Interpretacja indywidualna z dnia 2 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.266.2023.1.ID

Sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ustawy i będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy dla sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwiec 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 1 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·braku możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy dla sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku),

·zastosowania stawki VAT 23% dla sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 2 we wniosku).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (…) prowadzi indywidualną działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…). Jako jeden z przedmiotów działalności Wnioskodawca wskazał m.in. PKD 68.10.Z, tj. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Jednocześnie Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

6 czerwca 2017 r. Wnioskodawca, na podstawie aktu notarialnego z 6 czerwca 2017 r. Rep. A nr (…), zakupił do majątku przedsiębiorstwa nieruchomość gruntową, tj. działkę nr A o powierzchni 4.652 m2, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…).

Przedmiotowa nieruchomość nabyta została z zamiarem realizacji na niej inwestycji albo późniejszej sprzedaży, a więc w celu wykorzystania jej w działalności gospodarczej. Nieruchomość zakupiona została od przedsiębiorcy oraz wystawiona została faktura VAT. Następnie z uwagi na fakt, iż czynność podlegała opodatkowaniu, Wnioskodawca skorzystał z prawa odliczenia podatku VAT. Nieruchomość wykazywana jest przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej („U3”). Jednocześnie zgodnie z danymi ewidencji gruntów nieruchomość stanowi grunty orne („RVI”). Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz w chwili zakupu, jak i obecnie jest niezabudowana.

Następnie Wnioskodawca powziął wolę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i zawarł umowę przedwstępną. Jedyną specjalną czynnością dokonaną przez Wnioskodawcę w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży było dokonanie podziału sprzedawanej nieruchomości na dwie działki. Z działki A wydzielono dwie działki o oznaczeniu B i C. Obie działki będą przedmiotem sprzedaży. Na moment sprzedaży działki pozostaną niezabudowane. Wnioskodawca przez okres pozostawania właścicielem nieruchomości nie dokonywał na jej terenie żadnych prac budowlanych. Działki będące przedmiotem zbycia nie były w żaden sposób używane przez Wnioskodawcę. Nadto Wnioskodawca poniósł również koszty sporządzenia niniejszej interpretacji podatkowej.

Jednocześnie na podstawie zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Kupującemu wszelkich niezbędnych pełnomocnictw, w tym do występowania przed organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń określonych w umowie.

Do dnia dzisiejszego nie została jeszcze zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży. Niniejszy wniosek o wydanie interpretacji podatkowej dotyczy więc czynności przyszłej.

Pytanie

Czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, bądź 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 we wniosku)?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, bądź 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym sprzedaż będzie opodatkowana.

Wyjaśniając przedmiotowe stanowisko Wnioskodawca wskazuje, iż w ujęciu definicji prawnej, zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotem czynności sprzedaży stanowiącej podstawę zapytania jest więc nieruchomość gruntowa.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towaru, o której mowa powyżej rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zauważyć należy również, iż grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednocześnie by sprzedaż nieruchomości można było opodatkować, konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej czynności będzie działał jako podatnik. Analizując zatem kryterium podmiotowe wskazać należy, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikiem jest m.in. osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą.

Zgodnie zaś z ust. 2 tego artykułu „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Przekładając powyższe na kanwę przedstawionego stanu faktycznego koniecznym jest wskazanie, iż po pierwsze Wnioskodawca zakupił przedmiotową nieruchomość w celach inwestycyjnych, nadto wprowadził ją do majątku spółki jako środek trwały. Dodatkowo Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie zakupu oraz sprzedaży nieruchomości. Sprzedaży dokonuje więc czynny podatnik VAT, a sprzedawana nieruchomość należy do majątku przedsiębiorstwa. Wnioskodawcy niewątpliwie przypisać można przymiot podatnika na gruncie przepisów o VAT.

Kolejno dla opodatkowania VAT nieruchomości konieczne jest ustalenie czy zbywana nieruchomość stanowi jego przedmiot. Czyli czy nie podlega ona zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT.

Pierwszą kategorią zwolnień objętych w pkt 9 jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Analizując przedmiotowy zapis w odniesieniu do stanu faktycznego należy wskazać, iż co prawda nieruchomość nie jest zabudowana, jednakże zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, położona jest na terenie zabudowy usługowej („U3”).

Art. 2 pkt 33 ustawy o VAT definiuje zaś teren budowlany jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdecydowanie więc nieruchomość mieści się na kanwie ustawy o VAT w kategorii terenu zabudowanego. Co za tym idzie czynność nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Kolejno ustawodawca zwolnił również w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy dostawa jest wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jak wskazywano w stanie faktycznym, nieruchomość zarówno przed zakupem nieruchomości przez Wnioskodawcę, jak i na chwilę obecną, pozostaje niezabudowana. Nie można zatem mówić o jakiejkolwiek dostawie budynków, budowli lub ich części. Z tego powodu niemożliwym jest skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia. Tożsama argumentacja dotyczy również zwolnienia wyrażonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując więc wskazać należy, iż sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towaru w rozumieniu ustawy o VAT, a czynność dokonywana jest przez podatnika. Nadto w istniejącym stanie faktycznym nie występują okoliczności określone w art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT, które umożliwiłyby Wnioskodawcy skorzystanie ze zwolnienia podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy dla sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku) – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy wskazać, że nieruchomość gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy gruntów ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Natomiast dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Do majątku przedsiębiorstwa zakupił nieruchomość gruntową, tj. działkę nr A. Nieruchomość została nabyta z zamiarem wykorzystania jej w działalności gospodarczej, przy zakupie została wystawiona faktura oraz Wnioskodawca skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenie zabudowy usługowej. Nieruchomość stanowi grunty orne oraz w chwili zakupu będzie stanowić teren niezabudowany. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na podstawie, której udzielił Kupującemu wszelkich niezbędnych pełnomocnictw oraz w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży dokonał jej podziału na dwie działki nr B i C. Obie działki na moment sprzedaży pozostaną niezabudowane. Wnioskodawca nie dokonywał na terenie nieruchomości żadnych prac budowalnych oraz przedmiotowe działki nie były w żaden sposób użytkowane przez Wnioskodawcę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy (pytanie nr 1 we wniosku).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że każdy kto dokonuje czynności polegającej na nabyciu i wykorzystaniu towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku VAT. Tym samym dostawa nieruchomości nabytej do majątku przedsiębiorstwa będzie stanowiła dostawę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do powołanych przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że przedmiotowe działki o nr B i C powstałe z podziału działki A położone są – zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –na terenie zabudowy usługowej. Zatem działki te spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt. 33 ustawy. W konsekwencji dla dostawy działek nr B i C nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z uwagi na fakt, że dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt niezabudowany, to dla tej dostawy nie wystąpi prawo do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż nieruchomości – działek nr B i C będzie opodatkowana podatkiem VAT bez możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Podsumowując, sprzedaż opisanej nieruchomości, tj. działek nr B i C nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy i będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 we wniosku należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuję, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy dla sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku). Natomiast, w kwestii dotyczącej zastosowania stawki podatku VAT 23% dla sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 2 we wniosku) wydane postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej nr (...).

W świetle art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).