Interpretacja indywidualna z dnia 19 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.164.2023.2.BD

Umowa sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe - Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

N. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan P. M. (dalej: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest N. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowaną poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Pan P. M. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą P. (…) (dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającego”) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie:

1) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek,

2) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,

3) wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

4) pozostałego pośrednictwa pieniężnego,

5) realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik od towarów i usług i będzie również zarejestrowany na datę Transakcji.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

27 czerwca 2022 r. Sprzedający zawarł z podmiotem trzecim przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości położonej w (…), w obrębie ewidencyjnym (…), składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…).

Jednocześnie, należy wyjaśnić, że Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym wspomnianą umowę na Kupującego. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym, a nie podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną.

Zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: „Decyzja ZRID”) działka o numerze ewidencyjnym (…) została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych (…) i (…). Jednocześnie zgodnie z tą decyzją działka o numerze ewidencyjnym (…) stała się własnością Gminy Miasta (…). Z uwagi na powyższe, przedmiotem Transakcji będzie działka o numerze ewidencyjnym (…). Jak wskazano powyżej Umowa Przedwstępna zobowiązuje do zawarcia Umowy Sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym (…), jednocześnie, w dalszej części wniosku, to działka o numerze ewidencyjnym (…) powstała w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym (…) będzie zwana „Nieruchomością”, gdyż działka o numerze ewidencyjnym (…), która stała się własnością Gminy Miasta (…) nie będzie przedmiotem Transakcji. Innymi słowy, ilekroć w dalszej części wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to wyłącznie działkę o numerze ewidencyjnym (…), mimo że Umowa Przedwstępna referowała swoimi postanowieniami do planowanej sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym (…) (tj. działki sprzed podziału).

Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w dalszej części wniosku zwana będzie „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że zawarcie Umowy Sprzedaży uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków, tj. w szczególności:

1)założenia dla Nieruchomości nowej księgi wieczystej, w której to księdze wieczystej Sprzedający będzie ujawniony jako jedyny właściciel Nieruchomości;

2)podjęcia przez radę miasta (…) uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość zgodnego z parametrami wskazanymi w załączniku do Umowy Przedwstępnej (dalej: „Zmiana MPZP”).

Na potrzeby wniosku ww. warunki będą zwane łącznie: „Warunkami zawarcia Umowy Sprzedaży”. Warunki zawarcia Umowy Sprzedaży zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na działce wchodzącej w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest postanowieniami dwóch miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta (…) oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta (…) (dalej łącznie: „Aktualne MPZP”), zgodnie z którymi Nieruchomość znajduje się:

1)w części na terenach „usług z zielenią towarzyszącą” oznaczonych na rysunku planu symbolem 099-34,

2)w części na terenach „Ulicy lokalnej L – projektowana” oznaczonych na rysunku planu symbolem 011-81,

3)w części na terenach „projektowanej ulicy lokalnej” oznaczonych na rysunku planu symbolami 023-KD1 oraz 021-DK81.

Jak wskazano powyżej Zmiana MPZP jest jednym z Warunków zawarcia Umowy Sprzedaży (zastrzeżonym na korzyść Kupującego). Tym samym, na datę Transakcji Nieruchomość będzie objęta nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Nowy MPZP”). Zgodnie z postanowieniami Nowego MPZP Nieruchomość będzie znajdowała się:

1)w części na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej,

2)w części na terenach ulicy dojazdowej,

3)w części na terenach ulicy lokalnej.

2.Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Sprzedający:

i.nabył udział wynoszący 12/20 części we współwłasności nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działkę o numerze ewidencyjnym (…), tj. Nieruchomość (dalej: „Udział we współwłasności”) na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 10 sierpnia 1995 r. w wykonaniu umowy warunkowej,

ii.na podstawie ugody sądowej w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości zawartej pomiędzy Sprzedającym a osobą fizyczną (dalej: „Pozostały współwłaściciel”) 15 lutego 2021 r. (dalej: „Zniesienie współwłasności”), (dalej: „Ugoda”), Sprzedający stał się wyłącznym właścicielem działki nr (…), z której to działki została następnie wydzielona wchodząca w skład Nieruchomości działka o numerze ewidencyjnym (…).

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego (zarówno nabycie Udziału we współwłasności jak i Zniesienie współwłasności), nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W okresie trwania współwłasności Sprzedający i Pozostały współwłaściciel pozostawali w sporze w związku z korzystaniem przez Pozostałego współwłaściciela z całości nieruchomości, w której Udział we współwłasności nabył Sprzedający (Sprzedający nie otrzymywał w okresie trwania współwłasności wynagrodzenia z tego tytułu od Pozostałego współwłaściciela; wspomniana sytuacja nie została również pomiędzy nimi umownie uregulowana). Wyżej wymieniony spór zakończyła Ugoda.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości hal magazynowo – produkcyjnych (dalej: „Inwestycja”), Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. W szczególności Sprzedający wyraził zgodę dla Kupującego, jak też dla osób działających w mieniu Kupującego, do podejmowania w imieniu i na rzecz Kupującego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości, w następującym zakresie:

1)występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo – produkcyjnych,

2)składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

3)składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto Sprzedający zobowiązał się w Umowie Przedwstępnej udzielić Kupującemu lub osobom wskazanym przez Kupującego wszelkich pełnomocnictw niezbędnych do uzyskania decyzji lub uzgodnień wymaganych do zrealizowania przez Kupującego planowanej Inwestycji na Nieruchomości oraz zobowiązał się do podjęcia niezbędnych działań, które będą konieczne dla spełnienia warunków, od których uzależnione zostało zawarcie Umowy Sprzedaży.

Sprzedający 11 stycznia 2019 r. złożył wniosek o zmianę Aktualnych MPZP.

Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość, przy czym od 2015 r. Sprzedający nie dokonywał transakcji polegających na sprzedaży nieruchomości.

3.Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4.Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

5.Inne okoliczności Transakcji.

Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku. W rezultacie, w takim wypadku Transakcja będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że w ramach planowanej Transakcji, zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość (działkę).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.395.2023.2.AB, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym: Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; w sprawie nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług); w konsekwencji, Transakcja sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.395.2023.2.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

N. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.