Interpretacja indywidualna z dnia 19 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.418.2023.6.ASZ

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo samoistnie pismem z 26 października 2023 r. (data wpływu 30 października 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 12 grudnia 2023 r. (data wpływu 19 grudnia 2023 r.) oraz pismem z 22 grudnia 2023 r. (data wpływu 22 grudnia 2023 r. oraz 3 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: D.A. (Sprzedający)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: X Sp. z o.o. sp.k. (Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis działki nr A.

Zainteresowany będący stroną postępowania – D.A. (dalej również jako: Sprzedający) jest właścicielem nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 6.7934 ha dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW (…) (dalej jako: Nieruchomość). Nieruchomość położona jest w rejonie ulic (…) w (…).

W skład Nieruchomości wchodzi m.in. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym A z obrębu (…), o powierzchni 1,3913 ha (dalej jako: Działka) będąca przedmiotem czynności, której dotyczy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej.

Działka powstała z podziału działki B dokonanego ostateczną decyzją nr (…) wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta z (...) 2023 r. znak sprawy: (…), przy czym przedmiotowy podział nie został jeszcze ujawniony w wyżej wskazanej księdze wieczystej. W księdze wieczystej widnieje jedynie wzmianka o wniosku (…) dotycząca ujawnienia tego podziału.

D.A. nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (...) 1994 r przez (…), notariusza w (…), Repertorium A nr (…) oraz umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (...) 2004 r przez (…), notariusza w (…), Repertorium (…).

D.A. nabył Nieruchomość do majątku osobistego. Nieruchomość w dalszym ciągu stanowi majątek osobisty D.A.

Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży.

Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, gdyż w związku z nabyciem Nieruchomości nie był odprowadzany podatek od towarów i usług.

Nieruchomość uprzednio wykorzystywana była na cele rolne. Po nabyciu Nieruchomości D.A. nie zmieniał jej przeznaczenia. Z Działki objętej wnioskiem nie były dokonywane zbiory i dostawy (ani sprzedaż) produktów rolnych.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszanej (jedno i wielorodzinnej niskiej).

Działka:

- stanowi łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami;

- posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy (…);

- nie była i nie jest przedmiotem umowy dzierżawy ani umowy najmu;

- jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Przez Działkę przebiega rów melioracyjny (dalej: Rów), który został wybudowany wiele lat temu, a z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą zawarcia niżej opisanej umowy przedwstępnej sprzedaży z Kupującym (zdefiniowanym poniżej). Sprzedający nie ponosił nakładów na Rów.

Działka C, z podziału której powstała działka B a następnie Działka, była przedmiotem dzierżawy w okresie od 16 września 2019 r. do dna 26 września 2020 r. Na podstawie zawartej umowy dzierżawy Sprzedający oddał dzierżawcy część działki C na cele ułożenia po terenie tymczasowego rurociągu zrzutowego (…) (dalej jako: Rurociąg), stanowiącego własność dzierżawcy. Z tytułu wydzierżawienia części działki C pod Rurociąg Sprzedający otrzymał jednorazową opłatę dzierżawną.

Zarówno sama Działka, jaki i Nieruchomość, od dnia nabycia do chwili obecnej jest w nieprzerwanym posiadaniu D.A.

Jak wynika z powyższego D.A. jest właścicielem innych działek, których na ten czas nie zamierza sprzedawać.

Sprzedający jest również właścicielem budynku handlowo-usługowego, który wynajmuje. Przychód uzyskiwany z najmu opodatkowany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Obecnie D.A. nie ma zamiaru nabywać w przyszłości nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

D.A. w okresie 5 lat przed datą zawarcia niżej opisanej umowy przedwstępnej sprzedaży nie sprzedawał nieruchomości.

D.A. nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym D.A. rozważa zarejestrowanie jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na potrzeby sprzedaży Działki na rzecz Kupującego, i nie prowadzi obecnie, ani nie prowadził w okresie ostatnich 5 lat działalności gospodarczej.

Działka nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalność gospodarczej.

D.A. nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2. W przedmiocie podejmowanych działań

D.A., wspólnie z Panią B.M., właścicielką działki nr D, sąsiadującej bezpośrednio z Działką, podjął decyzję o wspólnym sprzedaniu Działki i działki D jako jednej nieruchomości, w celu zwiększenia ich atrakcyjności dla inwestorów z rynku deweloperskiego. D.A. samodzielnie poszukiwał inwestorów zainteresowanych zakupem ww. działek. Dodatkowo działania marketingowe prowadzone w celu sprzedaży przedmiotowych działek podejmowane były przez pośrednika z biura nieruchomości, który również poszukiwał kupców zainteresowanych zakupem Działki i działki D.

Pierwotnie do sprzedaży oferowane były działka B (z podziału której powstała Działka i E) jednakże z uwagi na istniejącą na niej infrastrukturę podziemną (rurociąg) działka ta traciła na atrakcyjności wśród potencjalnych inwestorów. W związku z tym D.A. złożył wniosek o podział ww. działki. Po podziale rurociąg przebiega aktualnie przez działkę E. Wskutek podjętych działań Działka, mająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej i pozbawiona ww. ograniczenia, zyskała na wartości i atrakcyjności. D.A. nie występował o wydanie pozwolenia na budowę dla Działki.

W toku aktywnych poszukiwań nabywcy Działki pośrednik nieruchomości przedstawił D.A. kilku inwestorów zainteresowanych nabyciem przedmiotowej działki, z którymi prowadzono negocjacje w przedmiocie określenia warunków nabycia Działki i Działki D.

D.A. 24 czerwca 2021 r. przed (…), notariuszem w (…), za Rep.(…), podpisał przedwstępną umowę sprzedaży Działki. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, gdyż inwestor odstąpił od ww. umowy.

W związku z powyższym D.A. kontynuował dalsze poszukiwania inwestorów zainteresowanych zakupem działek. Poszukiwania te doprowadziły do podjęcia działań mających na celu zawarcie umowy z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania – X spółką z ograniczona odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą w (…) (dalej jako: Kupujący).

3. Opis transakcji.

W dniu 14 września 2023 r. przed (…), notariuszem w (…), Repertorium (…), D.A. zawarł z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek (dalej jako: Umowa).

Kupujący, jako inwestor, zainteresowany jest łącznym nabyciem Działki i Działki D, na których zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych, wielorodzinnych z garażem i ewentualnie z częścią usługową. Zgodnie z treścią zawartej Umowy D.A. i Kupujący zobowiązali się zawrzeć w terminie do 31 stycznia 2024 r. umowę sprzedaży, na podstawie której D.A. sprzeda Kupującemu w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich niezabudowaną Działkę, a Kupujący Działkę, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, kupi, pod warunkiem wydania w terminie do dnia 31 stycznia 2024 r. przedmiotowej interpretacji podatkowej.

D.A. i Kupujący zobowiązali się złożyć wspólny wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie dotyczącym opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych kwoty należnej Sprzedającemu tytułem ceny oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług celem prawidłowego rozliczenia zobowiązań podatkowych związanych z zawarciem oraz wykonaniem umowy sprzedaży.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, powołanym jako spółka celowa w celu realizacji inwestycji deweloperskiej oraz sprzedaży lokali mieszkalnych oraz ewentualnie lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji deweloperskiej.

W związku z zawarciem umowy:

1. D.A. wniósł o odłączenie z KW nr (…) Działki i założenie dla tej nieruchomości nowej księgi wieczystej, a następnie wpisanie:

- w dziale II nowozałożonej księgi wieczystej własności na jego rzecz;

- w dziale III nowozałożonej księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży na rzecz Kupującego;

- w dziale IV nowozałożonej księgi wieczystej hipoteki umownej na rzecz Kupującego;

2. D.A. udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw i zgód w następującym zakresie:

 a) zgody na korzystanie z Nieruchomości na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne. Przedmiotowa zgoda (upoważnienie) uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania w tym zakresie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane;

 b) do uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów, dokumentów stwierdzających tytuł prawny (w tym odpisów z księgi wieczystej) dotyczących Nieruchomości;

 c) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości;

 d) składania wniosków, występowania, reprezentowania i podejmowania wszelkich czynności w toku postępowań prowadzonych w sprawach objętych pełnomocnictwem oraz do występowania, reprezentowania i podejmowania wszelkich czynności przed organami administracji publicznej związanych z wszczęciem, prowadzeniem i zakończeniem powyższych postępowań, w tym do składania oświadczeń przedstawiających aktualny stan wpisów w księgach wieczystych założonych dla Nieruchomości wraz ze wskazaniem numeru ksiąg wieczystych;

 e) składania wniosków i reprezentowania we wszelkich postępowaniach w sprawie uzyskania warunków technicznych lub/i informacji technicznych (dotyczących w szczególności zaopatrzenia w wodę, odbioru ścieków, zasilania w energię elektryczną, dostawy gazu, przebudowy lub dostępu do infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej, telekomunikacyjnej i teletechnicznej) dla dowolnych inwestycji budowlanych planowanych na Działce;

f) składania wniosków, występowania, reprezentowania i podejmowania wszelkich czynności w toku postępowań prowadzonych w sprawie wydania decyzji zatwierdzających projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielających pozwolenia na budowę;

 g) do reprezentowania wobec wszelkich władz, organów administracji rządowej i samorządowej, sądów (w tym wieczystoksięgowych), osób fizycznych i prawnych, w sprawach, o których mowa w pełnomocnictwie.

Jednocześnie Strony postanowiły, że wydanie Kupującemu Działki nastąpi dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Na podstawie umowy przedwstępnej Kupujący zapłacił na rzecz Sprzedającego zadatek na poczet ceny sprzedaży Działki.

Kupujący i Sprzedający rozważają złożenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.), przed dniem dokonania sprzedaży Działki lub w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży Działki. Złożone przez Kupującego oraz Sprzedającego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku z 26 października 2023 r., wskazano, że w części H wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej z 13 października 2023 r. przedstawiono, że:

1) działka o numerze ewidencyjnym A, z obrębu (…), położona w (…), (dalej jako Działka), będąca przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży i oświadczenia o ustanowieniu hipotek zawartej 14 września 2023 r. przed (…), notariuszem w (…), Rep. (…) (dalej jako: Umowa) oraz mająca być przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży, powstała z podziału działki o numerze ewidencyjnym B wchodzącej w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (…) IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta (…), przy czym podział ten nie został jeszcze ujawniony ww. księdze wieczystej;

2) w księdze wieczystej (…) widnieje jedynie wzmianka o wniosku (…) dotycząca ujawnienia tego podziału;

3) w związku z zawarciem Umowy D.A. wniósł o odłączenie z księgi wieczystej (…) Działki i założenie dla niej nowej księgi wieczystej, a następnie wpisanie:

- w dziale II nowo założonej księgi wieczystej własności na jego rzecz;

- w dziale III nowo założonej księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży na rzecz spółki pod firmą: (…) (dalej jako Kupujący);

- w dziale IV nowo założonej księgi wieczystej hipoteki umownej na rzecz Kupującego.

W tym miejscu poinformowano, że sąd wieczystoksięgowy rozpoznał już wszystkie ww. wnioski i aktualnie Sąd Rejonowy w (…) IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla Działki księgę wieczystą (…). W księdze tej istnieją następujące wpisy:

- w dziale II − właściciel: D.A.; udział w prawie: 1/1; podstawa nabycia: 1) umowa darowizny udokumentowana aktem notarialnym sporządzonym w dniu 29 września 1994 r. przez (…), notariusza w (…), (…). 2) umowa sprzedaży udokumentowana aktem notarialny sporządzonym w dniu 03 marca 2004 r. przez (…), notariusza w (…), Repertorium (…);

- w dziale III − przysługujące Kupującemu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży wynikającego z zawarcia Umowy stanowiącej podstawę wpisu;

- w dziale IV − hipoteka umowna do sumy 5.400.000,00 zł na rzecz Kupującego, stanowiąca zabezpieczenie zapłaty (zwrotu) przez D.A. na rzecz Kupującego otrzymanego zadatku, w terminie 7 dni od dnia wezwania, w pojedynczej wysokości, tj. w kwocie 5.197.818,00 zł (pięć milionów sto dziewięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset osiemnaście złotych) w przypadku niewykonania umowy stanowiącej podstawę wpisu z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony oraz na zabezpieczenie zwrotu odsetek ustawowych za opóźnienie oraz udokumentowanych kosztów postępowania.

W związku z powyższym wnoszą Państwo, aby w opisie zdarzenia przedstawionego we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej uwzględnić zaistniałą zmianę i tak uzupełniony opis stanowił podstawę faktyczną wydania indywidualnej interpretacji podatkowej.

W uzupełnieniu wniosku z 12 grudnia 2023 r. wskazano, że:

Sprzedający upoważnił pośrednika z biura nieruchomości do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia umów zbycia prawa do Działki nr A, tj. poszukiwania nabywcy, aranżowania spotkań z potencjalnymi nabywcami. Pośrednik nieruchomości doradzał Sprzedającemu w określeniu realnej możliwej do uzyskania ceny sprzedaży na podstawie panujących trendów i sytuacji rynkowej.

Działka A będąca przedmiotem planowanej sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od podatku.

Rów (rów melioracyjny) przebiegający przez Działkę F stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 22 grudnia 2023 r. doprecyzowano, że w informacji przedstawionej w odpowiedzi na wezwanie z 11 grudnia 2023 r. omyłkowo podano nr działki F. Wskazali Państwo, że rów melioracyjny przebiega przez działkę A, tak jak zostało to wskazane we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy przyszła transakcja polegająca na sprzedaży Działki przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie powodowała powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, przyszła transakcja polegające na sprzedaży przez Sprzedającego prawa własności Działki, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (w odniesieniu do Działki), nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży − na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży − wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%

b) innych praw majątkowych -1%.

Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuację, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) cyt. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności z wyjątkiem

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynność cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ww. ustawy użyte w ustawie określenie oznaczają podatek od towarów i usług − podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z póżn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że D.A. planuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży z Kupującym, na podstawie której dokona sprzedaży prawa własność Działki.

W związku z uznaniem, że przyszła przyrzeczona umowa sprzedaży prawa własność Działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust 1, tym samym wyłączony zostaje obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − w przypadku rezygnacji przez Kupującego oraz Sprzedającego ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w którym to przypadku sprzedaż Działki nie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynność cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedający) prawo własności nieruchomości (Działki).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-2.4012.580.2023.5.WH wydanej zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów,

- dostawa (sprzedaż) nieruchomości (rowu oraz Działki) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

- jeżeli Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż nieruchomości (Działki z rowem) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, ponieważ Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP4-2.4012.580.2023.5.WH.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.