Interpretacja indywidualna z dnia 22 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.104.2024.2.EB

Ustalenie, czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz dokumentowanie tej transakcji fakturą.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości objętych KW (...) – jest prawidłowe,

-dokumentowania fakturą transakcji dokonanej na rzecz podatnika podatku VAT – jest prawidłowe;

-dokumentowania fakturą transakcji dokonanej na rzecz osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz dokumentowania tej transakcji fakturą. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 17 kwietnia 2024 r. z 18 kwietnia 2024 r. (wpływ (wpływ 17 kwietnia 2024 r. i 18 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca – działając jako komornik prowadzi pod sygnaturą (…) postępowanie przeciwko dłużnikowi (...), NIP: (…) REGON (…), nr KRS: (...) (na dzień 16 lutego 2024 r. dłużna Spółka figuruje w rejestrze VAT):

1)z nieruchomości (...) gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość – garażu oznaczona ewidencyjnie jako działka nr (...), o powierzchni gruntu (...) ha.

Dla danego obszaru brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, budynek z szacowanym lokalem położony jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Według opinii biegłego sądowego wartość nieruchomości została określona na kwotę (…) zł;

2)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...), położonego przy ul. (...).

Dla danego obszaru brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią i legendą rysunku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, budynek z szacowanym lokalem położony jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W skład lokalu wchodzą: 4 pokoje (w tym jeden z loggią), kuchnia, łazienka, wc i przedpokój o powierzchni użytkowej (...) m².

Według opinii biegłego sądowego wartość nieruchomości została określona na kwotę (...) zł;

3)nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr (...) o pow. (...) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej (...) m², położona w (...), dla której Sąd Rejonowy (...) wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jednostka MN2). Teren uzbrojony jest w sieć wodną i energetyczną. Zrzut ścieków do indywidualnych zbiorników bezodpływowych. Droga do której nieruchomość przylega ma nawierzchnię gruntową. Ogrodzenie wykonane jest z siatki i paneli. Brama, dwudzielna stalowa, wykonana z kształtowników. Utwardzenia: podjazdy i dojścia z nawierzchnią ceglaną i z płyt ażurowych. Budynek mieszkalny to obiekt dwukondygnacyjny (parter z poddaszem), wolnostojący zrealizowany w technologii tradycyjnej (murowany z dachem dwuspadkowym o konstrukcji drewnianej).

Garaż i pomieszczenie gospodarcze znajdują się w niższej bryle budynku. Nad tymi pomieszczeniami urządzono według opinii biegłego sądowego wartość nieruchomości została określona na kwotę (...) zł. (...) r. numer rep (...) u notariusza (...) nastąpiło rozwiązanie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości (...) w celu pokrycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością i przeniesienie prawa własności w celu pokrycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Komornik podjął udokumentowane działania i wezwał pisemnie (...) oraz dłużną spółkę (...) do udzielenia niezbędnych informacji czy w przypadku przyszłej skutecznej sprzedaży w trybie licytacji komornik, jako płatnik powinien za dłużnika odprowadzić z uzyskanej ceny podatek od towarów i usług czy też sprzedaż będzie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem. Dłużna Spółka nie udzieliła odpowiedzi na ww. wezwanie, iż w przypadku skutecznej licytacji należy odprowadzić podatek od towarów i usług. W myśl art. 43 ust. 21 ustawy o VAT – że od przyszłej sprzedaży licytacyjnej opisanych nieruchomości – Wnioskodawca jako komornik sądowy od ceny nabycia uzyskanej ze sprzedaży odprowadzi VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

W odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytanie:

1.Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego nr (...) i budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr (...), o którym mowa we wniosku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004 r. (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę w odniesieniu do każdego obiektu będącego przedmiotem zbycia.

Odpowiedziała Pani, że „BRAK DODATKOWYCH INFORMACJI”.

Natomiast w odpowiedzi na pytania o treści:

2.Kiedy nastąpiło zajęcie, oddanie do używania ww. lokalu i budynku? Należy wskazać dokładną datę. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu będącego przedmiotem zbycia.

3.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu i budynku a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata czy krótszy? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu będącego przedmiotem zbycia.

4.Czy były ponoszone przez Dłużnika wydatki na ulepszenie ww. lokalu i budynku, które były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. lokalu i budynku? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu będącego przedmiotem zbycia.

5.Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 4 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)czy od poniesionych nakładów na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b)w jakim okresie Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie ww. lokalu i budynku?

c)kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. lokalu i budynku po ulepszeniu?

d)czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. lokalu i budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

e)czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. lokalu i budynku?

f)jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

g)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokalu i budynku po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

h)czy ulepszony ww. lokal i budynek były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu będącego przedmiotem zbycia.

6.Czy garaż (budynek stanowiący odrębną nieruchomość wskazany w pkt 1) opisu sprawy), droga do której przylega Nieruchomość oraz ogrodzenie wykonane z siatki i paneli, brama dwudzielna stalowa wykonana z kształtowników, utwardzenia: podjazdy i dojścia z nawierzchnią ceglaną i z płyt ażurowych będące przedmiotem zbycia stanowią/będą stanowić na moment zbycia budynek, budowlę lub ich część, w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części z jednoznacznym wskazaniem co stanowi budynek, a co budowlę lub ich część.

7.W przypadku, gdy znajdujący się na Nieruchomości garaż, droga do której przylega Nieruchomość oraz ogrodzenie wykonane z siatki i paneli, brama dwudzielna stalowa wykonana z kształtowników, utwardzenia: podjazdy i dojścia z nawierzchnią ceglaną i z płyt ażurowych stanowią budynek/budowlę lub ich część to należy wskazać czy garaż, droga do której przylega Nieruchomość oraz ogrodzenie wykonane z siatki i paneli, brama dwudzielna stalowa wykonana z kształtowników, utwardzenia: podjazdy i dojścia z nawierzchnią ceglaną i z płyt ażurowych nabyte zostały wraz z działką, czy Spółka je wybudowała? Jeżeli wybudowała to należy wskazać:

a)czy budowa obiektów została zakończona (kiedy)?

b)czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę tych obiektów?

c)w jakim celu Dłużnik dokonał budowy tych naniesień?

d)czy doszło do pierwszego zasiedlenia tych obiektów lub ich części? Jeśli tak, to kiedy miało to miejsce?

e)czy ww. obiekty były przedmiotem umowy dzierżawy. Jeśli tak to w jakim okresie te umowy obowiązywały?

f)czy były ponoszone przez Dłużnika wydatki na ulepszenia ww. obiektów, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów?

Jeśli odpowiedź na pytanie z ppkt f) jest twierdząca, to należy wskazać:

g)czy od poniesionych nakładów na ulepszenie Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

h)w jakim okresie Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie ww. obiekty?

i)kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. obiektów po ulepszeniu?

j)czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. obiektów lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

k)czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. obiektów?

l)jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. obiektów po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

m)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

n)czy ulepszony ww. obiekty był wykorzystywany przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

o)czy ww. obiekty po ulepszeniach były przedmiotem umowy dzierżawy. Jeśli tak to w jakim okresie te umowy obowiązywały?

 Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu będącego przedmiotem zbycia.

8.Czy wszystkie Nieruchomości będące przedmiotem prowadzonego postępowania egzekucyjnego wykorzystywane były przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. Nieruchomość, wykonywał Dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

9.Czy z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to należy wskazać przyczyny? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej Nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży.

10.Jaki był cel nabycia przez Dłużnika ww. Nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia.

Odpowiedziała Pani, że „BRAK INFORMACJI”.

Na pytanie o treści:

11.Czy na dzień nabycia ww. Nieruchomości Dłużnik był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedziała Pani, że „BRAK INFORMACJI – NIE WYKAZUJE W WYKAZIE PODMIOTÓW - zarejestrowanych jako podatnicy VAT”.

Na pytanie o treści:

12.W jaki sposób i do jakich czynności Dłużnik wykorzystywał Nieruchomości w całym okresie jej posiadania?Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia.

Odpowiedziała Pani, że „BRAK INFORMACJI”.

Natomiast w odpowiedzi na pytanie:

13.Na czyją rzecz – osoby fizycznej czy podatnika podatku VAT planowana jest dostawa ww. Nieruchomości?

Odpowiedziała Pani „DNIA 11-04-2024 ROKU W DROGIE LICYTACJI PUBLICZNEJ NIERUCHOMOŚCI (...) – została nabyta przez osobę fizyczną (...) – została nabyta przez podatnika podatku VAT (...) – została nabyta przez osobę fizyczną”.

Na pytanie:

14.Czy garaż, o którym mowa pkt 1) wniosku jest usytuowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, o którym mowa w pkt 1)? Jeśli nie to czy dla tego gruntu:

a)będzie obowiązywała wydana decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu?

b)będzie obowiązywał uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie przeznaczenie gruntu wynikać będzie z ww. planu i czy plan ten dopuszczał będzie możliwość posadowienie na tym gruncie jakichkolwiek budynków, budowli, czy obiektów budowlanych.

Odpowiedziała Pani „garaż działka w użytkowaniu wieczystym”.

15.Jeżeli nie posiada Pani informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a) czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Panią działań?

b) czy działania te zostały udokumentowane?

c)czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika.

Udzieliła Pani odpowiedzi, „a/b/c/ w zakresie informacji czy w stosunku do przedmiotowych nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu oraz czy dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% jej wartości początkowej i skorzystał z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów. Dłużnik nie udzielił informacji”. Ponadto doprecyzowała Pani opis sprawy w zakresie pytania nr 15, że „Komornik podjął udokumentowane działania i wezwał pisemnie (...) oraz dłużną spółkę – (...) do udzielenia niezbędnych informacji czy w przypadku przyszłej skutecznej sprzedaży w trybie licytacji komornik, jako płatnik powinien za dłużnika odprowadzić z uzyskanej ceny podatek od towarów i usług czy też sprzedaż będzie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem. Dłużnicy nie udzielili odpowiedzi na ww. wezwanie, iż w przypadku skutecznej licytacji należy odprowadzić podatek od towarów i usług”.

Pytanie

Czy w przypadku przyszłej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości objętych KW (...), Komornik sądowy, w myśl art. 18 ustawy o VAT, jako płatnik będzie zobowiązany odprowadzić za dłużnika z sumy uzyskanej z licytacji należny podatek VAT i wystawić fakturę VAT dokumentującą sprzedaż?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, wobec nie uzyskania od dłużnika oświadczenia na skutek podjęcia udokumentowanych działań w trybie art. 43 ustęp 21 ustawy o VAT – że od przyszłej sprzedaży licytacyjnej opisanych nieruchomości dłużnej spółki Wnioskodawca jako komornik sądowy od ceny nabycia uzyskanej ze sprzedaży odprowadzi VAT i wystawi fakturę VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

-opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości objętych KW (...) – jest prawidłowe,

-dokumentowania fakturą transakcji dokonanej na rzecz podatnika podatku VAT – jest prawidłowe;

-dokumentowania fakturą transakcji dokonanej na rzecz osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.

Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będzie Pani zobowiązana odprowadzić za dłużnika z sumy uzyskanej z licytacji należny podatek VAT i wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy dłużnik działa jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym sprzedaż ta wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży w trybie licytacji komorniczej należały do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...). Zatem, dostawa nieruchomości dotyczy majątku podmiotu gospodarczego, którym jest Spółka. Tym samym, w opisanej sytuacji dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w drodze licytacji komorniczej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku. Również w przypadku gdy nieruchomość jest wykorzystywana dla celów osobistych np. mieszkalnych również mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl bowiem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy na art. 43 ust. 21 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu braku informacji od Dłużnika bezskuteczne.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią nieruchomości zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Nie możemy bowiem ocenić możliwości zastosowania zwolnienia do sprzedaży działek zabudowanych w sytuacji, gdy w opisie sprawy nie ma m.in. informacji, do jakich czynności wykorzystywane były zabudowane nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej, oraz czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia tych obiektów, czy w odniesieniu do ww. nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży Dłużnik przed sprzedażą ponosił wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły 30% wartości początkowej obiektów lub ich części i kiedy ewentualnie je ponosił, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wskazała Pani, że brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika.

W związku z powyższym w sprawie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia do dostawy nieruchomości objętych KW (...). Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Skoro dostawa nieruchomości objętych KW (...) wraz z naniesieniami znajdującymi się na poszczególnych działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntów, na których posadowione są budynki/budowle, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku.

Tym samym, sprzedaż w trybie egzekucji nieruchomości objętych KW (...) wraz z naniesieniami znajdującymi się na poszczególnych działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży w trybie egzekucji nieruchomości zabudowanych będzie Pani zobowiązana jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru.

Ponadto odnośnie obowiązku udokumentowania dostawy fakturą należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powyższego fakturę wystawia się w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast z art. 106b ust. 3 ustawy wynika, że:

Na mocy przepisu art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 106c ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jako komornik dokonuje Pani sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT nieruchomości zabudowanych należących do dłużnej Spółki, która w ramach tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT. Ponadto wskazała Pani, że dnia 11 kwietnia 2024 r., w drodze licytacji publicznej nieruchomość (...) – została nabyta przez osobę fizyczną, nieruchomość (...) – została nabyta przez podatnika podatku, natomiast nieruchomość VAT (...) – została nabyta przez osobę fizyczną.

Zatem Pani jako płatnik, o którym mowa w art. 18 ustawy, zobowiązana będzie do obliczenia i pobrania podatku VAT z tytułu dokonanej w imieniu Dłużnika dostawy w drodze sprzedaży licytacyjnej nieruchomości zabudowanej oraz do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz Dłużnika, stosownie do treści art. 106c ustawy, w przypadku, gdy sprzedaż dokonana zostanie na rzecz podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Natomiast w przypadku dostawy tej nieruchomości na rzecz podmiotów niebędących podatnikiem podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz podmiotu, który nie jest osobą prawną niebędącą podatnikiem, będzie Pani obowiązana do wystawienia faktury na żądanie nabywcy, jeżeli żądanie jej wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczony zostanie towar, bądź otrzymana zostanie całość lub część zapłaty.

Zatem w odniesieniu do dostawy nieruchomości oznaczonej w KW nr (...) dokonanej na rzecz podatnika podatku VAT zobowiązana będzie Pani wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości. Z kolei dostawa nieruchomości oznaczonej w KW nr (...) i nr (...) dokonana została – jak wynika z opisu sprawy – na rzecz osób fizycznych. Jeżeli więc osoby fizyczne, które nabyły ww. nieruchomości, nie są podatnikami podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze będzie Pani obowiązana do wystawienia faktur dokumentujących te dostawy wyłącznie na żądanie nabywcy, jeżeli żądanie ich wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczony zostanie towar, bądź otrzymana zostanie całość lub część zapłaty. Natomiast w sytuacji, gdy osoby fizyczne, które nabyły nieruchomości oznaczone w KW nr (...) i nr (...) są podatnikami podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze wówczas będzie Panizobowiązana wystawić faktury dokumentujące sprzedaż tych Nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku dokonania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości objętych KW (...) będzie Pani zobowiązana jako płatnik podatku VAT odprowadzić za dłużnika z sumy uzyskanej z licytacji należny podatek VAT. W przypadku dostawy nieruchomości nr KW nr (...) dokonanej na rzecz podatnika podatku VAT zobowiązana będzie Pani wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż tej Nieruchomości. Z kolei w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości oznaczonych w KW nr (...) i nr (...)dokonanej na rzecz osób fizycznych, w przypadku, gdy osoby te nie są podatnikami podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze, będzie Pani obowiązana do wystawienia faktur dokumentujących te dostawy wyłącznie na żądanie nabywców, jeżeli żądanie ich wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczony zostanie towar, bądź otrzymana zostanie całość lub część zapłaty. Natomiast w sytuacji, gdy osoby fizyczne, które nabyły nieruchomości oznaczone w KW nr (...) i nr (...) są podatnikami podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze wówczas będzie Pani zobowiązana wystawić faktury dokumentujące sprzedaż tych Nieruchomości.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie:

-opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości objętych KW (...) uznano za prawidłowe,

-dokumentowania fakturą transakcji dokonanej na rzecz podatnika podatku VAT uznano za prawidłowe;

-dokumentowania fakturą transakcji dokonanej na rzecz osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT uznano za nieprawidłowe.

 Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację oparto się w szczególności na informacji, że „Komornik podjął udokumentowane działania i wezwał pisemnie (...) oraz dłużną spółkę – (...) do udzielenia niezbędnych informacji czy w przypadku przyszłej skutecznej sprzedaży w trybie licytacji komornik, jako płatnik powinien za dłużnika odprowadzić z uzyskanej ceny podatek od towarów i usług czy też sprzedaż będzie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem. Dłużnicy nie udzielili odpowiedzi na ww. wezwanie (…)”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).