Interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.298.2023.2.DR

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z7 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

(i)Strony transakcji oraz przedmiot składanego wniosku

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Zainteresowany będący stroną”) z siedzibą w (...) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Y działająca przez Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce (dalej: „Zbywca”). Y jest spółką kapitałową prawa niemieckiego z siedzibą (…) posiadającą osobowość prawną (zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Głównym zadaniem Y (wynikającym z niemieckich regulacji prawnych) jest zarządzanie i reprezentowanie specjalistycznych funduszy inwestycyjnych utworzonych na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego (dalej: „Fundusze”). Y jest członkiem niemieckiej grupy VAT (grupy VAT zarejestrowanej w Niemczech i funkcjonującej w oparciu o przepisy prawa niemieckiego).

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Jednocześnie, ilekroć w dalszej części wniosku mowa jest o Y sp. z o.o. Oddział w Polsce jako wyodrębnionej i samodzielnej organizacyjnie części działalności gospodarczej wykonywanej przez przedsiębiorcę zagranicznego - Y - poza siedzibą przedsiębiorcy zagranicznego lub głównym miejscem wykonywania działalności, będzie ona określana jako „Oddział”. Wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT (dalej: „Wykaz podatników VAT”) wymienia (i będzie wymieniał na datę Transakcji) Oddział jako podmiot, który został zidentyfikowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny (z datą rejestracji jako podatnika VAT - 25 sierpnia 2005 r.).

Fundusze prowadzą działalność inwestycyjną w oparciu o środki finansowe inwestorów, zbieranych poprzez emisję jednostek uczestnictwa w Funduszach. Na terytorium Polski działalność Funduszy polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmie powierzchni komercyjnej w posiadanych nieruchomościach.

Uprawnienia Funduszy do nabywania aktywów, jak również ich polityka inwestycyjna, przedmiot działalności oraz jego ograniczenia regulowane są odpowiednimi ustawami obowiązującymi pod prawem niemieckim. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z niemieckimi regulacjami Fundusze nie są uprawnione do bezpośredniego nabywania lub posiadania aktywów - w konsekwencji, z prawnej/technicznej perspektywy to Zbywca, działając na rachunek Funduszy, nabywa aktywa oraz prowadzi politykę inwestycyjną. Można zatem stwierdzić, że rola Zbywcy odpowiada funkcji, jaką na gruncie prawa polskiego pełni towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Fundusze (w sensie prawnym i formalnym - Zbywca na rachunek Funduszy) prowadzą działalność na rynku nieruchomości w Polsce i lokują powierzone im przez inwestorów środki finansowe: (i) w udziały polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, (ii) w prawa i obowiązki polskich spółek osobowych (jak również ich zagranicznych odpowiedników) lub też (iii) bezpośrednio nabywają nieruchomości w Polsce działając poprzez Oddział. Stąd Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) jest jedną z wielu polskich nieruchomości, stanowiących majątek Funduszy, którymi zarządza Zbywca działając poprzez Oddział.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy prawa własności (i) czterech budynków o funkcji magazynowo biurowej (dalej: „Budynki Główne”) oraz (ii) budynków technicznych, pełniących funkcje pomocnicze względem Budynków Głównych (takie jak budynki wartowni ochrony lub pompowni, dalej: „Budynki Techniczne”) wraz ze związanymi z nimi Budowlami (zdefiniowanymi poniżej) oraz prawem własności działek gruntu, na których są one posadowione (dalej: „Transakcja”), przy czym szczegółowy opis przedmiotu Transakcji (w tym składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji) został przedstawiony w pkt (ii) i (iv) poniżej.

Strony zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) nastąpi w pierwszej połowie 2024 r., przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na czynniki pozostające poza kontrolą Zainteresowanych termin ten ulegnie wydłużeniu.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz Transakcji, tj.:

•w punkcie (ii): opis Nieruchomości;

•w punkcie (iii): okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę;

•w punkcie (iv): składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji;

•w punkcie (v): podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości;

•w punkcie (vi): inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

(ii)Opis Nieruchomości

Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a)prawo własności następujących zabudowanych działek gruntu:

-o numerze ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) (dalej: „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

-o numerach ewidencyjnych (…) i (…), obręb ewidencyjny (…), dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

-o numerach ewidencyjnych (…), (…) i (…), obręb ewidencyjny (…), dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

-o numerze ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej łącznie: „Grunt”);

b)prawo własności Budynków Głównych oraz Budynków Technicznych posadowionych na Gruncie (Budynki Główne i Budynki Techniczne określane są dalej łącznie jako: „Budynki”);

c)będące własnością Zbywcy budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie (dalej łącznie: „Budowle”).

Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntu są posadowione (i będą posadowione na datę Transakcji) obiekty budowlane będące własnością Zbywcy, stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Poniżej wskazane zostało szczegółowe zestawienie Budynków i Budowli posadowionych na poszczególnych działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będących własnością Zbywcy:

- działka nr (…) - magazyny, dwie stróżówki, silos z małym budynkiem technicznym, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, droga wewnętrzna, parking, ogrodzenie, część rurociągu odprowadzającego wodę (w dalszej części niniejszego wniosku część rurociągu odprowadzającego wodę znajdująca się na działce nr (…) będzie określana jako „Rurociąg”);

- działka nr (…) - parking, droga wewnętrzna, rampa rozładunkowa, ogrodzenie;

- działka nr (…) - magazyn, parking, ogrodzenie;

- działka nr (…) - część magazynu, droga wewnętrzna, ogrodzenie; stróżówka;

- działka nr (…)- parking, plac manewrowy, ogrodzenie;

- działka nr (…) - część magazynu, droga wewnętrzna, plac manewrowy, rampy rozładunkowe, ogrodzenie, ekrany akustyczne;

- działka nr (…) - magazyn, stróżówka, ogrodzenie, parking, rampy rozładunkowe, plac manewrowy.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt, Budynki oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Należy również wskazać, że Rurociąg jest częścią instalacji służącej odprowadzaniu wody, która jest częściowo posadowiona również na nieruchomościach nienależących do Zbywcy. Instalacja, której częścią jest Rurociąg stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Rurociąg będzie przedmiotem Transakcji, ponieważ stanowi część składową Nieruchomości - Rurociąg jest bowiem jedną ze zdefiniowanych powyżej Budowli. W zakresie dotyczącym instalacji, której częścią jest Rurociąg, ale która znajduje się poza Nieruchomością (tj. na działkach gruntu należących do podmiotów trzecich), jej dostawa na rzecz Kupującego nastąpi w zakresie i na podstawie dopuszczonej przepisami prawa cywilnego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t. j.: Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego (nie do Zbywcy). W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość znajduje się na terenie objętym postanowieniami dwóch miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy (…), tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 21 października 2021 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) dla obszaru (…) oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 24 października 2019 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) - północ z częścią wsi (…) (dalej łącznie: „MPZP”). Zgodnie z MPZP:

1) działka nr (…) przeznaczona jest pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczone na rysunku planu symbolem 1U/P;

2) działki o nr (…), (…), (…) oraz (…) przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczone na rysunku planu symbolem U/P;

3) działki o nr (…) oraz (…) przeznaczone są w części pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczone na rysunku planu symbolem U/P, w części pod teren drogi publicznej klasy głównej ruchu przyśpieszonego oznaczony na rysunku planu symbolem KD-GP, a w części pod teren drogi publicznej klasy głównej oznaczony na rysunku planu symbolem KD-G.

(iii)Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca i oddane do użytkowania w latach 2009, 2010 i 2011. Następnie poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT.

Część Budowli została wybudowana na Nieruchomości w latach późniejszych. Najnowszą Budowlą na Nieruchomości jest Rurociąg, którego budowa została zakończona w trakcie roku 2023 (w tym samym czasie zakończyła się budowa całej instalacji, której częścią jest Rurociąg). Pozostałe Budowle zostały wybudowane na Nieruchomości co najmniej 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Budowle były i są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków Głównych - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków Głównych (podlegającej opodatkowaniu VAT). Wszystkie Budowle, poza Rurociągiem, są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją (Rurociąg będzie - na planowany moment Transakcji - użytkowany w ten sposób przez krótszy okres).

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego w dniu 18 października 2012 r. (i) ze spółką A sp. z o.o. (repertorium (…)) oraz (ii) ze spółkami B sp. z o.o. i C sp. z o.o. (repertorium (…)). Nabycie podlegało w całości opodatkowaniu VAT i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tego tytułu, co zostało potwierdzone w uzyskanych przez Zbywcę indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (...) r. (sygnatury: (...), (...) i (...)).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że w stosunku do Budowli wybudowanych po dacie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę (w szczególności Rurociągu) Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Zbywca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości podlegającym opodatkowaniu VAT. Aktualnie ok. 94% powierzchni Budynków Głównych jest wynajęte (Zbywca dąży do tego, aby na moment zamknięcia Transakcji wskaźnik powierzchni wynajętej w Budynkach Głównych był jak najwyższy). Budynki Techniczne, z racji pełnionej funkcji pomocniczej, nie są przedmiotem odrębnych umów najmu z podmiotami trzecimi, natomiast były wykorzystywane na potrzeby własne Zbywcy do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, polegającej na wsparciu świadczenia usługi najmu powierzchni magazynowej.

Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do żadnego z Budynków ani żadnej Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części. Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1465 ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”)) i będzie ich zatrudniał na moment zamknięcia Transakcji. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 23¹ § 1 Kodeksu Pracy i nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele informacji istotnych z perspektywy Funduszy, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności odrębny plan kont opracowywany przez biuro rachunkowe dla Nieruchomości, który umożliwia ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych związanych z Nieruchomością. W przypadku wystąpienia takiej konieczności wskazany plan kont mógłby zostać potencjalnie wykorzystany (z pewnymi ograniczeniami i operując na przybliżonych wartościach) do przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością).

Jednocześnie, należy wyjaśnić, że:

a)istnieje możliwość alokacji przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością;

b)powinno być możliwe przyporządkowanie rozliczeń podatku VAT (należnego i naliczonego) dotyczącego Nieruchomości;

c)powinno być możliwe przygotowanie kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącej Nieruchomości;

d)niektóre koszty natury ogólnej ponoszone przez Zbywcę mogą być przyporządkowane bezpośrednio do Nieruchomości (np. koszty zarządzania oraz koszty obsługi księgowej);

e)istnieją również koszty natury ogólnej (np. koszty związane z przeprowadzeniem audytu czy tez koszty obsługi prawnej), których nie można w sposób jednoznaczny przyporządkować do Nieruchomości, aczkolwiek (z pewnymi ograniczeniami) powinno to być możliwe po zastosowaniu odpowiedniego klucza alokacji.

Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku wchodzą również inne nieruchomości niż ta będąca przedmiotem niniejszego wniosku położone zarówno w Polsce, jak i zagranicą. Innymi słowy, Nieruchomość jest tylko jednym z elementów portfela inwestycyjnego Zbywcy i jedną z nieruchomości posiadanych w Polsce.

(iv)Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności (dalej łącznie: „Przedmiot Transakcji”):

1. Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli i ich części (w tym Rurociągu);
2. prawo własności instalacji, której częścią jest Rurociąg (tj. znajdującej się na nieruchomościach nienależących do Zbywcy), w zakresie w jakim będzie możliwe jej przeniesienie na Nabywcę w świetle przepisów prawa cywilnego;
3. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Zbywca zabezpieczył możliwość przebiegania instalacji, której częścią jest Rurociąg przez nieruchomości nienależące do Zbywcy (w takim zakresie w jakim będzie możliwe ich przeniesienie na Nabywcę); jednocześnie w zakresie, w jakim prawa i obowiązki z umów i/lub decyzji administracyjnych nie będą mogły zostać przeniesione na Nabywcę, wystąpi on o własne decyzje administracyjne lub zawrze stosowne umowy, w zależności od potrzeb);
4. prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości (w tym m.in. agregaty prądotwórcze);
5. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
6. prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;
7. wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości;
8. majątkowe prawa autorskie do utworów (w tym projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z zabudową Nieruchomości, w tym realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), prawa zależne oraz inne uprawnienia nabyte przez Zbywcę - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
9. dokumentacja, w tym prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością, która zostanie wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z badania due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego).

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że:

• przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień zamknięcia Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy;
• zgodnie z ustaleniami Stron, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji; w konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1. pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;

2. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

3. należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej;

4. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym podmiotem) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

5. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu);

6. praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej);

7. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

8. ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

9. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców);

10.zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych;

11.pracowników ani zakładu pracy Zbywcy;

12.znaków towarowych (jeżeli są wykorzystywane przez Zbywcę).

Jak wskazano powyżej, intencją Stron nie jest przenoszenie w ramach Przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów (np. w zakresie umowy dostawy elektryczności), jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na nowych warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Stronami i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

(v)Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach Głównych. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych w pkt (iv) powyżej).

(vi)Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków i Budowli i ich części na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w terminie przewidzianym w tym przepisie (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia”).

Strony wyjaśniają, że Rezygnacja ze Zwolnienia dokona się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków, Budowli i ich części:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (tj. przed dniem Transakcji) właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (tj. w związku z Transakcją).

W zakresie warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - por. uwagi wskazane powyżej w punkcie (i) Strony Transakcji oraz przedmiot składanego wniosku.

W związku z powyższym, Strony pragną doprecyzować, że ich intencją jest aby Transakcja została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Zbywcę działającego poprzez Oddział (ze wskazaniem numeru identyfikacji podatkowej, do którego została alokowana rejestracja na VAT w Polsce), a podatek VAT po stronie Zbywcy z tytułu Transakcji zostanie wykazany w odpowiedniej deklaracji składanej przez Zbywcę (poprzez polski Oddział).

Zbywca wskazuje, że w zakresie zbycia opisanej we wniosku Nieruchomości uzyskał już interpretacje podatkowe wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) z dnia (...) r., Znak: (...) (w zakresie VAT) oraz (...) (w zakresie PCC) potwierdzające, że dostawa Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, przy założeniu złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w takim zakresie, w jakim będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej od momentu uzyskania wskazanych interpretacji podatkowych doszło do zmiany podmiotu nabywającego Nieruchomość, a także niewielkich zmian w stanie faktycznym Transakcji (w szczególności wybudowania Rurociągu). W związku z powyższym, w celu zapewnienia ochrony prawnej wynikającej z instytucji interpretacji podatkowej zarówno dla Zbywcy jak i Nabywcy (nowego inwestora), Strony występują z niniejszym wnioskiem dotyczącym sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, na zasadach określonych w niniejszym wniosku.

Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturą/fakturami.

Pytanie

W przypadku skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia oraz mając na uwadze opodatkowanie sprzedaży Rurociągu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia oraz mając na uwadze opodatkowanie sprzedaży Rurociągu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Zainteresowanych:

i.sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Rurociągu) będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT;

ii.Stronom będzie przysługiwało prawo do Rezygnacji ze Zwolnienia;

iii.sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie sprzedaży Rurociągu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, w przypadku skutecznej Rezygnacji ze Zwolnienia oraz mając na uwadze opodatkowanie sprzedaży Rurociągu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

W rezultacie, Nabywca nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 7 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.679.2023.1.ASZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

 Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że planowana jest transakcja sprzedaży przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawa własności czterech budynków o funkcji magazynowo biurowej („Budynki Główne”) oraz budynków technicznych, pełniących funkcje pomocnicze względem Budynków Głównych (takie jak budynki wartowni ochrony lub pompowni, „Budynki Techniczne”) wraz ze związanymi z nimi Budowlami oraz prawem własności działek gruntu, na których są one posadowione („Transakcja”). W zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszelkich Budynków i Budowli i ich części na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w terminie przewidzianym w tym przepisie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 7 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.679.2023.1.ASZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży zabudowanych budynkami i budowlami działek o numerach: (…) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

(…) Odnosząc się w pierwszej kolejności do dostawy budynków i budowli (poza Rurociągiem), wskazać należy, że dostawa tych obiektów będzie dostawą dokonaną po pierwszym zasiedleniu. Jak wynika z opisu sprawy pierwsze zajęcie budowli i budynków miało miejsce najpóźniej w 2012 r. i Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie. Z uwagi na fakt, że od pierwszego używania budynków i budowli minął okres dłuższy niż dwa lata, dostawa tych obiektów będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa działek, na których posadowione są ww. budynki i budowle tj. działki nr (…) (w części zabudowanej magazynami, dwiema stróżówkami, silosem z małym budynkiem technicznym, placem manewrowym, rampa rozładunkową, drogą wewnętrzną, parkingiem, ogrodzeniem), (…) objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

(…) dostawa Rurociągu nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (części działki nr (…)), z którym związany jest Rurociąg, będzie stanowiła dostawę opodatkowaną.

(…) w opisanej we wniosku sprawie spełnione zostaną przesłanki wynikające z art. 43 ust. 10 pkt 1, tj. Zbywca – Y działająca przez Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce będzie miała status zarejestrowanego czynnego podatnika VAT. Jednocześnie Nabywca również będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4, zgodnie z którym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, jest prawidłowe.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).