Interpretacja indywidualna z dnia 1 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.224.2023.1.JKU

Skutki podatkowe nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej po cenie wyższej od wartości rynkowej.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 17 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zakupiła Pani na licytacji komorniczej nieruchomość z gruntem. Wartość oszacowania wynosiła (…) zł, w tym (…) zł – sam grunt, a wartość budynków wraz z prawem dożywocia (…) zł (w tym wartość samego dożywocia (…) zł) (operat sporządzony dla komornika przez rzeczoznawcę majątkowego), a finalnie nieruchomość z gruntem rolnym została wylicytowana za (…) zł – kwota znacznie przekroczyła wartość z operatu.

Pytania

Jaką kwotę przyjąć jako podstawę do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Czy pomimo wylicytowania budynku i gruntu za kwotę wyższą niż wartość rynkowa podatek można naliczyć od wartości rynkowej?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1  lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Podstawą opodatkowania przy umowach sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (zob. art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), którą to wartość określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zdarza się przy tym, że cena sprzedaży rzeczy (w tym nieruchomości) odbiega od jej wartości rynkowej. Również w takich przypadkach podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa sprzedanej rzeczy, a nie cena jej sprzedaży.

A zatem – według Pani – w Pani sytuacji podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa sprzedanej nieruchomości, czyli wartość z operatu. Jest tak mimo to, że jest to wartość niższa od wylicytowanej ceny nieruchomości.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołała się Pani na interpretację indywidualną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), pkt 2 oraz pkt 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170, ze zm.):

Stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:

Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży,

wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże, w przypadku

ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ ten może się

posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy :

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zakupiła Pani na licytacji komorniczej nieruchomość z gruntem. Wartość oszacowania wynosiła (…) zł, w tym (…) zł – sam grunt, a wartość budynków wraz z prawem dożywocia (…) zł (w tym wartość samego dożywocia (…) zł) (operat sporządzony dla komornika przez rzeczoznawcę majątkowego), a finalnie nieruchomość z gruntem rolnym została wylicytowana za (…) zł – kwota znacznie przekroczyła wartość z operatu.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje pojęcia sprzedaży i oceniając tak przedstawione zagadnienie należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1550, ze zm.):

Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nabycie opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wywołuje takie skutki prawne jak nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i z tej przyczyny podlega temu podatkowi na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytej przez Panią zabudowanej nieruchomości z dnia dokonania tej czynności, czyli nabycia własności nieruchomości. A zatem, wartość nieruchomości ustalona we wskazany przez Panią sposób – przez rzeczoznawcę majątkowego, będzie stanowiła podstawę opodatkowania jeżeli faktycznie będzie odpowiadać ona wartości rynkowej nabytej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należy obliczyć od wskazanej wyceny rzeczoznawcy. Wartość ta musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego należy pamiętać, że organ podatkowy – naczelnik właściwego urzędu skarbowego posiada uprawnienie do zweryfikowania podanej przez Panią wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej i jeżeli stwierdzi, że kwota ustalona jako podstawa opodatkowania nie jest wartością rynkową nabytej nieruchomości, ma prawo zwrócić Pani uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4  ww. ustawy.

Reasumując, podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nabytej przez Panią nieruchomości, ustalona na dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu. Jeżeli zatem ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wartość będzie odpowiadała wartości rynkowej nabytej nieruchomości, to będzie ona stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.