Interpretacja indywidualna z dnia 26 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.470.2023.2.AC

Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 15 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym prowadzącym pozarolniczą działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Działalność jest prowadzona od dnia 3 stycznia 2018 r. Główny przedmiot Pani działalności mieści się w PKD pod kodem 55.20.Z - obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania oraz 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi ewidencję księgową w formie książki przychodów i rozchodów, a wybraną formą opodatkowania Pani jest podatek według skali podatkowej. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Pani działalność gospodarcza jest zawieszona.

Przedmiotem wynajmu w ramach działalności gospodarczej są 2 lokale mieszkalne, których obecnie Pani jest współwłaścicielem, dalej jako: „lokale”. Drugim współwłaścicielem lokali jest były małżonek Pani. Lokale w części własności Pani są składnikiem działalności gospodarczej tj. są wprowadzone do ewidencji środków trwałych tej działalności, z uwagi na to, że dotychczasowe orzecznictwo w sprawie kwalifikacji przychodów z najmu było niejednoznaczne.

Zamierza Pani przekazać ww. lokale do majątku prywatnego i rozpocząć wynajem w ramach tzw. najmu prywatnego, stanowiącego odrębne od działalności źródło przychodów, wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym celu sporządzi Pani oświadczenie o przekazaniu lokali do majątku osobistego. Skutkiem tej decyzji, lokale przestaną być składnikiem działalności gospodarczej. Po przekazaniu lokali na cele osobiste zamierza Pani zawiesić działalność gospodarczą, a docelowo ją zlikwidować. Powodem planowanego wyprowadzenia lokali z działalności gospodarczej i przekazania ich na potrzeby osobiste jest w pierwszej kolejności wyraz  Pani własnej woli. Po drugie, jest to związane z wolą wykorzystywania lokali do najmu prywatnego, który to będzie opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym. Po przekazaniu lokali do Pani majątku osobistego zamierza wynajmować lokale krótkoterminowo. Usługom wynajmu nie będą towarzyszyć inne usługi, takie jak: sprzątanie pokoi, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji.

Najemców będzie Pani znajdować poprzez umieszczanie ogłoszeń na 2 popularnych portalach internetowych. Oferowany wynajem lokali będzie prowadzony przez cały rok z przerwami. Przerwy będą występować ze względu na remonty lokali, ewentualny  Pani urlop, brak najemców, użytkowanie lokali na Pani potrzeby własne.

Zasadniczym celem wynajmu lokali będzie sfinansowanie kosztów utrzymania lokali (media, podatek od nieruchomości oraz remonty), a także wsparcie budżetu domowego. Wynajem nieruchomości będzie dodatkowym  Pani źródłem dochodu, gdyż jest Pani zatrudniona na podstawie umowy o pracę.

Pytanie

Czy po wycofaniu lokali z ewidencji środków trwałych i przekazaniu ich na cele prywatne przychód z opisanego wynajmu będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie opisanych przychodów zgodnie z art. 6 ust. 1a w zw. z art. 12  ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, po wycofaniu lokali z ewidencji środków trwałych i przekazaniu ich na cele prywatne przychód z ich wynajmu będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie opisanych przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. I tak - zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

• ­pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• ­najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6)

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest w celach zarobkowych, w sposób ciągły oraz zorganizowany, która nie jest zaliczana do innych źródeł przychodów.

Należy zauważyć, że w dobie wolnego rynku nawet wynajem jednego lokalu będzie spełniać te kryteria. Nieruchomości bowiem są wynajmowane zawsze odpłatnie, zatem w celu zarobkowym (nikt rozsądnie zarządzający swoim majątkiem prywatnym nie decyduje się na wynajęcie lokalu, jeśli nie towarzyszy temu zamiar osiągnięcia dochodu); czynność jest dokonywana w sposób ciągły, powtarzalny - gdy kończy się umowa z jednym najemcą - poszukiwany jest następny; oczywiście bywają przerwy w wynajmie np. na czas remontu. Wynajem nawet pojedynczego lokalu wymaga podjęcia określonych działań i odpowiedniego zorganizowania tych czynności.

Oznaczałoby to, że każdorazowo uzyskiwanie przychodu z najmu prowadziłoby do kwalifikacji tych przychodów jako przychodu z działalności gospodarczej, co wydaje się sprzeczne z brzmieniem art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wymienia możliwe źródła przychodu, w szczególności wyodrębnia przychody z najmu i przychody z działalności gospodarczej.

Wskazać należy również, że ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016 r. poz. 2180 z późn. zm.), przewiduje opodatkowanie dochodów z najmu niezależnie czy jest on realizowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy poza nią stawką 8,5% dla przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki przychodów ponad kwotę 100 000 zł (art. 12 ust. 1 pkt 4). Zatem sam ustawodawca nie przesądza, że rozmiar uzyskiwanych przychodów z najmu może dyskwalifikować dany przychód z zakwalifikowania go do tzw. najmu prywatnego. Osiągnięcie przychodu z najmu kwot przekraczających w ciągu roku 100 000 zł z pewnością wymaga odpowiedniego zorganizowania i ciągłości oraz ma charakter zarobkowy.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Zatem przychody z najmu składników majątku, o ile nie są one związane z działalnością gospodarczą, winny być kwalifikowane do źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli tzw. najmu prywatnego. Innymi słowy najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej o ile składniki te są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dokonując wykładni użytego w art. 10 ust. 1 pkt 6 i w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyrażenia "składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą", należy zauważyć, że pojęcie "składniki majątkowe" jest zdefiniowane w słowniczku ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 2) i rozumie się przez nie aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3 tej ustawy.

Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2021 r. poz. 217 z późn. zm.) za aktywa rozumie się kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

• zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
• wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym :

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz
• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że  od 3 stycznia 2018 r. prowadzi Pani działalność gospodarczą, związaną z wynajmem dwóch lokali mieszkalnych. Chciałaby Pani wynajmować mieszkania prywatnie, poza działalnością. Zamierza Pani zawiesić działalność, a docelowo ją zlikwidować. Lokale mieszkalne był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. Po przekazaniu lokali do Pani majątku osobistego zamierza wynajmować lokale krótkoterminowo. Usługom wynajmu nie będą towarzyszyć inne usługi, takie jak: sprzątanie pokoi, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji. Najemców będzie Pani znajdować poprzez umieszczanie ogłoszeń na 2 popularnych portalach internetowych. Oferowany wynajem lokali będzie prowadzony przez cały rok z przerwami. Przerwy będą występować ze względu na remonty lokali, ewentualny Pani urlop, brak najemców, użytkowanie lokali na Pani potrzeby własne.

Skoro lokale mieszkalne nie będą przez Panią wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).