Interpretacja indywidualna z dnia 3 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.635.2023.2.NW

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, prawo do obniżenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

– nieprawidłowe w części nieuznania Zbywcy za podatnika podatku VAT oraz braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (niezabudowanych działek nr (...)),

– prawidłowe w części prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z kupnem przedmiotowej Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Zbywcy za podatnika za podatnika podatku VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (niezabudowanych działek nr (...)) oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z kupnem przedmiotowej Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 grudnia 2023 r. (wpływ 19 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest właścicielką nieruchomości, którą planuje zbyć na rzecz Zainteresowanego będącego Stroną postępowania w wykonaniu zawartej przez Strony przedwstępnej umowy sprzedaży. Niniejszy wniosek o interpretację ma na celu ustalenie konsekwencji planowanej transakcji na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; dalej: ustawa o VAT).

Nieruchomość, która ma zostać sprzedana (dalej: Nieruchomość) jest nieruchomością gruntową, zgodnie z treścią księgi wieczystej (…), składającą się z działek o numerach ewidencyjnych (…), o łącznym obszarze wynoszącym 0,0680 ha (sześć arów osiemdziesiąt metrów kwadratowych), których sposób korzystania oznaczono w księdze wieczystej jako teren osiedlowy mieszkaniowy, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem Kw nr (…).

Obecnie nieruchomość należy w całości do I. (dalej jako: „Właścicielka” bądź „Zbywca”) – zainteresowanej niebędącej stroną postępowania.

Właścicielka zobowiązała się zbyć Nieruchomość na rzecz Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” oraz „Nabywca”, a łącznie z Właścicielką jako „Strony”, bądź „Wnioskodawcy”) – zainteresowanej będącej stroną postępowania.

Wnioskodawca jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością , podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na gruncie ustawy o CIT. Na dzień transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W ramach swojej działalności Wnioskodawca realizuje projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Wnioskodawca jest zainteresowany wykorzystaniem Nieruchomości do ww. celu.

Dnia 28 września 2023 roku został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W ramach tego aktu Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy wszystkie przysługujące jej na Nieruchomości udziały, a Nabywca kupi całą Nieruchomość.

W podpisanym przez Strony akcie notarialnym m.in.:

1)Ustalono, że Nabywca ma prawo przeprowadzić na własny koszt i ryzyko badanie stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości (due dilligence).

2)Właścicielka zadeklarowała, że będzie współpracować z Nabywcą w celu realizacji badania określonego powyżej, poprzez terminowe dostarczenie prawdziwych i kompletnych dokumentów wg przedstawionego Właścicielce zapotrzebowania dot. dokumentów oraz ustalonego z Nabywcą harmonogramu, a także w razie potrzeby udzieli Nabywcy stosownych pełnomocnictw w celu dostępu do odpowiednich dokumentów z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów, z urzędu gminy. Właścicielka zobowiązała się również do udzielenia zgody Nabywcy i osobom przez niego wskazanym do wstępu na nieruchomości w celu oceny stanu faktycznego i technicznego oraz wykonania badań gruntów na koszt Nabywcy;

3)Właścicielka udzieliła Nabywcy ograniczonego warunkami podpisanej umowy prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm., dalej jako „prawo budowlane”) – wyłącznie dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez stronę kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, w szczególności również:

·występowania do dostawców mediów i gestorów sieci, i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

·składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

·dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

Dotychczasowy status Nieruchomości

Właścicielka nabyła Nieruchomość w 2005 r. od osoby prawnej. Celem nabycia było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W 2006 roku Właścicielka założyła działalność gospodarczą, której przedmiotem były: Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura, Działalność związana z oprogramowaniem, Przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność, Działalność portali internetowych, Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, Działalność agencji reklamowych, Badanie rynku i opinii publicznej, Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek, Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli.

Działalność ta zakończona została wykreśleniem w dniu 30 czerwca 2023 roku. Przedmiotem tej działalności nie był handel nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zakup, lub sprzedaż nieruchomości na własny rachunek – ani faktycznym, ani ewidencyjnym na żadnym etapie.

Niezależnie od nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji, Właścicielka posiada inne nieruchomości, które nabyła w drodze umowy sprzedaży lub w drodze darowizny albo drogą spadkobrania. Żadna z tych nieruchomości nie została nabyta z zamiarem bezpośredniej odsprzedaży, stanowią one majątek osobisty.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem znajduje się w następującym stanie faktycznym: jest niezabudowana, niezagospodarowana, nie jest opłotowana (poza prowizorycznym opłotowaniem z jednej strony) i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, a ponadto ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Stan prawny tej nieruchomości jest następujący: stanowi ona majątek osobisty Właścicielki, nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Właścicielki.

Właścicielka nie podejmowała inicjatywy w celu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. W postępowaniu wszczętym przez UM korzystała jedynie z prawa do składania uwag. Zmiana MPZP, która nastąpiła nie skutkowała wobec nieruchomości zmianą przeznaczenia terenu.

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 5 maja 2020 r., zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej.

Część nieruchomości jest przedmiotem umowy nieodpłatnego użyczenia (na rzecz syna Właścicielki) zawartej dnia 1 lipca 2023 roku, uprzednio ta część była przedmiotem umowy najmu zawartej 19 listopada 2019 roku (umowa obejmuje jedynie niewielki fragment Nieruchomości przeznaczony pod baner reklamowy i została wypowiedziana). Najem miał charakter prywatny i podlegał przy tym opodatkowaniu na gruncie VAT (Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT). W dacie podpisania umowy przenoszącej własność Nieruchomości, baner reklamowy nie będzie się już na niej znajdować.

Z ostrożności dla celów przedstawienia całego stanu prawnego nieruchomości uwzględnić należy, że w wyniku błędu biura rachunkowego przychody z najmu części nieruchomości pod baner reklamowy klasyfikowane były w zeznaniach rocznych PIT w źródle „pozarolnicza działalność gospodarcza” zamiast „najem, dzierżawa”, jednak z powodu wykrycia tego błędu złożone już zostały stosowne korekty zeznań podatkowych PIT.

W zakresie sprzedaży Nieruchomości Właścicielka działa jako osoba fizyczna nieprowadząca jednoosobowej działalności gospodarczej, w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Właścicielka nie angażuje znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości, nie prowadziła działań marketingowych, nie inwestowała w Nieruchomość, nie nabywała nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowała o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadziła usług deweloperskich, nie wnioskowała o warunki zabudowy dla celów tej transakcji, nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów, nie czyniła żadnych inwestycji czy nakładów związanych z urządzeniem drogi, nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomość, jej działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również nie były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny transakcja ma charakter okazjonalny z uwagi na sprzedaż jednej z posiadanych nieruchomości, która spotkała się z zainteresowaniem Wnioskodawcy.

W przedstawionej sytuacji Strony powzięły wątpliwość, jakie będą konsekwencje planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.

W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili Państwo opis sprawy o poniższe informacje:

1.We wniosku wskazali Państwo: „Obecnie nieruchomość należy w całości do zainteresowanej niebędącej stroną postępowania”, a następnie: „Dnia 28 września 2023 roku został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W ramach tego aktu Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy wszystkie przysługujące jej na Nieruchomości udziały, a Nabywca całą Nieruchomość kupi” – prosimy o jednoznaczne wskazanie co jest przedmiotem sprzedaży:

·prawo własności całości działek nr (...),

·czy udziały w prawie własności działek nr (...)?

Odp. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Nieruchomości gruntowej, dla której to Nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem Kw nr (…). Działki – co do których wskazano numery (...) – mają charakter wyłącznie ewidencyjny i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności. Składają się one na jedną Nieruchomość. Właścicielka nie sprzedaje zatem działek ewidencyjnych (ani prawa własności, ani udziałów), a opisaną Nieruchomość. Jak wskazuje się w orzecznictwie, „jeżeli księga wieczysta obejmuje więcej niż jedną działkę ewidencyjną, to w sensie prawnym istnieje jedna nieruchomość (por. wyrok SN z 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, Biul. SN z 2003/8, s. 8; uchwała SN z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007/2, poz. 24, z glosą E. Gniewka, OSP 2007/10, poz. 119 i omówieniem Z. Strusa, Przegląd orzecznictwa, Pal. 2006/5-6, s. 299)” – tak wyjaśniał to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 9 grudnia 2020 r. o sygn. II SA/Rz 1000/20. Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej strony zobowiązały się „do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której I. sprzeda Spółce, całą, wolną od wszelkich obciążeń, roszczeń oraz praw osób trzecich, niezabudowaną nieruchomość, składającą się z działek o numerach (...), o łącznym obszarze 0,0680 ha (…) dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem Kw nr (…), a Spółka powyższą niezabudowaną nieruchomość, w wyżej opisanym stanie, kupi”. Przedmiotem transakcji będzie zatem prawo własności całej Nieruchomości. Cena sprzedaży również będzie określona w stosunku do całej Nieruchomości, bez wskazywania, w jakim stopniu przypada ona na poszczególne działki.

2.Czy umowa przedwstępna obejmuje:

·sprzedaż prawa własności działek nr (...),

·czy udziałów w prawie własności działek nr (...)?

Odp. Umowa przedwstępna obejmuje sprzedaż prawa własności jednej Nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne nr (...). Wskazane działki nie są jednak przedmiotem odrębnego prawa własności.

3.W opisie sprawy wskazali Państwo: „(…) a także w razie potrzeby udzieli Nabywcy stosownych pełnomocnictw w celu dostępu do odpowiednich dokumentów z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów, z urzędu gminy” – prosimy o jednoznaczne wskazanie w jakim zakresie (konkretnie do jakich czynności) Sprzedająca udzieliła/udzieli Państwu pełnomocnictwa (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu tego pełnomocnictwa) w związku z zamierzoną sprzedażą?

Odp. Sprzedająca udzieliła dwóm radcom prawnym, wskazanym przez Wnioskodawcę, pełnomocnictwa o następującej treści: „do reprezentowania jej przed wszelkimi organami publicznymi, sądami i urzędami oraz innymi instytucjami, we wszelkich sprawach związanych z uzyskiwaniem informacji i dokumentów (w tym zaświadczeń), dotyczących nieruchomości dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą pod numer (…) (dalej jako „Nieruchomość”). W szczególności niniejsze pełnomocnictwo upoważnia pełnomocnika do zapoznania się z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, uzyskiwania odpisów oraz wykonywania fotokopii akt”.

4.Której działki dotyczy umowa najmu (pod baner reklamowy)? Prosimy o podanie numeru działki.

Odp. Z umowy najmu wynika, że „przedmiotem najmu jest część nieruchomości, na której Najemca umieści nośnik reklamowy typu BB18”. Baner został umieszczony na działce (…) i zajmuje 2,4 m² na 3,52 m² z powierzchni działki nr (…). W umowie ustalono, że najem będzie obejmował część działki zajętą pod nośnik.

5.We wniosku wskazali Państwo: „Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem znajduje się w następującym stanie faktycznym: jest niezabudowana, niezagospodarowana, nie jest opłotowana (poza prowizorycznym opłotowaniem z jednej strony)” – prosimy o jednoznaczne wskazanie, czy działki nr (...) – będące przedmiotem sprzedaży są zabudowane, czy niezabudowane?

Odp. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku, składająca się z działek ewidencyjnych nr (...), jest niezabudowana.

6.Na jakiej działce (proszę podać numer) mieści się prowizoryczne opłotowanie?

Odp. Prowizoryczne opłotowanie (siatka) znajduje się wzdłuż ulicy Pleszewskiej, na obszarze działek ewidencyjnych nr (...).

7.Czy prowizoryczne opłotowanie stanowi budowle, czy może urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)? Jeżeli prowizoryczne opłotowanie stanowi budowlę, to należy wskazać:

·czy ww. opłotowanie jest trwale związane z gruntem?

·kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) tej budowli?

·czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli lub jej części, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

·czy w odniesieniu do budowli lub jej części ponosili/będą ponosili Państwo, do dnia zbycia wydatki na jej ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

·kiedy wydatki te zostały poniesione oraz czy budowla lub jej część po ulepszeniach była w całości oddana do używania i kiedy to nastąpiło (należy wskazać dokładną datę)?

·czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odp. Wedle Państwa wiedzy, prowizoryczne opłotowanie nie jest ani budowlą, ani urządzeniem budowlanym. Jest to płot tymczasowy typu „siatka” i jest on nietrwale związany z gruntem. Jego demontaż nie wymagałby prowadzenia żadnych prac budowlanych. Tymczasowe opłotowanie zostało zamontowane tylko ze względów bezpieczeństwa (osoby trzecie wyrzucały na działce śmieci). Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym, pod pojęciem urządzeń budowlanych należy rozumieć „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”. Na działce brak jest jakichkolwiek obiektów budowlanych, a skoro tak, to opłotowanie siłą rzeczy nie może być związane z żadnym obiektem budowlanym. Oznacza to, że opłotowanie nie stanowi ani budowli, ani urządzenia budowlanego.

8.W przypadku gdy, którakolwiek ze sprzedawanych działek stanowi działkę zabudowaną, należy wskazać (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli znajdujących się na danej działce):

·jakie budynki, budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane znajdują się na danej działce/działkach?

·kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) tych budynków, budowli?

·czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

·czy w odniesieniu do budynku, budowli lub ich części ponosili/będą ponosili Państwo, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

·kiedy wydatki te zostały poniesione oraz czy budynek, budowla lub ich część po ulepszeniach był w całości oddany do używania i kiedy to nastąpiło (należy wskazać dokładną datę)?

·czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odp. Jak wskazano powyżej, Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku jest niezabudowana.

9.Czy przy nabyciu działek nr (...) została wystawiona faktura z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, czy z tytułu nabycia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Odp. Przy nabyciu przez Właścicielkę Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku (w skład której wchodzą działki ewidencyjne nr (...)) nie była wystawiona przez sprzedawcę faktura VAT, ani nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

10.Czy Właścicielka wykorzystywała działki nr (...) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług prowadziła Właścicielka?

Odp. Właścicielka za wyjątkiem fragmentu Nieruchomości, będącego przedmiotem najmu jako osoba prywatna, opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, nie wykorzystywała żadnej innej części Nieruchomości w żaden sposób i to zarówno na cele działalności zwolnionej, jak i podatkowanej podatkiem od towarów i usług. Po przekazaniu działki przez Wnioskodawczynię w bezpłatne użyczenie synowi, to on wstąpił w miejsce Wynajmującego w umowie o najem pod baner reklamowy. We wrześniu 2023 r. wypowiedział on umowę najmu pod baner reklamowy ze skutkiem na 31 grudnia 2023 r.

11.W jaki sposób Właścicielka wykorzystywała i wykorzystuje Nieruchomość (działki nr (...))? W szczególności:

·Czy Właścicielka korzystała lub korzysta z niej/nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Właścicielka z niej/nich korzystała lub korzysta?

·Czy Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży była wykorzystywana przez Właścicielkę (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne i w jakim okresie?

·Czy Właścicielka oddawała lub oddaje ją/je w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to prosimy wskazać: w jakim okresie Właścicielka udostępniała nieruchomość (działki nr (...)) osobom trzecim? Czy Właścicielka udostępniała nieruchomość (działki nr (...)) odpłatnie, czy bezpłatnie?

Prosimy o wskazanie odrębnie dla każdej działki.

Odp. Działki mają charakter wyłącznie ewidencyjny, nie stanowią odrębnego przedmiotu własności. Właścicielka nie korzystała z Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Tym niemniej, tak jak już wskazano, na skutek błędu biura rachunkowego przychody z najmu były klasyfikowane w zeznaniach rocznych PIT w źródle „pozarolnicza działalność gospodarcza”. Prawidłowa klasyfikacja to jednak „najem, dzierżawa” i odpowiednie korekty zeznań PIT zostały już złożone. Nieruchomość znajdowała się w majątku prywatnym Właścicielki. Właścicielka nie wykorzystywała jej faktycznie w żaden sposób (poza dbaniem o zieleń na działce). Właścicielka udostępniła części Nieruchomości osobom trzecim: na podstawie odpłatnej umowy najmu pod baner reklamowy – umowa obowiązuje od 18 listopada 2019 r. i wygaśnie 31 grudnia 2023 r. – oraz, na podstawie bezpłatnej umowy użyczenia z synem. Umowa ta została zawarta na okres od dnia 1 lipca 2023 r. od dnia 30 czerwca 2024 r. i obejmowała obszar działki nr (...) o pow. 84 m² . Na jej podstawie syn Właścicielki wstąpił również w prawa Wynajmującego co do umowy najmu pod baner reklamowy (o której mowa powyżej) i tą umowę we wrześniu 2023 wypowiedział ze skutkiem na 31 grudnia 2023. Na dzień sprzedaży Nieruchomość nie będzie obciążona prawem bezpłatnego użyczenia na rzecz syna, ani innymi zobowiązaniami.

12.W jaki sposób Właścicielka poszukiwała nabywcy nieruchomości? Gdzie Właścicielka prezentowała oferty sprzedaży? Czy Właścicielka prowadziła działania marketingowe, które dotyczyły sprzedaży działek nr (...) (jakie?)?

Odp. Właścicielka nie poszukiwała nabywcy Nieruchomości na własną rękę. Wnioskodawca sam zgłosił się do Właścicielki. Właścicielka, jak wskazano już w treści wniosku, nie prowadziła działań marketingowych.

13.Czy wcześniej Właścicielka sprzedawała inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

·jakie to były nieruchomości?

·kiedy Właścicielka je sprzedała?

·czy Właścicielka była z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Właścicielka nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości.

14.Czy na dzień sprzedaży działek nr (...) Właścicielka będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak należy wskazać z jakiego tytułu.

Odp. Właścicielka jest i w momencie sprzedaży Nieruchomości prawdopodobnie będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (możliwe jest, że w momencie sprzedaży Właścicielka prowadzić będzie działalność gospodarczą – aczkolwiek nieobejmującą handlu nieruchomościami, ani ich najmu), obecnie działalności gospodarczej nie prowadzi ale rozważa jej rozpoczęcie w 2024 roku. Jeżeli Właścicielka rozpocznie w 2024 roku działalność gospodarczą, to jej przedmiotem będą usługi, które nie korzystają z przedmiotowego lub podmiotowego prawa do zwolnienia z VAT. Z analogicznego powodu Właścicielka jest obecnie czynnym podatnikiem VAT – w ramach wykreślonej działalności gospodarczej, a następnie w ramach najmu prywatnego nie korzystała ani z przedmiotowego, ani z podmiotowego zwolnienia z VAT.

15.Do jakich czynności Kupujący będzie wykorzystywał nabyte działki nr i (...)? Czy wyłącznie do czynności opodatkowanych?

Odp. Tak jak wskazano we wniosku, Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Wnioskodawca realizuje bowiem projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Realizacja tego celu wiązać się będzie ze świadczeniem usług opodatkowanymi na gruncie VAT. Wnioskodawca planuje wykorzystać całą Nieruchomość do realizacji tego właśnie celu. Usługi świadczone przez Kupującego w oparciu o nabytą Nieruchomość nie będą korzystały ze zwolnienia z VAT.

Pytania

1.Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości w warunkach opisanych wyżej Zbywca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, przez co transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.W razie udzielenia na pytanie pierwsze odpowiedzi twierdzącej, czy w związku z nabyciem Nieruchomości Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Państwa ocenie Zbywca w ramach transakcji sprzedaży nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)”.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Jak wskazuje się w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji z dnia 30 czerwca 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.230.2022.4.AK:

„Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem «podatnik» tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

(…) podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie”.

W konsekwencji powiedzieć można, że warunkiem opodatkowania danej czynności na gruncie VAT jest spełnienie jednocześnie dwóch warunków:

1)dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

2)czynność musi zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Państwa zdaniem, przedstawiony opis planowanej transakcji oraz dotychczasowych działań związanych z Nieruchomością pozwala na uznanie, że sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę ma charakter prywatny na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Właścicielka nie podejmowała działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Zbywcy, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatnika VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będzie prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami.

Właścicielka nie angażuje znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości, nie prowadziła działań marketingowych, nie inwestowała w Nieruchomość, nie nabywała nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowała o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadziła usług deweloperskich, nie wnioskowała o warunki zabudowy dla celów tej transakcji, nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów, nie czyniła żadnych inwestycji, czy nakładów związanych z urządzeniem drogi, nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomość, jej działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również nie były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny; transakcja ma charakter okazjonalny z uwagi na sprzedaż jednej z posiadanych działek, która spotkała się z zainteresowaniem Wnioskodawcy.

W konsekwencji, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana przez podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w związku z czym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Państwa co do sytuacji wynikają ze stanowiska zawartego w wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach dotyczących transakcji nieruchomościowych, m.in. w:

• interpretacji z 12 czerwca 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.139.2023.3.AW:

„W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Państwu przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem. Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedający upoważnił Państwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedającego za podatnika podatku VAT tj. podjął działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarł umowę przedwstępną; udzielił Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; uzyskał pismo z (...) dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nr (...), nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że Sprzedający dokonuje czynności, które wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki (...) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

·interpretacji z 30 listopada 2022 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.486.2022.2.HW:

„W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa do udziału w działkach nr X i Y, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomości pozostają Pani współwłasnością. Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pani udziału we współwłasności działek nr X i Y. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel ww. nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

(…)

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa do udziału we współwłasności działek nr X i Y, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pani majątku osobistego. Zatem, sprzedaż udziału we współwłasności działek nr X i Y nie będzie stanowić realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału we współwłasności działek nr X i Y, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

• interpretacji z 30 czerwca 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.230.2022.4.AK:

„Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, a sprzedaż udziałów w udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Opisane działania Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wskazują na aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Udzielenie kupującemu zgód i zezwoleń do dokonania wskazanych wyżej czynności wskazuje na podjęcie przez Panią, jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania świadomych działań mających na celu sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4”.

Ad. 2

W razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie pierwsze, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu na gruncie podatku od towarów i usług, stoją Państwo na stanowisku, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w pełnej wysokości wynikającej z otrzymanej od Właścicielki faktury.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Państwa zdaniem, w tak przedstawionej sytuacji należy uznać, że zakup Nieruchomości ma związek z czynnościami opodatkowanymi i będzie Państwu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającą z otrzymanych faktur.

Jak bowiem zostało wskazane, realizują Państwo projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Realizacja celu wiązać się będzie ze świadczeniem usług, bądź dostawą towarów, opodatkowanymi na gruncie VAT. Wnioskodawca planuje wykorzystać Nieruchomość do realizacji wskazanego celu.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w pełnej wysokości wynikającej z otrzymanej od Właścicielki faktury.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr (...)) Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła/podejmie Sprzedająca w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem dostawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest Właścicielką Nieruchomości, którą planuje zbyć na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania w wykonaniu zawartej przez Strony przedwstępnej umowy sprzedaży. Nieruchomość, która ma zostać sprzedana jest nieruchomością gruntową, zgodnie z treścią księgi wieczystej (…), składającą się z działek o numerach ewidencyjnych (…), o łącznym obszarze wynoszącym 0,0680 ha (sześć arów osiemdziesiąt metrów kwadratowych), których sposób korzystania oznaczono w księdze wieczystej jako teren osiedlowy mieszkaniowy. Obecnie nieruchomość należy w całości do Sprzedającej – zainteresowanej niebędącej stroną postępowania. Właścicielka zobowiązała się zbyć Nieruchomość na rzecz Sp. z o.o. – zainteresowanej będącej stroną postępowania. Dnia 28 września 2023 roku został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W ramach tego aktu Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy wszystkie przysługujące jej na Nieruchomości udziały, a Nabywca kupi całą Nieruchomość.

Właścicielka nabyła Nieruchomość w 2005 r. od osoby prawnej. Celem nabycia było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem znajduje się w następującym stanie faktycznym: jest niezabudowana, niezagospodarowana, nie jest opłotowana (poza prowizorycznym opłotowaniem z jednej strony) i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, a ponadto ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Stan prawny tej nieruchomości jest następujący: stanowi ona majątek osobisty Właścicielki, nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Właścicielki. Właścicielka nie podejmowała inicjatywy w celu uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. W postępowaniu wszczętym przez UM korzystała jedynie z prawa do składania uwag. Zmiana MPZP, która nastąpiła nie skutkowała wobec nieruchomości zmianą przeznaczenia terenu.

W zakresie sprzedaży Nieruchomości Właścicielka działa jako osoba fizyczna nieprowadząca jednoosobowej działalności gospodarczej, w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Właścicielka nie angażuje znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości, nie prowadziła działań marketingowych, nie inwestowała w Nieruchomość, nie nabywała nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowała o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadziła usług deweloperskich, nie wnioskowała o warunki zabudowy dla celów tej transakcji, nie dokonywała żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowała o przyłączenie mediów, nie czyniła żadnych inwestycji czy nakładów związanych z urządzeniem drogi, nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomość.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia, że Sprzedająca udzieliła Nabywcy ograniczonego warunkami podpisanej umowy prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane – wyłącznie dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez stronę kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, w szczególności również:

•występowania do dostawców mediów i gestorów sieci, i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych,

•składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa,

·dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

·do reprezentowania Jej, przez dwóch radców prawnych (wskazanych przez Nabywcę) przed wszelkimi organami publicznymi, sądami i urzędami oraz innymi instytucjami, we wszelkich sprawach związanych z uzyskiwaniem informacji i dokumentów (w tym zaświadczeń), dotyczących Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości (działek o nr (...)) Zainteresowana, niebędąca stroną postępowania, tj. Zbywca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, przez co transakcja sprzedaży ww. Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić powyższe wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 5(...) ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Nabywca dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia Nieruchomości stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej – skutkujące wzrostem jej wartości. Czynności te będą dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej (tj. prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że taki zakres przygotowania Nieruchomości (działki nr (...)) do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osobę trzecią (Nabywcę), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po zawarciu umowy przedwstępnej czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży Nieruchomości podejmuje Nabywca to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedającej, tj. zmierzają do sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Sprzedająca udzieliła Nabywcy w ramach zawartej umowy przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę, które obejmować będzie w szczególności prawo do występowania do dostawców mediów i gestorów sieci, i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa, dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca część Nieruchomości udostępniła osobom trzecim, na podstawie odpłatnej umowy najmu pod baner reklamowy – umowa obowiązuje od 18 listopada 2019 r. i wygaśnie 31 grudnia 2023 r.

W tym miejscu należy wskazać również, że zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 659 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, podsumowując w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedająca dokonała działań podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości (działki nr (...)) w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanej, niebędącej stroną postepowania, a sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości (działki nr (...)), Zainteresowana, niebędąca stroną postępowania, tj. Sprzedająca nie będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości (działki nr (...)), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 5 maja 2020 r., zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej.

Zatem, Nieruchomość (działka nr (...)), stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do jej sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym dostawa ww. Nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy, Sprzedająca nabyła Nieruchomość w 2005 r. od osoby prawnej. Celem nabycia było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy nabyciu przez Sprzedającą Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku (w skład której wchodzą działki ewidencyjne nr (...)) nie była wystawiona przez sprzedawcę faktura VAT, ani nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Samo nabycie nie było zatem opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków konieczny do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, brak zaistnienia ww. warunku, wyklucza zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości (działki nr (...)) zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa ww. Nieruchomości przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż przez Zainteresowaną, niebędącą stroną postępowania Nieruchomości (działki nr (...)), będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług dla terenów budowlanych.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania Nieruchomości (działki nr (...)), będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji dostawa ww. Nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Zainteresowaną, niebędącą stroną postępowania wskazanej wyżej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości (działki nr (...)) będzie się wiązać po stronie Sprzedającej z obowiązkiem zapłaty podatku VAT.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości, uzależnione są od odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 1 i dotyczą wskazania czy w przypadku obowiązku opodatkowania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z nabyciem Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6l ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na gruncie ustawy o CIT. Na dzień transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W ramach swojej działalności Nabywca realizuje projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Nabywca planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Realizacja tego celu wiązać się będzie ze świadczeniem usług opodatkowanych na gruncie VAT. Usługi świadczone przez Kupującego w oparciu o nabytą Nieruchomość nie będą korzystały ze zwolnienia z VAT.

W związku z tym, że – jak wskazał Wnioskodawca – zakup Nieruchomości (działki nr (...)) będzie służył Zainteresowanemu, będącemu stroną postępowania, tj. Nabywcy do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących dostawę ww. Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Zainteresowanego, będącego stroną postępowania Nieruchomość (działka nr (...)) będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a jej dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, w konsekwencji uznania, że sprzedaż Nieruchomości (działki nr (...)) na gruncie podatku od towarów i usług będzie podlegać opodatkowaniu, Nabywcy w związku z jej nabyciem będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje pod warunkiem niewystąpienia przesłanek negatywnych, wymienionych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznano prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku, w szczególności informacji wskazanej w uzupełnieniu, tj. Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Usługi świadczone przez Kupującego w oparciu o nabytą Nieruchomość nie będą korzystały ze zwolnienia z VAT. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).