Interpretacja indywidualna z dnia 16 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.187.2023.4.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 października 2023 r. (wpływ 3 października 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.

(...);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan S. W. K.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja.

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo – usługową wraz z blokami socjalno-biurowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…)  o powierzchni 2,03 ha, objętą księgą wieczystą (…), położoną  w miejscowości (…) (dalej jako „Działka”).

Inwestycja.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo – usługową wraz z blokami socjalno-biurowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.

Dla przedmiotowej Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Gminy (…) Nr (…) z 26 sierpnia  2020 r. (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) poz. (…)  z 7 października 2020 r.), (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działkę zostały

oznaczone symbolami: KDD-5 – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, KDL-3 – tereny dróg publicznych klasy lokalnej, UMS-2 – tereny zabudowy usługowej, magazynów  i składów.

Budynki, budowle lub ich części.

Działka jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Przez teren Działki przebiega rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych (dalej: „Urządzania wodne”), do których zastosowanie mają przepisy ustawy Prawo wodne jak do urządzeń wodnych.

Dodatkowo, w rowie znajdującym się na terenie Działki umiejscowiony jest kolektor będący częścią infrastruktury do odprowadzania wód opadowych. Kolektor jest własnością właściciela działki sąsiadującej, a prawo do jego umiejscowienia na Działce zostało ustanowione na mocy oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej złożonego przez Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania). Urządzenia wodne przebiegające przez Działkę, jako związane z gruntem, stanowią własności Sprzedającego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia po swoich rodzicach, stosownie do prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 13 lutego 2001 r., sygn. akt (…). Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości.

Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą oraz był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, tym niemniej aktualnie działalność została zakończona.

Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość (obejmującą znajdujące się na niej Urządzenia wodne) na potrzeby własne (działalność rolnicza). Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (ponieważ takiej działalności nie prowadził i nie prowadzi w zakresie Nieruchomości).

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość na cele gospodarstwa rolnego (nie

sprzedawano płodów rolnych).

Działka stanowi przedmiot odpłatnej umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedającego  z Wnioskodawcą. Umowa została zawarta 10 października 2022 r. na czas nieoznaczony za staraniem Wnioskodawcy i tylko i wyłącznie w celu umożliwienia dokonania przedmiotowej transakcji.

Umowa przedwstępna.

Sprzedający zawarł ze spółką V. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Cedent”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości  12 sierpnia 2022 r. („Umowa przedwstępna”). Następnie Cedent zawarł z Wnioskodawcą przedwstępną umowę cesji 29 czerwca 2022 r., zgodnie z którą Cedent przeniesie  w drodze umowy cesji na rzecz Wnioskodawcy prawa wynikające z umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości („Cesja”). Przyrzeczona umowa cesji zostanie zawarta do 31 października 2023 r. Cedent we własnym zakresie pozyskał informacje o właścicielu Nieruchomości, nawiązał kontakt ze Sprzedającym oraz doprowadził do podpisania umowy przedwstępnej.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku.

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży działek. Sprzedający posiada inne działki, oprócz Działki objętej zakresem niniejszego wniosku, jednak na obecną chwilę nie planuje ich zbycia.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo.  

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.) w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi

Wnioskodawcy do:

i.zapoznania się z aktami księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez

Sąd Rejonowy w (…), prowadzonej dla Nieruchomości;

ii.przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej

księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, oraz do utrwalania ich treści w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii lub zdjęć), a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub Mocodawcy w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

iii.występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z rysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian

oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz

roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy

rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do

Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także

zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących

Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Wszystkie ww. działania zostały podjęte/są planowane do podjęcia przez pełnomocnika.

Kontekst Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazuje, że  w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski  o interpretacje.

Status VAT Wnioskodawcy.

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Data Transakcji.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2023 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Urządzenia wodne (rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych) nie zostały wykonane przez Sprzedającego i znajdowały się na gruncie już w momencie nabycia gruntu przez Sprzedającego. Sprzedający nie posiada informacji kiedy obiekty zostały dokładnie wybudowane.

Sprzedający posiada prawo do dysponowania jak właściciel przebiegającymi przez teren działki nr (…) Urządzeniami wodnymi, tj. rowem oraz podziemną siecią przewodów melioracyjnych.

Urządzenia wodne nie stanowią własności innego podmiotu – Urządzenia wodne stanowią własność Sprzedającego.

Urządzenia wodne (rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych) będą przedmiotem sprzedaży.

Rów i podziemna sieć przewodów melioracyjnych oraz kolektor są budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r poz. 682 ze zm.).

Spółka oraz Sprzedający planują złożyć najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z Transakcją) oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Przywołując opis zdarzenia przyszłego pominięto tę część uzupełnienia, która odnosi się tylko do podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż przedmiotowej Działki na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany  w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działki będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 12 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.471.2023.3.ASZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 2,03 ha, położoną w miejscowości (…). W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że planują złożyć najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z Transakcją) oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 12 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.471.2023.3.ASZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa w zabudowanej Nieruchomości (działki nr (…)) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli w istocie Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. ; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).