Interpretacja indywidualna z dnia 8 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.374.2023.4.JS

Skoro Transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami) będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 4 grudnia 2023 r. (wpływ 4 grudnia 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

M. Sp. z o.o.

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca):

N. Sp. z o.o.

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Zainteresowani i planowana transakcja.

N. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: Sprzedający, Zbywca) na dzień złożenia wniosku jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu położonych w miejscowości W. i właścicielem budynku, budowli i urządzeń zlokalizowanych na ww. działkach gruntu, opisanych szczegółowo poniżej (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: Kupujący, Nabywca) jest podmiotem, który planuje kupić od Zbywcy Nieruchomość. W chwili obecnej Nabywca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatkiem od towarów i usług, a jego rejestracja będzie mieć miejsce przed Transakcją (jak zdefiniowano poniżej). Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził opodatkowaną podatkiem od towarów i usług działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą w 2023 r. (planowana data Transakcji to grudzień 2023 r.).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

(ii) Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a)prawo użytkowania wieczystego gruntu – nieruchomość składająca się z działek o numerach ewidencyjnych (…) i (…) (obręb ewidencyjny (…)) położonych w miejscowości (…), przy (…) i przy (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)

(dalej: „Grunt”);

b)prawo własności budynku, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie i stanowiących odrębny od Gruntu przedmiot własności:

(i)budynku biurowego wraz z wielopoziomowym garażem podziemnym (dalej: „Budynek”) oraz

(ii)budowli na Gruncie w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane:

-chodnik;

-droga wewnętrzna;

-sieć wodociągowa;

-sieć ciepłownicza;

-sieć elektroenergetyczna;

-sieć kanalizacyjno-ściekowa;

-sieć telekomunikacyjna.

(dalej łącznie: „Budowle”).

Budynek znajduję się na działkach ewidencyjnych nr (…) oraz (…), natomiast Budowle znajdują się na działce ewidencyjnej nr (…). Sieci mogą stanowić częściowo własność przedsiębiorstw przesyłowych/gestorów mediów.

Dla Gruntu nie jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej, ani nie stanowi gospodarstwa rolnego, ani też nie wchodzi w skład żadnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ani ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Względem Nieruchomości zostały wydane następujące decyzje:

-nr (…) z (…) r., znak (…);

-nr (…) z (…) r., znak (…) – w zakresie budowy Budynku;

-nr (…) z (…) r., znak (…);

-nr (…) z (…) r., znak (…) – w zakresie nowego zadaszenia nad wejściem głównym do Budynku;

- nr (…) z (…) r., znak (…) – w zakresie wydzielenia pomieszczeń garażu;

stanowiące pozwolenia na budowę Budynku i Budowli (dalej łącznie: „Decyzje Pozwolenie na Budowę”).

(…) (…) r. wydał decyzję nr (…), znak (…) o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie obiektu wybudowanego na Nieruchomości (dalej: „Decyzja Pozwolenie na Użytkowanie”).

(iii) Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz własność Budynku i Budowli stanowiących Nieruchomość poprzez połączenie z (…)Sp. z o. o., które miało miejsce (…) r.

Zbywca nie poniósł (ani do dnia Transakcji nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Jak wskazano powyżej, Budynek został przyjęty do użytkowania wraz z uzyskaniem Decyzji Pozwolenie na Użytkowanie.

Budynek oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości (podlegającemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). W związku z powyższym, Budynek jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca, a które zostały zawarte ponad dwa lata przed planowaną Transakcją (dalej „Umowy Najmu”). Ponadto, od momentu wydania Nieruchomości pierwszemu najemcy do dnia złożenia wniosku, a tym samym do dnia Transakcji, upłyną 2 lata.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej wynajem stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi, m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Na dzień składania wniosku Nieruchomość jest zabudowana i pozostanie zabudowana w dacie Transakcji.

(iv) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości, co do zasady, wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej Budynku i Budowli przysługujące Zbywcy, w tym autorskie prawa majątkowe do projektów koncepcyjnych, architektonicznych i budowlanych, wykonawczych i powykonawczych Budynku i Budowli na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Zbywcę, oraz – w zakresie, w jakim będą przysługiwać Zbywcy – prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz prawa do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów;

- prawa Sprzedającego z zabezpieczeń Umów Najmu, tj. aktów o poddaniu się egzekucji przekazane Zbywcy przez najemców pod Umowami Najmu oraz prawa z gwarancji bankowych, zabezpieczające wykonanie zobowiązań najemców z Umów Najmu;

- wszelkie kaucje pieniężne wpłacone Zbywcy przez najemców pod Umowami Najmu, zabezpieczające wykonanie zobowiązań najemców z Umów Najmu;

- prawa wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych Zbywcy przez wykonawców prac budowlanych, remontowych oraz umów dostawy, nabycia lub instalacji (montażu) urządzenia lub sprzętu w odniesieniu do Nieruchomości lub jej części, a także zabezpieczenia tych gwarancji i rękojmi;

- prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego wynikające z Umów Najmu, co do których to praw i obowiązków Kupujący nie wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (w szczególności w przypadku, gdy przedmiot najmu nie został jeszcze wydany najemcy);

- majątek ruchomy Zbywcy związany z Nieruchomością lub prawami opisanymi powyżej, między innymi (i) nośniki, na których utrwalono autorskie prawa majątkowe, (ii) przynależności Nieruchomości, w tym sprzęt i urządzenia, służące do obsługi Nieruchomości, (iii) wyposażenie ruchome Budynku takie jak: wyposażenie recepcji Budynku, donice, słupki, stojaki na rowery;

- prawa Zbywcy z umów o przyłączenie do sieci zawartych z dostawcami mediów obsługujących Nieruchomość, w zakresie, w jakim są przenoszalne;

co do zasady – wolne od obciążeń, z wyjątkiem uzgodnionych dozwolonych obciążeń oraz obciążeń, na które wyrazi zgodę Nabywca.

Na potrzeby zapoznania się z Nieruchomością przez Nabywcę i badania jej stanu, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, Zbywca, w miarę możliwości, rozwiąże umowy dotyczące mediów i usług zarządzania Nieruchomością (tzw. property management agreement) ze skutkiem na dzień podpisania Umowy Sprzedaży lub gdy takie rozwiązanie nie będzie możliwe – wręczy w tym dniu stosowne wypowiedzenia ww. umów. Nabywca zawrze nowe umowy o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą Nieruchomości.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy, innych niż wskazanych powyżej praw i obowiązków oraz składników majątkowych, istotnych w kontekście możliwości prowadzenia na Nieruchomości działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

-prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

-oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy (nazwa Zbywcy);

-znaki towarowe;

-wymagalne wierzytelności Zbywcy;

-środki pieniężne Zbywcy i umowy rachunków bankowych Zbywcy;

-zobowiązania Zbywcy;

-prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz z umowy najmu siedziby Zbywcy;

-koncesje, licencje i zezwolenia przysługujące Zbywcy;

-wartości niematerialne składające się na wartość firmy Zbywcy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

-księgi rachunkowe Zbywcy ani dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

-zakład pracy Zbywcy zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy – Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj., m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, według ustalonych procedur (zasadniczo przychody i koszty eksploatacyjne związane z Nieruchomością będą przypisane do Zbywcy do dnia Transakcji, a przychody i koszty związane z Nieruchomością od dnia Transakcji będą przypisane do Nabywcy).

Jak wskazano, Państwa intencją jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na dzień Transakcji lub okolice tej daty.

W ramach Transakcji, Strony rozważają zawarcie również porozumienia lub porozumień na wypadek gdyby dotychczasowi najemcy nie przedłużyli obecnych Umów Najmu. Zabezpieczenie praw Nabywcy może mieć formę gwarancji czynszów najmu (rental guarantee), w ramach której spółka z grupy Zbywcy będzie zobowiązana do zapłaty na rzecz Nabywcy określonych kwot wyliczonych w oparciu o niewynajęte powierzchnie lub obowiązku wynajęcia od Nabywcy pustych przestrzeni w Budynku (umowa typu masterlease).

(v) Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę, po której sprzedany zostanie przedmiot Transakcji („Cena”).

Zbywca oraz Nabywca złożą bezpośrednio w Umowie Sprzedaży wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po zawarciu Umowy Sprzedaży, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (tj. w Budynku) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, jak niżej.

1. Chodnik oraz droga wewnętrzna, posadowione na Gruncie, funkcjonują niezależnie od Budynku. Ww. budowle nie są też połączone z Budynkiem w taki sposób, aby ich odłączenie spowodowało uszkodzenie lub istotną zmianę tego Budynku.

W związku z powyższym, posadowiony na Gruncie chodnik oraz droga wewnętrzna, nie stanowią części składowych Budynku w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Część składową Budynku będą natomiast stanowić fragmenty:

-sieci wodociągowej,

-sieci ciepłowniczej,

-sieci elektro energetycznej,

-sieci kanalizacyjno-ściekowej,

-sieci telekomunikacyjnej

w części, w jakiej znajdują się w obrębie Budynku (z wyjątkiem fragmentu sieci kanalizacyjno-ściekowej, która wystaje poza obręb Budynku – sieć jest częścią składową Budynku do przykanalików na wysokości zewnętrznej ściany Budynku),natomiast pozostałe fragmenty sieci, znajdujące się na Gruncie poza obrębem Budynku, nie stanowią jego części składowej.

2. Właściciele sieci przesyłowych znajdujących się na Gruncie:

- sieć wodociągowa – sieć jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego do zaworu za wodomierzem głównym (zlokalizowanego w Budynku) – w pozostałej części sieć jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem dostawy jako część składowa Budynku,

- sieć ciepłownicza – sieć jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego do węzła cieplnego (zlokalizowanego w Budynku), stanowiącego własność Sprzedającego. Podział własności znajduje się na głównych/pierwszych zaworach odcinających węzeł cieplny; w pozostałej części sieć jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem dostawy jako część składowa Budynku,

- sieć elektro energetyczna – sieć jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego do zacisków prądowych w stacji transformatorowej znajdującej się w Budynku – w pozostałej części sieć jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem dostawy jako część składowa Budynku;

- sieć kanalizacyjno-ściekowa – sieć jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego do przykanalików na wysokości zewnętrznej ściany Budynku (punkt zlokalizowany poza Budynkiem) – w pozostałej części sieć jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem dostawy jako część składowa Budynku;

- sieć telekomunikacyjna – Sprzedający jest właścicielem tras kablowych (które będą przedmiotem dostawy), natomiast same ułożone w nich kable i inne elementy instalacji telekomunikacyjnych są własnością przedsiębiorstw telekomunikacyjnych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w piśmie uzupełniającym

Czy umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie przeformułowane w piśmie uzupełniającym

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów podatkowych, które Państwa zdaniem potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Państwa zdaniem, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które – Państwa zdaniem – potwierdzają powyższy pogląd.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym  (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu, określonego we wniosku jako Grunt oraz prawa odrębnej własności posadowionych na ww. gruncie: Budynku i Budowli (całość określona we wniosku jako Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.713.2023.3.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług

- planowana transakcja dostawy Budynków i Budowli (a w konsekwencji również prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Budynki i Budowle) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

- jeśli Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro Transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.713.2023.3.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

M. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.