Interpretacja indywidualna z dnia 22 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.218.2023.4.JKU

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 września 2023 r. (wpływ 20 września 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z blokami socjalno-biurowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie m.in. działkę o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, objętą księgą wieczystą (…), położoną w (…) (dalej jako: „Działka”).

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z blokami socjalno-biurowymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Kupujący planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Dla przedmiotowej Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały (…) z (…) r. (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym (…)) (dalej jako: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działkę zostały oznaczone symbolami: (…).

Działka jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Przez teren Działki przebiega rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych (dalej jako: „Urządzenia wodne”), do których zastosowanie mają przepisy ustawy Prawo wodne jak do urządzeń wodnych.

Urządzenia wodne przebiegające przez Działkę, jako związane z gruntem, stanowią własność Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności osobistej zawartej (…), udokumentowanej aktem notarialnym, Repertorium A nr (…).

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, ponieważ podatek od towarów i usług w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający obecnie jest aktywny zawodowo i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość (obejmującą znajdujące się na niej Urządzenia wodne) na potrzeby własne. Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (ponieważ takiej działalności nie prowadzi). Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie stanowiła przedmiotu umowy najmu i dzierżawy.

Sprzedający zawarł ze spółką (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej jako: „Cedent”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (…) r. („Umowa przedwstępna”). Następnie Cedent zawarł z Kupującym przedwstępną umowę cesji (…) r., zgodnie z którą Cedent przeniesie w drodze umowy cesji na rzecz Kupującego prawa wynikające z umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości („Cesja”). Przyrzeczona umowa cesji zostanie zawarta do (…) r.

Cedent we własnym zakresie pozyskał informacje o właścicielu Nieruchomości, nawiązał kontakt ze Sprzedającym oraz doprowadził do podpisania umowy przedwstępnej.

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży działek. Sprzedający posiada inne działki, oprócz Działki objętej zakresem wniosku, jednak nie planuje ich zbycia.

Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującemu Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień  (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do:

i.zapoznania się z aktami księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w(…), prowadzonej dla Nieruchomości;

ii.przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, oraz do utrwalania ich treści w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii lub zdjęć), a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub Mocodawcy w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów;

iii.występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z rysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników;

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Wszystkie ww. działania zostały podjęte/są planowane do podjęcia przez pełnomocnika.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego, Kupujący pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich  i w tym zakresie Kupujący wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Końcowo wskazali Państwo, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak planują Państwo przeprowadzić Transakcję w 2023 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Urządzenia wodne (rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych) będą przedmiotem sprzedaży. Urządzenia wodne stanowią własność Sprzedającego.

Urządzenia wodne nie stanowią własności przedsiębiorstwa przesyłowego lub innego podmiotu – Urządzenia wodne stanowią własność Sprzedającego.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek  z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług,  tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działki będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo własności Nieruchomości (Działki przez którą przechodzą Urządzenia wodne).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.448.2023.3.DK wynika m.in., że:

-sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy;

-dostawa przez Sprzedającego Nieruchomości (prawa własności budowli oraz przynależnego do tych budowli gruntu) – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

A zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona  (w związku z Państwa rezygnacją ze zwolnienia od podatku od towarów i usług), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.448.2023.3.DK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm., dalej jako: Ordynacja podatkowa). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.