Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.284.2023.5.BZ

Sprzedaż działki, obowiązku opodatkowania sprzedaży oraz możliwości zwolnienia.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 21 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 26 września 2023 r. (data wpływu 29 września 2023 r.) oraz pismem z 18 października 2023 r. (data wpływu 24 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pan (Sprzedający) zbyć (sprzedaż) własności nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem pod inwestycję przemysłową (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości będzie dalej określane jako „Transakcja”). Termin Transakcji zaplanowany został na pierwszą połowę 2024 r. Docelowy nabywca nieruchomości nie jest jeszcze obecnie znany - prawdopodobnie będzie to celowa spółka prawa handlowego (podmiot, który nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego będzie dalej zwany „Inwestorem”).

W ramach Transakcji Inwestor zamierza nabyć niezbędną do realizacji Inwestycji niezabudowaną działkę ewidencyjną o nr (…) o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…), w gminie (…) w powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…), albo grunt zawierający się obecnie w ww. działce ewidencyjnej (dalej „Nieruchomość”), dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) przez Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych. W ww. księdze wieczystej, w dziale II Sprzedający wpisany jest jako jedyny właściciel Nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta przez Pana w wyniku darowizny od rodziców, na podstawie umowy z 21 marca 1983 r. sporządzonej w Państwowym Biurze Notarialnym Rep. (…).

Nieruchomość nie została nabyta przez Pana w celu jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość została nabyta przez Pana do majątku osobistego i pozostaje w Pana majątku osobistym.

Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów - nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone symbolem RII.

Nieruchomość obecnie objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w (…) - Uchwała z dnia 4 października 2018 r. nr (…). Zgodnie z powyższą uchwałą, Nieruchomość znajduje się na:

- terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (…),

- terenach dróg publicznych klasy dojazdowej (…).

Nie podejmował Pan żadnych działań inicjujących uchwalenie ww. planu zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną. Nieruchomość jest nieogrodzona.

Przez nieruchomość przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia (15 Kv).

Na działce znajduje się czynna skrzynka elektroenergetyczna przyłączeniowa z niskim napięciem.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Na nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, zarówno w rozumieniu Kodeksu cywilnego jak i ustawy o podatku rolnym. Nieruchomość jest od 25 maja 2021 r. dzierżawiona (bezpłatnie) przez Pana syna (osoba fizyczna) w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej. Okres dzierżawy Nieruchomości upływa 25 maja 2031 r., przy czym zamierza Pan rozwiązać dzierżawę najpóźniej 19 października 2023 r. Przed majem 2021 r. prowadził Pan gospodarstwo rolne na Nieruchomości osobiście.

Ani Pan ani dzierżawca Nieruchomości nie otrzymują dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa z tytułu prowadzenia działalności rolnej na Nieruchomości.

Przed majem 2021 r. sprzedawał Pan wyprodukowane produkty rolne pochodzące z Nieruchomości. Nie jest Pan i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jest Pan właścicielem także innych nieruchomości gruntowych w tym także rolnych.

W przeszłości zbywał Pan inne nieruchomości.

Prowadził Pan działalność gospodarczą wyłącznie jako wspólnik spółki cywilnej (dane (…) - NIP: (…), REGON: (…). Przedmiotem działalności ww. spółki, jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Działalność nie obejmuje obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość nie została wniesiona jako wkład do ww. spółki cywilnej.

Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia ww. działalności gospodarczej.

Obecnie pobiera Pan świadczenia emerytalne z KRUS.

W celu zbycia Nieruchomości podejmował Pan następujące działania:

- 20 grudnia 2022 r. Pan i L.D sp. z o.o. (dalej: „…”) przed notariuszem M.J.P. w (…) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (rep. (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Umowa Przedwstępna ma charakter warunkowy. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

 1) uzyskanie przez Pana wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

 2) przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

 3) uzyskanie przez kupującego na jego koszt, ustaleń z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

 4) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

 5) potwierdzenie, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

 6) uzyskanie przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

 7) uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

 8) zakończenie dzierżawy Nieruchomości;

 9) powzięcie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza że kupujący ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregoś z ww. warunków.

W Umowie przedwstępnej udzielił Pan L.D zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzielił wskazanym przez L.D. osobom pełnomocnictwa do:

 1) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości;

 2) uzyskiwania od organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości;

 3) uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej;

 4) reprezentowania we wszystkich sprawach dot. zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości;

 5) uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej;

 6) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

 7) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

 8) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowej, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę;

 9) składania wniosków o podział Nieruchomości;

Ww. pełnomocnicy w celu przygotowania Transakcji w Pana imieniu złożyli wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz uzyskali od przedsiębiorstwa energetycznego warunki usunięcia kolizji z siecią elektroenergetyczną średniego napięcia przebiegającą przez Nieruchomość. Pełnomocnicy w zakresie swojego umocowania będą

w przyszłości podejmowali dalsze czynności w celu przygotowania Inwestycji.

Nie zawierał Pan umów z podmiotami pośredniczącymi przy sprzedaży nieruchomości oraz nie poszukiwał w inny sposób nabywcy (np. poprzez publikowanie ogłoszeń czy umieszczanie tablic informacyjnych). W przedmiotowej sprawie to L.D. zwrócił się do Pana z propozycją nabycia Nieruchomości.

Zamierza Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w tym także na nabycie innych nieruchomości.

Nie wyklucza Pan, że w przyszłości będzie sprzedawał także inne nieruchomości.

Inwestor na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, prawa i obowiązki kupującego mogą być przeniesione na inny podmiot będący przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, który będzie docelowym inwestorem.

Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Inwestor planuje wybudowane w ramach Inwestycji obiekty wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Inwestor planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Przywołując w tej interpretacji treść opisu zdarzenia pominęliśmy tą jego cześć, która zawarta jest w uzupełnieniu, gdyż dotyczy ona w efekcie zagadnienia będącego przedmiotem interpretacji w podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniach wniosku)

 1. Czy w opisanym zdarzeniu będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

 2. Czy – w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług a strony transakcji skutecznie złożą oświadczanie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – transakcja będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i czy będzie Pan zobowiązany do zapłaty tego podatku? (pytanie nowo sformułowane i oznaczone w uzupełnieniu wniosku jako nr 5).

Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniach)

Ad. 1

Pana zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zatem nie będzie Pan zobowiązany do jego zapłaty.

Ad. 2

Pana zdaniem, w przypadku skutecznego złożenia przez strony Transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, z tytułu Transakcji nie powstanie obowiązek zapłaty podatku czynności cywilnoprawnych i nie będzie Pan (Sprzedający) zobowiązany do zapłaty tego podatku.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT).

Wg Pana, w przypadku uznania Pana stanowiska wyrażonego w pkt 2 i 4 za prawidłowe (tj. objęcia Transakcji zwolnieniem z VAT i możliwości skutecznego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT), w przypadku złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, Strony obowiązane będą do zapłaty VAT z tytułu Transakcji. W związku z powyższym, w oparciu o wyżej cyt. przepis, ponieważ Transakcja w takim przypadku zostanie opodatkowana VAT, to nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe, aczkolwiek z innych względów niż Pan wskazał.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona

z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści wniosku wynika, iż chce Pan zbyć (sprzedać) własność nieruchomości gruntowej. Tym samym będzie Pan stroną sprzedającą.

Pana wątpliwości budzi – jak wynika z pytań – czy Transakcja będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, a strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, to czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Pan będzie zobowiązany do jego zapłaty.

Na podstawie powołanego powyżej przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, co do zasady, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub gdy jedna ze stron jest zwolniona z tego podatku (z wyjątkami określonymi w tym przepisie).

Z opisu wniosku wynika, że to Pan jako Sprzedający, planuje dokonać sprzedaży nieruchomości. Przedstawiając własne stanowisko stwierdził Pan, że nie będzie Pan zobowiązany do jego zapłaty.

Z takim stanowiskiem należy się zgodzić, bowiem z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Pan – jako strona sprzedająca – nie będzie zobowiązany z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Pan będzie stroną sprzedającą, to w przedstawionej przez Pana sprawie zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa powyżej w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług), Pan jako strona Sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pan zamierza sprzedać nieruchomości, a obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Nie ma więc znaczenia dla Pana (a to Pan jest podmiotem zainteresowanym w kształtowaniu Pana obowiązku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych) czy opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też nie.

Wobec tego, Pana stanowisko – w kontekście sformułowanego we wniosku (i jego uzupełnieniu) pytania – należało uznać za prawidłowe, gdyż Pan jako strona sprzedająca w opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.