Interpretacja indywidualna z dnia 21 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.545.2023.2.MD

Do opisanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności lokali wraz z odpowiednimi udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku oraz prawa własności budowli znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności lokali wraz z odpowiednimi udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku oraz prawa własności budowli. Uzupełnili go Państwo samoistnie w pismach z 24 stycznia 2024 r. (data wpływu 26 stycznia 2024 r.) i 1 lutego 2024 r. (data wpływu 5 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Prosta Spółka Akcyjna (Kupujący, Nabywca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp.

(...) Sp. z o.o. jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz (...) Prosta Spółka Akcyjna jako kupujący (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży części nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, zlokalizowanej w (...), przy ulicy (...), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (mogących obejmować również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Przedmiotem  wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości opisanych poniżej, na zasadach i w zakresie opisanym we wniosku, w (...) roku Sprzedający zawrze umowę przedwstępną sprzedaży z Kupującym („Umowa przedwstępna”). Z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się, jak dozwolono na podstawie Umowy przedwstępnej, określonych w Umowie przedwstępnej warunków zawieszających, Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu, a Kupujący zobowiązuje się kupić od Sprzedającego, na podstawie umowy sprzedaży, którą strony mają zamiar zawrzeć w wykonaniu oraz na zasadach i warunkach opisanych w Umowie przedwstępnej („Umowa przyrzeczona” lub „Umowa przenosząca”):

- prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w (...), składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni (...) m² (dalej: Grunt 2);

- prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w (...), przy ul. (...), składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni (...) m² (dalej: Grunt 3);

- prawo własności Lokali (tj. Lokal 1, 2, 3, 4, 5, 6 zdefiniowane poniżej) (wraz z przysługującym im udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 [tj. działki gruntu o numerze (...), o powierzchni (...)m², położonej w (...) przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) – dalej: Grunt 1], na którym zlokalizowany jest budynek biurowy o (...) kondygnacjach naziemnych, o powierzchni zabudowy (...) m², identyfikator budynku: (...), w którym to budynku zostały wyodrębnione Lokale, stanowiące odrębny od Gruntu 1 przedmiot własności – dalej: Budynek) oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnionych w Budynku), w szczególności:

- prawo własności lokalu o numerze (...), położonego w budynku zlokalizowanym w (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc damskie (1), garaż (1), szatnia (1), umywalnia (1), magazyn konserwatora (1), pomieszczenie gospodarcze (1), magazyn (2), wc męskie (1), dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej (...) m² wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości – tj. udziałem 102/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 1);

-prawo własności lokalu o numerze (...), położonego w budynku zlokalizowanym w (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męskie (1), wc damskie (1), pomieszczenia przynależne: pom. magazynowe nr 3 (1), pom. magazynowe nr 4 (1), dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej (...) m² wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości – tj. udziałem 71/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 2);

-prawo własności lokalu o numerze (...), położonego w budynku zlokalizowanym w (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męski, wc damski, pomieszczenie magazynowe, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej (...) m² wraz z udziałem związanym z własnością lokalu – tj. udziałem 70/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 3);

-prawo własności lokalu o numerze (...), położonego w budynku zlokalizowanym w (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męski (1), wc damski (1), magazyn – 2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej (...) m² wraz z udziałem związanym z własnością lokalu – tj. udziałem 74/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 4);

-prawo własności lokalu o numerze 5, położonego w budynku zlokalizowanym w (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męskie (1), wc damskie (1), pomieszczenia magazynowe, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej (...) m² wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości – tj. udziałem 83/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 5);

-prawo własności lokalu o numerze (...), położonego w budynku zlokalizowanym w (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męskie (1), wc damskie (1), pomieszczenia przynależne: pom. magazynowe nr 7-4 o pow. (...) m² (1), dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej (...) metrów kwadratowych wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości – tj. udziałem 81/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 6);

- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

W zakresie budowli, transakcja obejmować będzie prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomości i będących własnością Sprzedającego: (i) znajdujących się na gruntach (i w zakresie, w jakim są one trwale związane z gruntami, nie będą przedmiotem odrębnej sprzedaży), jak również (ii) mogących znajdować się poza gruntami (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy gruntów lub poza gruntami), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą następujące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego:

Grunty, Lokale i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Poza ww. Budowlami, na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nich instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji i jako takie nie zostały wymienione w powyższej tabeli.

Cała powierzchnia Lokali, jak i Budowle, zgodnie z definicją wskazaną poniżej, zostały oddane do używania dawniej niż w przeciągu ostatnich 2 lat, licząc od daty złożenia wniosku.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest na rok (...).

Dodatkowo należy wskazać, że:

- Nieruchomość jest częścią kompleksu (...), obejmującego budynek biurowy o pięciu kondygnacjach naziemnych, o powierzchni zabudowy (...) m², identyfikator budynku: (...), a także zabudowane grunty i budowle. Sprzedający jest właścicielem części kompleksu, tej części, która objęta jest Transakcją. Pozostała część kompleksu zostanie nabyta przez Kupującego w ramach transakcji z innym podmiotem (będącym właścicielem tej pozostałej części).

- Aktualnie Sprzedający jest stroną umów najmu, przy czym część umów najmu została wypowiedziana, przy czym okres wypowiedzenia upłynie najpóźniej (...) roku, zaś część umów została rozwiązana za porozumieniem, ze skutkiem najpóźniej na (...) roku. Według założeń na moment złożenia wniosku, na dzień Transakcji żadna część Nieruchomości nie powinna być przedmiotem umów najmu, jednak mając na uwadze, że niektóre z umów obowiązują do (...) r. Spółka nie wyklucza, że te niektóre z umów mogą w tym terminie jeszcze obowiązywać. Dodatkowo do podpisania Umowy Przyrzeczonej może dojść w terminie zanim Najemcy opuszczą wynajmowane pomieszczenia, z tym że termin ich opuszczenia pozostaje niezmienny.

- Zamiarem Stron jest wypowiedzenie przez Sprzedającego przed datą Transakcji umów o dostawę usług i mediów i zawarcie przez Kupującego nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dniu Transakcji.

- Kupujący nie przejmie jakichkolwiek ubezpieczeń utrzymywanych przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości i nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności związanych z takimi ubezpieczeniami.

3.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest osobą prawną, podmiotem, który na początku lat 90tych zrealizował inwestycję deweloperską w postaci budowy budynku biurowo-usługowego pod nazwą (...), zlokalizowaną w (...) przy ul. (...) (dalej: (...)). Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest produkcja wyrobów gotowych z tworzyw sztucznych dla branży RTV, AGD czy pojemników dla globalnych marek. Jednocześnie Sprzedający osiąga przychody z najmu posiadanej powierzchni w budynku przy ul. (...).

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi jedno z wielu aktywów Sprzedającego i jest jego siedzibą (dla celów rejestrowych). Spółka ewidencjonuje przychody i koszty bezpośrednio związane z Nieruchomością (np. koszty mediów, zarządzania Nieruchomością) na kontach rachunkowych oznaczonych specjalnym wyróżnikiem. Jednocześnie Spółka nie dokonuje alokacji i oznaczenia wyróżnikiem kosztów pośrednio związanych z Nieruchomością, np. takich jak koszty ogólnego zarządu. W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

Kupujący jest polską prostą spółką akcyjną, spółką celową powołaną do realizacji inwestycji deweloperskiej. Wraz z nabyciem opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza nabyć od innego sprzedającego pozostałą część powierzchni Budynku znajdującego się na Gruncie 1, jak również wszelkie pozostałe części całej powierzchni zlokalizowanej przy ul. (...) w (...). Po nabyciu całej powierzchni nieruchomości zlokalizowanej w (...) przy ul. (...), Kupujący planuje dokonać rozbiórki istniejących naniesień i zrealizować na oczyszczonej powierzchni inwestycję deweloperską podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i niezwolnioną od tego podatku.

Kupujący jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, że są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntu 2 oraz Gruntu 3, jak również wyłącznym właścicielem Lokali wraz z odpowiednimi (wskazanymi w Umowie) udziałami w prawie użytkowania Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku oraz wyłącznym właścicielem Budowli.

Sprzedający zgodnie z prawem, ważnie i w dobrej wierze nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 i Gruntu 3 na podstawie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z (...) roku, sporządzonej przez (...), notariusza w (...), za Rep. (...)oraz umowy sprzedaży i zniesienia współwłasności z (...) r. zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. (...), wraz z prawem własności Budowli wzniesionych na Gruncie 2 i Gruncie 3 oraz posadowionych na Gruncie 2 i Gruncie 3 Budowli.

Sprzedający zgodnie z prawem, ważnie i w dobrej wierze nabył prawo własności:

- Lokalu 1 – wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 102/1000, na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z (...) r., zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. (...);

- Lokalu 2 – wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 71/1000, na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z (...) r., zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. (...);

- Lokalu 3 – wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 70/1000, na podstawie na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z (...) r., zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. (...);

- Lokalu 4 – wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 74/1000, na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z (...) r., zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. A (...);

- Lokalu 5 – wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 83/1000, na podstawie sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z (...) r., zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. (...);

- Lokalu 6 – wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 81/1000, na podstawie sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z (...) r., zawartej przed (...), notariuszem w (...), za Rep. (...)

i posiada tytuł prawny do Lokali wraz z przysługującymi im udziałami w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2, Gruntu 3 zostało prawomocnie ustanowione na podstawie decyzji nr (...) Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami z (...) roku oraz umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z (...) roku, sporządzonej przez (...), notariusza w (...), za Rep. (...), w wykonaniu ww. decyzji, oraz nie doszło do unieważnienia prawa użytkowania wieczystego lub stwierdzenia nieważności lub rozwiązania podstawy jego ustanowienia. Sprzedający ani żaden z Podmiotów Powiązanych Sprzedającego nie złożył wniosku o zmianę dokumentów dotyczących ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do Gruntu.

W związku z powyższym, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w latach 90-tych, w momencie przekazania kompleksu (...) do użytkowania.

Od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającego upłynął okres przekraczający 2 lata.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1) prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 i Gruntu 3,

2) prawo własności Lokali wraz z przysługującym im udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnionych w Budynku,

3) Budowle posadowione na działkach Gruntu 2 i Gruntu 3,

4) Dokumentacja oraz wszelkie nośniki, na których została utrwalona Dokumentacja.

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Strony ustaliły, że Umowa Przyrzeczona zostanie podpisana, pod warunkiem że przed jej podpisaniem w terminie uzgodnionym między stronami nastąpi:

- Usunięcie wszystkich ruchomości ze wszystkich powierzchni Budynku.

- Ważne rozwiązanie Umów Najmu i opuszczenie wynajmowanych pomieszczeń przez Najemców.

Strony dodatkowo zastrzegły, że do podpisania Umowy Przyrzeczonej może dojść wcześniej, tj. zanim Najemcy opuszczą wynajmowane pomieszczenia, z tym że termin ich opuszczenia pozostaje niezmienny.

Jednocześnie Sprzedający wraz z Kupującym ustalili, że:

- Lokal 1 zostanie wydany Kupującemu nie później niż do (...) roku.

- Najpóźniej do (...) roku Sprzedający będzie mógł korzystać z Lokalu 1.

- Sprzedający będzie zobowiązany zapewnić sobie we własnym zakresie dostawę mediów i innych usług do Lokalu 1, a Kupujący nie będzie zobowiązany do zapewnienia żadnych usług lub mediów dostarczanych do Lokalu 1.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Sprzedającego umów dotyczących bieżącej obsługi i dostawy mediów do Nieruchomości (dalej: Umowy o Dostawę Usług i Mediów). Zamiarem Stron jest wypowiedzenie przez Sprzedającego w dacie Transakcji Umów o Dostawę Usług i Mediów i zawarcie przez Kupującego nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po Dacie Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości i że nowe umowy o dostawę mediów zostaną zawarte tak szybko, jak okaże się to możliwe. Kupujący rozliczy ze Sprzedającym koszty (bez jakichkolwiek podwyższeń lub marży) mediów dostarczanych do Nieruchomości na podstawie Umów o Dostawę Usług i Mediów za okres rozpoczynający się w Dacie Transakcji (włącznie) a kończący się w późniejszej z dat, w której nowe umowy o dostawę mediów zostaną zawarte lub wejdą w życie, pod warunkiem że Kupujący nie zawarł innych umów na dostawę mediów na ten sam zakres;

2) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (stosunki ubezpieczeniowe na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z chwilą przeniesienia praw do Nieruchomości na Kupującego;

3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

4) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

5) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

6) środków pieniężnych;

7) praw i obowiązków z umowy zarządzania Nieruchomością, której Sprzedający obecnie jest stroną, a której przedmiotem jest zarządzanie i administrowanie Nieruchomością, jej bieżąca eksploatacja i konserwacja, obsługa finansowo-księgowa, zapewnienie ochrony obiektu oraz utrzymania czystości, jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji; zamiarem Sprzedającego jest wypowiedzenie ww. umowy w okolicach daty Transakcji, jednocześnie Kupujący zawrze umowę zarządzania Nieruchomością do czasu jej rozbiórki;

8) praw i obowiązków z umów na roboty budowane związane z realizacją inwestycji na Gruntach – Sprzedający nie jest stroną takich umów i nie będzie na moment Transakcji.

Tym samym, należy podkreślić, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość nie stanowi kluczowego aktywa Sprzedającego. Nieruchomość w zakresie Lokalu 1 jest siedzibą rejestrową Sprzedającego. Pozostałe części Nieruchomości są przez sprzedającego wykorzystywane do osiągania przychodów z najmu.

- Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

- Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, których wartość byłaby równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych Lokali lub Budowli; względnie, jeśli suma dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej danego Lokalu lub Budowli, to miało to miejsce ponad dwa lata temu, a następnie Sprzedający kontynuował wykorzystywanie takiego Lokalu lub Budowli.

- Brak przejścia zakładu pracy: Nieruchomość jest aktywem Sprzedającego. Z chwilą nabycia przenoszonych aktywów Kupujący nie stanie się stroną stosunku pracy z żadnymi pracownikami Sprzedającego oraz nie przejmie jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających ze stosunku pracy z pracownikami Sprzedającego.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, pozwoleń administracyjnych, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z analizy prawnej i technicznej nieruchomości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

6.Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza dokonać rozbiórki istniejących naniesień na podstawie ważnego pozwolenia na rozbiórkę, a następnie zrealizować na nim projekt deweloperski. Działalność ta będzie odpłatna i wykonywane w ramach niej czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Usług i Mediów na dzień Transakcji;

2)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów zarządzania, z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego, ani też jakakolwiek umowa finansowania;

3)z chwilą nabycia przenoszonych aktywów Kupujący nie stanie się stroną stosunku pracy z żadnymi pracownikami Sprzedającego oraz nie przejmie jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z stosunku pracy z pracownikami Sprzedającego

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością do czasu jej rozbiórki, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości przed dokonaniem rozbiórki, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego – do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i.w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii.jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ze względu na zakres tej interpretacji, powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności lokali wraz z odpowiednimi udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku oraz prawa własności budowli.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.936.2023.2.AB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Państwa stanowisko, zgodnie z którym:

- zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

- w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Jeśli więc omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności lokali wraz z odpowiednimi udziałami w prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku oraz prawa własności budowli) będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia, które im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.936.2023.2.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Prosta Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.