Interpretacja indywidualna z dnia 23 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.467.2023.3.AG

Wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej odpłatnego zbycia nieruchomości - działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lutego 2024 r. (wpływ 14 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku oraz jego uzupełnienia)

Wnioskodawcą jest (…), będący polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej nr (…) niezabudowanej pod adresem ul. (…) o powierzchni (…) ha. Nieruchomość oznaczona jest numerem księgi wieczystej (…) (dalej jako „działka”, „nieruchomość”). Wnioskodawca planuje dokonać odpłatnego zbycia części tej nieruchomości.

Na mocy umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr (…) z (…) 2003 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny udział wynoszący (…) części nieruchomości położonej w (…) składającej się z działek nr (…) o powierzchni (…) ha oraz nr (…) o powierzchni (…) ha. Wartość darowizny na rzecz Wnioskodawcy określona została jako (…) zł. Nabycie tej części udziału własności odpowiadało nabyciu 1/3 prawa własności tej nieruchomości. Darczyńcą był ojciec Wnioskodawcy – (…).

Następnie Wnioskodawca dokonał nabycia pozostałej części nieruchomości na podstawie umów sprzedaży:

-na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z (…) 2020 r. – Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/3 własności nieruchomości działki gruntów ornych nr (…) o powierzchni (…) ha położonej w (…) za cenę (…) zł od Pana (…),

-na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z (…) 2020 r. – Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/3 własności nieruchomości działki gruntów ornych nr (…) o powierzchni (…) ha położonej w (…) za cenę (…) zł od Pani (…) (siostra Wnioskodawcy) oraz Pana (…) (szwagier Wnioskodawcy), którzy dokonali zbycia tej nieruchomości w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Na podstawie opisanych powyżej transakcji Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości, którą nabył do majątku osobistego.

Wnioskodawca jest samoistnym właścicielem nieruchomości przy ul. (…), które nabywał we wskazanych powyżej częściach do majątku osobistego. Wskazane działki będące przedmiotem zapytania (działki na ul. (…)) nie są objęte wspólnością majątkową. Nabycie 1/3 działki nastąpiło darowizną przed zawarciem związku małżeńskiego. Nabycie 2/3 działki nastąpiło w trakcie trwania związku małżeńskiego, jednak do majątku osobistego, zgodnie z treścią aktu notarialnego potwierdzającego nabycie tej części działki, za środki pochodzące z majątku osobistego.

Wnioskodawca dokonał nabycia pozostałej części nieruchomości w 2020 r. po uporządkowaniu jej stanu prawnego. Przez uporządkowanie stanu prawnego należy rozumieć działania podjęte przez Wnioskodawcę z ówczesnymi właścicielami nieruchomości przed nabyciem pozostałych 2/3 udziałów. W księdze wieczystej znajdowały się ostrzeżenia o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powodowało to niemożność przeprowadzenia jakichkolwiek transakcji notarialnych.

Czynności, które wykonał Wnioskodawca to przeglądanie akt, szukanie powodów niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym, składanie wniosków o wykreślenie ostrzeżeń w księdze wieczystej, uzupełnianie braków formalnych. Mając na względzie chęć nabycia przez Wnioskodawcę od ówczesnych właścicieli pozostałych 2/3 udziałów nieruchomości, w porozumieniu z nimi podjął działania w celu dokonania stosowanych zmian w księdze wieczystej, co umożliwiło Wnioskodawcy nabycie wskazanych udziałów w 2020 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku została zakupiona przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego. W treści obu aktów znajduje się informacja o zakupie udziału w nieruchomości do majątku osobistego, a sprzedający w obu wypadkach oświadczyli, że w zakresie umowy objętej tym aktem nie są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabycie nieruchomości zostało sfinansowane przez Wnioskodawcę ze środków własnych pochodzących z darowizn oraz oszczędności. Wnioskodawca otrzymał darowizny od rodziców – darowizna z dnia (…) 2019 r. na kwotę (…) zł oraz darowizna z dnia (…) 2020 r. na kwotę (…) zł. Darowizny te zostały przez Wnioskodawcę zdeklarowane właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzach SDZ-2. Wnioskodawca nie dokonał nabycia z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytów lub pożyczek. Celem nabycia nieruchomości było ulokowanie prywatnych środków pochodzących z darowizny. Celem nie było prowadzenie działalności zarobkowej, czy budowa nieruchomości zarówno w celu sprzedaży, jak i na cele prywatne. Nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy odpłatnego korzystania. Wnioskodawca nie osiągał przychodów z tej nieruchomości. Na działce nie jest i nie była prowadzona również działalność rolnicza.

Wnioskodawca wskazał, że:

-nie dokonywał uzbrojenia terenu,

-nie wnioskował o przyłączenie działki do mediów,

-nie dokonywał ogrodzenia nieruchomości,

-nie występował o decyzję o warunkach zabudowy, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W momencie zakupu działka miała dostęp do sieci energetycznej niskiego napięcia, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej. W pobliżu działki przebiega sieć telekomunikacyjna. W odległości około 115 m przebiega sieć gazowa. W odległości około 350 m przebiega sieć ciepłownicza.

Wnioskodawca wskazał, że na podstawie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego przez Prezydenta Miasta (…), z którego wynika, że na podstawie Uchwały nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) – przeznaczenie terenu w planie (…) dla działki w (…) nr (…) jest następujące: (…).

W treści wniosku z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji Wnioskodawca wskazał, że: „Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy obecnie Urząd Miasta zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) r. prowadzi prace nad uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmie również nieruchomość. Wnioskodawca spodziewa się, że na przełomie stycznia i lutego 2024 nastąpi zmiana zagospodarowania planu przestrzennego dla tego gruntu z AG na zabudowę wielorodzinną. Wnioskodawca pozyskał tę informację we właściwym urzędzie miasta. Wnioskodawca nie wnioskował o zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiany te dokonywane są z wyłącznej inicjatywy Urzędu Miasta. Wnioskodawca w związku z zainteresowaniem potencjalnych nabywców śledzi proces zmian MPZP, jednak nie wnosił o ich zainicjowanie”.

Działka jest niezabudowana budynkami ani budowlami i w momencie sprzedaży również będzie niezabudowana.

Wnioskodawca w ostatnim czasie podjął działania mające na celu wydzielenie fragmentu gruntu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest i będzie przewidziany na drogę. Wstępny projekt podziału działki nr (…) o obszarze (…) ha przewidywał podział na działki: nr (…) o obszarze (…) ha, nr (…) o obszarze (…) ha (…) i nr (…) o obszarze (…) ha (…); ponadto na projekcie uwidoczniony został przebieg służebności drogi koniecznej wpisanej w dziale III księgi wieczystej Numer (…) oraz proponowany przebieg służebności pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym przez całą długość działki nr (…) od ulicy (…) do granicy z działką nr (…), przy granicy z działką nr (…).

Wnioskodawca złożył wniosek o podział działki (…) 2023 r.

Wydzielenie drogi ma na celu zapewnienie dostępu do drogi, co jest niezbędnym warunkiem do prowadzenia jakichkolwiek prac inwestycyjnych w przyszłości przez nabywcę, niezależnie od tego na rzecz kogo Wnioskodawca dokonałby zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza zbyć projektowaną działkę nr (…) o obszarze (…) ha oraz projektowaną działkę nr (…) o obszarze (…) ha, powstałe z podziału działki nr (…).

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, z dniem, w którym decyzja Prezydenta Miasta (…) zatwierdzająca podział powyższej nieruchomości stanie się ostateczna – przejdzie na własność Gminy (…) na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wydzielony fragment działki pod drogę nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz nabywcy.

Z uzyskanych przez Wnioskodawcę informacji m.in. od geodety wynika, że po dokonaniu podziału gmina powinna od razu przystąpić do wykupienia działki, o ile pozwoli jej na to dostępny budżet. Tym samym fragment działki, który zostanie wydzielony pod drogę nie będzie przedmiotem zbycia na rzecz nabywcy, lecz w przyszłości będzie stanowić drogę gminną przejętą lub zakupioną przez Miasto.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji doprecyzował, że (…) 2024 r. Prezydent Miasta (…) wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) oznaczonej nr (…), zgodnie z którą zatwierdził podział tej działki w następujący sposób: z działki nr (…) o pow. (…) ha wydziela się działki nr (…) o pow. (…) ha, nr (…) o pow. (…) ha, nr (…) o pow. (…) ha (razem (…) ha). Zgodnie z decyzją działka gruntu nr (…) o pow. (…) ha została wydzielona pod drogę publiczną gminną i przejdzie z mocy prawa na własność Gminy (…) z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Zatem przedmiotem sprzedaży będą pozostałe wydzielone działki, tj. nr (…) o pow. (…) ha oraz nr (…) o pow. (…) ha.

Poza wskazanymi wyżej działaniami, Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomości ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości.

W okresie ostatnich dwóch lat z Wnioskodawcą zaczęli kontaktować się potencjalni nabywcy nieruchomości, co skłoniło Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o zbyciu działki. Wnioskodawca samodzielnie prowadził i prowadzi rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami. Ponadto Wnioskodawca wystawił na krótki okres ogłoszenie na jednym z portali internetowych.

Wnioskodawca podejmując działania w zakresie poszukiwania potencjalnego nabywcy lub nabywców działki wyłącznie na początku podejmował kontakt z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, jednak nie był zadowolony z efektów działań tej osoby. Przy czym należy wskazać, że to pośrednik skontaktował się z Wnioskodawcą w imieniu swoich klientów – potencjalnych nabywców nieruchomości. W późniejszym okresie Wnioskodawca nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, mimo, że oferowali mu oni swoje usługi w tym zakresie. Wnioskodawca podejmował samodzielne działania niezbędne do przygotowania nieruchomości do sprzedaży takie jak pozyskiwanie informacji na temat nieruchomości w organach, wykonanie zdjęć nieruchomości (w tym ujęć z drona), pozyskanie informacji na temat sąsiednich działek. Ponadto Wnioskodawca zwrócił się do architekta o przygotowanie wstępnej analizy chłonności (PUM). Podczas rozmów z niektórymi potencjalnymi kupującymi Wnioskodawca otrzymywał pytania o PUM i na tej podstawie wywnioskował, że będzie to istotny czynnik pomagający określić cenę i dlatego zdecydował się zwrócić do architekta o przygotowanie takiej analizy.

Nabywcą nieruchomości będzie (…) (dalej jako „Inwestor”). Wnioskodawca doprecyzował, że we wniosku z 12 grudnia 2023 r. wskazał, że na moment składania wniosku, Wnioskodawca planował zawrzeć z inwestorem umowę przedwstępną związaną ze sprzedażą działki.

Wnioskodawca wyjaśnił, że w okresie od dnia złożenia wniosku z 12 grudnia 2023 r. do dnia uzupełnienia nie zawarł i nie planuje zawarcia z Inwestorem umowy przedwstępnej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Ze względu na wiele wątpliwości prawnych, ryzyk oraz brak wspólnego stanowiska stron nie została zawarta umowa przedwstępna. Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawcy i Inwestora umowa sprzedaży ma zostać zawarta pod koniec lutego lub na początku marca 2024 r. Wolą Stron jest, aby umowa przenosząca własność nieruchomości została zawarta przed rozpoczęciem obowiązywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalona zmieniona kwota sprzedaży to (…) zł netto.

Jeżeli w wydanej na niniejszy wniosek interpretacji indywidualnej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Wnioskodawca dokonuje zbycia nieruchomości jako podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, należna Wnioskodawcy cena zostanie powiększona o VAT. Cena zostanie uiszczona w dniu zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że nie otrzyma od Inwestora żadnych kwot tytułem przedpłaty lub zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, Strony nie zawarły oraz nie będą zawierały żadnych porozumień dotyczących konieczności uzyskania przez Wnioskodawcę zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką poza wskazaną powyżej uzyskaną decyzją zatwierdzającą podział działki. Wnioskodawca nie udzielał i nie udzieli Inwestorowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał, że w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży ze wskazanym wyżej inwestorem, dopuszcza podjęcie działań zmierzających do znalezienia innego nabywcy. Przy czym Wnioskodawca wskazał, że samodzielnie będzie poszukiwał potencjalnego innego nabywcy wykorzystując przede wszystkim możliwość publikowania ofert na różnego rodzaju portalach internetowych. Nie można jednak wykluczyć, że w przypadku konieczności znalezienia innego nabywcy, Wnioskodawca skorzysta z usług pośrednika. Wnioskodawca w takiej sytuacji będzie samodzielnie prowadził rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami. Wnioskodawca zakłada, że w przypadku konieczności poszukania innego nabywcy, warunkiem sprzedaży nie będzie podejmowanie przez niego żadnych działań warunkujących sprzedaż. Nie będzie udział potencjalnemu innemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

Wnioskodawca nie zdecydował jeszcze o sposobie przeznaczenia środków ze sprzedaży działki. Rozważa jednak ich dalsze inwestowanie jako formę zabezpieczenia prywatnego kapitału m.in. poprzez nabycie akcji, obligacji, walut. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że z uwagi na sytuację na rynku nieruchomości zdecyduje się reinwestować zarobione środki w nabycie innej nieruchomości, w tym na własne cele mieszkaniowe.

Wartość działki będącej przedmiotem zapytania Wnioskodawcy została ustalona w oparciu o wiedzę Wnioskodawcy z zakresu cen gruntów zlokalizowanych w najbliższym regionie i odpowiada średniej wartości rynkowej takich nieruchomości. Nie sporządzano wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży. Wnioskodawca nie prowadził żadnych aktywności na działce, nie była ona przedmiotem najmu i dzierżawy, nie dokonywał jej ulepszeń ani nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomość.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

Jednocześnie w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawca dokonywał innych transakcji nabycia i zbycia nieruchomości (prawo własności albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

W 2012 r. zakupił mieszkanie nr 1, w którym mieszkał z żoną, a później, po przeprowadzce do innego lokalu w 2015 r., było ono przedmiotem wynajmu. Zostało ono sprzedane w 2020 r. Ponadto wraz z żoną w ramach ustawowego ustroju wspólności majątkowej nabył w listopadzie 2014 r. inne mieszkanie (mieszkanie nr 2), w którym zamieszkiwali, a następnie, po przeprowadzce, było przez żonę wynajmowane w ramach prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności, a które to mieszkanie zostało sprzedane w 2022 r.

W 2020 r. Wnioskodawca nabył z żoną mieszkanie nr 3, w którym realizują obecnie cele mieszkaniowe. W 2016 roku wraz z żoną Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę nr 2 znajdującą się na terenach mieszkalnictwa rolniczego. Działka ta nie jest w żaden sposób używana czy zagospodarowana.

Wnioskodawca wskazał, że mieszkania nr 1-3 oraz działka nr 2 nie są przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Między małżonkami panuje ustrój wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą pod nazwą (…), która polegała na produkcji mebli oraz sprzedaży przez internet.

Wnioskodawca obecnie nie uzyskuje przychodów z tytułu prowadzenia tej działalności, mimo, iż nie dokonał jej zawieszenia ani wykreślenia z CEIDG. Wnioskodawca wskazał, że choć formalnie działalność ta nie została wykreślona z CEIDG, co wynikało z problemów technicznych występujących przy podjęciu przez niego próby takiego wykreślenia, aktualnie nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności w tym zakresie w ramach tej działalności.

Wnioskodawca zamierza w najbliższym czasie podjąć ponownie próbę wykreślenia tej działalności z CEIDG. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji nie jest składnikiem majątku wykorzystywanym w tej działalności, nie została ujęta przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych.

Ponadto od 2012 r. Wnioskodawca prowadzi działalność jako wspólnik spółki cywilnej (…).

Przedmiot działalności tej spółki został sklasyfikowany jako:

-55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

-55.90.Z Pozostałe zakwaterowanie,

-68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

-68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Dochody Wnioskodawcy osiągane ze spółki cywilnej opodatkowane są na zasadach art. 30c ustawy o PIT (tzw. podatek liniowy).

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji nie jest składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej, nie została ujęta w ewidencji środków trwałych tej spółki.

W ramach działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej Wnioskodawca wraz ze wspólnikiem dokonał zakupu trzech nieruchomości. Zakupy następowały w latach 2012, 2013 i 2015. Trzy nieruchomości były w większym lub mniejszym stopniu remontowane, a następnie wynajmowane osobom fizycznym oraz przedsiębiorcom i nie zostały do tej pory sprzedane.

Działalność spółki polega na wynajmowaniu lokali mieszkalnych i usługowych i zarządzaniu wspomnianymi nieruchomościami własnymi. Pierwsza z nieruchomości (dom) położna jest w (…). Jest to połowa bliźniaka, który jest wynajmowany na cele mieszkaniowe osobom fizycznym. Druga nieruchomość położona w (…) jest to kamienica wynajmowana w sposób mieszany, tzn. na cele mieszkaniowe oraz na działalność usługową. Trzecia nieruchomość również położona w (…) to kamienica, która obecnie nie jest wynajmowana. Jest wystawiona na sprzedaż, a wcześniej była wynajmowana na cele usługowe. Być może w najbliższym czasie, jeśli wspólnicy nie znajdą nabywcy, część tej kamienicy będzie wynajmowana na cele usługowe.

W spółce cywilnej przeprowadzono ponadto transakcję zakupu, a później sprzedaży lokalu niemieszkalnego (pomieszczenie użytkowe) przy ul. (…). Lokal został zakupiony przez spółkę (…) 2012 r. za kwotę (…) zł. Następnie (…) 2016 r. lokal ten został zbyty za cenę (…) zł.

Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości zakupione w ramach działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej nie są przedmiotem zapytania niniejszej interpretacji.

Wnioskodawca wskazał, że nie posiada innych nieruchomości niż wskazane w treści niniejszego wniosku przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

W piśmie z 14 lutego 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu organu pytania:

1.Czy jest Pan samoistnym właścicielem działek będących przedmiotem zapytania?

Wskazał Pan bowiem, że dokonywał również nabycia innych nieruchomości wspólnie z małżonką, a między małżonkami panuje ustrój wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Odpowiedź: Wnioskodawca wyjaśnił, że jest samoistnym właścicielem działek będących przedmiotem zapytania. Wnioskodawca jest samoistnym właścicielem nieruchomości przy ul. (…), które nabywał we wskazanych częściach do majątku osobistego. Wskazane działki będące przedmiotem zapytania (działki na ul. (…)) nie są objęte wspólnością majątkową. Nabycie 1/3 działki nastąpiło darowizną przed zawarciem związku małżeńskiego. Nabycie 2/3 działki nastąpiło w trakcie trwania związku małżeńskiego, jednak do majątku osobistego, zgodnie z treścią aktu notarialnego potwierdzającego nabycie tej części działki, za środki pochodzące z majątku osobistego.

2.Co konkretnie ma przejść na własność Gminy (…)?

W opisie sprawy wskazał Pan bowiem, że: Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, z dniem, w którym decyzja Prezydenta Miasta (…) zatwierdzająca podział powyższej nieruchomości stanie się ostateczna – przejdzie na własność Gminy (…) na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odpowiedź: Na własność Gminy (…) przejdzie własność działki gruntu nr (…) o pow. (…) ha, która została wydzielona pod drogę publiczną gminną.

Wnioskodawca doprecyzował, że (…) 2024 r. Prezydent Miasta (…) wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) oznaczonej nr (…), zgodnie z którą zatwierdził podział tej działki w następujący sposób: z działki nr (…) o pow. (…) ha wydziela się działki nr (…) o pow. (…) ha, nr (…) o pow. (…) ha, nr (…) o pow. (…) ha (razem (…) ha). Zgodnie z decyzją działka gruntu nr (…) o pow. (…) ha została wydzielona pod drogę publiczną gminną i przejdzie z mocy prawa na własność Gminy (…) z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Zatem przedmiotem sprzedaży na rzecz Inwestora będą pozostałe wydzielone działki, tj. nr (…) o pow. (…) ha oraz nr (…) o pow. (…) ha.

3.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazał, że nie posiada innych nieruchomości niż wskazane w treści niniejszego wniosku przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Jednocześnie pełnomocnik w imieniu Wnioskodawcy poinformował, że zmianie uległ opis zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku. Wnioskodawca nie dokonał zawarcia umowy przedwstępnej na warunkach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji z 12 grudnia 2023 r. Okoliczność zmiany zdarzenia przyszłego została uwzględniona w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji stanowiącym załącznik do pisma uzupełniającego.

Pytania

1.Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że Wnioskodawca nie uzyska przychodów ze zbycia nieruchomości zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT?

2.W przypadku uznania, że przychody ze zbycia nieruchomości nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej, Wnioskodawca prosi o wskazanie jaka część przychodów będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania z uwagi na upływ 5-letniego okresu pomiędzy nabyciem a zbyciem nieruchomości, z uwzględnieniem planowanego podziału nieruchomości.

Pana stanowisko w sprawie

Pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w wyniku planowanej transakcji nie uzyska przychodów ze zbycia nieruchomości zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT.

W jego ocenie sprzedaż nieruchomości następuje z majątku prywatnego, w konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie art. 30e w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że 1/3 części nieruchomości zostanie przez niego zbyta po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości, 1/3 przychodów osiągniętych ze zbycia nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu, na co nie wpływa fakt planowanego podziału nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz

c)prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

d)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

e)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona.

Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Ten warunek nie zostanie więc w sprawie spełniony z uwagi na fakt nabycia nieruchomości do majątku prywatnego, a sprzedaż którego ma pozwolić uzyskać środki na zaspokojenie potrzeb prywatnych Wnioskodawcy i jego rodziny.

Należy wskazać, że wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolniczą działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 7), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Wszystkie opisane źródła mają przynieść podatnikowi wpierw przychód a następnie dochód (zysk), gdyż ten jest przedmiotem opodatkowania.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej).

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza natomiast względnie stały zamiar jej wykonywania. Warunek ten także nie będzie spełniony ponieważ Wnioskodawca dokona tylko niezbędnych, wybranych działań mających na celu odpłatne zbycie nieruchomości, a nie będzie prowadzić profesjonalnych działań mających na celu obrót nieruchomościami.

Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres. Prowadzenie działalności gospodarczej oznacza podejmowanie w sposób zorganizowany i ciągły szeregu następujących po sobie w oznaczonym czasie i terminie, czynności faktycznych zmierzających do określonego celu w postaci zarobku mogącego przybrać formę zysku lub przychodu.

Działalność zorganizowana to takie ułożenie i wyodrębnienie aktualnych i przyszłych działań danego podmiotu, które umożliwią jego racjonalne i prawidłowe funkcjonowanie w określonej dziedzinie.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. I SA/Gd 248/23).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów z niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy.

Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o PIT nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak, aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o PIT – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wskazano, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (działalność gospodarcza) może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Mając na względzie okoliczności przedstawione w stanie faktycznym:

- Wnioskodawca dokonał nabycia nieruchomości częściowo w drodze darowizny, częściowo w wyniku nabycia, jednak na moment nabycia celem nie było jej zbycie z zyskiem,

- nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego,

- nie dokonywał na nieruchomości żadnych prac, nie prowadził działalności gospodarczej z jej wykorzystaniem, nie wykorzystywał jej w celach zarobkowych – nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana w celu prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

- dokonał tylko niezbędnych działań prawnych umożliwiających w pierwszej kolejności nabycie 2/3 części nieruchomości (przed ich nabyciem w 2020 r.) oraz w drugiej kolejności umożliwiających jej zbycie – wystąpienie o podział,

- nie podejmował i nie podejmuje żadnych profesjonalnych, ciągłych działań, a tylko dokonuje rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, w takim zakresie jaki jest konieczny i jakiego dokonałby rozsądny właściciel dążący do uzyskania optymalnego przychodu ze zbycia swojego majątku,

- uzyskane środki zamierza przeznaczyć na własne potrzeby, nie zamierza uczynić z tego tytułu źródła stałego zarobkowania ani utrzymania,

- czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży mają cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe, nie są podejmowane w sposób ciągły i zorganizowany,

-oferty sprzedaży miały formę zwyczajowo przyjętą (zwykłe formy ogłoszenia) i to tylko na początkowym etapie,

-Wnioskodawca nie podejmował działań dla podwyższenia atrakcyjności działek – nie dokonywał uzbrojenia terenu, nie wnioskował o przyłączenie działki do mediów, nie dokonywał ogrodzenia nieruchomości,

- Wnioskodawca nie występował o decyzję o warunkach zabudowy, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dokonywane są one bez inicjatywy Wnioskodawcy),

-Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomości ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości,

-Wnioskodawca samodzielnie prowadził i prowadzi rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami,

-w zakresie działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca wystawił na krótki okres ogłoszenie na jednym z portali internetowych,

- wyłącznie na początku Wnioskodawca skorzystał z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, jednak nie był zadowolony z efektów działań tej osoby, przy czym był to kontakt zainicjowany przez tego pośrednika, a nie przez Wnioskodawcę. W późniejszym okresie Wnioskodawca nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami,

- Wnioskodawca podejmował samodzielne działania niezbędne do przygotowania nieruchomości do sprzedaży takie jak pozyskiwanie informacji na temat nieruchomości w organach, wykonanie zdjęć nieruchomości (w tym ujęć z drona), pozyskanie informacji na temat sąsiednich działek,

-Wnioskodawca zwrócił się do architekta o przygotowanie wstępnej analizy chłonności (PUM),

- Strony nie zawarły i nie będą zawierały porozumień w zakresie zobowiązań Wnioskodawcy dotyczących konieczności uzyskania przez niego zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką poza decyzją zatwierdzającą podział,

- Wnioskodawca nie udzielał i nie udzieli Inwestorowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości,

- działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie są działaniem planowanym i profesjonalnym, a wynikają wyłącznie z okazji zbycia nieruchomości na rzecz zainteresowanego nieruchomością nabywcy.

Również w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej ze wskazanym wyżej Inwestorem, Wnioskodawca dopuszcza podjęcie działań zmierzających do znalezienia innego nabywcy. Przy czym Wnioskodawca wskazuje, że samodzielnie będzie poszukiwał potencjalnego innego nabywcy wykorzystując przede wszystkim możliwość publikowania ofert na różnego rodzaju portalach internetowych. Nie można jednak wykluczyć, że w przypadku konieczności znalezienia innego nabywcy, Wnioskodawca skorzysta z usług pośrednika.

Wnioskodawca w takiej sytuacji będzie samodzielnie prowadził rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami. Wnioskodawca zakłada, że w przypadku konieczności poszukania innego nabywcy, warunkiem sprzedaży nie będzie podejmowanie przez niego żadnych działań warunkujących sprzedaż. Nie będzie udział potencjalnemu innemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

Należy wskazać, że Wnioskodawca podzieli nieruchomość na zaledwie 3 działki, z czego jedna zostanie przeznaczona pod wyznaczenie drogi gminnej, co jest prawnym warunkiem możliwości realizowania jakichkolwiek inwestycji budowlanych na tej działce w przyszłości.

Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej „ciągłości” i „zorganizowania”.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Wnioskodawcę podjęte, a także te, które Wnioskodawca planuje podjąć należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności nie wskazuje na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajania potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że przedstawiona we wniosku aktywność nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do zbywanej nieruchomości.

Analogiczne stanowisko prezentowane jest także w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2022 r. w sprawie sygn. akt II FSK 1155/20: „Wobec tego wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Zdaniem NSA w badanej sprawie wystąpiło jedynie uzyskanie decyzji administracyjnych, które pozwalało na uzyskanie wyższej ceny. Bez wątpienia także w obrocie prywatnoprawnym zbywca składników prywatnego majątku, biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego oraz logiki, kieruje się chęcią osiągnięcia zysku i tylko z tego względu nie staje się uczestnikiem obrotu gospodarczego, nie wchodzi w obszar profesjonalnego obrotu handlowego. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży, tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji, tj. nabycia i zbycia, w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

(...) W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego czynności skarżącego nie miały cech zorganizowania w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. O spełnieniu tej przesłanki nie świadczą podnoszone przez organ okoliczności, jak nabycie nieruchomości w 2005 r., doprowadzenie ujęcia wody na działkę, uzyskanie warunków zabudowy i/lub pozwolenia na budowę. Należy wskazać, że przedmiotem sprzedaży ma być jedna nieruchomość i wykluczone są przez wnioskodawcę inne tego typu transakcje. Zatem takie działania poprzedzające sprzedaż pojedynczego składnika majątku wspólnego jak uzyskanie warunków zabudowy, choćby dedykowane pod potrzeby dewelopera i opcjonalnie uzyskanie pozwolenia na budowę, nie daje podstaw do przyjęcia, aby działania wnioskodawcy w sposób istotny odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a już z pewnością do uznania, że dokonując sprzedaży tej nieruchomości z warunkami zabudowy, jakie by one nie były i opcjonalnie z pozwoleniem na budowę, uczynił sobie z tego stałe źródło zarobkowania. Mamy do czynienia z czynnością jednorazową, wyzbyciem się składnika majątku dorobkowego małżonków, nabytego przed laty, który dotąd był wykorzystywany do realizacji określonych potrzeb rodziny wnioskodawcy”.

Podobny pogląd przedstawiony został również w aktualnie wydawanych interpretacjach indywidualnych, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, podkreśla, że samo zarządzanie majątkiem prywatnym, nawet poprzedzone dokonaniem uzasadnionych działań mających na celu zwiększenia przychodu z dokonanej sprzedaży, czy prawidłowej wyceny zbywanych składników nie może przesądzać o działaniu w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej.

W tym zakresie należy wskazać np. na stanowisko wyrażone w interpretacji z dnia 24 sierpnia 2023 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.363.2023.2.AKU, w której podkreślono że: „W stosunku do nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nie prowadziła Pani jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia nieruchomości – to była okazja. Osoba ta skontaktowała się z Panią w celu nabycia całości nieruchomości widząc, że chce Pani sprzedać pojedyncze lokale. Nie poszukiwała Pani nabywcy na całość. W celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ograniczyła się Pani do umieszczenia ogłoszenia na portalu i wywieszenia banneru informującego o sprzedaży. Środki ze sprzedaży mają stanowić zabezpieczenie na emeryturę. Chce Pani odzyskać część zainwestowanej gotówki. Nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana we wniosku. Zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie wskazuje, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem podejmowane przez Panią działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Zdaniem Wnioskodawcy, z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez niego czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Wobec powyższego, przychody ze sprzedaży nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 30e ustawy o PIT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Jak wskazał Wnioskodawca, w jego ocenie przychody ze sprzedaży nieruchomości nie stanowią przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Tym samym, co do zasady przychody ze zbycia nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 30e ustawy o PIT.

Jak wynika jednak z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca dokonał nabycia w drodze darowizny udział wynoszący (…) części nieruchomości. Nabycie tej części udziału własności odpowiadało nabyciu 1/3 prawa własności tej nieruchomości. Nabycie na podstawie umowy darowizny miało miejsce (…) 2003 r.

Niewątpliwie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości do planowanego dnia zbycia całej nieruchomości upłynie ponad 5 lat. Wobec czego nie zachodzi przesłanka do opodatkowania przychodów ze zbycia 1/3 części nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, bez znaczenia dla liczenia 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT pozostaje planowany podział nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości przez Wnioskodawcę, gdyż nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której Wnioskodawca jest już właścicielem.

Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności nieruchomości wydzielonych w drodze podziału. Wnioskodawca nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w inaczej ukształtowanych działkach.

Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, gdyż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Pogląd ten zgodny jest ze stanowiskiem organów podatkowych. Przykładowo w interpretacji z dnia 22 listopada 2023 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.567.2023.3.KR Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt scalenia i podziału nieruchomości przez właściciela, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje scalenia i podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w inaczej ukształtowanych działkach.

Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału”.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że 1/3 części nieruchomości zostanie przez niego zbyta po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości, 1/3 przychodów osiągniętych ze zbycia nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu, na co nie wpływa fakt planowanego podziału nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości,  jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości,  jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że:

-dokonał Pan nabycia nieruchomości częściowo w drodze darowizny (2003 rok – 1/3 udziału w nieruchomości), częściowo w wyniku nabycia (2020 rok – pozostałe 2/3 udziału), jednak na moment nabycia celem nie było jej zbycie z zyskiem – celem nabycia było ulokowanie prywatnych środków pochodzących z darowizny pieniężnej od rodziców,

-nieruchomość – działka jest niezabudowana budynkami ani budowlami i w momencie sprzedaży również będzie niezabudowana,

-nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, jest Pan samoistnym właścicielem nieruchomości przy ul. (…), które nabywał Pan we wskazanych powyżej częściach do majątku osobistego. Wskazane działki będące przedmiotem zapytania (działki na ul. (…)) nie są objęte wspólnością majątkową,

-nie dokonywał Pan na nieruchomości żadnych prac, nie prowadził działalności gospodarczej z jej wykorzystaniem, nie wykorzystywał jej w celach zarobkowych – nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana w celu prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

-dokonał Pan tylko niezbędnych działań prawnych umożliwiających w pierwszej kolejności nabycie 2/3 części nieruchomości (przed ich nabyciem w 2020 r.) oraz w drugiej kolejności umożliwiających jej zbycie – wystąpienie o podział,

-w ostatnim czasie podjął Pan działania mające na celu wydzielenie fragmentu gruntu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest i będzie przewidziany na drogę. Wydzielenie drogi ma na celu zapewnienie dostępu do drogi, co jest niezbędnym warunkiem do prowadzenia jakichkolwiek prac inwestycyjnych w przyszłości przez nabywcę, niezależnie od tego na rzecz kogo dokonałby Pan zbycia nieruchomości. Wydzielony fragment działki pod drogę nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz nabywcy,

-nie dokonał Pan nabycia przedmiotowych nieruchomości z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytów lub pożyczek (nabycie nieruchomości zostało sfinansowane ze środków własnych pochodzących z darowizn oraz oszczędności),

-uzyskane środki zamierza Pan przeznaczyć na własne potrzeby, nie zamierza uczynić Pan z tego tytułu źródła stałego zarobkowania ani utrzymania,

-w momencie zakupu działka miała dostęp do sieci energetycznej niskiego napięcia, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej. W pobliżu działki przebiega sieć telekomunikacyjna. W odległości około 115 m przebiega sieć gazowa. W odległości około 350 m przebiega sieć ciepłownicza,

-w zakresie działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości, wystawił Pan na krótki okres ogłoszenie na jednym z portali internetowych, wyłącznie na początku skorzystał Pan z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, jednak nie był Pan zadowolony z efektów działań tej osoby, przy czym był to kontakt zainicjowany przez tego pośrednika, a nie przez Pana. W późniejszym okresie nie korzystał Pan z usług pośredników w obrocie nieruchomościami,

-dotychczasowe oferty sprzedaży działki miały formę zwyczajowo przyjętą (zwykłe formy ogłoszenia) i to tylko na początkowym etapie,

-nie podejmował Pan działań dla podwyższenia atrakcyjności działki – nie dokonywał uzbrojenia terenu, nie wnioskował o przyłączenie działki do mediów, nie dokonywał ogrodzenia nieruchomości,

-nie występował Pan o decyzję o warunkach zabudowy, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dokonywane są one bez Pana inicjatywy),

-nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomości ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości,

-samodzielnie prowadził i prowadzi Pan rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami,

-podejmował Pan samodzielne działania niezbędne do przygotowania nieruchomości do sprzedaży takie jak pozyskiwanie informacji na temat nieruchomości w organach, wykonanie zdjęć nieruchomości (w tym ujęć z drona), pozyskanie informacji na temat sąsiednich działek,

-zwrócił się Pan do architekta o przygotowanie wstępnej analizy chłonności (PUM),

-z potencjalnym nabywcą (Inwestorem) nie zawarł i nie będzie zawierał Pan porozumień w zakresie Pana zobowiązań dotyczących konieczności uzyskania przez Pana zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką poza decyzją zatwierdzającą podział,

-nie udzielał i nie udzieli Pan Inwestorowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości,

-w Pana ocenie działania podejmowane przez Pana nie są działaniem planowanym i profesjonalnym, a wynikają wyłącznie z okazji zbycia nieruchomości na rzecz zainteresowanego nieruchomością nabywcy,

-w ramach zarządu majątkiem prywatnym dokonywał Pan innych transakcji nabycia i zbycia nieruchomości (prawo własności albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – były to dwa mieszkania, w których Pan zamieszkiwał wraz z żoną i które zostały zbyte po upływie pięciu lat od nabycia oraz mieszkanie, w którym obecnie realizuje Pan własne cele mieszkaniowe wraz z żoną),

-w ramach działalności prowadzonej przez Pana w formie spółki cywilnej wraz ze wspólnikiem dokonał Pan zakupu trzech nieruchomości (dom, który jest wynajmowany na cele mieszkaniowe osobom fizycznym; kamienica wynajmowana w sposób mieszany; kamienica, która obecnie nie jest wynajmowana i jest wystawiona na sprzedaż, jednakże w przypadku, gdy wspólnicy nie znajdą nabywcy, część tej kamienicy będzie wynajmowana na cele usługowe), dodatkowo jeden lokal niemieszkalny został przez spółkę zakupiony w 2012 roku, a następnie sprzedany w roku 2016 za cenę (…) zł,

-nie posiada Pan innych nieruchomości niż wskazane w treści niniejszego wniosku przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że ww. nieruchomość nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W Pana sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości składającej się z dwóch działek o nr (...) i (…) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, a zwłaszcza sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania, brak przygotowania przez Pana do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości składającej się z działek o nr (…) i (…) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość została przez Pana nabyta dwuetapowo:

-w udziale ułamkowym 1/3 w 2003 roku w drodze darowizny, gdzie darczyńcą był Pana ojciec,

-w udziałach ułamkowych (2x po 1/3) w 2020 roku w drodze nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że złożył Pan wniosek o podział działki (…) 2023 r.

Zauważyć należy, że przeprowadzony przez Pana podział nieruchomości na działki o nr m.in. (…) i (…) nie stanowi daty nowego nabycia.

Bowiem nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt scalenia i podziału nieruchomości przez właściciela, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje scalenia i podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w inaczej ukształtowanych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) w 2024 roku udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości, który nabył Pan w 2003 roku będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie (sprzedaż) w 2024 roku udziału wynoszącego 2/3 w nieruchomości, który nabył Pan w 2020 roku, spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości. Zatem w tej części Pana sprzedaż będzie opodatkowana na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Reasumując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości nie spowoduje postania u Pan przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy).

Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia (sprzedaży) udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości, który nabył Pan w 2003 roku, nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy. Natomiast sprzedaż pozostałego udziału ułamkowego wynoszącego 2/3 w nieruchomości, który nabył Pan w 2020 roku, spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w tej części będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).