Interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.384.2023.4.MD

Planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności Budynków, Budowli, pozostałych naniesień i pozostałych składników podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje) - do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 12 grudnia 2023 r. (data wpływu – 12 grudnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

 A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający, Zbywca)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

 B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Nabywca)

Opis zdarzenia przyszłego

(i)Przedmiot składanego wniosku.

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Nabywca”) zamierza nabyć od A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”; Nabywca oraz Sprzedający będą dalej łącznie zwani jako: „Zainteresowani” lub „Strony”):

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…), obejmującej działkę nr (…) w obrębie ewidencyjnym (…), znajdującej się przy (…) w (…), o łącznej powierzchni wynoszącej (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”);

- własność budynku położonego na Gruncie, stanowiącego odrębną nieruchomość, o powierzchni zabudowy (…) m², stanowiący budynek biurowy („Budynek”), wraz z infrastrukturą w postaci budowli („Budowle”) oraz urządzeń budowlanych („Infrastruktura”), stanowiących własność Sprzedającego;

- inne składniki majątkowe (dalej jako: „Pozostałe składniki majątkowe”) wskazane w punkcie V opisu zdarzenia przyszłego.

Grunt, Budynek, Budowle, Infrastruktura oraz Pozostałe Składniki Majątkowe – będące przedmiotem przyszłej transakcji między Stronami (dalej: „Transakcja”), stanowią łącznie zespół biurowo-usługowy pn. „(…)”, dalej zwany jako: „Kompleks biurowo- usługowy”.

Kompleks biurowo-usługowy obejmować będzie w szczególności:

- prawo użytkowania wieczystego Gruntu, który na moment dokonania Transakcji będzie zabudowany budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy Prawo budowlane;

- prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku wraz z garażem podziemnym;

- prawo własności znajdujących się na Gruncie Budowli i Infrastruktury, tj.:

-Sieci zewnętrzne WOD-KAN;

-Teren zewnętrzny etap I (w szczególności: droga dojazdowa, chodniki, parkingi, ogrodzenie);

-Teren zewnętrzny etap III (w szczególności: droga dojazdowa, ogrodzenie, chodniki);

-Teren zewnętrzny etap IV-1 oraz IV-2 (w szczególności: chodnik);

-Mur oporowy + ogrodzenie.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Co do zasady Budynek, Infrastruktura i Budowle są umiejscowione w całości na Gruncie, jednakże może się zdarzyć, że pewne części Budowli/Infrastruktury będą wykraczać poza powierzchnię Gruntu (w szczególności jako zajęcia pasa drogowego w celu umieszczenia urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych na podstawie stosownych zezwoleń).

Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:

- zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i własności obiektów na nim posadowionych i Pozostałych składników majątkowych (dalej: „Umowa przedwstępna”) – zgodnie z którą Nabywca oraz Sprzedający zobowiążą się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej; zawarcie Umowy przedwstępnej nastąpi niezwłocznie po złożeniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

- zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) – na podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności obiektów na nim posadowionych oraz Pozostałych składników majątkowych.

W dniach zawarcia Umowy przedwstępnej oraz Umowy przyrzeczonej Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

- w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

- w punkcie (iii.): Zarys działalności Sprzedającego;

- w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego;

- w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii)Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie, zarejestrowaną pod numerem KRS (…) przez Sąd Rejonowy (…) – Krajowy Rejestr Sądowy, REGON (…), NIP (…). Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego. W tym celu Nabywca zamierza kupić Kompleks biurowo-usługowy od Sprzedającego.

Główny przedmiot działalności Spółki zgodnie z Umową Spółki stanowi wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68 20 Z).

(iii)Zarys działalności Sprzedającego.

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), powstałą w (…) r. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Pozostały ujawniony w rejestrze zakres działalności obejmuje:

- reklamę (PKD 73.1);

- działalność komercyjną pozostałą, gdzie indziej niesklasyfikowaną (PKD 74.90.Z);

- działalność związaną z bazami danych (PKD 63.11.Z);

- badanie rynku i opinii publicznej (PKD 73.20.Z);

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z);

- pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z);

- zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z);

- doradztwo związane z zarządzaniem (PKD 70.2);

- działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach (PKD 81.10.Z).

Faktyczna działalność Sprzedającego koncentruje się obecnie wokół posiadanego Kompleksu biurowo-usługowego, będącego przedmiotem przyszłej Transakcji. Kompleks biurowo-usługowy stanowi zasadniczy składnik majątku Sprzedającego. Sprzedający czerpie całość swoich przychodów z wynajmu Kompleksu biurowo-usługowego (jego części) zewnętrznym najemcom.

Dodatkowo Sprzedający wskazuje – w odniesieniu do posiadanego Kompleksu biurowo- usługowego – co następuje:

- żadna z części składających się na Kompleks biurowo-usługowy nie jest i nie będzie u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie posiada i nie będzie również posiadać wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze, które wskazywałyby na takie wyodrębnienie;

- Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadzić odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Kompleksu biurowo-usługowego. Księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego.

Nie można wykluczyć, iż po dokonaniu sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego, Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

(iv)Nabycie (wybudowanie) Kompleksu biurowo-usługowego przez Sprzedającego oraz wykorzystanie go w jego działalności gospodarczej.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu w (…) r. na podstawie:

- umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipotek z (…) r., zawartej z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Przedmiotem sprzedaży było prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr (…) wraz z własnością – stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności – budynku handlowo-usługowego zlokalizowanego na tej działce. Wskazana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z (…) r., zawartej z Gminą (…). Przedmiotem umowy było prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr (…).

Dla kompletności wniosku Strony wskazują ponadto, że po nabyciu prawa użytkowania wieczystego ww. działek nr (…), zgodnie z zawiadomieniem Prezydenta Miasta (…) z (…) r., doszło do ich scalenia w działkę nr (…) – Grunt będący obecnie przedmiotem Transakcji.

Po nabyciu działek tworzących obecnie Grunt oraz po przeprowadzeniu prac rozbiórkowych polegających na usunięciu z powierzchni ww. działek zabudowań, Sprzedający rozpoczął proces budowlany oparty o stosowne pozwolenia, który doprowadził do wybudowania w latach (…) Budynku – wraz z garażem podziemnym oddawanym do użytku w odpowiadających etapach; Budowli oraz Infrastruktury. Sprzedający rozpoczął użytkowanie wyżej wymienionych składników Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie uzyskanych pozwoleń na użytkowanie, zgodnie z poniższym zestawieniem:

- część A Budynku wraz z etapem I – w części dotyczącej garażu podziemnego oraz zagospodarowania terenu, jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…);

- część B Budynku jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…);

- część C Budynku jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…);

- Etap II garażu podziemnego jest użytkowany na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…);

- Rozbudowana kondygnacja 2 w osiach D-H oraz 1-3 części B Budynku („Taras”) jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…).

Ponadto, Sprzedający podkreśla, że również inne Budowle i Infrastruktura znajdujące się Gruncie zostały wybudowane oraz są użytkowane w oparciu o stosowne zezwolenia odpowiednich organów.

Sprzedający wskazuje również, że nabycie przez Sprzedającego praw do Gruntu wraz z obecnymi na nim naniesieniami, jak i późniejsza budowa Budynku zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (tj. udostępnienia podmiotom zewnętrznym na podstawie umów najmu oraz ewentualnego późniejszego ich zbycia), Sprzedający dokonał odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług w związku z nabyciem ww. gruntów oraz realizacją inwestycji (w tym podatku od towarów i usług naliczonego od materiałów i usług zakupionych w celu wybudowania Kompleksu biurowo-usługowego).

Ponadto, Zainteresowani wskazują, że:

- okres między oddaniem do użytku Budynku, Budowli oraz Infrastruktury a planowaną datą dokonania Transakcji (zawarciem Umowy przyrzeczonej) będzie przekraczał 2 lata;

- pewne części Kompleksu biurowo-usługowego mogą nie być – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego jako całości i – stanowiąc jej integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie Kompleksu biurowo-usługowego na rzecz najemcy/-ów (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

- Sprzedający nie dokonywał oraz nie będzie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji (zawarcie Umowy przyrzeczonej), inwestycji w Kompleksie biurowo-usługowym – w którejkolwiek z jego części – której wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiedniej części. Wszelkie inwestycje dokonywane w tym okresie (m.in. dobudowanie Tarasu w części B Budynku, remont dachu, bieżące prace serwisowe) stanowiły prace, których wartość kształtowała się znacząco poniżej 30% wartości Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiedniej części.

Ponadto należy podkreślić, że Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku z tym, w okresie do momentu Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej) bieżące funkcjonowanie Kompleksu biurowo-usługowego zapewniane jest zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją Sprzedający jest oraz będzie stroną następujących umów:

- umów o zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym („Umowy o Zarządzanie Kompleksem”);

- umowy doradztwa strategicznego oraz świadczenia usług („Umowa o Zarządzanie Aktywami”);

- umów na dostawę usług do Kompleksu biurowo-usługowego, czy też usług związanych z funkcjonowaniem Sprzedającego, np. umów podnajmu biur, czy też umów na obsługę księgową („Umowy Serwisowe”);

- umów na dostawę mediów do Kompleksu biurowo-usługowego („Umowy na Dostawę Mediów”);

- umowy pożyczki służącej finansowaniu działalności Sprzedającego.

(v)Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji objętej wnioskiem, na Nabywcę zostaną przeniesione – oprócz prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim Budynku, Budowli oraz Infrastruktury (z wyłączeniem urządzeń budowlanych pozostających we władaniu osób trzecich, których własność nie zostanie przeniesiona w drodze Transakcji) – także Pozostałe Składniki Majątkowe, takie jak:

1) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Kompleksu biurowo-usługowego, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;

2) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu zawartych z zewnętrznymi podmiotami (w tym np. w formie gwarancji bankowych czy depozytów - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały w odniesieniu do Kompleksu biurowo-usługowego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

3) prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów konstrukcyjnych wad Budynku (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

4) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Kompleksu biurowo-usługowego na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również (i) prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji projektowej, (ii) prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz (iii) prawo własności nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

5) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów budowlanych itp.;

6) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca Kompleksu biurowo-usługowego, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, kopie korespondencji z najemcami, umowy z architektami i generalnym wykonawcą, itp.;

7) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Kompleksem biurowo-usługowym (w szczególności, dokumentacja dotycząca kosztów utrzymania Kompleksu biurowo-usługowego i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu – wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Kompleksem biurowo-usługowym);

8) znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawo ochronne znaku towarowego słowno-graficznego dotyczącego Kompleksu biurowo-usługowego,

9) znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do strony internetowej Kompleksu biurowo usługowego – piastowoficecenter.pl;

10) znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do oprogramowania (BMS, CCTV, SSP, KD);

11) znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego rzeczy ruchome niezbędne do funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego.

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1) aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Kompleksem biurowo-usługowym);

2) ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

3) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji) – przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

4) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

5) środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem Kompleksu biurowo-usługowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją) – przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

6) praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie Kompleksem zawartych przez Sprzedającego;

7) praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez Sprzedającego;

8) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

9) praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Sprzedającego;

10) praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;

11) praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy księgowej Sprzedającego.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczesnego właściciela Kompleksu biurowo-usługowego). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności sprzedającego.

Dodatkowo, Sprzedający wskazuje, co następuje:

- Umowy o Zarządzanie Kompleksem: planowane jest, że Umowy o Zarządzanie Kompleksem zostaną rozwiązane (lub wygasną automatycznie zgodnie z ich postanowieniami) w związku z Transakcją, co do zasady – przed jej dokonaniem, a Nabywca zawrze nową umowę lub nowe umowy w tym zakresie – przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością z tym samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym, na warunkach odrębnie wynegocjowanych przez Nabywcę;

- Umowa o Zarządzanie Aktywami: planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Aktywami zostanie wypowiedziana lub rozwiązana na dzień Transakcji lub około tej daty. Nabywca we własnym zakresie będzie mógł zawrzeć umowę o zarządzanie jego aktywami, na odrębnie wynegocjowanych warunkach – przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie aktywami z tym samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym;

- Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów: zasadniczo planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zawarte przez Sprzedającego zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi do Kompleksu biurowo-usługowego w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być – ze względu na ich charakter – zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego);

- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Sprzedającego: jak wskazano powyżej, intencją stron Transakcji jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i – równolegle – zawarcie przez Nabywcę nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy zainteresowanymi stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia;

- Brak pracowników: Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników oraz nie będzie ich zatrudniać w momencie dokonania Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej). Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. Z uwagi na brak pracowników Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów o pracę;

- Rozliczenia związane z Transakcją zostaną przeprowadzone w następujący sposób:

- nabycie Kompleksu biurowo-usługowego przez Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”);

- Sprzedający będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia;

- Po Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych i innych opłat należnych od najemców;

- W zależności od negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty Ceny) w ogóle nie wystąpią;

- w momencie podpisania Umowy przedwstępnej, Nabywca wpłaci umownie określony depozyt na rzecz Sprzedającego, celem zabezpieczenia potencjalnych strat Sprzedającego w przypadku wycofania się Nabywcy z przedmiotowej Transakcji. Depozyt ten będzie miał charakter kaucyjny i nie będzie stanowił elementu Ceny. Pomiędzy stronami Transakcji mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

(vi)Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji z wykorzystaniem Kompleksu biurowo-usługowego.

Po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie umów najmu na rzecz podmiotów komercyjnych, podlegających co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Obiekty wchodzące w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które nie będą wynajmowane, będą również efektywnie służyły działalności Nabywcy. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze wcześniej wskazane okoliczności, w tym w szczególności, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Kompleksem;

2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

3) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, o których mowa powyżej);

4) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z innych umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. dot. obsługi księgowej, podatkowej, prawnej), zawartych przez Sprzedającego;

5) w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

w celu wykorzystywania Kompleksu biurowo-usługowego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym, (2) zarządzanie aktywami Nabywcy, (3) dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego, (4) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Kompleksu biurowo-usługowego; (5) ubezpieczenie Kompleksu biurowo-usługowego.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego zgodnie z jego przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego wniosku, które dotyczy podatku od towarów i usług, zostało przywołane w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, Państwa zdaniem, Strony Transakcji nabycia Kompleksu biurowo- usługowego będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem, jeżeli Strony wybiorą powyższą opcję, Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 tej ustawy.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności budynków, budowli i pozostałych naniesień, określone we wniosku jako Nieruchomość.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.365.2023.4.MPU, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

- planowana sprzedaż składników majątku Sprzedawcy – Kompleksu biurowo-usługowego – nie będzie stanowiła sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług; zatem zbycie opisanego Kompleksu będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- dostawa ww. nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr 6 zabudowanej budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi), dokonana przez Sprzedającego występującego w roli podatnika podatku od towarów i usług, na rzecz Kupującego, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

- gdy Strony opisanej transakcji (Nabywca i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to to dostawa nieruchomości, wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego), na którym są posadowione budynek i budowle wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności Budynków, Budowli, pozostałych naniesień i pozostałych składników podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.365.2023.4.MPU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.