Interpretacja indywidualna z dnia 8 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.303.2023.2.KK

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 grudnia 2023 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X sp. z o.o.

(ul. (…),(….); NIP: (…));

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y sp. z o.o.

((…), (…); NIP (…));

Opis zdarzenia przyszłego

1.Status Wnioskodawców oraz ogólny opis Transakcji

A.Działalność Zbywcy

Y. z o.o. z siedzibą w (…)(dalej: "Zbywca") posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”). Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest (…)

Zbywca jest spółką projektową powołaną do przeprowadzenia inwestycji w (…) Po nabyciu terenów (…) w formie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, Zbywca częściowo dokonał rewitalizacji znajdujących się tam budynków (w tym Nieruchomości będących aktualnie przedmiotem Transakcji). Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej były i są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

B.Działalność Nabywcy

X sp. z o.o. z siedzibą (…) (dalej: "Nabywca") posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Nabywcy jest (…)

C.Powiązania między Wnioskodawcami

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako "Wnioskodawcy".

Wnioskodawcy są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.2022.2587, "Ustawa CIT"), a także podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

D.Ogólny opis transakcji

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności wybudowanych na nich budynków, zlokalizowanej w (…) (województwo (…), powiat (….), gmina (…)) przy ul. (…) oraz (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie VAT (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

1. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w miejscowości (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) obejmującą:

- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), o łącznej powierzchni 0,3326 ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia 5.12.2089 r., dla których Sąd Rejonowy dla (…) w (…) ,(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (działki będące przedmiotem Transakcji zostaną wyodrębnione ze wskazanej księgi wieczystej przed dokonaniem Transakcji albo w ramach samej Transakcji do nowej, odrębnej księgi wieczystej) („Grunt”);

- prawo własności posadowionych na działce (…):

- budynku dawnej remizy (…) o pow. użytkowej 566,74 metrów kwadratowych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi

(„Remiza”)

- prawo własności posadowionych na działce (…):

- budynku dyrekcji (…) o pow. użytkowej 4923 metrów kwadratowych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi („Dyrekcja”)

- części wyburzonego do parteru budynku (…), którego pozostała część znajduje się na sąsiadującej działce (…), w części budynku znajduje się kotłownia, obsługująca budynek Dyrekcji („Część budynku (…));

(dalej: „Budynki”) oraz Budowli (zdefiniowanych poniżej);

- inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

Grunty, Budynki oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako "Nieruchomość".

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

- Prawo użytkowania wieczystego Gruntu. Działka o numerze (…) zabudowana jest Remizą oraz dodatkowo Budowlami (przedstawione poniżej), zaś na działkach (…) posadowiona jest (…), Część budynku (…) oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej). Nieruchomość jest częścią księgi wieczystej Nr (…), w której znajdują się również inne działki, natomiast nie będą one przedmiotem Transakcji, bowiem działki (…) oraz (…) będące przedmiotem Transakcji zostaną wyodrębnione ze wskazanej księgi wieczystej do nowej księgi wieczystej przed dokonaniem Transakcji.

- Prawo własności znajdujących się na Gruncie:

- Remizy - budynek został nabyty przez Zbywcę stanowiąc część transakcji nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a następnie wyremontowany/zrewitalizowany w latach 2020/2021. (…)

- Dyrekcji - budynek został nabyty przez Zbywcę stanowiąc część transakcji nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a następnie wyremontowany/ zrewitalizowany w latach 2019/2020. (…)

- Część budynku (…) - tak jak wskazano powyżej, jest to część pozostałego budynku (…) znajdującego się w dużej części na sąsiadującej działce. W Części budynku (…) znajduje się kotłownia obsługująca budynek Dyrekcji. Dokładna historia budynku (…) nie jest znana Zbywcy. (…)

- Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości dalej jako „Budowle”)

2. Szczegółowe zestawienie budynków, budowli i urządzeń technicznych wchodzących w skład Transakcji i ich położenie

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu Ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U.2021.2351 t. j. ("Prawo budowlane") wchodzące w skład Nieruchomości, oraz - informacyjnie - informacje o urządzeniach technicznych niebędących budynkami, budowlami ani ich częściami, które są położone na poszczególnych działkach:

Poza ww. Budynkami i Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Zbywcy i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Wszystkie takie naniesienia są na trwale związane z Gruntami i nie stanowią odrębnych od nich ruchomości.

W ramach powyższego zestawienia budowli wskazano wyłącznie działki będące przedmiotem Transakcji, na których znajdują się części wymienionych Budowli. Jednocześnie należy wskazać, że części ww. Budowli mogą również znajdować się na innych działkach należących do Zbywcy i aktualnie wchodzących w skład tej samej księgi wieczystej co Nieruchomość, które jednak nie będą wchodziły w zakres Transakcji.

3. Inne instalacje

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić sieci i instalacje (np. sieci energetyczne, cieplne, przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie sieci oraz instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

4. Planowana data Transakcji

Jeszcze przed dokonaniem Transakcji albo w jej ramach, Nieruchomość zostanie wydzielona z KW Nr (…) do nowej, odrębnej księgi wieczystej. Pozostałe działki objęte KW Nr (…) nie będą przedmiotem opisywanej transakcji i pozostaną własnością Zbywcy. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest w 1 kwartale 2024 r.

5. Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości

W odniesieniu do prac remontowych dokonywanych na Nieruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami na nie ponoszonymi.

Jednocześnie, z uwagi na kwalifikację Nieruchomości w księgach rachunkowych i podatkowych Zbywcy nie jako środki trwałe, lecz jako „ukończone dobra” (towary handlowe), dokonywane prace rewitalizacyjne nie powodowały zwiększenia wartości początkowej Nieruchomości, w tym Budynków.

Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym z uwagi na kwalifikację Nieruchomości w księgach rachunkowych/podatkowych nie wpłyną one na wartość początkową Budynków lub Budowli, a Zbywca dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami).

F. Status działek – decyzje WZ, MPZP

H. Dodatkowe informacje związane z przedmiotem Transakcji ( prace wykończeniowe etc.)

Ponadto należy wskazać, że:

- W obowiązującym w stosunku do Gruntu MPZP, Budynki zostały oznaczone jako „obiekty o wartościach kulturowych”.

- Zgodnie z KŚT Dyrekcja jest zakwalifikowana jako budynek biurowy, Remiza jako handlowo- usługowy, zaś budynek (…), którego część znajduje się na działce (…), jako pozostały budynek niemieszkalny przeznaczony i będący w trakcie rozbiórki.

- Na moment składania wniosku Budynki są w 100% przedmiotem najmu.

- Pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym) - ze względu na swoją naturę mogą nie być bezpośrednio użytkowane przez najemców, natomiast są uwzględniane w powierzchni najmu brutto (GLA) proporcjonalnie do powierzchni użytkowej najmowanej przez najemców. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowią jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT).

- Najemcy Dyrekcji korzystać będą z powierzchni wspólnych Dyrekcji, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. recepcja, korytarze, toalety, aneksy kuchenne, przestrzeń typu chill-out, taras, sale konferencyjne. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpoczął się już okres najmu).

- Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynków - nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynki i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynków obejmują również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

- W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynków mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

- Budynki są sklasyfikowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz podatkowych Zbywcy jako ukończone dobra (ang. finished goods) (towary handlowe).

- Z uwagi na historyczny charakter Nieruchomości, dokładne daty wybudowania Budynków oraz ich historycznej przebudowy nie są znane.

- Aktualnie Nieruchomość wraz z sąsiadującymi nieruchomościami należącymi do Zbywcy jest zarządzana przez spółkę Z Sp. z o.o. na podstawie (…) z dnia 30.06.2017 r.

- W stosunku do budynku Remizy oraz Dyrekcji nie została wydana ani decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę, ani nakaz rozbiórki. Część budynku (…) posiada czynne pozwolenie na rozbiórkę. Część budynku (…) ma zostać wyburzona w 2024 r. po wyłączeniu kotłowni tam się znajdującej.

- Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie Pomnika Historii (…) oraz wszystkie działki wpisane są do rejestru zabytków województwa (…) pod numerem (…) jako (…)

3.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego działek Gruntu zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę jako element umowy nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej dnia 30.03.2017 r. pomiędzy (…) (jako sprzedającym) a Zbywcą (jako kupującym) w formie aktu notarialnego nr Rep. (…). Z uwagi na zakres, w który wchodziły pozostałe działki objęte tą samą księgą wieczystą co Grunt, jak również inne elementy. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dyrekcja oraz Remiza zostały zrewitalizowane po ich nabyciu.

W związku z rewitalizacją Budynków Zbywca był uprawniony i dokonywał odliczenia podatku naliczonego VAT.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Przychody i koszty operacyjne są co prawda ewidencjonowane dla każdej z nieruchomości odrębnie, natomiast nie ma odrębnych zapisów dla należności i zobowiązań, oraz pozostałych kosztów operacyjnych, pozostałych przychodów operacyjnych, kosztów i przychodów finansowych.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług - tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

- umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

- umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

- umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

4.Przedmiot i okoliczności towarzyszące transakcji

1. Pozostałe elementy objęte Transakcją

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

- Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli oraz urządzeń budowalnych na trwałe związanych z Gruntami);

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

- prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja);

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji

- wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty koncepcyjne Budynków przygotowane przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

- prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem na Nieruchomości Budynków i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

- dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

- wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

- dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

- projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną), wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

- pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Strony nie wykluczają również, że w ramach Transakcji może zaistnieć potrzeba przeniesienia/zawarcia porozumienia trójstronnego z którymś z dostawców mediów, czy może zaistnieć potrzeba przeniesienia/zawarcia porozumienia trójstronnego umowy przyłączeniowej na ciepło.

2. Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.prawa użytkowania wieczystego działek (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi aktualnie księgę wieczystą KW Nr (…)

2.praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

3.praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

4.oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

5.praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

6.dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

7.praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

8.praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności - z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

9.praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

10.praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

11.praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

12.koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

13.patentów i innych praw własności przemysłowej;

14.majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

15.tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

C. Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi element kluczowego aktywa Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości wraz z przychodami z najmu pozostałych nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie Nieruchomości stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

- Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie.

- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania i/lub umów, które przewidują szczególne korzystne warunki finansowe). Alternatywnie, Strony biorą pod uwagę możliwość zawarcia trójstronnych porozumień dotyczących Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych, czy umów przyłączeniowych pozwalających Nabywcy na przejęcie warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją lub Zbywcy na wcześniejsze rozwiązanie zawartych umów bez ponoszenia negatywnych konsekwencji takich działań.

- Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

5.Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Nabywcy

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

2)zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania lub też w sytuacji, w której takie umowy przewidują szczególne korzystne warunki finansowe);

3)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

4)Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej. Bez podjęcia tych kroków i bez zabezpieczenia powyższych funkcji przez nabywcę (czyli bez aktywnego udziału Nabywcy) nie byłoby bowiem możliwe podjęcie przez Nabywcę działalności obejmującej najem powierzchni w Budynkach.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (usługowe i biurowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy wskazują również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, sprzedaż Nieruchomości  wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2 % (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

1. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
2. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT - co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.678.2023.2.SR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowani planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek (…)  wraz z prawem własności wybudowanych na nich budynków, budowli oraz urządzeń technicznych zlokalizowanych w (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi.

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 8 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.678.2023.2.SR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „ (…) dostawa Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym sprzedaż opisanej Nieruchomości wraz z innymi elementami będącymi przedmiotem Transakcji nie będzie objęta wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

(…) w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do budynku Remizy, budynku Dyrekcji, części budynku (…) oraz budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

(…) dostawa gruntu (działki nr (…) i działki nr (…)), na którym posadowione są ww. budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

(…) w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami będącymi przedmiotem Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U.

z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).