Interpretacja indywidualna z dnia 4 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.370.2023.1.KF

Zwolnienie od podatku opłat dodatkowych od najemców.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że do Opłaty dodatkowej pobieranej od Najemców można zastosować zwolnienie z VAT przewidziane w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Są Państwo osobą prawną, podatnikiem podatku od towarów i usług [VAT]. Działalność gospodarcza Spółki obejmuje przede wszystkim zarządzanie nieruchomościami pod wynajem.

W ramach wskazanej działalności gospodarczej Spółka zawiera z klientami będącymi jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych [dalej: Wynajmującymi] umowy o zarządzanie tymi nieruchomościami [dalej: Umowy zarządzania]. Wynajmujący powierza Państwu zarządzanie najmem lokalu na zasadzie wyłączności.

Zakres wykonywanych przez Państwo czynności w ramach Umowy zarządzania obejmuje m.in. niżej wymienione czynności:

a)reprezentowanie klientów przed Najemcami;

b)nadzór nad lokalem;

c)rozliczanie należności;

oraz pozostałe obowiązki związane z zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami.

Jednocześnie, świadczone usługi mieszczą się w czynnościach, które zostały zawarte w klasyfikacji PKWiU dotyczącej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, tj. symboli PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0. W efekcie usługi te korzystają z przedmiotowego zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Przysługuje Państwu wynagrodzenie od Wynajmującego z tytułu świadczonych na jego rzecz usług. Wynagrodzenie to kalkulowane jest na poniższych zasadach:

• za obsługę lokalu wynajętego jako całość w rozliczeniu miesięcznym - w wysokości określonej procentowo kwoty wpłacanej przez Najemcę;
• za rozpoczęcie współpracy - jednorazowa kwota w wysokości połowy miesięcznego czynszu;
• za podpisanie umowy z nowym najemcą - w określonej stałej wartości;
• za przedłużenie umowy z Najemcą/przepisania umowy na nowego Najemcę - w określonej stałej wartości.

W przypadku, gdy dany potencjalny Najemca podejmuje decyzję o wynajęciu lokalu, Państwo działając w imieniu i na rzecz Wynajmującego zawiera z nim umowę najmu [dalej: Umowa Najmu]. W przypadku zawarcia Umowy Najmu, Państwo są odpowiedzialni za rozliczenia z Najemcą z tytułu opłat związanych z najmem. W związku z tym, Państwo wystawiają miesięczne faktury na rzecz Wynajmujących, na których wykazują swoje wynagrodzenie prowizyjne.

Ponadto, Umowy Najmu zawierają postanowienie, zgodnie z którym w przypadku pobrania od Najemcy dodatkowych opłat, innych niż ww. opłaty, Państwo pobierają z tego tytułu jednorazową dodatkową kwotę, wynoszącą 100% wartości tej dodatkowej opłaty [dalej: Opłata dodatkowa], która jest pobierana przy zawieraniu Umowy Najmu. Innymi słowy, Państwo jako pośrednik w relacjach pomiędzy Wynajmującym i Najemcą pobiera swoistą opłatę wstępną za przystąpienie przez Najemcę do Umowy Najmu, która podlega zatrzymaniu przez niego. Zaznaczają Państwo, że co do zasady wszystkie Umowy najmu zawierają takie postanowienia, jednakże teoretycznie mogą zdarzyć się sytuacje, że dany Wynajmujący na takie postanowienie się nie zgodził i wtedy Państwo zatrzymują np. 50% Opłaty dodatkowej, a nie 100%.

Wskazują Państwo, że wszelkie roszczenia w odniesieniu do Opłaty dodatkowej przysługują Wynajmującemu. Najemca nie jest zobowiązany do uiszczenia Opłaty dodatkowej na rzecz Spółki, ponieważ Państwa i Najemcy nie łączy żaden stosunek umowny. To Najemca jest zobowiązany do uiszczenia Opłaty dodatkowej na rzecz Wynajmującego na podstawie Umowy Najmu. Państwo zaś jesteście uprawnieni do zatrzymania 100% wartości Opłaty dodatkowej jako swojego wynagrodzenia należnego od Wynajmującego i wynika to wprost z Umowy zarządzania zawartej z Wynajmującym.

Jednocześnie, w związku z pobraniem Opłaty dodatkowej, Spółka nie jest zobowiązana do wykonywania jakichkolwiek dodatkowych świadczeń na rzecz Wynajmującego lub Najemcy. Spółka ogólnie nie jest zobowiązana do żadnych świadczeń na rzecz Najemcy, ponieważ, jak wspomniano, nie łączy ich żaden stosunek umowny.

Najemca nie może nie zapłacić Opłaty dodatkowej (chyba, że indywidualnie wynegocjowałby, że nie będzie ona w ogóle płatna). W przypadku jej niezapłacenia umowa nie dojdzie do skutku, względnie zostanie wypowiedziana.

W praktyce zdarza się, że Wynajmujący lub Spółka nie chcą, aby wartość pobieranej Opłaty dodatkowej była uwzględniana na fakturze wystawianej na rzecz Wynajmującego. W takiej sytuacji obrót z tego tytułu jest do celów księgowych i podatkowych wykazany w dokumencie wewnętrznym, który następnie zostaje uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych.

Wskazują Państwo, że pomimo faktu, że praktyka pobierania tego typu opłat jest na rynku dość powszechna, ich rozliczanie powoduje problemy praktyczne, niezwiązane w żaden sposób z podatkami. W praktyce bowiem często wynajmujący lokale nie rozumieją podpisywanych przez siebie umów (lub ich nie czytają) i pomimo tego, że w sposób jasny i jednoznaczny wyrażają zgodę na to, aby podmiot zarządzający najmem zachował 100% „opłaty wstępnej”, po otrzymaniu rozliczenia, wbrew umowie, kwestionują pobranie opłat i domagają się ich przekazania. Skoro uwzględnienie Opłaty dodatkowej na fakturze może powodować nieporozumienia i (zbędne) spory z Wynajmującym, z perspektywy Państwa jest zasadne, aby pozycji tej na fakturze nie uwzględniać. Ponadto, w Państwa ocenie faktura za Opłatę dodatkową nie jest Wynajmującemu potrzebna, ponieważ kwoty wykazane na fakturze nie są mu efektywnie należne (zostają bowiem w 100% potrącone przez Państwo). A zatem poprzez niewystawienie faktury (nieuwzględnienie Opłaty dodatkowej w fakturze) Wynajmujący nie zostaje wprowadzony w błąd, ponieważ kwoty do zapłaty są wykazane prawidłowo. Dlatego też Państwa model biznesowy zakłada, że kwoty Opłat dodatkowych nie są wykazywane na dokumentach (fakturach) wystawionych na rzecz Wynajmujących.

Pytanie

Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym, wartość pobieranych przez Państwa Opłat dodatkowych od Najemców podlega przedmiotowemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, pobierana Opłata dodatkowa będzie wynikać ze świadczenia usług zarządzania nieruchomościami, a tym samym będzie podlegać zwolnieniu przedmiotowemu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF. Jednocześnie, Opłata nie będzie stanowić wynagrodzenia za jakiekolwiek inne, odrębnie świadczone usługi na rzecz Wynajmującego czy Najemcy. Innymi słowy, Opłata dodatkowa będzie stanowić dodatkowe wynagrodzenie za usługę zwolnioną z VAT.

Na wstępie należy wskazać, że celem niniejszego Wniosku nie jest kwestia właściwej interpretacji § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, a jedynie potwierdzenie Państwa stanowiska, że pobranie przez Państwa Opłaty dodatkowej będzie podlegać ww. przedmiotowemu zwolnieniu tak samo jak pozostałe opłaty. Wynagrodzenie to podlega, zdaniem Wnioskodawcy. Zarówno wynagrodzenie podstawowe, jak i Opłata dodatkowa są bowiem wynagrodzeniem za tę samą usługę zarządzania nieruchomościami.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa powyżej rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej niebędące dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Wyjaśnić należy, że co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania VAT powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Natomiast, przez usługę należy rozumieć świadczenie pewnych czynności lub powstrzymanie się od pewnych czynności, niebędące dostawą towarów, za które strona świadcząca (lub powstrzymująca się od świadczenia) pobiera uzgodnione wynagrodzenie. Aby więc dane zachowanie strony świadczącej (lub powstrzymującej się od świadczenia) uznać za usługę muszą być spełnione następujące warunki:

1.istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne;

2.wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy;

3.istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi;

4.odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem;

5.istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W przedstawionym stanie faktycznym, w Państwa ocenie wszystkie ww. warunki należy uznać za spełnione, bowiem:

1.pomiędzy Podatnikiem i Wynajmującym będzie istniał stosunek prawny, który zostanie określony w Umowie. Natomiast z Umowy będzie jasno wynikał zakres realizowanych czynności przez Podatnika oraz możliwość pobrania Opłaty dodatkowej;

2.wynagrodzenie otrzymane przez Podatnika, w tym również Opłata dodatkowa będzie stanowić wartość faktycznie przekazaną mu za usługi świadczone na rzecz Wynajmującego;

3.niewątpliwie zaistnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie Podatnika;

4.odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, bowiem wszelkie opłaty wymienione w Umowie, w tym Opłata dodatkowa, będą związane z usługami zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi;

5.wartość świadczenia zostanie wyrażona w pieniądzu.

W efekcie powyższego, należy uznać, że na gruncie VAT jakiekolwiek wynagrodzenie pobrane przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy, będzie ściśle związane z odpłatnym świadczeniem usług, które - co do zasady - będzie opodatkowane VAT.

Należy wskazać, że jeśli w ramach realizacji wzajemnego stosunku prawnego wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki VAT. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

Zatem w przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

W analizowanym stanie faktycznym, Opłata dodatkowa będzie mieć charakter swoistej opłaty wstępnej, natomiast nie będzie ona mieć charakteru wynagrodzenia za jakiekolwiek inne usługi niż te, które będą realizowane w ramach Umowy zawartej z Wynajmującym, tj. usługi zarządzania nieruchomościami. Koncepcję świadczeń kompleksowych można w tym zakresie zastosować pomocniczo. Kluczowe dla sprawy jest to, że Opłata dodatkowa nie jest wynagrodzeniem za jakiekolwiek osobne świadczenie, które w tym wypadku w ogóle nie występuje. Brak jest bowiem jakiegokolwiek dodatkowego świadczenia, które Państwo by wykonywali, za które należna jest Opłata dodatkowa. Świadczą Państwo usługę jednego typu, a jedynie wynagrodzenie za nią jest podzielone na standardowe prowizje i swoistą „opłatę wstępną”.

Jak już wskazano, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF zwalnia od VAT usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

W opisie sprawy jednoznacznie wskazali Państwo, że wszystkie opisane we wniosku czynności mieszczą się w usługach zarządzania sklasyfikowanych w PKWiU pod symbolem 68.32.11.0 oraz 68.32.12.0 i nie będziecie Państwo świadczyć w ramach Umowy usług sklasyfikowanych pod jakimikolwiek innymi symbolami PKWiU, w szczególności w zakresie usług wyceny nieruchomości. Nie sposób uznać, że Opłata dodatkowa reprezentuje sama w sobie jakąś osobną usługę.

Ww. przepisy nie uzależniają zastosowania zwolnienia od spełnienia jakichkolwiek warunków dokumentacyjnych, tak jak ma to miejsce np. w odniesieniu do stawki VAT 0% dla eksportu czy wewnątrzwspólnotowych dostaw.

Jednocześnie, należy wskazać, że co do zasady, fakt świadczenia usług przez podatników na rzecz innych podatników VAT powinien zostać właściwie udokumentowany poprzez wystawienie na ich rzecz faktury, zgodnie z zasadami określonymi w Rozdziale 1, Działu XI ustawy o VAT.

Niemniej, w odniesieniu do czynności zwolnionych ustawodawca przewidział wyjątek od powyższego obowiązku, który wynika z art. 106b ust. 2b ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jednocześnie, zgodnie z art. 82 ust. 3 ustawy o VAT minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:

1.specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2.przebieg realizacji budżetu państwa;

3.potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4.przepisy Unii Europejskiej.

Wyżej wskazany przepis uwzględnia zwolnienia przedmiotowe wynikające m.in. z Rozporządzenia MF, a tym samym zwolnienie w odniesieniu do usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi - zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 ww. aktu prawnego.

W efekcie, na gruncie przepisów ustawy o VAT, biorąc pod uwagę, że w odniesieniu do świadczonych usług nie mają Państwo obowiązku wystawiania faktur, niewykazanie na niej jedynie faktu pobrania Opłaty dodatkowej nie będzie stanowić uchybienia na gruncie przepisów ustawy o VAT. Jednocześnie, fakt jej pobrania zostanie właściwie udokumentowany przez Państwa do celów rozliczeń podatkowych za pomocą dokumentu wewnętrznego i uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych. Tym samym, w związku z pobraniem Opłaty podatkowej, Podatnik rozpozna powstanie przychodu, zgodnie z przepisami właściwej z ustaw o podatkach dochodowych, a także uwzględni obrót z tytułu czynności zwolnionych w swoim rejestrze VAT i złożonym do urzędu skarbowego JPK_V7M.

Tylko na marginesie można wskazać, że ustawodawca w odniesieniu do podatników, którzy dokonują czynności opodatkowanych oraz zwolnionych przedmiotowo przewidział obowiązek prowadzenia właściwej ewidencji sprzedaży, w tym zwolnionej. Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym.

Jednocześnie, stosownie do brzmienia ust. 3 ww. przepisu, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

1.rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;

2.kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;

3.kontrahentów;

4.dowodów sprzedaży i zakupów.

Powyższy przepis przewiduje obowiązkowe prowadzenie ewidencji sprzedaży przez podatników, którzy wykonują czynności opodatkowane oraz zwolnione z VAT, w tym również na podstawie m.in. § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF.

W konsekwencji, w odniesieniu do świadczonych usług, będą Państwo mieli obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży. Przedmiotowa ewidencja będzie zawierać wszystkie obowiązkowe elementy, które zostały określone w przepisach ustawy o VAT. Następnie, całość rozliczeń zostanie uwzględniona w odpowiedniej pozycji deklaracji VAT (JPK_V7M) dotyczącej świadczenia usług zwolnionych z VAT na terytorium kraju. Zaznaczają Państwo, że w ewidencji sprzedaży oraz deklaracji VAT zostaną uwzględnione zarówno faktury, wystawione na rzecz Wynajmujących oraz dokumenty wewnętrzne dokumentujące fakt pobrania Opłaty dodatkowej.

Zatem, w Państwa ocenie, brak wykazania faktu pobrania Opłaty dodatkowej na fakturze nie będzie wpływać negatywnie na prawidłowość rozliczeń podatkowych na gruncie właściwych przepisów, bowiem w odniesieniu do czynności zwolnionych z VAT, podatnik nie ma obowiązku wystawiania faktur na rzecz innych podatników, zaś sam fakt pobrania tej opłaty zostanie uwzględniony na podstawie dokumentu wewnętrznego we właściwej ewidencji sprzedaży oraz deklaracji VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do pobieranych Opłat dodatkowych Spółka jest uprawniona do zastosowania przedmiotowego zwolnienia z VAT, wynikającego z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF.

Wskazują Państwo jednocześnie, że prawidłowość przedstawionego stanowiska potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 kwietnia 2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.64.2023.2.KOM, wydana w analogicznym stanie faktycznym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

Stosownie do treści art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy :

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy wyjaśnić, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Dodatkowo, aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo osobą prawną, podatnikiem podatku od towarów i usług [VAT]. Działalność gospodarcza Spółki obejmuje przede wszystkim zarządzanie nieruchomościami pod wynajem.

W ramach wskazanej działalności gospodarczej Spółka zawiera z klientami będącymi jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych [Wynajmującymi] umowy o zarządzanie tymi nieruchomościami [Umowy zarządzania]. Wynajmujący powierza Państwu zarządzanie najmem lokalu na zasadzie wyłączności.

Zakres wykonywanych przez Państwo czynności w ramach Umowy zarządzania obejmuje m.in. niżej wymienione czynności:

a)reprezentowanie klientów przed Najemcami;

b)nadzór nad lokalem;

c)rozliczanie należności;

oraz pozostałe obowiązki związane z zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami.

Jednocześnie, wskazali Państwo, że świadczone usługi mieszczą się w czynnościach, które zostały zawarte w klasyfikacji PKWiU dotyczącej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, tj. symboli PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0. W efekcie usługi te korzystają z przedmiotowego zwolnienia z VAT na podstawie §3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Przysługuje Państwu wynagrodzenie od Wynajmującego z tytułu świadczonych na jego rzecz usług. Wynagrodzenie to kalkulowane jest na poniższych zasadach:

• za obsługę lokalu wynajętego jako całość w rozliczeniu miesięcznym - w wysokości określonej procentowo kwoty wpłacanej przez Najemcę;
• za rozpoczęcie współpracy - jednorazowa kwota w wysokości połowy miesięcznego czynszu;
• za podpisanie umowy z nowym najemcą - w określonej stałej wartości;
• za przedłużenie umowy z Najemcą/przepisania umowy na nowego Najemcę - w określonej stałej wartości.

W przypadku, gdy dany potencjalny Najemca podejmuje decyzję o wynajęciu lokalu, Państwo działając w imieniu i na rzecz Wynajmującego zawierają z nim umowę najmu. W przypadku zawarcia Umowy Najmu, Państwo są odpowiedzialni za rozliczenia z Najemcą z tytułu opłat związanych z najmem. W związku z tym, Państwo wystawiają miesięczne faktury na rzecz Wynajmujących, na których wykazują swoje wynagrodzenie prowizyjne.

Ponadto, Umowy Najmu zawierają postanowienie, zgodnie z którym w przypadku pobrania od Najemcy dodatkowych opłat, innych niż ww. opłaty, Państwo pobierają z tego tytułu jednorazową dodatkową kwotę, wynoszącą 100% wartości tej dodatkowej opłaty, która jest pobierana przy zawieraniu Umowy Najmu. Państwo jako pośrednik w relacjach pomiędzy Wynajmującym i Najemcą pobiera swoistą opłatę wstępną za przystąpienie przez Najemcę do Umowy Najmu, która podlega zatrzymaniu przez Państwa. Zaznaczają Państwo, że co do zasady wszystkie Umowy najmu zawierają takie postanowienia, jednakże teoretycznie mogą zdarzyć się sytuacje, że dany Wynajmujący na takie postanowienie się nie zgodził i wtedy Państwo zatrzymują np. 50% Opłaty dodatkowej, a nie 100%.

Wskazują Państwo, że wszelkie roszczenia w odniesieniu do Opłaty dodatkowej przysługują Wynajmującemu. Najemca nie jest zobowiązany do uiszczenia Opłaty dodatkowej na rzecz Spółki, ponieważ Państwa i Najemcy nie łączy żaden stosunek umowny. To Najemca jest zobowiązany do uiszczenia Opłaty dodatkowej na rzecz Wynajmującego na podstawie Umowy Najmu. Państwo zaś jesteście uprawnieni do zatrzymania 100% wartości Opłaty dodatkowej jako swojego wynagrodzenia należnego od Wynajmującego i wynika to wprost z Umowy zarządzania zawartej z Wynajmującym.

Jednocześnie, w związku z pobraniem Opłaty dodatkowej, Spółka nie jest zobowiązana do wykonywania jakichkolwiek dodatkowych świadczeń na rzecz Wynajmującego lub Najemcy. Spółka w ogóle nie jest zobowiązana do żadnych świadczeń na rzecz Najemcy, ponieważ, jak wspomniano, nie łączy ich żaden stosunek umowny.

Najemca nie może nie zapłacić Opłaty dodatkowej (chyba, że indywidualnie wynegocjowałby, że nie będzie ona w ogóle płatna). W przypadku jej niezapłacenia umowa nie dojdzie do skutku, względnie zostanie wypowiedziana.

W praktyce zdarza się, że Wynajmujący lub Spółka nie chcą, aby wartość pobieranej Opłaty dodatkowej była uwzględniana na fakturze wystawianej na rzecz Wynajmującego. W takiej sytuacji obrót z tego tytułu jest do celów księgowych i podatkowych wykazany w dokumencie wewnętrznym, który następnie zostaje uwzględniony we właściwej ewidencji czynności zwolnionych.

Wskazują Państwo, że pomimo faktu, że praktyka pobierania tego typu opłat jest na rynku dość powszechna, ich rozliczanie powoduje problemy praktyczne, niezwiązane w żaden sposób z podatkami. W praktyce bowiem często wynajmujący lokale nie rozumieją podpisywanych przez siebie umów (lub ich nie czytają) i pomimo tego, że w sposób jasny i jednoznaczny wyrażają zgodę na to, aby podmiot zarządzający najmem zachował 100% „opłaty wstępnej”, po otrzymaniu rozliczenia, wbrew umowie, kwestionują pobranie opłat i domagają się ich przekazania. Skoro uwzględnienie Opłaty dodatkowej na fakturze może powodować nieporozumienia i (zbędne) spory z Wynajmującym, z perspektywy Państwa jest zasadne, aby pozycji tej na fakturze nie uwzględniać. Ponadto, w Państwa ocenie faktura za Opłatę dodatkową nie jest Wynajmującemu potrzebna, ponieważ kwoty wykazane na fakturze nie są mu efektywnie należne (zostają bowiem w 100% potrącone przez Państwo). A zatem poprzez niewystawienie faktury (nieuwzględnienie Opłaty dodatkowej w fakturze) Wynajmujący nie zostaje wprowadzony w błąd, ponieważ kwoty do zapłaty są wykazane prawidłowo. Dlatego też Państwa model biznesowy zakłada, że kwoty Opłat dodatkowych nie są wykazywane na dokumentach (fakturach) wystawionych na rzecz Wynajmujących.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą rozstrzygnięcia, czy pobierana przez Państwa Opłata dodatkowa będzie podlegać przedmiotowemu zwolnieniu, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF.

Należy wskazać, że aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uważane mogą być takie sytuacje, w których:

1.istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

2.wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

3.istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

4.odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

5.istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

W świetle przedstawionych przez Państwa informacji należy uznać, że w niniejszej sprawie wszelkie pobierane przez Państwa na podstawie zawartej z Wynajmującym Umowy zarządzania wynagrodzenie, na które składać się będzie wynagrodzenie podstawowe za usługi zarządzania oraz kwota odpowiadająca wartości Opłaty dodatkowej otrzymywana od Najemcy, która będzie związana z odpłatnym świadczeniem usług w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, będą stanowić wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w opisanym przypadku spełnione są warunki wynikające z art. 8 ust. 1 ustawy, tj.:

• pomiędzy Państwem i Wynajmującym będzie istniał stosunek prawny, który zostanie określony w Umowie zarządzania, z której będzie jasno wynikał zakres realizowanych przez Państwo czynności oraz możliwość pobrania Opłaty dodatkowej;
• wynagrodzenie otrzymane przez Państwa, w tym również Opłata dodatkowa, będzie stanowić wartość faktycznie przekazaną Państwu za usługi świadczone na rzecz Wynajmującego;
• niewątpliwie zaistnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po Państwa stronie;
• odpłatność za świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która będzie opodatkowana podatkiem VAT, bowiem wszelkie opłaty wymienione w Umowie, w tym Opłata dodatkowa, będą związane z usługami zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi przez Państwa na rzecz Wynajmujących;
• wartość świadczenia wzajemnego zostanie wyrażona w pieniądzu.

W świetle regulacji zawartych w powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy – będziemy mieć do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług, które – zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy – będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

W obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu.

Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

W przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania, w tym wysokości stawki podatku decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

Zatem w przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

W analizowanym przypadku świadczone przez Państwo usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi pod wynajem będą obejmowały: reprezentowanie klientów przed Najemcami, nadzór nad lokalem, rozliczanie należności oraz pozostałe obowiązki związane z zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami. Za powyższe świadczenie będzie Państwu przysługiwało określone w Umowie zarządzania wynagrodzenie, na które będą się składać kwoty odpowiadające wartości wykonanych usług zarządzania wypłacane przez Wynajmujących oraz kwota odpowiadająca 100% wartości Opłaty dodatkowej rozumianej jako „swoista opłata wstępna za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu", która to Opłata choć powinna być uiszczana przez Najemcę na rzecz Wynajmującego, to będzie uiszczana przez Najemcę bezpośrednio do Państwa, ale za zgodą Wynajmującego, co wynika z samej treści umowy zawartej pomiędzy Państwem a Wynajmującym. W związku z pobieraniem Opłaty dodatkowej nie są Państwo zobowiązani do wykonania dodatkowych czynności na rzecz Wynajmującego lub Najemcy, tym samym Opłata dodatkowa nie jest wynagrodzeniem za jakiekolwiek osobne świadczenie, bowiem takie w tym wypadku w ogóle nie występuje.

Wszystkie wykonywane czynności, za które otrzymają Państwo wynagrodzenie, są ze sobą ściśle powiązane i razem składają się na tę samą usługę zarządzania nieruchomościami pod wynajem, a dokładniej zarządzania najmem lokali mieszkalnych na zasadach wyłączności. Jak Państwo wskazali, wniesienie Opłaty dodatkowej przez Najemcę będzie obowiązkowe, jeśli taka klauzula znajdzie się w umowie zawartej pomiedzy Najemcą a Wynajmującym, ale jej niezapłacenie przez Najemcę będzie skutkować tym, że umowa najmu nie wejdzie w życie lub zostanie wypowiedziana. Tak więc, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy najmu z Najemcą to nie będzie lokalu, którym mogliby Państwo zarządzać w ramach świadczonych na rzecz Wynajmuących usług.

Tym samym należy stwierdzić, że otrzymane wynagrodzenie z tytułu Opłaty dodatkowej za przystąpienie przez Najemcę do umowy najmu nie będzie stanowić należności za usługę odrębną od usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i skoro - jak Państwo wskazali - Państwa usługi podstawowe będą zaklasyfikowane do PKWiU: ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0 i będą korzystały z przedmiotowego zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, to również do kwoty pobieranej Opłaty dodatkowej będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów.

Zatem Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, bądź własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone, dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku prowadzenia, zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT, ewidencji sprzedaży w odniesieniu do świadczonych usług oraz obowiązku wykazywania pobranej Opłaty dodatkowej na fakturze wystawianej Wynajmującemu.

Natomiast informacja o tym, że świadczone przez Państwa usługi będą mieścić się w czynnościach, które zostały zawarte w klasyfikacji PKWiU dotyczącej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, tj. symboli PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, i w efekcie usługi te będą korzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, zgodnie z którym zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) została potraktowana przeze mnie jako element opisu stanu faktycznego. Jak bowiem Państwo wskazali w treści złożonego wniosku cyt. „(...) celem niniejszego Wniosku nie jest kwestia właściwej interpretacji § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia MF, a jedynie potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy, że pobranie przez niego Opłaty dodatkowej będzie podlegać ww. przedmiotowemu zwolnieniu tak samo jak pozostałe opłaty (...)" .

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).