Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.150.2023.3.JKU

Skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) (dalej: Kupujący)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani (…) (dalej: Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (…) 2020 r. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedająca”) zawarła z (…) (dalej jako: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość stanowiła działkę (…), będącą gruntem ornym o łącznym obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Pierwotna Nieruchomość").

W związku z wygaśnięciem powyższej umowy, Pierwotny Kupujący zawarł w 2021 r. ze Sprzedającą kolejną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), zgodnie z którą strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Pierwotnemu Kupującemu prawo własności jednej z działek, która została wydzielona z Pierwotnej Nieruchomości, tj. nieruchomość stanowiącą działkę nr (…), będącą gruntem ornym o łącznym obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”). Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości została następnie zmieniona aneksami z 2022 r. (Na dzień dzisiejszy nie można wykluczyć zawarcia dalszych aneksów – w zależności od ustaleń komercyjnych między stronami).

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr (…) na dwie działki: nr (…) oraz (…), dokonanego w ramach przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zainicjowanej w 2020 r. Decyzja zatwierdzająca geodezyjny podział działki w tym zakresie została wydana w 2021 r. na wniosek pełnomocnika Sprzedającej.

Dnia (…) 2022 r., doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży w formie aktu notarialnego, (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”) pomiędzy Pierwotnym Kupującym a Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Kupujący”), która to umowa odnosi się m.in. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (zawartej pomiędzy Pierwotnym Kupującym a Sprzedającą). Zgodnie z Przedwstępną Umową Cesji, strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży, na podstawie której cedent (Pierwotny Kupujący) sprzeda, a cesjonariusz (Kupujący) kupi, wszelkie prawa przysługujące cedentowi i przeniesie na cesjonariusza wszelkie obowiązki cedenta (Pierwotnego Kupującego), wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym, planowane jest, że w przyszłości dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą i Kupującego, na podstawie której przeniesiona zostanie własność Nieruchomości na Kupującego.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości jest Sprzedająca. Udział w Nieruchomości został nabyty przez Sprzedającą od jej matki, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 1994 r., będąc przy tym współwłaścicielem Nieruchomości wraz z ojcem Sprzedającej. Na mocy umowy zniesienia współwłasności z 2005 r., Sprzedająca stała się jedynym właścicielem Nieruchomości będąc panną.

W Dziale III księgi wieczystej ujawniono wpis dotyczący ustanowienia służebności gruntowej z 2021 r. na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (…). Służebność jest nieodpłatna, ustanowiona na czas nieoznaczony i polega na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr (…), pasem gruntu o szerokości 7 m. W dziale I-Sp ujawnione są dwa uprawnienia wynikające z praw ujawnionych w dziale III innych ksiąg wieczystych, dotyczące służebności gruntowych. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości – Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania i zniesienia współwłasności, będących zdarzeniami niepodlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Od około dwudziestu lat Nieruchomość nie jest jednak wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, a Sprzedająca jedynie utrzymywała ją w kulturze rolnej czystości.

Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była ani nie będzie do czasu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa, jak również nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Na podstawie decyzji wydanej w 2021 r., zezwolono na wyłączenie Pierwotnej Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Obecny kształt Nieruchomości jest również rezultatem wykupienia części gruntu przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad pod budowę drogi. Na ten cel wydzielono z działki Sprzedającej część gruntu o powierzchni ok. (…) m².

Nad Nieruchomością przebiega fragment sieci średniego napięcia (tj. kable energetyczne bez słupów w granicach Nieruchomości). Fragment sieci średniego napięcia nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, należy on do podmiotu trzeciego i tym samym również nie będzie przedmiotem sprzedaży. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, poza opisaną powyżej służebnością gruntową ujawnioną w dziale III księgi wieczystej. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. W Dziale I-SP ujawnione są dwa uprawnienia wynikające z praw ujawnionych w Dziale III innych ksiąg wieczystych. Nieruchomość jest natomiast objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty w 2007 r., zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonymi symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Sprzedająca nie posiada informacji, aby na dzień sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miałby być uchylony lub zmieniony.

Czynności poprzedzające planowane nabycie Nieruchomości.

Sprzedająca w przeszłości podejmowała czynności mające na celu sprzedaż Pierwotnej Nieruchomości w postaci negocjacji prowadzonych z Pierwotnym Kupującym. Następnie po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Pierwotnej Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na cesjonariusza – (…) Sp. z o.o. (Kupujący P.), na podstawie której planowane było, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta bezpośrednio między Sprzedającą a Kupującym P.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Pierwotnej Nieruchomości w 2020 r., Sprzedająca złożyła wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek został złożony w 2020 r. i wydano na jego podstawie interpretację indywidualną, na podstawie której Organ uznał, że:

- planowana transakcja sprzedaży części Pierwotnej Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego P. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz

- Kupującemu P. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu części Pierwotnej Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim Kupujący P. będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Ze względów biznesowych planowana wcześniejsza transakcja sprzedaży Nieruchomości w 2020 r. na rzecz podmiotu trzeciego, którym był Kupujący P. nie doszła jednak do skutku. Mając na uwadze powyższe, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z 2021 r. i zbycia Nieruchomości bezpośrednio na rzecz spółki (…) sp. z o.o. (Kupujący B.).

Zgodnie z wcześniejszym opisem, zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości przez Pierwotnego Kupującego na Kupującego B.

W 2021 r. Pierwotny Kupujący i Kupujący B. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków m.in. z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z 2021 r. Na podstawie ww. przedwstępnej umowy Pierwotny Kupujący zobowiązał się przenieść na Kupującego B. wszelkie prawa i obowiązki kupującego wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z 2021 r. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca oraz Kupujący B. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, na podstawie którego wydano interpretację indywidualną, na podstawie której Organ potwierdził stanowisko, zgodnie z którym:

- planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego B., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- planowana transakcja sprzedaży nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, tylko będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem pod towarów i usług według odpowiedniej stawki;

- Kupującemu B. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z dokonanym zakupem.

Ze względów biznesowych planowana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego B., również nie doszła do skutku.

Szczegółowy opis planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Sprzedająca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje realizację projektów kubaturowych związanych z ich wznoszeniem oraz najem wybudowanych powierzchni bądź świadczenie usług z tych wybudowanych powierzchni. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Planowane jest, że w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Cesji (a następnie w jej wykonaniu, przyrzeczonej umowy cesji) Sprzedająca i Kupujący będą zobowiązani zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość za określoną cenę, a Kupujący zobowiązany będzie tę cenę uiścić („Transakcja”).

W ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości strony zgodnie oświadczyły, że wskazana w umowie cena jest ceną netto, a w przypadku, gdy z wydanej na rzecz Sprzedającej wiążącej interpretacji indywidualnej wynikać będzie, że umowa sprzedaży powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług (a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych), do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT według stawki obowiązującej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu się określonych w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości warunków. Umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości ma zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami (które jednak mogą ulec zmianie w wyniku dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami w toku negocjacji):

1) uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

2) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i staraniem ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4) potwierdzeniu przez Kupującego na jego koszt i staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

5) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej, albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rozlicznej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

6) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości;

7) co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedającą – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającej z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, uzyskaniu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającej w ramach procedury zwanej „Know your customer” lub „KYC”;

8) okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w akcie notarialnym) przy umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (odpowiednio) przez Sprzedającą lub Kupującego:

 a) odpisu zwykłego z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wydany w dniu umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

 b) wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

 c) wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

 d) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

 e) zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydanej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów prowadzonej przez starostę,

f) zaświadczenia wydanego – nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości – przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji;

 g) zaświadczenia wydanego – na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn – przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;

 h) zgody uprawnionego ze służebności ujawnionej w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości na bez obciążeniowe – tj. bez przenoszenia wpisu służebności – odłączenie Nieruchomości z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości i założenie dla Nieruchomości nowej księgi wieczystej w formie prawem przepisanej.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej (z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej) mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji – Kupujący) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej (z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej) pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Pierwotnego Kupującego (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji – Kupującego) oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej).

Planowane jest, iż na skutek powyższych działań wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, Pierwotnemu Kupującemu (a w wykonaniu planowanej przyrzeczonej umowy cesji – Kupującemu) przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj.: składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane; składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy; a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Pełnomocnictwo nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Sprzedająca udzieliła także Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedająca jednocześnie w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości udzieliła Pierwotnemu Kupującemu (osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictwa, do dokonania w imieniu Sprzedającej następujących czynności:

- przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy,

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, w tym usunięcia ewentualnych kolizji planowanej zabudowy z siecią elektroenergetyczną, gazową, teleinformatyczną, wodociągową, ciepłowniczą, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

- uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych

Nie można wykluczyć, że zakres pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą na rzecz Pierwotnego Kupującego lub Kupującego będzie podlegał dalszym zmianom (w tym rozszerzeniom) do dnia zawarcia finalnej umowy nabycia Nieruchomości.

Pytania

 1. Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

 2. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana Transakcja będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

 3. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 2, jeżeli Transakcja zostanie przez Sprzedającą opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług – po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Sprzedającą faktury VAT dokumentującej Transakcję – czy w związku z planowaną Transakcją Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. lob pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług), oraz

- otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o podatku od towarów i usług)?

 4. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 2, jeżeli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych ;

c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W Państwa ocenie – Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Transakcja nie będzie również korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, spełniona zostanie dyspozycja art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zatem z uwagi na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) oraz lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.335.2023.2.IO, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym: sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ww. ustawy. W sprawie nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.335.2023.2.IO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.