Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 kwietnia 2024 r., sygn. II SA/Gl 1806/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki (spr.), Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, Sędzia WSA Renata Siudyka, Protokolant specjalista Marta Zemlińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2024 r. w sprawie ze skargi U. G., M. G. i T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 11 września 2023 r. nr SKO.4103.135.2023 w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z 26 lipca 2023 r., nr [...] Wójt Gminy K. działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (aktualnie Dz. U. z 2023 r. poz. 977) oraz w oparciu o stosowne akty wykonawcze wydane w ramach delegacji zawartej w tej ustawie, odmówił ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu dla inwestycji obejmującej budowę dwudziestu budynków mieszkalnych wraz z wyznaczeniem drogi dojazdowej na działkach o nr. ewid.: [...], [...], [...], [...] , [...] oraz [...], obręb K. . W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że wniosek w przedmiotowym zakresie został złożony 11 kwietnia 2023 r. przez U. G. i J. G. (dalej jako strony lub skarżący). Podkreślono przy tym, że zgodnie z art. 61 ust. 1-6 wspomnianej wyżej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy może nastąpić tylko w przypadku łącznego spełnienia wszystkich warunków wymienionych w niniejszym przepisie. W tym kontekście organ pierwszej instancji wywiódł, że w sprawie nie został zachowany wymóg określony w pkt 1 cytowanego unormowania, polegający na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podniósł bowiem, że działki, na których planowana jest sporna inwestycja obejmują grunty orne słabszych klas, które graniczą z gruntami rolnymi, za wyjątkiem frontu działek nr: [...], [...] oraz [...] położonego od strony działki nr [...] będącej własnością Skarbu Państwa stanowiącą zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów teren kolejowy (Tk) zaliczany do terenów zamkniętych. Równocześnie organ wywiódł, że w wyniku przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej ustalono, że w analizowanym obszarze wokół całego terenu inwestycji, wyznaczonym jako trzykrotność jej frontu o długości 50 m (czyli wynoszącego 150 m) nie występuje zabudowa mieszkaniowa, gdyż najbliższym terenem zabudowanym jest działka nr [...] oddalona od objętego wnioskiem obszaru o 168,5 m. Jakkolwiek przy tym z dokonanych ustaleń wynika, że w obszarze poddanym analizie znajduje się jedna działka (nr [...]), która została zabudowana nielegalnie (jak wynika z informacji przekazanej przez Starostę, L. , w rejestrach tego organu nie odnaleziono pozwolenia na budowę ani zgłoszenia dotyczącego tej działki), to jednak nie może ona być brana pod uwagę, albowiem odniesieniem dla ustalania kontynuacji i funkcji parametrów wskazanych w powołanym wyżej przepisie może być tylko zabudowa zgodna z porządkiem prawnym. W tym stanie rzeczy podkreślono, że teren planowanej inwestycji znajduje się poza obszarem zabudowy wyznaczonym jako trzykrotność jej frontu, a skoro teren, po którym faktycznie następuje dojazd do działek nie jest działką ewidencyjnie drogową, stanowi własność Skarbu Państwa oraz należy do terenów zamkniętych, to nie sposób uznać, aby warunek zachowania kontynuacji funkcji został tu zachowany. W dalszej części uzasadnienia podniesiono, że sporna inwestycja nie spełnia także wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten wymaga bowiem, aby teren objęty planowanym zamierzeniem budowlanym miał dostęp do drogi publicznej, zaś pod pojęciem tym należy rozumieć bezpośredni dostęp do takiej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Tymczasem cały obszar objęty wnioskiem skarżących nie posiada takiego dostępu, gdyż działka, którą wskazano w niniejszym zakresie (nr [...]) nie jest drogą ani też nie jest obciążona służebnością przejścia czy przejazdu na rzecz każdorazowych właścicieli rzeczonego terenu. Nadto zwrócono uwagę, że każda z należących do stron działek posiada powierzchnię większą niż 0,3 ha, co wskazuje na to, że doszło tu wcześniej do podziału nieruchomości w trybie art. 91 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (aktualnie Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) czyli tzw. podziału rolnego, a zatem nie wydano decyzji o zatwierdzeniu nieruchomości, lecz jedynie miało miejsce dokonanie przez uprawnionego geodetę podziału mającego na celu wydzielenie przyszłych "działek budowlanych", pomiędzy którymi wyznaczono działkę przeznaczoną pod drogę. Brak jest więc prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej czy to przez drogę wewnętrzną czy też poprzez ustanowioną służebność, zaś okoliczności te potwierdza pismo P. S.A. z 25 kwietnia 2019 r. nr [...] oraz pismo Starosty L. z 7 lipca 2022 r., nr [...]. Chociaż przy tym w toku postępowania strony uzupełniły swój wniosek przedstawiając kopie korespondencji z P. S.A., to jednak z zawartych tam informacji nie wynika, aby ustalony wcześniej stan prawny uległ zmianie, zaś sformułowanie, że "droga ta jest ogólnodostępna i wykorzystywana przez mieszkańców" nie znajduje potwierdzenia w stanie prawnym zgodnym z ewidencją gruntów, w której nie podano, aby wspomniana działka posiadała status drogi, zaś w takim przypadku, aby zapewniać dostęp do drogi publicznej musiałaby zostać obciążona służebnością drogową. W rezultacie sporna inwestycja nie ma gwarancji dostępu do drogi publicznej, co jest tym bardziej istotne ze względu na jej skalę obejmującą budowę 20 domów, gdyż po ich wybudowaniu mogłoby dojść - z różnych przyczyn zależnych od woli właściciela rzeczonej działki - do sytuacji, w której ich mieszkańcy zostaliby pozbawieni dostępu do swych posesji.