Czy można odliczyć VAT przy budowie obiektu przeznaczonego częściowo na cele mieszkalne podatnika

Jeżeli zakup jest związany tylko częściowo z czynnościami opodatkowanymi, podatek naliczony określa się według udziału procentowego. Z taką sytuacją mamy do czynienia przy budowie obiektu przeznaczonego częściowo na cele prywatne podatnika, a częściowo do działalności. Odliczenie może być wówczas realizowane w proporcji, w jakiej nabywane towary lub usługi są wykorzystywane na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla nakładów ponoszonych na nabycie nieruchomości, w tym praw wieczystego użytkowania gruntów oraz wytworzenie nieruchomości, wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych podatnika, przewidziano specjalne zasady ustalania kwoty VAT do odliczenia, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe. Kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej (art. 86 ust. 7b ustawy o VAT).

1.Budynek przeznaczony pierwotnie tylko do działalności 

W przypadku przeznaczenia wznoszonego budynku wyłącznie na cele prowadzonej działalności gospodarczej podatnik jest uprawniony do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zakupy związane z tą inwestycją. O charakterze takiego obiektu decyduje wtedy sam podatnik, który deklaruje jego przyszłe wykorzystanie. Oczywiście przy założeniu niewystąpienia przesłanek negatywnych wykluczających prawo do odliczenia podatku naliczonego. 

Może się również zdarzyć, że część sprzedaży prowadzonej w ramach działalności gospodarczej podatnika korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Odliczenie podatku naliczonego jest wtedy realizowane według proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT. W efekcie odliczenia dokonuje się na podstawie udziału obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo. Ewentualna zmiana przeznaczenia nieruchomości w tzw. okresie korekty obliguje podatnika do odpowiedniej korekty odliczonego podatku naliczonego. Przykładowo jeżeli podatnik przyjmie, że wznoszony budynek będzie używany wyłącznie na cele działalności gospodarczej do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a następnie zacznie wykorzystywać go na potrzeby czynności zwolnionych z VAT, na podstawie art. 91 ust. 7 ustawy o VAT, będzie obowiązany do korekty „in minus” podatku naliczonego. Dla nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Tym samym jeżeli w tym czasie dojdzie do zmiany przeznaczenia nieruchomości, korekta jest wymagana. Wysokość korekty jest proporcjonalna do czasu pozostałego do upływu okresu korekty. Korekcie podlega kwota 1/10 odliczonego podatku, za każdy rok pozostały do końca okresu korekty.