Interpretacja indywidualna z dnia 8 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.151.2023.4.ASZ

Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 lipca 2023 r. (wpływ 19 lipca 2023 r.) oraz pismem z 4 sierpnia 2023 r. (wpływ 4 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: P. (Nabywca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: L. (Zbywca)

Opis stanu faktycznego

(i.) Przedmiot składanego wniosku.

P. (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) nabyła od L. (dalej: „Zbywca”), [łącznie: „Zainteresowani” lub „Strony”]:

- prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: F, G, H, I oraz J, położonych w obrębie (…), powiat (…) (łącznie: „Grunt”) wraz z prawem własności budynków magazynowych oznaczonych jako Budynek A, Budynek B, Budynek D oraz Budynek E wraz z pomieszczeniami socjalno-biurowymi i magazynowymi („Magazyny”) jak również innymi budynkami towarzyszącymi (dalej: Magazyny i inne budynki towarzyszące są określane jako „Budynki”) oraz infrastrukturą w postaci budowli takich jak miejsca parkingowe (dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych), stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących („Budowle”) [łącznie: „Nieruchomość”] oraz

- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu stanu faktycznego;

(dalej: „Transakcja”).

Co istotne, wartość wszelkich naniesień umiejscowionych na Gruncie (innych niż Budynki), w tym w szczególności wartość Budowli i innych składników majątkowych, nie była wyodrębniania w rozliczeniu Transakcji z uwagi na fakt, iż ich wartość (w szczególności wartość Budowli) była nieznaczna w porównaniu z wartością Gruntu i Budynków.

Grunt objęty zakresem Transakcji był - w dniu jej dokonania - zabudowany budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogły - w momencie dokonania transakcji - przechodzić/znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, wszelkie instalacje będące własnością osób trzecich nie wchodziły w skład przedmiotu Transakcji.

Co do zasady wszelkie naniesienia są umiejscowione na Gruncie, jednakże może zdarzyć się, że ich pewne części wykraczają poza Grunt. W szczególności, powołany wyjątek odnosi się do przyłącza wodociągowego, przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz przyłącza energetycznego.

Jednocześnie, Zainteresowani wskazują, że Nieruchomość była - w momencie dokonania Transakcji - objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębów (…) przyjętym uchwałą Rady Gminy numer (…) z 15 grudnia 2006 r. zgodnie z którym, Nieruchomość znajduje się na obszarze: (…) - przeznaczonym dla aktywności gospodarczej z urządzeniami towarzyszącymi.

Zainteresowani wskazują, że w celu realizacji przedmiotowej Transakcji Strony zawarły w pierwszej kolejności przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („PSPA”), która - po spełnieniu lub zrzeczeniu się określonych warunków – zobowiązała Zainteresowanych do zawarcia umowy warunkowej.

Następnie, po spełnieniu określonych w PSPA warunków, z uwagi na fakt, iż Grunt położony jest w granicach (…) („X”), której - na podstawie art. 8 ust. 2 Ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych przysługiwało prawo pierwokupu - Strony zawarły umowę warunkową sprzedaży Nieruchomości oraz innych składników majątkowych wskazanych w punkcie (v.) opisu stanu faktycznego.

Ostatecznie, z uwagi na brak skorzystania z prawa pierwokupu przez „X”, Strony zawarły umowę przeniesienia własności Nieruchomości oraz innych składników majątkowych wskazanych w punkcie (v.) opisu stanu faktycznego. Podkreślić należy, że na dzień Transakcji Zainteresowani byli zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz Transakcji, tj.:

- w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

- w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;

- w punkcie (iv.): Nabycie Gruntu przez Zbywcę oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

- w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii.) Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest polską spółką kapitałową, posiadającą osobowość prawną (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), należącą do grupy (…), której jedynym udziałowcem jest Y. Spółka została zarejestrowana w 2021 r. przez Sąd Rejonowy, Wydział XIII Gospodarczy - Krajowego Rejestru Sądowego. Nabywca planował rozpocząć - i po Transakcji rozpoczął - działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W tym celu Nabywca kupił Nieruchomość (wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w punkcie (v.) opisu stanu faktycznego) od Zbywcy.

(iii.) Zarys działalności Zbywcy.

Zbywca jest polską spółką osobową, nieposiadającą osobowości prawnej (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa) utworzoną przez partnerów biznesowych celem realizacji wspólnego przedsięwzięcia (ang. joint venture) polegającego na nabyciu Gruntu, wybudowaniu Budynków i Budowli, komercjalizacji Magazynów, a następnie uzyskaniu korzyści ekonomicznych wynikających ze zbycia Nieruchomości.

Celem realizacji wskazanego wyżej przedsięwzięcia, Zbywca zawarł - 9 grudnia 2021 r. - umowę kredytową z (…) dotyczącą finansowania realizacji budowy Budynków i Budowli („Umowa kredytu”), a następnie ustanowił na rzecz ww. banku zabezpieczenia udzielonego kredytu.

Zbywca został zarejestrowany w 2019 r. przez Sąd Rejonowy, Wydział XIII Gospodarczy - Krajowego Rejestru Sądowego. Zbywca prowadził działalność gospodarczą na rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych, związaną z realizacją projektów budowlanych wraz ze wznoszeniem budynków (w tym również w zakresie wykonywania robót budowlanych i wykończeniowych), ich zarządzaniem, najmem bądź sprzedażą.

Zbywca nie zatrudnia - i na moment Transakcji nie zatrudniał - żadnych pracowników. W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją Zbywca był stroną następujących umów:

- umowa o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

- umowy na dostawę usług do Nieruchomości, tj. m.in. umowy w zakresie odśnieżania dachów oraz utrzymania dachów, utrzymanie zieleni znajdującej się na Gruncie, usługi ochrony Magazynów, usługi telekomunikacyjne czy też utrzymania technicznego Nieruchomości („Umowy Serwisowe”);

- umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

 Jednocześnie, warto podkreślić, że - na moment Transakcji - Zbywca nie był stroną umowy o zarządzanie aktywami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”).

(iv.) Nabycie Gruntu przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo własności Gruntu - oznaczonego w momencie jego nabycia przez Zbywcę jako działki ewidencyjne o numerach: K, L oraz M - zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie trzech umów przeniesienia własności zawartych w wykonaniu warunkowych umów sprzedaży 24 listopada 2020 r. pomiędzy Zbywcą a Powiatem. Nabycie Gruntu przez Zbywcę stanowiło transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Grunt w momencie nabycia był niezabudowany, nieogrodzony, nieuzbrojony i posiadał bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Grunt był przedmiotem dzierżawy z przeznaczeniem pod uprawy, przy czym umowy dzierżawy zostały wypowiedziane przez Powiat przed transakcją sprzedaży Gruntu na rzecz Zbywcy w dniu 29 września 2020 r. i zezwalały dzierżawcom na korzystanie z przedmiotu dzierżawy do końca okresu uprawowego.

Grunt został zakupiony przez Zbywcę w celu realizacji projektu inwestycyjnego w formie budowy Magazynów i Budowli („Inwestycja”).

Poniżej przedstawione zostały kluczowe etapy realizacji Inwestycji:

- 26 lutego 2021 r., na mocy decyzji nr (…) wydanej przez Starostę Powiatu („Starosta”), został zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany wraz z udzieleniem ówczesnemu inwestorowi (spółce E., działającej, na rzecz Zbywcy zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej z 17 września 2020 r., z późniejszymi zmianami, zawartej przez Zbywcę ze spółką D. z siedzibą w (…) będącej podmiotem powiązanym z E., na co zezwalał pkt 7.5 ww. umowy deweloperskiej, z obowiązkiem dołożenia najlepszych starań, w celu przeniesienia pozwoleń uzyskanych dla podmiotów powiązanych na Zbywcę przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) pozwolenia na budowę;

- 28 maja 2021 r., 6 października 2021 r. oraz 28 lutego 2022 r. (wraz z późniejszymi zmianami), Zbywca zawarł umowy o roboty budowlane z A. („Generalny Wykonawca”), w celu realizacji w szczególności Budynków („Umowy o Roboty Budowlane”); Zbywca zawarł także umowy zlecenia prac i wykonania robót dotyczących Inwestycji z innymi wykonawcami na mniejsze zakresy prac na Gruncie i poza jego granicami;

- 17 czerwca 2021 r., decyzją nr (…), Starosta przeniósł decyzję nr (…) z E. na Zbywcę;

- 26 lipca 2021 r., decyzją nr (…), Starosta na wniosek Zbywcy zmienił decyzję nr (…) z 26 lutego 2021 r.;

- 1 września 2021 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie („Inspektor”) wydał zaświadczenie nr (…) o zakończeniu budowy dot. użytkowania części hali magazynowej B;

- 14 września 2021 r., Zbywca dokonał odbioru końcowego części Inwestycji od Generalnego Wykonawcy;

- 30 września 2021 r., na mocy decyzji nr (…) wydanej przez Starostę na wniosek Zbywcy, ponownie dokonano zmian zakresu decyzji nr (…) z 26 lutego 2021 r.;

- 22 października 2021 r., Zbywca dokonał odbioru końcowego kolejnej części Inwestycji;

- 27 października 2021 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr (…) o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej B;

- 24 lutego 2022 r., na mocy decyzji nr (…) wydanej przez Starostę na wniosek Zbywcy ponownie dokonano zmian zakresu decyzji nr (…) z 26 lutego 2021 r.;

- 4 marca 2022 r., Zbywca dokonał odbioru końcowego kolejnych części Inwestycji;

- 7 marca 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr (…) o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej B;

- 2 maja 2022 r., na mocy decyzji Wójta Gminy nr (…) przedmiotowe działki zostały podzielone w sposób następujący:

- działka nr K - na dwie działki o numerach: N oraz F;

- działka nr L - na dwie działki o numerach: G oraz H;

- działka nr M, - na dwie działki o numerach I oraz J;

- 9 maja 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr (…) o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej A;

- 5 lipca 2022 r., na mocy decyzji nr (…) wydanej przez Starostę na wniosek Zbywcy, ponownie dokonano zmian zakresu decyzji nr (…) z 26 lutego 2021 r.;

- 11 lipca 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr (…) o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej A;

- 18 sierpnia 2022 r., na wniosek Zbywcy Starosta wydał decyzję nr (…), w której udzielił Zbywcy pozwolenia na budowę obejmującą rozbudowę istniejącego zbiornika retencyjnego wód opadowych i roztopowych;

- 7 września 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr (...) o zakończeniu budowy, dot. użytkowania hali magazynowej D oraz E;

- 9 września 2022 r., po rozpatrzeniu wniosku Zbywcy Starosta wydał decyzję nr (…), w której udzielił Zbywcy pozwolenia na przebudowę części hali magazynowej A, ze zmianą sposobu użytkowania z magazynowej na socjalno-biurową;

- 26 września 2022 r., Inspektor wydał zaświadczenie nr (…) o zakończeniu budowy rozbudowywanego zbiornika retencyjnego wód opadowych i roztopowych, którego dotyczyła decyzja Starosty nr (…) z 18 sierpnia 2022 r.;

- 7 lutego 2023 r. po rozpatrzeniu wniosku Zbywcy, Starosta wydał decyzję nr (…), w której udzielił Zbywcy pozwolenia na przebudowę części hali magazynowej B - przy czym nie doszło do wykonania prac zgodnie ze wskazaną decyzją, lecz w jej miejsce, na wniosek Zbywcy złożony w związku ze zmianą lokalizacji części socjalno-biurowej, 7 lutego 2022 r. Starosta wydał nowe pozwolenie na przebudowę hali magazynowej B wraz ze zmianą sposobu użytkowania części magazynowej na część socjalno-biurową.

Podsumowując, oddawanie do używania Magazynów przebiegało w następujący sposób:

- Budynek B:

- 1 września 2021 r. - na podstawie zaświadczenia numer (…) o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B,

- 27 października 2021 r. - na podstawie zaświadczenie numer (…) o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B, oraz

- 7 marca 2022 r. - na podstawie zaświadczenia numer (…) o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B,

- Budynek A:

- 9 maja 2022 r. - na podstawie zaświadczenia numer (…) o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku A, oraz

- 11 lipca 2022 r. - na zaświadczenia numer (…) o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku A,

- Budynek D oraz E: 7 września 2022 r. - na podstawie zaświadczenia numer (…) o braku sprzeciwu do użytkowania Budynku D oraz Budynku E.

Pomiędzy 1 września 2021 r. a 26 września 2022 r. (to jest datą wydania zaświadczenia (…) dot. zbiornika retencyjnego) oddawane były do używania również Budowle składające się na Nieruchomość.

Magazyny A i B - wraz z odpowiednimi Budowlami udostępniane były najemcom na podstawie umów najmu w okresie od 23 października 2021 r. do 1 grudnia 2022 r. Świadczenie usług najmu przez Zbywcę podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Magazyny D i E na moment Transakcji pozostawały niewynajęte.

Zbywca po oddaniu do używania Nieruchomości i w okresie ich najmu prowadził dodatkowe prace na ich częściach wspólnych, takie jak np. budowa nowych 5 wiat dla palących (termin rozpoczęcia prac − 12 grudnia 2022 r.). Ponadto, inne prace związane z Nieruchomością są − na moment złożenia wniosku − oraz mogą być przeprowadzane w przyszłości. Przykładowo, prace prowadzone na Nieruchomości mogą polegać na dopasowaniu danej powierzchni do potrzeb określonego najemcy, w szczególności poprzez budowę/rozbudowę pomieszczeń biurowo-socjalnych.

Z uwagi na fakt, że Grunt został nabyty przez Zbywcę z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (po dokonaniu ich zabudowy), tj. w celu udostępnienia podmiotom na podstawie umów najmu oraz późniejszego ich zbycia, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ich nabyciem Gruntu oraz realizacją Inwestycji.

Ponadto, Zbywca:

- nie prowadził działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług; oraz

- nie był zobowiązany przeprowadzać, i nie przeprowadził, jakichkolwiek korekt podatku od towarów i usług zgodnie z artykułem 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani wskazują również, że:

- okres pomiędzy (i.) oddaniem do użytkowania magazynów A i B poszczególnym najemcom a (ii.) datą dokonania Transakcji nie przekraczał 2 lat;

- magazyny D i E na moment Transakcji pozostawały niewynajęte (tzn. nie były przedmiotem obowiązującej umowy najmu i nie były wydane na rzecz najemców);

- Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie znajdujących się na Gruncie Budynków i Budowli, które przekraczałby 30% ich wartości początkowej;

- niektóre Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i − w odróżnieniu od powierzchni samych Magazynów (która jednak nie jest w pełni wynajęta) − mogą nie być specyficznie wymienione/objęte umowami najmu. W zakresie, w którym poszczególne Budowle nie są samodzielnym przedmiotem umów najmu, wskazać należy, iż są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

- na terenie Nieruchomości umiejscowione są naziemne miejsca parkingowe. Miejsca te są przeznaczone zasadniczo do korzystania przez najemców i ich dostawców, gości i klientów (opłaty za korzystanie z miejsc parkingowych zawarte są w umowach najmu, podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Dodatkowo Zbywca wskazuje, że:

- nie zatrudnia − i na moment Transakcji nie zatrudniał − on żadnych pracowników. W okresie do momentu Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości zapewniali zewnętrzni dostawcy usług;

- Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Magazyny wchodzące w skład Nieruchomości) nie był u Zbywcy formalnie wyodrębniony jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazywały na takie wyodrębnienie;

- Zbywca nie prowadził odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład przedmiotu Transakcji (w tym − w szczególności − Magazynów). Przeciwnie, księgowość prowadzona była zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która − Nieruchomość − była przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z Umową kredytu, która nie była przenoszona w ramach Transakcji).

(v.) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji objętej wnioskiem, na Nabywcę przeniesione zostały w szczególności:

- prawo własności Nieruchomości, tj.:

- Gruntu;

- Budynków i Budowli

- ruchomości niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem Nieruchomości, znajdujące się w Budynkach lub na Gruncie

- autorskie prawa majątkowe związane z Nieruchomością, takie jak m.in.: prawo do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich, jak również zbywalne zgody na zmianę takich praw (w szczególności w zakresie projektów architektonicznych i budowlanych), prawa do fotografii, materiałów marketingowych i leasingu, przygotowane oraz dostarczone/nabyte przez Zbywcę;

- prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (jeżeli okres najmu nie rozpoczął się przed datą realizacji Transakcji − w takim bowiem wypadku, w przeciwieństwie do praw i obowiązków wynikających z umów najmu w przypadku, gdy przedmiot najmu został wydany najemcy, nie przejdą one na Nabywcę z mocy samego prawa na podstawie 678 § 1 Kodeksu cywilnego), wraz z zabezpieczeniami wykonywania zobowiązań najemców − w formie gwarancji bankowych, depozytów, poręczeń lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji − w zakresie w jakim instrumenty te istniały i były zbywalne na dzień Transakcji;

- gwarancje oraz rękojmie budowlane dotyczące Budynków i Budowli łącznie z prawami w zakresie dochodzenia kar umownych z tytułu umów budowlanych zawartych przez Zbywcę;

- gwarancje oraz rękojmie projektowe dotyczące Budynków i Budowli wynikające z umów projektowych oraz innych umów, zawartych przez Zbywcę;

- dokumentacja powykonawcza Budynków i Budowli (niezależnie od formy jej przechowywania, również w formach elektronicznych), w tym m.in.: geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w Budynkach, instrukcje oraz licencje;

- dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, książki obiektów, itp.;

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, umowy z architektami i Generalnym Wykonawcą, itp.

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Nieruchomością (w szczególności kopie faktur dotyczących kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów umowy najmu − wymagane dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpiło w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpiły ograniczenia natury prawnej).

Jednocześnie, celem uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani podkreślają, że w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę własności działki nr N, która powstała w wyniku podziału działki nr K. W dniu dokonania Transakcji Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki nr N, m.in. pod warunkiem, że Zbywca oraz Gmina nie zawrą umowy przeniesienia tytułu do ww. działki przez Zbywcę na rzecz Gminy w terminie 12 (dwunastu) miesięcy od daty Transakcji. W dniu 29 marca 2023 r. Zbywca dokonał przeniesienia tytułu do ww. działki na rzecz Gminy. Biorąc pod uwagę powyższe, wskazana działka była przedmiotem odrębnej transakcji.

W ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę w szczególności:

- aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością/umowami najmu);

- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności istniały na dzień Transakcji);

- należności związanych z Nieruchomością;

- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank, a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

- środków pieniężnych Zbywcy związanych z Nieruchomością, innych niż kwoty zatrzymane z wynagrodzeń wykonawców w celu zabezpieczenia roszczeń gwarancyjnych oraz depozyty wpłacone przez najemców w celu zabezpieczenia umów najmu;

- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (w szczególności dotyczących ubezpieczenia Nieruchomości);

- praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę;

- praw i obowiązków z umów pożyczek lub umów kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy, w tym w szczególności Umowy kredytu;

- umowy o zaprojektowanie oraz wybudowanie biur jednego z najemców oraz realizację tych biur (w tym również: związane z nimi gwarancje oraz prawa autorskie), których przeniesienie na Nabywcę uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków określonych w umowie przeniesienia własności Nieruchomości;

- praw i obowiązków wynikających z umów najmu siedziby Zbywcy, czy też umów dotyczących świadczenia na rzecz Zbywcy usług księgowych.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń, zapłaty zachęt przysługujących najemcom, które staną się należne dopiero po dacie Transakcji po spełnieniu określonych warunków, oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela Nieruchomości). W szczególności, w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Zbywcy, w tym przede wszystkim Umowy kredytu.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują co następuje:

- Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Umowa o Zarządzanie Nieruchomością nie została przeniesiona na Nabywcę, który zawarł nowe umowy w tym zakresie.

- Umowa o Zarządzanie Aktywami: Z uwagi na fakt, że Zbywca nie był stroną Umowy o Zarządzanie Aktywami, nie została ona przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji.

- Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów: Zasadniczo, w dniu Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę zostały wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym imieniu zawarł nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy dostarczali media/usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Zbywcę z uwagi na stosowane przez wielu dostawców standardowe wzory umowne).

- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron było rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i − równolegle − zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę. Nabywca może jednak tymczasowo korzystać z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę, aby nie zakłócić dostawy usług i mediów do Budynków (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowiedział przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i w dniu Transakcji rozpoczął się bieg okresów ich wypowiedzenia.

- Brak pracowników: Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością były wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

- Cena i rozliczenia związane z Transakcją:

- Przeniesienie Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpiło w zamian za cenę (dalej: „Cena”).

- Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym doszło do zawarcia Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Zbywca zobowiązany był do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.

- Po Transakcji dojdzie również do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych należnych od najemców.

- Ponadto, w związku z Transakcją, lecz po jej dokonaniu, zgodnie z odpowiednimi postanowieniami umów zawartych pomiędzy stronami, mogły lub mogą nastąpić określone rozliczenia.

(vi.) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Magazynów oraz Budowli wskazanych w umowach najmu (przy czym pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości będą również efektywnie służyły tej działalności). Działalność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jest prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością i o Zarządzanie Aktywami,

2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

3) w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę umów o dostawę mediów oraz umów o usługi związane z obsługą Nieruchomości, które zostały zasadniczo rozwiązanie lub wypowiedzenie,

4) Zbywca nie zatrudniał również − na moment transakcji − pracowników,

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca − w oparciu o własne zasoby lub na podstawie zawartych umów z profesjonalnymi dostawcami - zapewnił: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę wskazanych wyżej kroków było niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy − tj. wynajmem Nieruchomości.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że wszystkie naniesienia opisane we wniosku jako Budowle (tzn. miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG w raz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarów), zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących) stanowią część składową nieruchomości, tj. są trwale umocowane na gruncie i z nim związane.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, ponieważ Transakcja była w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej − w ocenie Zainteresowanych − Transakcja była w całości obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (tj. nie korzystała z żadnego z analizowanych powyżej zwolnień wymienionych w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług).

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, jeżeli Transakcja została przez Zbywcę w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) nabył od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Zbywcy) prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej Budynkami i Budowlami (łącznie określone jako Nieruchomość) oraz inne składniki szczegółowo we wniosku wskazane.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i/lub b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.293.2023.3.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż przedmiotu planowanej Transakcji nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym do ww. transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustaw o podatku od towarów i usług;

- do Transakcji nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług;

- dostawa prawa własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: F, G, H, I oraz J zabudowanej budynkami i budowlami podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.