Interpretacja indywidualna z dnia 1 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.236.2023.2.ASZ

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X sp. z o.o. (dalej jako: Kupujący)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani D.P.;

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.P.;

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M.P.

(dalej jako: „Sprzedający”).

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako: „Transakcja”).

Kupujący zamierza nabyć następujące działki położone w miejscowości (…):

- działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 3,3353 ha; objęta księgą wieczystą (…) (dalej jako: „Działka 1”);

- działka o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,7563 ha; objęta księgą wieczystą (…) (dalej jako: „Działka 2”);

- działka o numerze ewidencyjnym 3 o powierzchni 0,4224 ha; objęta księgą wieczystą (…) (dalej jako: „Działka 3”);

(dalej łącznie jako „Nieruchomość” lub „Działki”).

Inwestycja.

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo - produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Kupujący planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.

Obecnie dla Działek nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Tym niemniej, przed Transakcją planowane jest uzyskanie dla Działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, która będzie przewidywać możliwość zabudowy Działek.

Tym samym, na potrzeby wniosku należy uznać, że na moment Transakcji, dla Działek będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Budynki, budowle lub ich części.

Obecnie Działka 1 jest zabudowana 4 budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności (dalej jako: „Budynki”).

3 z 4 budynków to budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 10 m², 20 m² i 86 m².

1 budynek to budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 141 m².

Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Budynki powinny zostać uznane za budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ są trwale związane z gruntem, są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach.

Budynki zostały nabyte przez Sprzedających wraz z nabyciem Działki 1. Od momentu nabycia Budynki były wykorzystywane przez Sprzedających na potrzeby własne. Od momentu nabycia Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Budynków, w szczególności ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie planują także dokonywać ich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

Działka 2 i Działka 3 są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających.

Działka 1

D.P. udział 4/6 w Działce 1 nabyła częściowo na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego sporządzonej 7 września 1981 r., będąc w związku małżeńskim z Janem Piaskowskim do majątku wspólnego, częściowo w drodze dziedziczenia po J.P., stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

A.P. udział 1/6 w Działce 1 nabyła w drodze dziedziczenia, stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

M.P. udział 1/6 w Działce 1 nabył w drodze dziedziczenia, stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

Działka 2

D.P. udział 4/6 w Działce 2 nabyła częściowo na podstawie prawomocnego postanowienia o zasiedzeniu z 26 czerwca 2018 r., (…), będąc w związku małżeńskim z J.P., do majątku wspólnego oraz częściowo w drodze dziedziczenia po J.P., stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

A.P. udział 1/6 w Działce 2 nabyła w drodze dziedziczenia, stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

M.P. udział 1/6 w Działce 2 nabył w drodze dziedziczenia, stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

Działka 3

Udziały w Działce Sprzedający nabyli (każdy z nich 1/3 części) w drodze dziedziczenia po J.P., stosownie do zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 16 sierpnia 2018 r., za Rep. (…).

Nabycie Działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Sprzedającym nie mogło przysługiwać prawo odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, ponieważ podatek od towarów i usług w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Działki nie zostały nabyte przez Sprzedających w celu ich dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedających względem Nieruchomości.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Od momentu nabycia Sprzedający wykorzystywali Działki (w tym znajdującej się na Działce 1 Budynki) na potrzeby własne (w tym rekreacyjnie). Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (ponieważ takiej działalności nie prowadzą). Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Część Działek była wykorzystywana na cele gospodarstwa rolnego przez D.P. i w latach 1981 - 2016 jej mąż J.P. sprzedawał uprawiane na niej płody rolne (zboże, ziemniaki).

Działka 1 i Działka 3 nie stanowiły przedmiotu umowy najmu i dzierżawy.

Działka 2 stanowiła przedmiot umowy dzierżawy:

- Pierwotnie na podstawie odpłatnej umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedających ze spółką Y. Czas trwania umowy: 22 marca 2019 r. – 31 grudnia 2019 r.

- Następnie na podstawie odpłatnej umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedających z Kupującym. Czas trwania umowy: 9 sierpnia 2021 r. – 30 czerwca 2022 r.

Umowa przedwstępna.

Sprzedający zawarli ze spółką Y (dalej: „Cedent”) przedwstępne warunkowe umowy sprzedaży Działki 1, Działki 2 oraz Działki 3 dnia 6 lipca 2021 r. (dalej odpowiednio: „Umowa przedwstępna 1”, „Umowa przedwstępna 2”, „Umowa przedwstępna 3”). Następnie Cedent zawarł z Kupującym przedwstępną umowę cesji zawartą 3 sierpnia 2021 r., zgodnie z którą Cedent przeniesie w drodze umowy cesji na rzecz Kupującego prawa wynikające z umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości („Cesja”). Zgodnie z przedwstępną umową cesji, przyrzeczona umowa cesji zostanie zawarta do 6 grudnia 2023 r. Tym samym, jak wskazano powyżej, ostatecznie Transakcja zostanie dokonana między Sprzedającymi a Kupującym.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej 1, umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się łącznym następujących warunków:

 (a) uzyskaniu przez kupującego prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży;

 (b) uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży lub w przypadku zmiany przepisów prawa innej decyzji administracyjnej umożliwiającej realizację planowanej inwestycji;

 (c) uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną;

 (d) dokonania przez Sprzedających wycinki wszystkich drzew posadowionych na nieruchomości;

 (e) uzyskaniu przez Sprzedających ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;

(f) dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;

 (g) zawarcia przez kupującego przedwstępnych umów sprzedaży następujących nieruchomości:

- działki nr 4,

- działki nr 5,

- działki nr 2,

- działki nr 3,

- działki nr 6,

- działki nr 7,

- działki nr 8,

- działki nr 9;

 (h) uzyskaniu przez kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;

(i) iż Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży;

(j) iż przedmiotowa Nieruchomość nie będzie podlegać przepisom ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach oraz przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

 (k) przedstawienia dokumentów, z których wynika zmiana numeracji działki;

(l) przedłożenia przez Stronę Sprzedającą do umowy sprzedaży zaświadczeń z Urzędu Skarbowego, z którego będzie wynikać, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po J.P. nie należy się bądź został uiszczony.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej 2, umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się łącznym następujących warunków:

 (a) uzyskaniu przez kupującego prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży;

 (b) uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży lub w przypadku zmiany przepisów prawa innej decyzji administracyjnej umożliwiającej realizację planowanej inwestycji;

 (c) uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną;

 (d) dokonania przez Sprzedających wycinki wszystkich drzew posadowionych na nieruchomości;

 (e) uzyskaniu przez Sprzedających ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;

(f) dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;

 (g) zawarcia przez kupującego przedwstępnych umów sprzedaży następujących nieruchomości:

- działki nr 1,

- działki nr 5,

- działki nr 4,

- działki nr 3,

- działki nr 6,

- działki nr 7,

- działki nr 8,

- działki nr 9;

 (h) uzyskaniu przez kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;

(i) iż Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży;

(j) iż przedmiotowa Nieruchomość nie będzie podlegać przepisom ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach oraz przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

 (k) nabycia własności przedmiotowej nieruchomości przez Sprzedających, okazania dokumentów stanowiących tytuł własności, okazania dokumentów stanowiących podstawę jej zbycia oraz założenia księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości;

 (l) przedłożenia przez Sprzedających do umowy sprzedaży zaświadczeń z Urzędu Skarbowego, z którego będzie wynikać, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po J.P. nie należy się bądź został uiszczony.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej 3, umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się łącznym następujących warunków:

 (a) uzyskaniu przez kupującego prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży;

 (b) uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży lub w przypadku zmiany przepisów prawa innej decyzji administracyjnej umożliwiającej realizację planowanej inwestycji;

 (c) uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie centrum produkcyjno-magazynowo-logistycznego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z niezbędną infrastrukturą umożliwiającą skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną;

 (d) dokonania przez Sprzedających wycinki wszystkich drzew posadowionych na nieruchomości;

 (e) uzyskaniu przez Sprzedających ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości;

 (f) dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych;

 (g) zawarcia przez kupującego przedwstępnych umów sprzedaży następujących nieruchomości:

- działki nr 1,

- działki nr 5,

- działki nr 2,

- działki nr 4,

- działki nr 6,

- działki nr 7,

- działki nr 8,

- działki nr 9;

 (h) uzyskanie przez kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;

(i) iż Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży;

(j) iż przedmiotowa Nieruchomość nie będzie podlegać przepisom ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach oraz przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

 (k) przedłożenia przez Sprzedających do umowy sprzedaży zaświadczeń z Urzędu Skarbowego, z którego będzie wynikać, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po J.P. nie należy się bądź został uiszczony.

Powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że pomimo niespełnienia się wszystkich lub któregokolwiek wyżej warunku, kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Cedent zgłosił się do Sprzedających z propozycją zakupu Nieruchomości. Sprzedający nie współpracowali w tym zakresie z agencją nieruchomości.

Działalność Sprzedających względem pozostałych składników majątku.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży działek.

Sprzedający posiadają inne działki, oprócz Działek objętych zakresem wniosku, jednak nie planują ich zbycia.

Udzielone przez Sprzedających pełnomocnictwo.

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa Cedentowi (a następnie dalsze pełnomocnictwo zostało udzielone przez Cedenta na rzecz Kupującego) do:

- składania, odbioru i podpisywania wszelkiej korespondencji (pism, podań, pozwów, skarg, wniosków, zażaleń, orzeczeń, decyzji, postanowień) przed organami administracji rządowej i samorządowej,

- reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, przed Państwowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego, w ramach czynności zmierzających do uzyskania powyższych decyzji i dokumentów,

- składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów, sądów, itp., które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa,

- dysponowania przedmiotowymi Działkami na cele budowlane oraz w celu uzyskania prawomocnej decyzji środowiskowej pozwalającej na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości, pozwolenia na budowę dla przedmiotowej Nieruchomości, innych niezbędnych decyzji prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę,

- składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących przedmiotowej Nieruchomości, a także do prowadzenia na tej Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż wymieniona Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu zakładu produkcyjnego,

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

- przeglądania i fotografowania akt księgi wieczystej założonych dla Nieruchomości oraz uzyskiwania informacji dotyczących wzmianek i wniosków niezałatwionych wraz z możliwością wglądu do wszelkich dokumentów z nimi związanych, w tym sporządzenia kserokopii z akt oraz do odbioru takiej kserokopii, ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których przedmiotowe Działki zostały odłączone.

Wszystkie ww. działania zostały podjęte/są planowane do podjęcia przez pełnomocnika.

Dodatkowo, Sprzedający udzielili osobom fizycznym (współpracownikom Cedenta) pełnomocnictwa do poniższych czynności:

- dysponowania przedmiotową działką w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości,

- dysponowania przedmiotową działką w celu dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych,

- dokonywania wszelkich działań w zakresie wycinki drzew/zieleni na przedmiotowych działkach,

- uzyskania wszelkich pozwoleń dotyczących opisanej wyżej wycinki drzew/zieleni,

- odbioru wszelkiej korespondencji, w tym sądowej i przesyłek pocztowych,

- reprezentowania przed wszelkimi urzędami, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, w szczególności w Starostwach Powiatowych, Urzędach Miasta i Gminy, w ramach czynności zmierzających do uzyskania powyższych decyzji i dokumentów,

- składania w powyższych sprawach wszelkich oświadczeń, wniosków i dokumentów, w tym wobec osób trzecich, urzędów, organów, sądów, itp., które okażą się niezbędne do pełnej realizacji tego pełnomocnictwa.

Ponadto, w szczególności, Sprzedający - samodzielnie lub za pośrednictwem pełnomocnika:

1) nie wydzielali dróg wewnętrznych,

2) nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, poza zawarciem umowy z pośrednikiem.

Sprzedający nie zatrudniają także pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

Kontekst Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Kupujący wskazał, że w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Kupujący wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status podatnika podatku od towarów i usług Kupującego.

Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Data Transakcji.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2023 r.

Oświadczenie.

Zainteresowani wskazują, że planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego (najpóźniej przed dniem Transakcji) lub w akcie notarialnym zawartym w związku z dostawą Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Status podatnika podatku od towarów i usług Sprzedających.

Jak zostało wskazane powyżej, Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Natomiast w przypadku uznania w wydanej na wniosek interpretacji, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający występują jako podatnicy podatku od towarów i usług (tj. uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe) Sprzedający mają zamiar przed Transakcją dokonać rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług. Tym samym, w takim przypadku na moment dokonania Transakcji Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Państwa, sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) udziały w Nieruchomości (trzech Działkach), z których Działka 1 jest zabudowana budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa oraz budynkiem mieszkalnym a Działki 2 i 3 są niezabudowane.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.543.2023.2.AMA w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy;

- transakcja sprzedaży udziałów w Działce 1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług;

- skoro Strony planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego (najpóźniej przed dniem Transakcji) lub w akcie notarialnym zawartym w związku z dostawą Nieruchomości oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków położonych na Działce 1, dostawa przez Sprzedających udziałów w prawie własności ww. budynków oraz przynależnego do tych budynków gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki;

- dostawa Działek 2 i 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości (Działce 1, Działce 2 i Działce 3) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie im przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez

Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.