Interpretacja indywidualna z dnia 30 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.429.2023.1.MC

Najem prywatny lokali mieszkalnych wycofanych z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 1 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 1 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z mężem jest Pani właścicielką kilkudziesięciu lokali mieszkalnych w ramach ustawowej wspólności majątkowej – stanowiących odrębną własność oraz niewydzielonych w ramach posiadanych przez Państwa kamienic.

Mieszkania te wynajmuje Pani, zarówno długoterminowo, jak i w mniejszym stopniu krótkoterminowo. Mieszkania te nabyli Państwo do majątku prywatnego za środki pieniężne, które zgromadzili Państwo na przestrzeni kilkudziesięciu lat w ramach działalności biznesowej, m.in. jako wypłacone zyski ze spółki jawnej zajmującej się produkcją (...). Nieruchomości nabyli Państwo na przestrzeni szeregu lat w związku z lokowaniem nadwyżek finansowych w nowe inwestycje mieszkaniowe w celu zabezpieczenia Państwa potrzeb życiowych, m.in. na wypadek upadłości firmy, czy pogorszenia Państwa stanu zdrowia. Państwa decyzja o zakupie nieruchomości była podyktowana również ochroną oszczędności przed szybką utratą ich wartości związaną z rosnącą inflacją oraz potencjalnym ryzykiem niewypłacalności systemu bankowego.

Nieruchomości te, z uwagi na ówczesną linię orzeczniczą Dyrektora KIS i naczelników US, wynajmuje Pani aktualnie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG). Organy te wówczas uznawały, że wynajem kilku lokali mieszkalnych spełnia definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym przychody (dochody) uzyskiwane z wynajmu są przychodami (dochodami) z „działalności gospodarczej”, a nie z „prywatnego najmu”. Przeważającym przedmiotem zarejestrowanej przez Panią działalności wpisanym w CEiDG jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, sklasyfikowany w PKD pod numerem 68.20.Z.

Nieruchomości mieszkalne były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej i amortyzowane zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Teraz zamierza Pani wycofać część lub całość nieruchomości z zarejestrowanej działalności gospodarczej do Państwa majątku prywatnego. Następnie chce je Pani wynajmować w ramach tzw. „najmu prywatnego” opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Powyższe wynika ze zmiany przepisów prawa związanych z utratą prawa do amortyzacji, której nie mogła Pani przewidzieć, nabywając nieruchomości wiele lat temu, braku planów inwestycyjnych dot. tych nieruchomości, a także z chęci zabezpieczenia środków finansowych.

Na ten moment nie jest Pani w stanie precyzyjnie określić, ile lokali wycofa Pani z działalności gospodarczej i będzie chciała Pani wynajmować w ramach prywatnego najmu. Umowy najmu nieruchomości będą podpisane przez Panią jako osobę fizyczną. Zawarte przez Panią umowy najmu będą miały przede wszystkim charakter umów długoterminowych, mogą jednak również w mniejszym stopniu mieć charakter umów najmu krótkoterminowego. Najem będzie organizowany zasadniczo na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Przy prowadzeniu najmu może Pani korzystać z obsługi księgowej, m.in. w zakresie rozliczenia podatku VAT – przesyłania plików JPK. W wynajmowanych prywatnie lokalach może Pani w imieniu najemców opłacać faktury za zużywane przez nich media. Nie będzie Pani angażować wyspecjalizowanych podmiotów zajmujących się świadczeniem usług najmu. Będzie Pani zamieszczać typowe ogłoszenia w prasie lub na portalach internetowych.

Możliwe, żeby angażować w najem jak najmniej czasu, będzie Pani korzystać z niewyspecjalizowanej pomocy (np. w oparciu o umowę zlecenie działającej jako Pani pełnomocnik), np. przy podpisywaniu umów najmu. Wycofane nieruchomości zamierza Pani traktować jako prywatną lokatę kapitału.

Nie zamierza Pani budować zorganizowanego przedsiębiorstwa w oparciu o wyodrębnione składniki majątku, w szczególności nie będzie Pani zatrudniać wykwalifikowanej kadry zarządzającej, nie planuje Pani strategii rozwoju, zorganizowanych kampanii reklamowych itp. Obecnie pracuje Pani na umowę o pracę w sp. z o.o., w której jest Pani udziałowcem. Zgromadzone oszczędności i majątek pozwalają Pani wraz z mężem utrzymać się bez dodatkowego zatrudnienia. Przychody osiągane z najmu przekroczą u Pani kwotę 200 000 zł rocznie, ale nie przekroczą limitu określonego w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wymienionego w art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy.

Ma Pani status czynnego podatnika podatku od towarów i usług i powyższe czynności będzie Pani dokumentować wystawianymi na rzecz najemców fakturami. Wycofanie części lub całości nieruchomości z działalności i przekazanie ich na cele prywatne możliwe, że nie będzie związane z całkowitym zakończeniem przez Panią prowadzenia działalności gospodarczej. W majątku firmy mogą pozostać lokale niemieszkalne, a także nieruchomości mieszkalne, co do których ma Pani plany inwestycyjne lub przeznaczone są do najmu krótkoterminowego.

Pytanie

Czy prawidłowym, w Pani sytuacji, będzie rozliczanie przychodów z najmu ww. nieruchomości, po podjęciu decyzji o wycofaniu ich z działalności gospodarczej, w ramach źródła przychodów opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, a nie w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy „pozarolnicza działalność gospodarcza”?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy).

Artykuł 5a pkt 6 ustawy zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Stosownie do treści tego przepisu za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu wskazać należy też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano, że:

Ponadto w uchwale tej wskazano, że:

Zgodnie z przytoczoną uchwałą NSA bez znaczenia pozostaje ilość wynajmowanych lokali oraz wielkość osiąganych przychodów i zarobkowy cel prowadzonego wynajmu.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Nieruchomości ma Pani zamiar wynajmować w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie będzie Pani zatrudniać wykwalifikowanej kadry zarządzającej. Nie planuje Pani strategii rozwoju, zorganizowanych kampanii reklamowych, wskazujących na znamiona prowadzenia profesjonalnej działalności. Zatem nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej nie będą stanowić składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą. Umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym przychody, jakie uzyska Pani ze wskazanego źródła, podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pani od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Powyższe stanowisko potwierdzają przykładowo następujące interpretacje:

-pismo z dnia 8.06.2022 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP2-1.4011.182.2022.2.JF,

-pismo z dnia 28.03.2023 r., wydane przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL2-2.4011.83.2023.1.MM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zaznaczam, że w pytaniu przy art. 10 ust. 1 pkt 6 błędnie powołała Pani „ustawę o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne” zamiast „ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Uznałem to za oczywistą omyłkę niemającą wpływu na rozstrzygnięcie w Pani sprawie.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnej sprawie i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).