Interpretacja indywidualna z dnia 24 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.292.2023.2.RK

Rozliczanie przychodów z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 12 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy rozliczania przychodów z najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 czerwca 2023 r. (wpływ 2 czerwca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym i podlega opodatkowaniu w Polsce od całości osiąganych dochodów niezależnie od miejsca ich uzyskania. Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Pozostaje Pani w związku małżeńskim.

Wraz z mężem, w ramach ustawowej wspólności majątkowej, jest Pani obecnie właścicielką kilkudziesięciu (w większości niedużych) lokali mieszkalnych, które są przedmiotem wynajmu.

Nieruchomości te były nabyte przez Panią i Pani męża za środki pieniężne pochodzące z Państwa majątku zgromadzonego na przestrzeni kilkudziesięciu lat poprzez świadczenie pracy (m.in. Pani mąż pełnił funkcję dyrektora finansowego) i prowadzenie działalności biznesowej. Przychody z ww. źródeł przeznaczali Państwo na gromadzenie oszczędności i lokowali Państwo w nowe inwestycje mieszkaniowe. Nieruchomości zostały zakupione przez Państwa na przestrzeni szeregu lat w związku z lokowaniem nadwyżek finansowych w celu zabezpieczenia potrzeb życiowych na wypadek utraty pracy lub pogorszenia warunków życiowych, jak również celem zachowania bezpieczeństwa przed znacznymi zmianami ekonomicznymi. Decyzja o zakupie nieruchomości była podyktowana również ochroną oszczędności przed szybką utratą wartości związaną z rosnącą inflacją (oprocentowanie lokat bankowych przez większość czasu było poniżej poziomu inflacji) oraz potencjalnym ryzykiem niewypłacalności systemu bankowego. Nie mają Państwo żadnych kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań przeznaczonych na najem. Pani mąż wynajmował ww. nieruchomości prywatnie, a od 2015 r. (z uwagi na ówczesną linię orzeczniczą Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej i Naczelników Urzędów Skarbowych) w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG). Organy te wówczas uznawały, że wynajem kilku lokali mieszkalnych spełnia definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym przychody (dochody) uzyskiwane z wynajmu są przychodami (dochodami) z działalności gospodarczej, a nie z prywatnego najmu.

Przeważającym przedmiotem działalności Pani męża, wpisanym w CEiDG, jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, sklasyfikowany w PKD pod numerem 68.20.Z. Nieruchomości mieszkalne były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej Pani męża i amortyzowane zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie Pani mąż opodatkowuje się tzw. podatkiem liniowym.

Pani uzyskuje przychody podatkowe z wynajmu prywatnego 2 lokali mieszkalnych stanowiących Pani własność (majątek odrębny) i 4 lokali mieszkalnych stanowiących Państwa  współwłasność małżeńską.

Pozostałe lokale mieszkalne należące do majątku wspólnego są wynajmowane przez Pani męża w ramach prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej.

Obecnie Pani mąż zamierza wycofać część nieruchomości mieszkalnych z prowadzonej działalności gospodarczej do Państwa majątku prywatnego. Następnie, będzie je Pani wynajmowała wraz z lokalami wynajmowanymi obecnie w ramach najmu prywatnego. Złożyli Państwo również wspólne oświadczenie, że całość przychodów z najmu nieruchomości będących Państwa wspólną własnością będzie opodatkowana przez Panią. Powyższe wynika z braku planów inwestycyjnych dotyczących tych nieruchomości, a także z chęci zabezpieczenia środków finansowych na starość. Na ten moment nie jest Pani w stanie precyzyjnie określić, ile lokali będzie oferować do wynajmu.

Podstawą wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej Pani męża będzie m.in. wykreślenie nieruchomości mieszkalnych z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, scedowanie umów najmu na Panią i wskazanie najemcom Pani prywatnego numeru rachunku bankowego do rozliczeń związanych z najmem.

W 2023 r. zarejestrowała Pani jednoosobową działalność gospodarczą i złożyła oświadczenie odnośnie wyboru opodatkowania całego przychodu z tej działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie zamierza Pani jednak prowadzić działalności gospodarczej związanej z najmem ani wprowadzać nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zatem lokale mieszkalne po wycofaniu z działalności gospodarczej Pani męża nie będą stanowiły składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Wycofanie części lokali mieszkalnych z działalności i przekazanie ich na cele prywatne nie będzie związane z całkowitym zakończeniem prowadzenia działalności gospodarczej przez Pani męża. W majątku firmy Pani męża pozostaną lokale niemieszkalne, a także nieruchomości mieszkalne, co do których mąż ma plany inwestycyjne.

Nabyte przez Panią wraz z mężem nieruchomości były przez Państwa remontowane (należy tutaj podkreślić, że nie wszystkie kupione lokale były remontowane) wyłącznie w takim zakresie, w jakim wymagała tego sytuacja, aby mieszkania nadawały się do wprowadzenia. Żadna z przedmiotowych nieruchomości nie została przez Państwa wybudowana.

Umowy najmu nie były i nie są kontynuacją umów zawartych z poprzednimi właścicielami nieruchomości. Najem będzie wykonywany przez Panią we własnym imieniu. Wszystkie umowy najmu nieruchomości będą podpisane przez Panią jako osobą fizyczną. Na umowach najmu będzie widnieć Pani numer PESEL. Zawarte przez Panią umowy najmu będą miały charakter umów długoterminowych. Nieruchomości będą wynajmowane do celów, do jakich są przeznaczone, tj. jako lokale mieszkalne na cele mieszkalne. Najem będzie organizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przy prowadzeniu najmu nie będzie Pani korzystać z obsługi księgowej. W wynajmowanych przez Panią lokalach nie będzie Pani zapewniać dodatkowych usług, np. sprzątania itp., być może będzie Pani w imieniu najemców opłacać faktury za zużywane przez nich media. Nie będzie również angażować wyspecjalizowanych podmiotów zajmujących się świadczeniem usług najmu. Wycofane nieruchomości zamierza Pani traktować jako prywatną lokatę kapitału. Nie planuje Pani prowadzenia inwestycji, celem rozbudowy/przebudowy ww. nieruchomości. Nie zamierza Pani budować zorganizowanego przedsiębiorstwa w oparciu o wyodrębnione składniki majątku, w szczególności nie będzie Pani zatrudniać wykwalifikowanej kadry zarządzającej, nie planuje Pani strategii rozwoju, zorganizowanych kampanii reklamowych itp. Będzie prawdopodobnie Pani zamieszczać ogłoszenia w prasie lub na portalach internetowych. Możliwe jednak, że aby angażować w najem jak najmniej czasu, będzie korzystała z pomocy osoby wyspecjalizowanej (np. w oparciu o umowę zlecenie), działającej jako Pani pełnomocnik, np. przy podpisywaniu umów najmu. Nie zajmuje się Pani obrotem nieruchomościami, nie zajmuje się Pani najmem krótkoterminowym, nie zajmuje się Pani pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Obecnie nie pracuje Pani na umowę o pracę/zlecenia, dzieło, itp. Pani mąż prowadzi tylko działalność gospodarczą. Zgromadzone oszczędności i majątek pozwalają Pani i Pani mężowi utrzymać się bez dodatkowego zatrudnienia.

Przychody osiągane z najmu przekroczą u Pani kwotę 200 000 zł rocznie, ale nie przekroczą limitu określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wymienionego w art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy. Może Pani uzyskać status czynnego podatnika podatku od towarów i usług i powyższe czynności dokumentować wystawianymi na rzecz najemców fakturami.

W piśmie z 1 czerwca 2023 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że 27 marca 2023 r. zarejestrowała Pani działalność gospodarczą w zakresie pozostałych usług sprzątania oraz złożyła Pani oświadczenie odnośnie wyboru opodatkowania całego przychodu z tej działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem założonej przez Panią działalności gospodarczej jest kod PKD 81.29.Z - Pozostałe sprzątanie. Usługi te planowała Pani świadczyć na rzecz działalności gospodarczej Pani męża. W ramach tej działalności nie planowała Pani świadczyć usług najmu, ani wprowadzać nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Następnie 31 marca 2023 r. zawiesiła Pani wykonywanie tej działalności gospodarczej. Obecnie indywidualna działalność gospodarcza jest zawieszona.

W efekcie lokale mieszkalne po wycofaniu z działalności gospodarczej Pani męża nie będą stanowiły składnika majątku związanego z jakąkolwiek prowadzoną działalnością gospodarczą Pani lub Pani męża.

Pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1)Czy prawidłowym, w Pani sytuacji będzie rozliczanie przychodów z najmu ww. nieruchomości, po podjęciu decyzji o wycofaniu ich z działalności gospodarczej Pani męża, w ramach źródła przychodów opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa, a nie w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy - pozarolnicza działalność gospodarcza?

2)Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym powinna Pani rozliczać przychody z najmu ww. nieruchomości jako najem prywatny ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Stosownie do treści tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów tzw. najem prywatny.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu wskazać należy też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Ponadto w uchwale tej wskazano, że to zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Zgodnie z przytoczoną uchwałą NSA bez znaczenia pozostaje ilość wynajmowanych lokali oraz wielkość osiąganych przychodów i zarobkowy cel prowadzonego wynajmu.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą - do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Nieruchomości ma Pani zamiar wynajmować w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie będzie Pani zatrudniać wykwalifikowanej kadry zarządzającej. Nie planuje Pani strategii rozwoju, zorganizowanych kampanii reklamowych, wskazujących na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Zatem nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej nie będą stanowić składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą. Umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychody, jakie uzyska Pani ze wskazanego źródła podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100 000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pani od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Powyższe stanowisko potwierdzają przykładowo następujące interpretacje wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 8 czerwca 2022 r., Nr 0114-KDIP2-1.4011.182.2022.2.JF; z 28 marca 2023 r., Nr 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja odnosi się wyłącznie do Pani, nie rozstrzyga natomiast o skutkach podatkowych wobec Pani męża.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.