako: „ustawa o PIT”)?

2.Czy Wnioskodawca w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr (...) może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, po spełnieniu warunków wskazanych w tym przepisie?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, uzyskany przez niego przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr (...) należy zaliczyć do źródła przychodu ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT w zw. z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr (...) może on skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT po spełnieniu warunków wskazanych w tym przepisie.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1)rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2)ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jak i związanego z tym budynkiem gruntu. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy. W odniesieniu do działki nr (...) wskazać tym samym należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem sprzedaży będzie podlegać nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Ze względu na powyższe skutki podatkowe sprzedaży działki nr (...) należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że działka nr (...) została nabyta przez Spółkę cywilną w 2012 r. Na przedmiotowej nieruchomości w latach 2013-2022 wzniesiony został budynek mieszkalny. Z zaświadczenia wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) nr (...) z (...) 2022 r., znak: (...) wynika, że organ przyjął bez sprzeciwu zawiadomienie o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi usytuowanego na działce nr (...) w (...) przy ulicy (...).

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr (...) należy zaliczyć do źródła przychodu ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT w zw. z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT.

Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji DKIS z 26 lipca 2023 r., znak: 0112-KDIL2-2.4011.402.2023.2.AG, w której stwierdzono, że:

„W odniesieniu do nieruchomości nr 1 wskazuję, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie stanowił dla Pana, jako wspólnika spółki, przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedaży bowiem będzie podlegać nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nieruchomość nr 1 składa się z dwóch działek, przy czym objęte są one jedną księgą wieczystą, stanowią więc jedną nieruchomość. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano”.

W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości co do tego, że budynek mieszkalny wraz z związanym z nim gruntem ma związek z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, jednakże ustawodawca w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT wprost wyłącza przychody ze zbycia budynku mieszkalnego, gruntu lub udziału w gruncie związanym z tym budynkiem ze źródła „przychody z działalności gospodarczej”. W przedmiotowej sprawie grunt sprzedawany z budynkiem mieszkalnym należy uznać, za grunt związany ze sprzedawanym budynkiem mieszkalnym, co wynika bezpośrednio z treści art. 10 ust. 3 ustawy o PIT. Za grunt związany z budynkiem należy bowiem uznać grunt, na którym taki obiekt budowlany – budynek mieszkalny został posadowiony.

Ze względu na powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze zbycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) będącej środkiem trwałym Wnioskodawcy zabudowanej budynkiem mieszkalnym należy przyporządkować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Końcowo należy wskazać, iż Wnioskodawca w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki nr (...) będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, po spełnieniu warunków wskazanych w przedmiotowym przepisie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i od 2023 r. opodatkowuje Pan swoją działalność gospodarczą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zatem, w celu ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży przysługującego Panu udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę nr (...) należy odnieść się do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm). Ustawa ta określa zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 12 ust. 10 ww. ustawy wynika, że:

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych od 2023 r. (...) 2012 r. wraz ze wspólnikami Spółki cywilnej (...) nabył Pan w formie aktu notarialnego udział w nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki nr (...). Działka ta została ujęta w Pana ewidencji środków trwałych, lecz nie była amortyzowana gdyż grunty nie podlegają amortyzacji. (...) 2015 r. na rzecz: A; B oraz C została przeniesiona decyzja udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, tj. (...). W 2012 r. Spółka cywilna sfinansowała całościowe wykonanie piwnicy wraz ze stropem i schodami, które było poczynione ze środków Spółki cywilnej. Następnie mocą uchwały Spółki cywilnej (…) 2012 r. sprzedano poniesione nakłady na działce (...) na Pana rzecz oraz pozostałych współwłaścicieli. Pozostałe etapy budowy domu mieszkalnego na działce nr (...) miały miejsce w latach 2013-2022. Budowa domu mieszkalnego została w tych latach w całości sfinansowana ze środków prywatnych Pana oraz A i Pana B. Budynek wzniesiony na działce (...) został zakwalifikowany wg. PKOB jako budynek mieszkalny jednorodzinny. (…) 2023 r. Pan wraz pozostałymi współwłaścicielami zawarł w formie aktu notarialnego Umowę Przedwstępną Sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca działkę nr (...). Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży działka nr (...) stanowi nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonym numerem porządkowym (…) przy ulicy (...). Nieruchomość w części była przedmiotem umowy najmu z (...) 2018 r. zawartej z osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. Współwłaściciele działki nr (...) 2023 r. zawarli z najemcą porozumienie o rozwiązaniu tej umowy najmu ze skutkiem na (...) 2023 r. – w związku z powyższym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży opisana powyżej umowa najmu nie będzie obowiązywać (wygaśnie), a przedmiot umowy znajdował się będzie w wyłącznym posiadaniu współwłaścicieli działki nr (...).

W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. Dlatego też należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

W związku z tym, że Pana działalność jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to do przychodu z planowanego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym zastosowania nie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nabycie działki, na której został wybudowany budynek mieszkalny, nastąpiło w 2012 r. a więc jej planowane zbycie nastąpi po upływie pięciu lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Oceniając skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, na której wybudowano budynek mieszkalny, planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie także stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej przez Pana sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę nr (...) nie będzie stanowił dla Pana przychodu z działalności gospodarczej. Ponadto, planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód z tytułu planowanej sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Konsekwencją powyższego będzie brak możliwości zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży przez Pana udziału w nieruchomości któregokolwiek ze zwolnień przedmiotowych wymienionych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można bowiem zwolnić z opodatkowania czegoś co nie stanowi przedmiotu opodatkowania. W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest niezasadne.

W rezultacie, oceniając całościowo Pana stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe, z uwagi na fakt, że Pana stanowisko w niniejszej sprawie zawiera błędne uzasadnienie, iż planowane zbycie udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości będzie zwolniony od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazać należy, że rozstrzygnięcia w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).