Interpretacja indywidualna z dnia 4 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDWP.4011.116.2023.3.AS

Możliwość skorzystania ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z wydatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie budynku mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 września 2023 r. (wpływ 29 września 2023 r.) oraz pismem z 24 października 2023r. (wpływ 27 października 2023 r.) oraz na wezwanie telefoniczne z 7 października 2023 r. pismem z 13 listopada 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (…) 2017 r. Pana siostra na podstawie aktu darowizny darowała mieszkanie - kawalerkę, którą rok później sprzedał Pan za cenę 234 000 zł. O sprzedaży tego lokalu poinformował Pan urząd skarbowy wypełniając odpowiednie zeznanie podatkowe. Nieruchomość tą sprzedał Pan, gdyż były Panu potrzebne środki finansowe do zakupu wraz z małżonką domu na osiedlu domków jednorodzinnych za cenę 1 244 000 zł (akt notarialny z dnia (…) 2019 r.).

W § 2.1 aktu notarialnego widnieje zapis: „ Stawający reprezentujący sprzedającego oświadcza, że sprzedający sprzedaje T. i B. małżonkom W. – w stanie wolnym od wszelkich obciążeń hipotecznych oraz praw i roszczeń osób trzecich z zastrzeżeniem § 1 ust. 1 pkt 4-tego aktu - działkę gruntu o nr ewid. (…), o obszarze 648 m² zabudowaną budynkiem za cenę brutto w kwocie 1 242 062,67 zł, a T. i B. małżonkowie W. oświadczają, że powyższą zabudowaną budynkiem działkę za wskazaną powyżej cenę kupują przy czym nabycia dokonują na zasadach wspólności łącznej, jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą (…) spółka cywilna w (…).

Nadmienia Pan, że wraz z małżonką przeznaczyli Państwo na prowadzenie działalności gospodarczej połowę powierzchni domu (praca zdalna przy komputerze, w regonie zapis: działalność agentów zajmujących się sprzedażą różnych artykułów), o czym poinformowany jest urząd skarbowy, zaś resztę metrażu przeznaczyli Państwo na część mieszkalną. Ponieważ pracują Państwo przy komputerze, toteż cały dom jest urządzony jak dla typowej rodziny: kuchnia, łazienki, sypialnia, pralnia, salon, garaż, zabudowane wnęki szafowe, garderoba itd.

Wszelkie opłaty tj. za gaz, prąd, wodę, opłaty komunalne, ścieki, podatek od gruntu oraz podatek za budynek (z podziałem za część mieszkalną oraz przeznaczoną pod dział. gosp.) reguluje Pan jako osoba fizyczna.

Umowy z instytucjami, którym dokonuje Pan płatności, jak wyżej, są również podpisane przez Pana osobiście jako osobę fizyczną.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Odpłatne zbycie mieszkania (kawalerki) nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. Wszystkie środki ze sprzedaży mieszkania (kawalerki) zostały przeznaczone na zakup domu. Dom został nabyty do wspólności majątkowej małżeńskiej.

Wskazuje Pan, że przedmiotowy dom został zakupiony przede wszystkim z zamiarem zamieszkania w nim, ale również z zamiarem wykorzystywania jego części w działalności gospodarczej.

Dla rozwiania wątpliwości załącza Pan następujące załączniki:

• akt Notarialny - Umowa Darowizny z dnia (…) 2017 r. od Pana siostry,
• akt Notarialny z dnia (…) 2018 r. sprzedaży przez Pana lokalu otrzymanego od siostry, za cenę 234.000 zł,
• zdjęcia pomieszczeń zakupionego przez Pana domu za cenę 1.244.000 zł,
• przykładowe faktury wystawione imiennie na Pana i/lub Pana żonę za energię elektryczną,
• gaz, wodę , odpady komunalne wystawione imiennie na Pana (nie na firmę), faktury (opłacone przez Pana kartą kredytową) + przelewy bankowe , w okresie od 2019 r. do 2021 r. na łączną kwotę 244.490,- zł za: schody, meble kuchenne, szafy wnękowe, szafki łazienkowe, drzwi wewnętrzne, szafa do sypialni, kominek, wykładziny dywanowe - wszystkie te rzeczy wykonane pod wymiar, łóżka, szafki, umywalki, baterie, lustra, glazura, terakota itp.

Zakupiony dom był wprowadzony na ewidencję środków trwałych w dniu 1.02.2020 r., ale jedynie 55% jego wartości czyli kwota 667.770,25 zł.

Odpisy amortyzacyjne nie były dokonywane w 100% wartości nieruchomości lecz jedynie w 55% i tylko w okresie od 1.02.2020 r. do 31.12.2022 r.

Od 1.01.2023 r. zakupiony dom nie jest amortyzowany.

W nawiązaniu do przeprowadzonej rozmowy telefonicznej z w dniu 7 listopada 2023 r. , potwierdza Pan, że zakupiony budynek, w którym aktualnie mieszka Pan z żoną i w którym część przeznaczyli Państwo na prowadzenie działalności gospodarczej jest typowym budynkiem mieszkalnym, który wg prawa budowlanego posiada nr 110 KŚT.

Wpisując do wyszukiwarki (…) frazę: osiedle (…), można zauważyć, że jest to typowe osiedle domów jednorodzinnych.

W załączeniu ponadto :

• decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej w (…) przy ul. (…)
• mail otrzymany od developera z gratulacjami odebrania kluczy i powitaniem wśród mieszkańców osiedla (…) jak również potwierdzenie , że od dnia (…) 2019 r. Pan i Pana żona jesteście właścicielami domu na posesji przy ul. (…).

Pytanie

Czy w związku z opisaną wyżej sytuacją zaistniałego stanu faktycznego może być Pan zwolniony od uiszczenia podatku ze sprzedaży lokalu otrzymanego od siostry w przypadku gdy kupił Pan wraz z małżonką dom, który faktycznie spełnia cele mieszkalne wraz z kuchnią, łazienkami, sypialnianą, garderobą, pralnią, salonem i zabudowanymi wnękami, pomimo tego, że w akcie notarialnym figurują Państwo jako małżonkowie prowadzący spółkę cywilną?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że przysługuje Panu prawo do niepłacenia podatku od sprzedanego mieszkania (kawalerki).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z wniosku wynika, że (…) 2017 r. otrzymał Pan od siostry na podstawie aktu darowizny mieszkanie – kawalerkę, którą rok później sprzedał Pan za cenę 234 000 zł.

W konsekwencji odpłatne zbycie mieszkania stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany z ich sprzedaży dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis znajdzie zastosowanie do przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w 2018 r. Termin na wydatkowanie środków z tej sprzedaży, upływał zatem z dniem 31 grudnia 2020 r.

W tym miejscu wskazać należy, że z dniem 29 grudnia 2020 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie przedłużenia terminu na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 2368). Zgodnie z § 1 ww. rozporządzenia przedłuża się do dnia 31 grudnia 2021 r. termin na wydatkowanie przez podatnika na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak:

Treść art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowonabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika, nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Tym samym przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na inne potrzeby niż mieszkaniowe podatnika nie mieści się w zamkniętym katalogu celów wymienionych przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które skutkują zastosowaniem zwolnienia od podatku. W takiej sytuacji dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w tej części nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podkreślam przy tym, że przepisy dotyczące zwolnień przedmiotowych, są odstępstwem od generalnej zasady powszechnego opodatkowania, dlatego też ich wykładnia musi być wykładnią ścisłą.

Jak wynika z treści wniosku przychód w wysokości 234.000 zł, który został uzyskany ze sprzedaży mieszkania przeznaczył Pan w ustawowym terminie na nabycie domu za cenę 1 244 000 zł. Dom został nabyty do wspólności majątkowej małżeńskiej. Nabycie domu nastąpiło na zasadach wspólności łącznej, jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą (…). Na prowadzenie działalności gospodarczej przeznaczył Pan (wraz z małżonką) połowę powierzchni domu. Pozostały metraż przeznaczony został na część mieszkalną. Przedmiotowy dom został zakupiony przede wszystkim z zamiarem zamieszkania w nim ale również z zamiarem wykorzystywania jego części w działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe wyjaśnienia na grunt Pana sprawy należy wskazać, że dom, który Pan nabył, odpowiednio nie służył wyłącznie zaspokajaniu Pana potrzeb mieszkaniowych, ale część była wykorzystywana na cele niemieszkalne – na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej co nie mieści się w pojęciu "zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych" objętych dyspozycją przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W konsekwencji zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegać może wyłącznie ta część przychodu, która został wydatkowana na nabycie budynku mieszkalnego w części, który służy realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Nie ma znaczenia, że w akcie notarialnym jest zapis wskazujący, że nabycie nastąpiło na zasadach wspólności łącznej jako wspólnicy spółki cywilnej.

Stanowisko uznano za nieprawidłowe z uwagi na to, że zwolnieniu nie podlega cały przychód ale ta część przychodu, która została wydatkowana na Pana własne cele mieszkaniowe. Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest w tym przypadku wyłącznie kwota poniesiona na nabycie budynku mieszkalnego w części, która została przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Reasumując – stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Dokumenty załączone do wniosku o interpretację nie podlegały więc ocenie i analizie. Wszystkie istotne dla sprawy informacje zinterpretowane zostały na podstawie przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego, zawartego we wniosku.

Wyjaśnić również należy, że wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tutejszy organ nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383.).