Interpretacja indywidualna z dnia 3 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.285.2023.4.BZ

Sprzedaż nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem na inwestycję przemysłową.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 października 2023 r. (data wpływu 16 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pani (Sprzedająca) zbyć (sprzedaż) własności nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem pod inwestycję przemysłową (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości będzie dalej określane jako „Transakcja”). Termin Transakcji zaplanowany został na pierwszą połowę 2024 r. Dokładnie dane Inwestora nie są jeszcze znane, prawdopodobnie w celu realizacji inwestycji zostanie utworzona celowa spółka prawa handlowego (podmiot, który nabędzie Nieruchomość od Sprzedającej będzie dalej zwany „Inwestorem”).

W ramach Transakcji Inwestor zamierza nabyć działkę ewidencyjną o nr (…) o powierzchni (...) ha, oraz działkę ew. (…) o powierzchni (...) ha, które to działki położone są w miejscowości (…), w gminie (…) w powiecie (…), w województwie (…), w obrębie ewidencyjnym (…) (dalej łącznie jako „Nieruchomość"), i dla których obecnie prowadzone są księgi wieczyste o nr (…) i (…) przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. W ww. księgach wieczystych, w dziale II Sprzedająca wpisana jest jako jedyna właścicielka Nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta przez Panią w następujący sposób:

- Uzyskała Pani udział 1/4 w Nieruchomości w wyniku dziedziczenia po matce (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wydane przez Sąd Wojewódzki dla (…) z (...) czerwca 1977 r. sygn. akt (…),

- pozostały udział 3/4 w Nieruchomości uzyskała Pani bezpłatnie od ojca, na podstawie umowy o przekazaniu gospodarstwa rolnego z (...) lutego 1981 r.

Nieruchomość nie została nabyta przez Panią w celu jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość została nabyta przez Panią do majątku osobistego i pozostaje w Pani majątku osobistym. Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów – nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone symbolem RII i RIII. Nieruchomość obecnie objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w (…) – Uchwała z dnia (...) października 2018 r. nr (…).

Zgodnie z powyższą uchwałą, Nieruchomość znajduje się na:

-terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (…),

-terenach dróg publicznych klasy dojazdowej (…).

Nie podejmowała Pani żadnych działań inicjujących uchwalenie ww. planu zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną. Przez obszar nieruchomości przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia (15 kV). Nieruchomość jest nieuzbrojona i nieogrodzona. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Na nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, zarówno w rozumieniu Kodeksu cywilnego jak i ustawy o podatku rolnym. Nieruchomość jest od (...) lutego 2018 r. (w zamian za czynsz dzierżawny) wydzierżawiona na rzecz osoby trzeciej (osoby fizycznej) w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej. Okres dzierżawy Nieruchomości upływa (...) lutego 2028 r. przy czym zamierza Pani rozwiązać umowę dzierżawy najpóźniej (...) października 2023 r. Z tytułu dzierżawy nie był odprowadzanych podatek dochodowy (zwolnienie na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 a contrario ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przed datą (...) luty 2018 r. prowadziła Pani gospodarstwo rolne na Nieruchomości osobiście.

W związku z prowadzoną przez Panią działalnością rolniczą na Nieruchomości, otrzymywała Pani dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, natomiast dzierżawca Nieruchomości nie otrzymuje dopłat z tytułu działalności prowadzonej na Nieruchomości.

Przed datą (...) luty 2018 r. sprzedawała Pani wyprodukowane produkty rolne pochodzące z Nieruchomości na zasadach przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług (rolnik ryczałtowy).

Prowadziła Pani działalność rolniczą i jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jest Pani właścicielem także innych nieruchomości gruntowych, w tym także rolnych.

W przeszłości zbywała Pani nieruchomości uzyskane w wyniku dziedziczenia. Zbycie nieruchomości dokonywane było w celu przeprowadzenia rozliczeń rodzinnych. Ostatnia transakcja zbycia nieruchomości miała miejsce w marcu 2014 r.

Nie prowadzi Pani pozarolniczej działalności gospodarczej.

W celu zbycia Nieruchomości podejmowała Pani następujące działania:

- (...) grudnia 2022 r. Sprzedająca i spółka (…) sp. z o.o. (dalej: „(…)” przed notariuszem M.J.P w (…) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna". Umowa Przedwstępna przewiduje możliwość przeniesienia praw i obowiązków kupującego na Inwestora (prawdopodobnie spółkę celową), który docelowo będzie realizował Inwestycję.

Nie podejmowała Pani działań w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Zawarcie Umowy Przedwstępnej zostało zaproponowane Pani przez (…).

Umowa Przedwstępną ma charakter warunkowy. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

1) uzyskanie przez Panią wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2) przeprowadzenie przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskanie przez kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

4) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

5) potwierdzenie, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6) podział geodezyjny działki (wydzielenie z działki ew. (…) części, którą nabędzie Inwestor);

7) uzyskanie przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

8) uzyskanie przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

9) zakończenie dzierżawy Nieruchomości;

10)powzięcie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregoś z ww. warunków.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła (…) zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzieliła wskazanym przez (…) osobom, pełnomocnictwa do:

1) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości;

2) uzyskiwania od organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości;

3) uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej;

4) reprezentowania we wszystkich sprawach dot. zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości;

5) uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci: energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej;

6) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8) uzyskania decyzji-pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowej, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę;

9) składania wniosków o podział Nieruchomości;

10)reprezentowania w sprawie dot. wpisu do księgi wieczystej aktualnego nazwiska Sprzedającej.

Ww. pełnomocnicy w Pani imieniu złożyli m.in. do ksiąg wieczystych wnioski o wpis aktualnego Pani nazwiska, sprostowanie oznaczenia działki ew. (…) poprzez wpisanie jej prawidłowej powierzchni, oraz dokonali podziału geodezyjnego dawnej działki ew. (…) na działki ew. o nr (…), (…), (…), (…). Ponadto złożyli wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz uzyskali od przedsiębiorstwa energetycznego warunki usunięcia kolizji z siecią elektroenergetyczną przebiegającą przez Nieruchomość.

Zamierza Pani przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Nie wyklucza Pani, że w przyszłości będzie sprzedawała także inne nieruchomości, których jest obecnie właścicielką.

Inwestor na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Inwestor planuje wybudowane w ramach Inwestycji obiekty, wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Inwestor będzie wykorzystywał Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu Wnioskodawca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do jego zapłaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe, aczkolwiek z innych względów niż Pani wskazała.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Z treści wniosku wynika, iż chce Pani zbyć (sprzedać) własność nieruchomości gruntowej. Tym samym będzie Pani stroną sprzedającą.

Pani wątpliwości budzi – jak wynika z pytania – czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Przedstawiając własne stanowisko stwierdziła Pani, że nie będzie Pani zobowiązana do jego zapłaty.

Z takim stanowiskiem należy się zgodzić, bowiem z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Pani – jako strona sprzedająca – nie jest zobowiązana z tytułu dokonywania opisanej we wniosku sprzedaży do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie ma więc znaczenia dla oceny Pani stanowiska dotyczącego Pani obowiązków czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych, czy też nie. Bez względu bowiem na to, Pani nie będzie w opisanej sprawie podatnikiem tego podatku.

Wobec tego, Pani stanowisko – w kontekście sformułowanego we wniosku pytania – należało uznać za prawidłowe, gdyż Pani jako strona sprzedająca w opisanej we wniosku sprzedaży nie jest zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.