Interpretacja indywidualna z dnia 25 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP

Opodatkowanie najmu mieszkania.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

- prawidłowe – w zakresie pytania nr 1;

- nieprawidłowe – w zakresie pytania nr 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 24 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 24 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan –  w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 marca 2024 r. (wpływ 10 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan zatrudniony na etacie, na umowę o pracę i rozlicza się Pan z podatku wspólnie  z małżonką na zasadach ogólnych. Małżonka nie wykazuje dochodu. Dochód z etatu jest Państwa głównym źródłem utrzymania. Z małżonką są Państwo również współwłaścicielami mieszkania, które do tej pory wynajmowali Państwo w ramach najmu okazjonalnego, rozliczając związany z tym przychodem podatek formularzem PIT-28. Był to najem długoterminowy z umową notarialną z najemcami. Aktualnie planujecie Państwo zarejestrować się na platformie, która umożliwi Państwu wynajem waszego mieszkania zainteresowanym osobom (…). Za pośrednictwem platformy będziecie mieli Państwo możliwość wynajmu mieszkania na krótsze (minimum 2-3 dni) lub dłuższe (zakłada Pan, że nawet kilkumiesięczne) okresy. Opłata za wynajem jest pobierana przez portal. Portal pobiera opłatę serwisową, a następnie wypłaca Państwu kwotę należną za każdy wynajem. W ten sposób generowany przychód będzie nieregularny, w zależności od zainteresowania najemców.

Zakłada Pan, że pojawią się okresy bez dochodu, gdy nie będzie żadnego zainteresowania najmem.

Ponadto:

- przychód z wyżej opisanego wynajmu jest dla Pana i Pana żony dodatkowym źródłem dochodu (głównym źródłem pozostaje przychód z etatu);

- wszelkie czynności związane z mieszkaniem (sprzątanie, przygotowanie na przyjazd najemcy, naprawy, utrzymanie itp.) będzie Pan wykonywać we własnym zakresie;

- umową najmu jest rejestracja najemcy przez portal pośredniczący;

- właściciel portalu udostępnia Państwu możliwość obsługi rezerwacji, płatności i kontaktu z najemcami.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

Pkt 1 ppkt a.Jakie konkretnie wydatki (opłaty) ponosi Pan w związku z wynajmem mieszkania?

W związku z wynajmem mieszkania ponoszone są następujące wydatki:

1)opłaty związane z eksploatacją nieruchomości wpłacane na rzecz Biura Zarządzania Nieruchomościami i Wspólnoty Mieszkaniowej zawierające zaliczki na:

a)koszty utrzymania nieruchomości wspólnej,

b)koszty utrzymania nieruchomości wspólnej – garaż,

c)utrzymanie czystości MP (garaż),

d)wywóz nieczystości – opłata za odpady komunalne,

e)fundusz remontowy,

f)fundusz remontowy – garaż,

g)utrzymanie stacji uzdatniania wody.

2)opłata za gaz wg licznika,

3)opłata za energię elektryczną wg licznika,

4)opłata za wodę użytkową i odprowadzenie ścieków wg wskazań licznika,

5)opłata abonamentowa za internet i telewizję IP,

6)opłata za abonament RTV,

7)podatek od nieruchomości,

8)ubezpieczenie nieruchomości,

9)opłata pobierana przez portal (...) lub inny za obsługę ogłoszenia i umowy najmu.

Pkt 1 ppkt b.Czy z umów najmu wynika, że najemcy są zobowiązani do ponoszenia wydatków (opłat) wskazanych zgodnie z pkt1 ppkt a wezwania?

W przypadku wynajmu za pośrednictwem portali typu (...) czy innych nie ma wyodrębnionej informacji, że pośredniczący portal lub najemcy są zobowiązani do ponoszenia wydatków (opłat) wskazanych w pkt 1 ppkt a.

Opłaty te są uiszczane przez Pana i nie rozlicza Pan ich z najemcami w przypadku wynajmu za pośrednictwem w/w portali.

Pytanie

1. Czy do opisanej w zapytaniu sytuacji można zastosować opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla dochodów (przychodów) uzyskanych z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jako osoby fizyczne nieprowadzące pozarolniczej działalności gospodarczej?

2. Czy stosując do opisanej sytuacji opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla dochodów (przychodów) uzyskanych z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, może Pan obliczyć podstawę opodatkowania, odejmując koszty wymienione w punkcie 1 ppkt a od przychodu, gdy umowa najmu nie mówi, że najemca jest zobowiązany do ich pokrycia, a opłaca je Pan z uzyskanego przychodu lub środków własnych?

Powyższe pytania wynikają z uzupełnienia wniosku.

Pana stanowisko w sprawie

Podatek od przychodu uzyskanego z najmu mieszkania poprzez portale pośredniczące typu (...) lub inne można rozliczyć w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla dochodów (przychodów) uzyskanych z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jako osoby fizyczne nieprowadzące pozarolniczej działalności gospodarczej (PIT-28, ryczałt 8,5%).

Podstawę opodatkowania należy naliczyć od kwoty otrzymanej od portalu pośredniczącego (kwota po potrąceniu opłat i prowizji portalu za pośrednictwo w najmie) po odjęciu kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania wymienionych w pkt 1 ppkt a.

Powyższe stanowisko wynika z uzupełnienia wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:

- prawidłowe – w zakresie pytania nr 1;

- nieprawidłowe – w zakresie pytania nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla uznania danej działalności za działalność gospodarczą wymagają również, aby czynności były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwa Naukowego PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000 – organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa między nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

W tym miejscu wskazuję też na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – kwalifikuje je do przychodów z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Pan i Pana żona jesteście współwłaścicielami mieszkania, które do tej pory wynajmowali Państwo w ramach najmu okazjonalnego na długi termin. Aktualnie planuje Pan zarejestrować się na platformie, która umożliwi Panu wynajem mieszkania na krótsze terminy (2-3 dni) lub dłuższe (kilka miesięcy). Opłaty za najem będą pobierane przez portal. Generowany przychód będzie nieregularny. Zakłada Pan, że mogą się pojawić okresy bez dochodu. Przychód z najmu mieszkania jest dla Pana oraz Pana żony dodatkowym źródłem dochodu. Głównym źródłem utrzymania jest przychód z Pana pracy na etacie. Wszelkie czynności związane z mieszkaniem (sprzątanie, przygotowanie na przyjazd najemcy, naprawy, utrzymanie) będzie Pan wykonywać we własnym zakresie. W przypadku wynajmu za pośrednictwem portali nie ma wyodrębnionej informacji, że pośredniczący portal lub najemcy są zobowiązani do ponoszenia wydatków (opłat) związanych  z mieszkaniem. Opłaty te są uiszczane przez Pana i nie rozlicza Pan ich z najemcami  w przypadku wynajmu za pośrednictwem tych portali.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisu sprawy stwierdzam, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu mieszkania mogą zostać zaliczone do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) wynika, że:

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychody osiągane przez podatników (tu: Pana) ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Reasumując – przychody, które będzie Pan uzyskiwać z tytułu najmu mieszkania, powinien Pan opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jako najem prywatny, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przechodząc do Pana drugiej z wątpliwości, tj. możliwości obniżenia uzyskanych przez Pana przychodów z tytułu najmu mieszkania o poniesione koszty związane z jego najmem wyjaśniam, co następuje.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas gdy zostanie on:

- otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

- postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym  w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Zatem cała kwota czynszu tytułem najmu mieszkania będzie stanowić dla Pana przysporzenie majątkowe, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym nie może Pan obniżyć przychodu z tego tytułu o wskazane w opisie sprawy wydatki.

Jednocześnie kwota prowizji dla portalu pośredniczącego, którą pobiera ten portal, jest dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z pośrednictwem portalu w wynajmie mieszkania. Kwota ta stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.

Wskazane przez Pana wydatki oraz prowizja nie pomniejszą tych przychodów, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Reasumując – cała kwota czynszu stanowi dla Pana – jako wynajmującego – przysporzenie majątkowe, a tym samym generuje przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro zatem wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana jako jednego ze współwłaścicieli nieruchomości – zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).