Interpretacja indywidualna z dnia 2 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.251.2023.3.JN

Opodatkowanie przeniesienia własności mieszkania na rzecz brata w ramach spłaty pożyczki (zwolnienia z długu).

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowy od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny sygnowany datą 3 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo pismem sygnowanym datą 3 maja 2023 r. (wpływ 1 czerwca 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lipca 2023 r. (wpływ 18 lipca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wspólnie z żoną posiada Pan status polskich rezydentów podatkowych podlegających na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Od 2011 r. łączy Państwa małżeńska wspólność majątkowa. Od (…) 2012 r. wspólnie z żoną mieszka Pan w lokalu mieszkalnym przy ul. (…), do którego posiadali Państwo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i które zostało przekształcone następnie w dniu (…) 2022 r. w odrębne prawo własności. Mieszkanie weszło do Państwa majątku wspólnego w ramach łączącej Was ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej. Do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne przysługujące Wam prawo własności doszło na mocy aktu notarialnego nr (…) zawartego pomiędzy Państwem, a spółdzielnią mieszkaniową. Od czasu zamieszkania przez Państwo w tym lokalu Wasza rodzina się powiększyła i mieszkanie o powierzchni (…)zrobiło się niewystarczające do Państwa potrzeb mieszkaniowych, w związku z czym postanowiliście nabyć nowe mieszkanie celem pełnego zaspokojenia tych potrzeb, a dotychczasowe sprzedać. Znaleźli Państwo mieszkanie, które spełniło Wasze oczekiwania. Nie mogli Państwo jednak zawrzeć umowy przedwstępnej, ponieważ mieszkanie miało 4 właścicieli, z czego 3 z nich mieszka na stałe za granicą. Mogli oni stawić się tylko w jednym określonym terminie, celem zawarcia przed notariuszem już umowy sprzedaży ostatecznie przenoszącej własność. Nie mieli Państwo natomiast pewności, czy wszyscy współwłaściciele interesującego Was mieszkania stawią się w umówionym terminie oraz czy w międzyczasie nie poróżnią się co do samej sprzedaży, a tym samym nie mieli Państwo pewności, czy transakcja przebiegnie bez zakłóceń i dojdzie w ogóle do skutku. Z tego też względu nie mogli Państwo sprzedać Waszego dotychczasowego mieszkania, aby nie pozostać bez mieszkania w wyniku ziszczenia się niekorzystnych dla Państwa okoliczności w postaci odstąpienia wskazanych współwłaścicieli od transakcji sprzedaży. W związku z tym, że posiadają Państwo razem z żoną dwójkę małych dzieci oraz biorąc pod uwagę fakt, że nie mogli Państwo ewentualnie liczyć na zamieszkanie u rodziny do czasu nabycia nowego mieszkania, uzasadnionym zatem z Państwa strony działaniem było dokonanie w pierwszej kolejności nabycia nowego mieszkania, a dopiero następnie dokonanie sprzedaży dotychczasowego. W międzyczasie Pana brat zaoferował, że udzieli Panu pożyczkę w gotówce na zakup nowego mieszkania. W dniu (…) 2023 r. brat pożyczył Panu środki pieniężne w wysokości (…) zł przelewając je na Pana konto bankowe (pożyczka w ustawowym terminie została zgłoszona właściwemu organowi podatkowemu). W dniu (…) 2023 r. z pożyczonych środków pieniężnych nabył Pan wspólnie z żoną do majątku wspólnego mieszkanie przy ul. (…) nr (…) za kwotę (…) zł na mocy aktu notarialnego (…). Ustalili Państwo pierwotnie z bratem, że spłata pożyczki zostanie dokonana w formie pieniężnej po dokonanej sprzedaży dotychczasowego mieszkania, a pozostała brakująca kwota niespłaconej pożyczki zostanie uregulowana w systemie ratalnym. W związku z tym, iż Pana brat w chwili obecnej aktywnie poszukuje lokal mieszkalny celem nabycia, zaproponował Pan więc, że może dokonać spłaty pożyczki poprzez przeniesienie na niego własności Państwa dotychczas zamieszkiwanego mieszkania (od (…) 2012 r.), w wyniku czego zwolni on Pana z długu do wysokości wartości rynkowej zbywanego mieszkania ((…) zł), natomiast pozostałą brakującą kwotę niespłaconej w ten sposób pożyczki, tj. (…) zł spłaci Pan z żoną w terminie późniejszym, w uzgodnionych ratach. Pana brat na chwilę obecną wyraża zainteresowanie przedstawioną jemu propozycją.

W piśmie z 18 lipca 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1.Czy są Państwo w stanie udokumentować fakt udzielenia pożyczki, o której mowa we wniosku i jej wysokość? Na jakiej podstawie i w oparciu o jakie dokumenty (dowody) została udzielona pożyczka?

Odpowiedź: Tak, są Państwo w stanie udokumentować fakt udzielenia pożyczki pomiędzy Panem a (…) (bratem) w wysokości (…) zł. Tak jak zostało wskazane we wniosku – pożyczka została przelana na konto bankowe oraz zgłoszona w ustawowym terminie właściwemu organowi podatkowemu w odpowiedniej deklaracji.

Pożyczka została udzielona w oparciu o umowę pożyczki pomiędzy Panem a (…).

2.Czy pożyczka, którą Państwo zaciągnęli u Pana brata, jest oprocentowana?

Odpowiedź: Pożyczka zaciągnięta u Pana brata jest oprocentowana. Przyjęto, że odsetki umowne zostaną spłacone na zasadach rynkowych.

3.Czy nieruchomość, którą nabyli Państwo 14 kwietnia 2023 r. służy realizacji Państwa potrzeb mieszkaniowych?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta (…) 2023 r. służy realizacji Państwa potrzeb mieszkaniowych. Dotychczasowe mieszkanie zrobiło się dla Państwa za małe ((…)) – mają Państwo dwójkę dzieci. Dlatego postanowili Państwo kupić większe lokum i się przeprowadzić.

4.Czy spłata przez Państwa pożyczki (zwolnienie z długu) poprzez przeniesienie na Pana brata własności mieszkania nastąpi na podstawie art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), czy na innej podstawie (proszę wskazać jakiej)?

Odpowiedź: Spłata zaciągniętej przez Pana pożyczki (zwolnienie z długu) poprzez przeniesienie własności mieszkania na Pana brata nastąpi na podstawie art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, spłata pożyczki zaciągniętej u brata, poprzez zwolnienie z długu w wyniku przeniesienia na jego rzecz własności zbywanego mieszkania w okresie 5 lat od nabycia, w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania, będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej „PDOFizU”) i w związku z tym, czy kwota spłaconej w ten sposób pożyczki (w wysokości ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU?

Państwa stanowisko w sprawie

W przedstawionym stanie faktycznym, spłata pożyczki zaciągniętej u brata, poprzez zwolnienie z długu w wyniku przeniesienia na jego rzecz własności zbywanego mieszkania w okresie 5 lat od nabycia, w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania, będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym cd osób fizycznych (zwanej dalej „PDOFizU”) i w związku z tym kwota spłaconej w ten sposób pożyczki (w wysokości ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania) nie będzie podlegała opodatkowaniu w związku z art. 30e i art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, ponieważ wskazana transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z kolei z art. 30e ust. 1 i 2 PDOFizU wynika, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast art. 19 ust. 1-3 PDOFizU stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatki na cele mieszkaniowe zostały określone m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a PDOFizU, zgodnie z którym to przepisem za takie wydatki uznaje się wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1, czyli m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Nawiązując do pojęcia „odpłatnego zbycia” (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy) oznacza ono każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży, czy też – jak to ma miejsce w omawianym przypadku – w drodze przeniesienia na rzecz pożyczkodawców prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu długu. „Płatność” bowiem nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Zatem do stwierdzenia powstania przychodu warunkiem koniecznym jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie. Cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego. Tym samym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże, gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży. Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia.

Tym samym, w zamian za zwolnienie Pana z długu, Pana brat (pożyczkodawca) nabędzie własność nieruchomości (…). Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest więc odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym. Bez wątpienia w sprawie zbycie przez Pana i Pana żonę zamieszkiwanego od (…) 2012 r. mieszkania, które zostało przekształcone w dniu (…) 2022 r. w odrębne prawo własności, będzie źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu, bowiem zbycie nastąpi w okresie 5 letnim od jego nabycia, którego termin należy w tym przypadku liczyć od końca 2022 r., w którym doszło do nabycia tego mieszkania.

Dla powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w okresie 5 letnim od jego nabycia, nie ma znaczenia forma prawna takiego zbycia. Może nią być zarówno umowa kupna-sprzedaży, jak i przykładowo zwolnienie z długu. Art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU nie przesądza o formie zbycia, istotne jest natomiast to, aby było to odpłatne zbycie. W przypadku zwolnienia z długu nie dochodzi do zbycia tytułem darmym, bowiem zbywający mieszkanie uzyskuje przysporzenie w postaci zwolnienia z długu (z udzielonej wcześniej pożyczki) w kwocie odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej mieszkania.

W przedmiotowej sprawie, brat udzielił Panu pożyczki w wysokości (…) zł, która zostanie spłacona w wyniku zwolnienia z długu w kwocie odpowiadającej ustalonej w akcie notarialnym wartości rynkowej tego mieszkania ((…) zł). Pozostałą część pożyczki, planuje Pan spłacić z żoną w terminie późniejszym. Nie ulega jednak wątpliwości, iż cały przychód z transakcji zbycia mieszkania w formie przeniesienia własności mieszkania w zamian za zwolnienie z długu przeznaczą Państwo na spłatę pożyczki zaciągniętej przed dniem uzyskania przychodu z tej transakcji.

Tym samym, zostaną spełnione na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a PDOFizU warunki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania kwoty spłaconej pożyczki – zwolnienia z długu, tj. ustalonej w akcie notarialnym wartości rynkowej mieszkania przeniesionego na rzecz Pana brata, w związku z czym nie wystąpi podatek do zapłaty przez Państwo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 438):

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że:

W myśl art. 11 ust. 2⁹ ww. ustawy:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby (członka spółdzielni), której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność takiego lokalu. Nabycie prawa własności następuje zatem dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

W przedstawionym opisie sprawy, datą nabycia przez Państwo lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, od której liczony jest 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest rok 2022, tj. data nabycia przez Państwo tego lokalu mieszkalnego w drodze przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne prawo własności.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że zbycie mieszkania nabytego przez Państwo (…) 2022 r. w drodze przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne prawo własności, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny m.in. w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c tejże ustawy:

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ustawy:

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub wymienionych praw majątkowych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ww. ustawy:

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że od (…) 2012 r. wspólnie z żoną mieszka Pan w lokalu mieszkalnym, do którego posiadali Państwo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i które zostało przekształcone następnie w dniu (…) 2022 r. w odrębne prawo własności. Mieszkanie weszło do Państwa majątku wspólnego w ramach łączącej Was ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej. Od czasu zamieszkania przez Państwo w tym lokalu Wasza rodzina się powiększyła i mieszkanie zrobiło się niewystarczające do Państwa potrzeb mieszkaniowych, w związku z czym postanowili Państwo nabyć nowe mieszkanie celem pełnego zaspokojenia tych potrzeb, a dotychczasowe sprzedać. Pana brat zaoferował, że udzieli Panu pożyczkę w gotówce na zakup nowego mieszkania. W dniu (…) 2023 r. brat pożyczył Panu środki pieniężne w wysokości (…) zł przelewając je na Pana konto bankowe (pożyczka w ustawowym terminie została zgłoszona właściwemu organowi podatkowemu). Są Państwo w stanie udokumentować fakt udzielenia pożyczki pomiędzy Panem a bratem w wysokości (…) zł. Pożyczka została udzielona w oparciu o umowę pożyczki pomiędzy Panem a bratem i jest oprocentowana. Przyjęto, że odsetki umowne zostaną spłacone na zasadach rynkowych. W dniu (…) 2023 r. z pożyczonych środków pieniężnych nabyli Państwo do majątku wspólnego mieszkanie za kwotę (…) zł, które służy realizacji Państwa potrzeb mieszkaniowych. Ustalili Państwo pierwotnie z bratem, że spłata pożyczki zostanie dokonana w formie pieniężnej po dokonanej sprzedaży dotychczasowego mieszkania, a pozostała brakująca kwota niespłaconej pożyczki zostanie uregulowana w systemie ratalnym. W związku z tym, iż Pana brat w chwili obecnej aktywnie poszukuje lokal mieszkalny celem nabycia, zaproponował Pan więc, że może dokonać spłaty pożyczki poprzez przeniesienie na niego własności Państwa dotychczas zamieszkiwanego mieszkania (od (…) 2012 r.), w wyniku czego zwolni on Pana z długu do wysokości wartości rynkowej zbywanego mieszkania ((…) zł), natomiast pozostałą brakującą kwotę niespłaconej w ten sposób pożyczki, tj. (…) zł spłacą Państwo w terminie późniejszym, w uzgodnionych ratach. Spłata zaciągniętej przez Pana pożyczki (zwolnienie z długu) poprzez przeniesienie własności mieszkania na Pana brata nastąpi na podstawie art. 453 Kodeksu cywilnego.

Wątpliwość Państwa budzi kwestia, czy spłata pożyczki zaciągniętej u Pana brata poprzez zwolnienie z długu w wyniku przeniesienia na jego rzecz własności zbywanego mieszkania w okresie 5 lat od daty nabycia, w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania, będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy w związku z tym kwota spłaconej w ten sposób pożyczki będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe, w celu udzielenia odpowiedzi na ww. pytanie, należy rozważyć, czy planowane przeniesienie własności zbywanego mieszkania na rzecz Pana brata w zamian za zwolnienie z długu (w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania) będzie stanowić zbycie przez Państwa przedmiotowego mieszkania w rozumieniu cytowanego powyżej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ­– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Podkreślić zatem należy, że użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub prawa w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości lub praw majątkowych jest nabycie własności nieruchomości lub praw majątkowych w zamian za zwolnienie z długu.

Nawiązując do pojęcia „odpłatnego zbycia” (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy) oznacza ono każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży, czy też – jak to ma miejsce w omawianym przypadku – w drodze przeniesienia na rzecz Pana brata własności mieszkania w zamian za zwolnienie z długu w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania. „Płatność” bowiem nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Zatem, do stwierdzenia powstania przychodu warunkiem koniecznym jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Wskazać należy w tym miejscu na definicję przywołaną w komentarzu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wywiedzioną przez Adama Bartosiewicza, który definiuje odpłatne zbycie jako:

(A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, Lex, 2010, wyd. II).

Tym samym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Tym samym, w zamian za zwolnienie Państwa z długu w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania, Pana brat nabędzie własność przedmiotowego mieszkania. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest więc odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

W konsekwencji, planowane przez Państwo przeniesienie na Pana brata własności przedmiotowego mieszkania będzie stanowiło dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na brak upływu pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

Jak już wcześniej wskazano, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nie spełnienia przesłanek wynikających z ww. przepisu podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Z zacytowanego powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia przedmiotowego obejmują m.in.:

-budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

-spłatę kredytu udzielonego – przez bank lub w spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zatem aby dochód ze zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mógł zostać objęty przedmiotowym zwolnieniem muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki: spłacona pożyczka nie może być jakąkolwiek pożyczką, lecz musi to być pożyczka – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięta przez podatnika na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 oraz musi być to pożyczka zaciągnięta w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej przed dniem uzyskania przychodu.

Wobec powyższego spłata pożyczki udzielonej Państwu – na zakup nowego mieszkania – przez Pana brata, tj. przez inny podmiot niż bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa (mające siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej) nie uprawnia Państwa do zastosowania ww. zwolnienia. Spłata pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej na podstawie umowy, nawet jeśli środki z tej pożyczki przeznaczone zostały na realizację własnego celu mieszkaniowego, nie jest celem mieszkaniowym wskazanym w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że podmiotem udzielającym pożyczki (kredytu) musi być bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa.

W konsekwencji spłata pożyczki zaciągniętej u Pana brata poprzez zwolnienie z długu w wyniku przeniesienia na jego rzecz własności zbywanego mieszkania w okresie 5 lat od daty nabycia, w części odpowiadającej ustalonej wartości rynkowej zbywanego mieszkania, nie będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym kwota spłaconej w ten sposób pożyczki nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja indywidualna dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).