Interpretacja indywidualna z dnia 26 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.103.2023.2.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych  w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

C Sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan E. P.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego  

Pan E. P. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedający”) zawarł z A spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Pierwotny Kupujący”) dwie przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości położonych w miejscowości J., w gminie (…), powiecie (…), województwie (…).

Pierwsza z nich została zawarta (...) kwietnia 2020 r. i zgodnie z informacjami ujawnionymi  w księdze wieczystej na dzień zawarcia umowy, nieruchomość stanowiła działkę nr (…) określoną jako grunt rolny zabudowany o łącznym obszarze 30 865,00 m², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: Pierwotna Nieruchomość).

Druga umowa przedwstępna z (...) czerwca 2020 r. dotyczy tej samej Pierwotnej Nieruchomości, lecz jej innej części.

W związku z wygaśnięciem powyższych umów, Pierwotny Kupujący zawarł (...) września 2021 r. ze Sprzedającym kolejną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza (Rep. (…)) (dalej: „Pierwotna Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), zgodnie z którą strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedający sprzeda Pierwotnemu Kupującemu prawo własności jednej z działek, która została wydzielona z Pierwotnej Nieruchomości, tj. nieruchomość stanowiącą działkę nr (…), będącą gruntem ornym  o łącznym obszarze 1,7295 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą  nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Pierwotna Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości wygasła.

Wnioskodawcy wskazują, że Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr (…) na dwie działki nr (…) oraz (…) dokonanego w ramach przygotowania Pierwotnej Nieruchomości do sprzedaży zainicjowanej w 2020 r. Decyzja zatwierdzająca geodezyjny podział w tym zakresie nr (…) została wydana (...) marca 2021 r. przez Burmistrza (…) na wniosek pełnomocnika Sprzedającego.

Dnia (...) grudnia 2021 r. przed notariuszem zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw  i przeniesienia obowiązków z Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości przez Pierwotnego Kupującego na B sp. z o.o. (Rep. (…)) („Pierwotna Przedwstępna Umowa Cesji”). Na podstawie Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Cesji Pierwotny Kupujący zobowiązał się przenieść na B sp. z o.o. wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr (…). Na skutek powyższego zakładano, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a B sp. z o.o. Ze względów biznesowych, nie doszło jednak do zawarcia właściwej umowy sprzedaży praw  i przeniesienia obowiązków z Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Pierwotnym Kupującym a spółką B sp. z o.o.

W dniu (...) października 2022 r. przed notariuszem zawarto nową umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”) pomiędzy Sprzedającym a Pierwotnym Kupującym (Rep. (…)), zmienioną następnie aneksem z (...) grudnia 2022 r. (Rep. (…)), zgodnie z którą strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedający sprzeda Pierwotnemu Kupującemu prawo własności Nieruchomości. Na dzień dzisiejszy nie można wykluczyć zawarcia dalszych aneksów (w zależności od ustaleń komercyjnych między stronami).

W dniu (...) grudnia 2022 r. przed notariuszem doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży w formie aktu notarialnego, Rep. (…) (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”) pomiędzy Pierwotnym Kupującym a C sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”), która to umowa odnosi się m.in. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (zawartej pomiędzy Pierwotnym Kupującym a Sprzedającym). Zgodnie z Przedwstępną Umową Cesji, strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży, na podstawie której cedent (Pierwotny Kupujący) sprzeda, a cesjonariusz (Kupujący) kupi, wszelkie prawa przysługujące cedentowi (Pierwotnemu Kupującemu) i przeniesie na cesjonariusza wszelkie obowiązki cedenta (Pierwotnego Kupującego), wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym, planowane jest, że w przyszłości dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego z Kupującym, na podstawie której przeniesiona zostanie własność Nieruchomości na Kupującego.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Jak wynika z działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Pan E. J. P. (Sprzedający). Sprzedający został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny sporządzonej  w (…) (...) lutego 1984 r., w której ojciec Sprzedającego darował mu Pierwotną Nieruchomość. Nabycie Pierwotnej Nieruchomości nastąpiło, gdy Sprzedający był żonaty, a Pierwotna Nieruchomość weszła do jego majątku osobistego. Sprzedający nie zawierał umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową. W dziale I-Sp ujawnione są trzy uprawnienia wynikające z praw ujawnionych w dziale III innych ksiąg wieczystych, dotyczące służebności gruntowych. W dziale III księgi wieczystej ujawniono roszczenie  o przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Pierwotnego Kupującego na warunkach określonych w Pierwotnej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Pierwotnej Nieruchomości – Sprzedający nabył Pierwotną Nieruchomość (w tym Nieruchomość)  w drodze darowizny, będącej zdarzeniem niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej. Z momentem przejścia na emeryturę, Sprzedający wydzierżawił Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy z (...) września 2018 r. osobie fizycznej, która obecnie prowadzi na niej gospodarstwo rolne. Sprzedający nie pobiera od dzierżawcy żadnego wynagrodzenia za wyjątkiem podatku rolnego od dzierżawionego gruntu. Zgodnie  z umową dzierżawy, została ona zawarta na dziesięć lat do (...) września 2028 r. Umowa dzierżawy zostanie rozwiązana przez strony tej umowy przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie decyzji Starosty (…) nr (…), wydanej (...) stycznia 2021 r. (z późniejszymi zmianami) zezwolono na wyłączenie z produkcji rolniczej Pierwotnej Nieruchomości.

Obecny kształt Nieruchomości jest również rezultatem wykupienia części gruntu przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad pod budowę drogi (…). Na ten cel wydzielono z działki Sprzedającego część gruntu, który został nabyty przez GDDiA.

Na Nieruchomości znajduje się sieć kanalizacyjna (dalej jako: „Infrastruktura kanalizacyjna”). Infrastruktura kanalizacyjna stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, dalej: „ustawa Prawo budowlane”) oraz nie jest własnością Sprzedającego, należy ona do podmiotu trzeciego (przedsiębiorstwa przesyłowego), tym samym nie będzie przedmiotem sprzedaży. Ponadto, nad Nieruchomością przebiega fragment sieci średniego napięcia (tj. kable energetyczne bez słupów w granicach Nieruchomości). Fragment sieci średniego napięcia nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, należy on do podmiotu trzeciego i tym samym również nie będzie przedmiotem sprzedaży. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomość jest natomiast objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (…) z (...) maja 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Sprzedający nie posiada informacji, aby na dzień sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miał być uchylony lub zmieniony.

Czynności poprzedzające planowane nabycie Nieruchomości. Sprzedający w przeszłości podejmował czynności mające na celu sprzedaż Pierwotnej Nieruchomości w postaci negocjacji prowadzonych z Pierwotnym Kupującym. Następnie po zawarciu umów przedwstępnych sprzedaży części Pierwotnej Nieruchomości  (tj. Nieruchomości), Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na D Sp. z o.o., na podstawie której planowane było, że umowy przyrzeczone zostaną zawarte bezpośrednio między Sprzedającym a D Sp. z o.o.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości w 2020 r., Sprzedający złożył wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek został złożony w 2020 r. i wydano na jego podstawie interpretację indywidualną o sygnaturze (...), na podstawie której organ uznał, że:

-planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz D Sp. z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

-planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT oraz

-D Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Ze względów biznesowych planowana wcześniejsza transakcja sprzedaży Nieruchomości  w 2020 r. na rzecz podmiotu trzeciego, którym był D Sp. z o.o. nie doszła jednak do skutku.

W przeszłości Sprzedający składał również wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej  w zakresie nieopodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej i w związku z tym braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę tej nieruchomości. Interpretacja indywidualna została wydana (...)r., Znak: (...), w której uznano stanowisko wnioskodawców za nieprawidłowe,  tj. stwierdzono, że opisana w sprawie transakcja sprzedaży działki niezabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, z tytułu której Sprzedający został uznany za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Ostatecznie  ww. transakcja nie doszła do skutku.

W związku z planowaną sprzedażą z 2020 r. Burmistrz Miasta i Gminy (…) wydal decyzję  o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia WOŚiR (…)  z (...) września 2020 r.

Zgodnie z wcześniejszym opisem, zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw  i przeniesienia obowiązków z Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości przez Pierwotnego Kupującego na B sp. z o.o. Na podstawie wskazanej Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Cesji Pierwotny Kupujący zobowiązał się przenieść na spółkę B sp. z o.o. wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Pierwotnej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający oraz spółka B sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, na podstawie którego wydano interpretację indywidualną Znak: (...), na podstawie której potwierdził stanowisko wnioskodawców, zgodnie z którym:

-planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przez Sprzedającego na rzecz B sp. z o.o., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

-planowana transakcja sprzedaży nie będzie zwolniona od podatku VAT;

-w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz B sp. z o.o. będzie opodatkowana podatkiem VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Ze względów biznesowych planowana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz B sp. z o.o., również nie doszła do skutku.

Szczegółowy opis planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku. Sprzedający nie jest zarejestrowany w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Sprzedający jest jednak czynnym podatnikiem VAT z uwagi na wynajem jednego z budynków na terenie działki nr (…) (tj. działki niepodlegającej sprzedaży przedstawionej w niniejszym wniosku, wydzielonej z Pierwotnej Nieruchomości), która nie będzie wchodziła w zakres dokonywanej sprzedaży. Aktualnie Sprzedający płaci podatek rolny od Nieruchomości.

Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje realizację projektów kubaturowych związanych z ich wznoszeniem oraz najem wybudowanych powierzchni bądź świadczenie usług z tych wybudowanych powierzchni. Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Planowane jest, że w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Cesji (a następnie w jej wykonaniu, przyrzeczonej umowy cesji) Sprzedający i Kupujący będą zobowiązani zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość za określoną cenę, a Kupujący zobowiązany będzie tę cenę uiścić („Transakcja”).

W ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, strony zgodnie oświadczyły, że wskazana w umowie cena jest ceną netto, a w przypadku gdy z wydanej na rzecz Sprzedającego wiążącej interpretacji indywidualnej wynikać będzie, że umowa sprzedaży powinna zostać opodatkowania podatkiem VAT (a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych), do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT według stawki obowiązującej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu się określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości warunków. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami (które jednak mogą ulec zmianie w wyniku dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami w toku negocjacji):

1)uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości,

2)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny wyniki tej analizy za satysfakcjonujące,

3)uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

4)potwierdzeniu – na jego koszt i staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

5)potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

6)uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej, albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rozlicznej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

7)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

8)rozwiązania opisanej w poprzedzającej części niniejszego wniosku umowy dzierżawy,

9)okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w akcie notarialnym) przy umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (odpowiednio) przez Sprzedającą lub kupującego:

a)odpisu zwykłego z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wydany w dniu umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

b)wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

c)wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

d)wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

e)zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydanej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów prowadzonej przez starostę,

f)zaświadczenia wydanego – nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości – przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej mają takie znaczenie  (z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej), że Pierwotny Kupujący (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji – Kupujący) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej (z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej), pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Pierwotnego Kupującego (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji – Kupującego) oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej  (z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej).

Planowane jest, iż na skutek powyższych działań wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego.

Strony dodatkowo postanowiły, że w związku z zakupem Nieruchomości i planowanej na niej inwestycji, przebudowie ma ulec Infrastruktura kanalizacyjna znajdująca się na Nieruchomości, w związku z czym kupujący ma zobowiązać się w umowie przy rzeczonej do przebudowy tej sieci, która obejmować ma również bezkosztowe przeniesienie studzienki kanalizacyjnej znajdującej się przy południowo wschodniej granicy Nieruchomości, na teren działki gruntu nr (…) przy jej południowo-zachodniej granicy z Nieruchomością.

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Pierwotnemu Kupującemu (a w wykonaniu planowanej przyrzeczonej umowy cesji – Kupującemu) przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj.:

-składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

-składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy,

-a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Pełnomocnictwo nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem badań gruntu. Sprzedający udzielił także Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający jednocześnie udzielił osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego (a po zawarciu umowy cesji – Kupującego) pełnomocnictw do dokonania w imieniu Sprzedającego m.in. następujących czynności:

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii;

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

-uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

-uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegali z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

-zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

-uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Nie można wykluczyć, że zakres pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego na rzecz Pierwotnego Kupującego lub Kupującego będzie podlegał dalszym zmianom (w tym rozszerzeniom) do dnia zawarcia finalnej umowy nabycia Nieruchomości.

Pytanie

W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 2, jeżeli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano powyżej – w ocenie Wnioskodawców – Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT; Transakcja nie będzie również korzystała ze zwolnienia  z opodatkowania podatkiem VAT.

W związku z powyższym, spełniona zostanie dyspozycja art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, zatem  z uwagi na opodatkowanie podatkiem VAT, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 23 czerwca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.336.2023.2.MSO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w dniu (...) października 2022 r. Sprzedający i Pierwotny Kupujący zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr (…), będącą gruntem ornym o łącznym obszarze 1,7295 ha (Nieruchomość). W dniu (...) grudnia 2022 r. pomiędzy Pierwotnym Kupującym  a C sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, Kupujący) doszło do zawarcia Przedwstępnej Umowy Cesji, zgodnie z którą strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży, na podstawie której cedent (Pierwotny Kupujący) sprzeda, a cesjonariusz (Kupujący) kupi, wszelkie prawa przysługujące cedentowi (Pierwotnemu Kupującemu)  i przeniesie na cesjonariusza wszelkie obowiązki cedenta (Pierwotnego Kupującego), wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości. W związku z powyższym, planowane jest, że w przyszłości dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego z Kupującym, na podstawie której przeniesiona zostanie własność Nieruchomości na Kupującego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 23 czerwca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.336.2023.2.MSO,wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym „(…) sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej  w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedający za podatnika zdefiniowanego w art. 15  ust. 1 ustawy o VAT. (…) (…) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. (…) dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (…). (…) dostawa przez Sprzedającego Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (…). (…) Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to umowa sprzedaży Nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Kupującym czyli Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

C Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).